Corte di Cassazione, sezioni unite civili, sentenza 9 ottobre 2017, n. 23601. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e’ causa di nullita’ dello stesso

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3.5.1. Coerentemente, lo stesso L. n. 212 del 2000, successivo articolo 10 bis, (articolo aggiunto legge dal Decreto Legislativo 5 agosto 2015, n. 128, articolo 1), che abroga e sostituisce il Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, articolo 37 bis, (gia’ inserito nel testo del citato Decreto del Presidente della Repubblica dal Decreto Legislativo 8 ottobre 1997, n. 358, articolo 7), stabilisce la mera inopponibilita’ all’amministrazione finanziaria dei fatti, degli atti e dei contratti che siano sprovvisti di “sostanza economica” e finalizzati, “pur nel rispetto formale delle norme fiscali” a realizzare “essenzialmente vantaggi fiscali indebiti”.
3.6. Meritano inoltre di essere ricordati il Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 20, dal quale si e’ ulteriormente desunto il principio dell’autonomia dell’interpretazione fiscale del contratto rispetto alla sua interpretazione civilistica (“L’imposta e’ applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente”), l’articolo 62 dello stesso decreto (a mente del quale “i patti contrari alle disposizioni del presente testo unico, compresi quelli che pongono l’imposta e le eventuali sanzioni a carico della parte inadempiente, sono nulli anche fra le parti”) e l’articolo 72, il quale specifica la sanzione tributaria conseguente alla “occultazione di corrispettivo” (stabilendo che “se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la sanzione amministrativa dal duecento al quattrocento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella gia’ applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71”).
3.7. In tale quadro si collocheranno, peraltro, diacronici e non consonanti interventi legislativi nella specifica materia locatizia, che, da un lato, hanno previsto nullita’ testuali a presidio dell’osservanza degli obblighi tributari, dall’altro hanno specificato ore rotundo gli effetti della (mancata) registrazione del contratto di locazione.
3.8. La prima novita’ e’ costituita dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 13, comma 1, a mente del quale “e’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
3.9. A distanza di sei anni, il legislatore e’ nuovamente intervenuto con una norma che ha ulteriormente esteso la rilevanza della registrazione in ambito privatistico con riferimento alle locazioni di immobili, ivi comprese quelle ad uso diverso dall’abitazione, stabilendo, con la L. 30 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 346, che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unita’ immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati”.
3.10. Sebbene non piu’ vigente, e’ utile ancora ricordare che il Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo municipale), all’articolo 3, commi 8 e 9, aveva previsto un particolare regime in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, nonche’ in caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio e di una locazione recante un canone inferiore rispetto a quello realmente pattuito: la durata del rapporto avrebbe dovuto essere legalmente rideterminata in quattro anni rinnovabili decorrenti dal momento della registrazione tardiva e il canone annuale veniva predeterminato nella misura del triplo della rendita catastale dell’immobile, ove inferiore a quella pattuita: tali disposizioni sono state successivamente dichiarate incostituzionali, sia pur per eccesso di delega, con sentenza della Corte Cost. 14 marzo 2014 n. 50, e la stessa sorte ha subito il Decreto Legge 28 marzo 2014, n. 47, articolo 5, comma 1 ter, (convertito in L. 23 maggio 2014, n. 80), destinato ad evitare temporaneamente la caducazione degli effetti gia’ prodotti sui contratti di locazione in virtu’ della disciplina di cui alle norme incostituzionali – a sua volta dichiarato incostituzionale con sentenza del 16 luglio 2015 n. 169.
3.11. Le misure adottate dal legislatore nel 2011 sono state, da ultimo, sostanzialmente riproposte con la L. 28 dicembre 2015, n. 208, articolo 1, comma 59, il quale ha novellato la L. n. 431 del 1998, articolo 13, introducendo significative modifiche. Il nuovo testo di tale articolo, oltre a riproporre, al comma 5, quel meccanismo di sanzione della mancata registrazione del contratto di locazione mediante la determinazione autoritativa del canone imposto, di cui al Decreto Legislativo n. 23 del 2011, articolo 3, comma 8, gia’ dichiarato incostituzionale, prevede altresi’ l’obbligo unilaterale del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il “termine perentorio di trenta giorni” (comma 1, secondo periodo) stabilendo che, in caso di inottemperanza a tale obbligo, il conduttore possa chiedere al giudice di accertare la esistenza del contratto e rideterminarne il canone in misura non superiore al valore minimo di cui al precedente articolo 2.
4. La sanzione testuale della nullita’ conseguente alla omessa registrazione introdotta dalla menzionata normativa in materia locatizia, ove intesa in senso conforme alla lettera della legge (conformita’ che, in dottrina e nella giurisprudenza di merito, ha peraltro costituito oggetto di non poche critiche ed oscillazioni interpretative), pone poi il conseguente problema della sanabilita’ del negozio attraverso una tardiva registrazione, da esaminare (anche) alla luce dell’articolo 1423 c.c., in forza del quale “il contratto nullo non puo’ essere convalidato, se la legge non dispone diversamente”.
4.1. Non appare un fuor d’opera, sotto il profilo dell’interpretazione storica della normativa succedutasi nel tempo in subiecta materia, rammentare infine l’antico disposto del R.Decreto Legge 27 settembre 1941, n. 1015, articolo 1, (abrogato dal D.Lgt. 20 marzo 1945, n. 212, articolo 1),
che aveva introdotto la sanzione della nullita’ “di pieno diritto” degli atti di trasferimento immobiliare ove non registrati in termini di legge.
5. La Corte costituzionale e’ stata piu’ volte investita della questione di legittimita’ costituzionale delle norme volte a riconoscere una rilevanza civilistica al difetto di registrazione degli atti, anche con specifico riferimento a quelle concernenti la materia delle locazioni, sia in relazione alla disciplina introdotta dalla riforma del 1998 che a quella del 2004.
5.1. Dopo la riforma del 1998, la prima pronuncia del giudice delle leggi apparve in linea con i principi tradizionali, attesa la declaratoria di incostituzionalita’ della L. n. 431 del 1998, articolo 7, che poneva, quale condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato adibito ad uso abitativo, la dimostrazione, da parte del locatore, della regolarita’ della propria posizione fiscale quanto al pagamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione, dell’ICI e dell’imposta sui redditi relativa ai canoni (Corte cost. n. 333 del 2001).
5.2. In seguito, investita della questione di costituzionalita’ della L. n. 431 del 1998, articolo 13, nella parte in cui sancisce, con riferimento ai soli contratti di locazione ad uso abitativo, la nullita’ delle pattuizioni volte a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (comma 1) e consente al conduttore di chiedere la restituzione delle somme indebitamente corrisposte (comma 2), il giudice delle leggi, premessa l’esistenza di diversi orientamenti interpretativi (questa Corte, aderendo ad una posizione dottrinaria isolata, aveva interpretato la norma nel senso che essa si limitasse a ribadire la regola della invariabilita’ soltanto in corso di rapporto del canone originariamente pattuito, con una soluzione che eludeva la questione dei rapporti fra norme fiscali e civilistiche e che, come sottolineato dalla dottrina, si risolveva in una sostanziale interpretatio abrogans della disposizione), con l’ordinanza n. 242 del 2004 dichiaro’ la manifesta inammissibilita’ della questione, facendo proprio, sia pur indirettamente, l’interpretazione del giudice di legittimita’.
5.3. In tale contesto, il legislatore, come gia’ ricordato, e’ nuovamente e piu’ incisivamente intervenuto sulla materia con la disciplina di cui alla L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, introducendo expressis verbis una comminatoria di nullita’ conseguente alla mancata registrazione del contratto di locazione, norma peraltro applicabile a tutti i contratti di locazione indipendentemente dall’uso abitativo o meno cui l’immobile sia destinato.

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