La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e’ causa di nullita’ dello stesso;
Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, puo’ comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullita’ vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risultera’ insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
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Sentenza 9 ottobre 2017, n. 23601
Data udienza 7 febbraio 2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONI UNITE CIVILI
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RORDORF Renato – Primo Presidente f.f.
Dott. DI AMATO Sergio – Presidente di Sezione
Dott. AMOROSO Giovanni – Presidente di Sezione
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – rel. Presidente di Sezione
Dott. BIELLI Stefano – Consigliere
Dott. CAMPANILE Pietro – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. TRIA Lucia – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 4647/2013 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 28/12/2012;
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/02/2017 dal Presidente Dott. GIACOMO TRAVAGLINO;
udito l’avvocato (OMISSIS) per delega dell’avvocato (OMISSIS);
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GIOVANNI GIACALONE, che ha concluso chiedendo l’accoglimento del ricorso.
I FATTI
1. Con atto notificato in data 13 febbraio 2009, la signora (OMISSIS) intimo’ alla (OMISSIS) s.r.l. lo sfratto per morosita’ in relazione a due immobili da lei stessa concessi in locazione ad uso non abitativo con contratto del 20 ottobre 2008 – del quale si era convenuta l’efficacia retroattiva al 1 maggio 2008 contestualmente citando la societa’ conduttrice per la convalida.
1.1. A sostegno della domanda, l’attrice lamento’ il mancato pagamento del canone di Euro 5.500 mensili, cosi’ determinato in ragione di un cd. “atto integrativo” del contratto di locazione formalmente vigente tra le parti, avendo ricevuto dal conduttore la minor somma mensile di Euro 1.200.
1.2. La signora (OMISSIS) specifico’ che, alla data del 20 ottobre 2008, era stato sottoscritto tra le parti un contratto di locazione, registrato in data 4 novembre 2008, il quale prevedeva, all’art.4, un canone annuo di Euro 14.400,00, pari ad Euro 1.200, mensili e, contestualmente, un altro atto, definito accordo integrativo, a sua volta registrato in data 22 gennaio 2009, nel quale, con due distinte clausole (articoli 2 e 3), venivano indicati come dovuti due diversi canoni, entrambi maggiorati rispetto a quello, pari a 1200 Euro, risultante dal contratto registrato il 4 novembre 2008, ma tra loro diversificati nel senso che un primo canone, pari ad Euro 5500 (da intendersi “reale ed effettivo”, in luogo di quello risultante dal contratto concluso in pari data) avrebbe dovuto trovare concreta applicazione nel caso che una o entrambe le parti avessero proceduto alla registrazione dell’accordo integrativo, mentre l’altro, ridotto rispetto a quello definito “reale ed effettivo”, ma a sua volta maggiorato rispetto a quello indicato nel contratto registrato, pari ad Euro 3500, sarebbe stato corrisposto dal conduttore nell’ipotesi di omessa registrazione del medesimo accordo.
1.3. In particolare, l’articolo 2 del detto accordo integrativo prevedeva che “Le parti, di comune accordo, hanno convenuto che il reale ed effettivo corrispettivo della locazione e’ determinato, viceversa, in Euro 66.000 annue, pari a rate mensili di Euro 5.500 cadauna che la conduttrice si obbliga espressamente a corrispondere alla locatrice, in moneta avente corso legale oppure a mezzo bonifico bancario, nel termine essenziale del giorno 15 di ogni mese, considerata la tipologia del locale, nonche’ l’ubicazione”.
1.4. Il successivo articolo 3 del medesimo accordo conteneva la seguente previsione condizionata: “Avendo le parti concordemente stabilito di non sottoporre il presente atto integrativo a registrazione, detto canone resta ridotto ad Euro 42.000 annue pari ad Euro 3.500 mensili per il primo sessennio e ad Euro 50.400 annue pari ad Euro 4.200 mensili per l’eventuale secondo sessennio; resta inteso che qualora una o entrambe le parti dovessero procedere alla registrazione del presente atto integrativo, il canone di locazione da corrispondere sara’ quello stabilito nel suo intero ed iniziale ammontare di Euro 66.000 pari ad Euro 5.500 mensili. Resta, in ogni caso, immutato il termine di scadenza di pagamento mensile del canone di cui al punto precedente”.
2. La (OMISSIS) s.r.I.,nel resistere alla domanda, sostenne di aver corrisposto il canone dovuto (Euro 1200 mensili), contestando la validita’ dell’accordo integrativo in quanto posto in essere in violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79, oltre che tardivamente registrato.
3. Il giudice adito, rigettata l’istanza di pronuncia dell’ordinanza ex articolo 665 c.p.c., dispose il mutamento del rito, fissando i termini per il deposito di memorie integrative.
3.1. Con sentenza n. 3123/2011, resa in data 6 dicembre 2011, il Tribunale di Catanzaro escluse l’inefficacia del contratto per intempestiva registrazione, ritenendo tuttavia la nullita’ della pattuizione aggiuntiva, in quanto contenente la illegittima previsione di un aumento automatico del canone, fissando in Euro 1.200 l’importo mensile dovuto dalla conduttrice.
3.2. Cosi’ inquadrata la fattispecie sul piano normativo, il Tribunale rilevo’ poi la tardivita’ del pagamento di due canoni (di novembre e dicembre 2008, rispettivamente pagati il 17 novembre ed il 17 dicembre dello stesso anno), ritenendo conseguentemente operativa la clausola risolutiva espressa contrattualmente pattuita.
3.3. Il contratto fu pertanto dichiarato risolto.
4. Con ricorso depositato il 6 febbraio 2012, la (OMISSIS) s.r.l. propose appello avverso la sentenza, censurandola nella parte in cui era stato accertato un inesistente inadempimento del conduttore, essendo stato il pagamento dei canoni di novembre e dicembre 2008 disposto con tempestivi bonifici (rispettivamente in data 12 novembre ed 11 dicembre), mentre l’accredito era avvenuto oltre il termine contrattualmente fissato solo a causa di un ritardo imputabile all’istituto di credito; invocata, pertanto, l’operativita’ dei principi di correttezza e buona fede, l’appellante chiese la riforma dell’impugnata sentenza, previa conferma della validita’ del (solo) contratto di locazione stipulato il 20 ottobre 2008.
4.1. L’appellata, nel costituirsi, contesto’ le avverse difese spiegando appello incidentale in ordine alla ritenuta nullita’ della clausola contrattuale n. 2, configurante, a suo dire, non gia’ la previsione di un aumento automatico del canone, ma la determinazione reale del canone di locazione.
5. La Corte d’appello di Catanzaro, previa sospensione dell’efficacia esecutiva della sentenza impugnata, con sentenza n. 1281 del 2012,in accoglimento dell’appello incidentale e in parziale riforma della sentenza:
– dichiaro’ risolto per inadempimento della (OMISSIS) s.r.l. il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 20 ottobre 2008;
– condanno’ la societa’ al pagamento delle differenze dovute tra il canone corrisposto e quello effettivamente dovuto, pari ad Euro 5.500 mensili, con maggiorazione di interessi legali dalla data di ogni scadenza sino al soddisfo;
– ritenne che, contrariamente alla tesi sostenuta dalla difesa dell’appellante e fatta propria dal Tribunale, “la previsione contrattuale aggiuntiva di cui all’articolo 2 del patto integrativo” registrato prima dell’introduzione del giudizio e ritenuto efficace dal primo Giudice con motivazione espressa e non censurata “valeva a configurarsi alla stregua di controdichiarazione attestante la simulazione relativa del prezzo”, posta in essere per “intuibili scopi di elusione fiscale”;
– osservo’ che, nella specie, non era configurabile un illecito “aumento” del canone, nullo L. n. 392 del 1978, ex articolo 79, in quanto “il complesso regolamento delle rispettive posizioni patrimoniali operato dalle parti conduce(va) a ritenere di essere dinanzi ad un canone di locazione fissato sin da subito in Euro 5.500 mensili: ne fa(ceva) fede il fatto che il contratto sottoscritto il 20 ottobre 2008 facesse retroagire i suoi effetti al primo maggio dello stesso anno, con la previsione di uno sconto in ragione della mancata registrazione dell’effettivo importo contrattuale”.
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