Corte di Cassazione, sezioni unite civili, sentenza 9 ottobre 2017, n. 23601. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e’ causa di nullita’ dello stesso

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– che, per effetto della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso da abitazione, deve ritenersi legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purche’ ancorata ad elementi certi e predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), e sempre che non risulti una sottostante volonta’ delle parti volta in realta’ a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria e ad eludere pertanto i limiti quantitativi posti dall’articolo 32 della legge c.d. sull’equo canone, incorrendo conseguentemente nella sanzione di nullita’ prevista dal successivo articolo 79 (principio consolidato nella giurisprudenza di legittimita’: per tutte, Cass. 5 marzo 2009, n. 5349 e, di recente, Cass. 24 marzo 2015, n. 5849);
– che,nella specie, la pattuizione “si appalesava in effetti volta a perseguire proprio siffatta finalita’ vietata, unitamente a quella di risparmio fiscale per la locatrice”
– Che particolare rilievo rivestiva proprio la finalita’ fiscale della vicenda, ricostruita (come affermato dalla Corte d’appello e come in sostanza ammesso dalla stessa locatrice) in termini di pattuizione complessa volta a perseguire e realizzare un’elusione fiscale a vantaggio del locatore, e pertanto costituente un’operazione simulatoria che ne lasciava emergere la “sua intima realta’ di strumento negoziale funzionalmente volto ad eludere i diritti di terzi, ed in particolare del Fisco”.
– che, alla luce della stessa giurisprudenza di questa Corte, ai fini dell’interpretazione dell’intera operazione negoziale, assumeva decisivo rilievo la sua natura sostanziale, della quale sicuro indice rilevatore era anche la causa concreta del negozio, cioe’ lo scopo pratico perseguito dalle parti, che, nella fattispecie in esame, rilevava “come imprescindibilmente connotato dalla vietata finalita’ di elusione fiscale, e, pertanto, conseguentemente affetta da invalidita’”.
– Che, alla luce delle osservazioni di cui al”ordinanza interlocutoria n. 37 del 3 gennaio 2014, che aveva rimesso a queste sezioni Unite (onde rimeditare gli esiti di un precedente orientamento), la questione del significato da attribuire alla L. n. 431 del 1998, articolo 13, comma 1, la’ dove prevede la nullita’ di ogni pattuizione volta a determinare un importo di canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, le S.U. si erano pronunciate con la sentenza n. 18213 del 2015, operando un radicale revirement nella materia delle locazioni abitative rispetto alla precedente e consolidata giurisprudenza;
– Che, per altro verso, questa Corte, anche a Sezioni Unite, aveva avuto modo di affermare (in diverse fattispecie ma in termini generali), e sia pur con giurisprudenza non uniforme, che “la norma tutelante interessi pubblicistici si profila per cio’ stesso come imperativa ed inderogabile, non soltanto nei rapporti tra privati” e che, pertanto, il patto avente finalita’ di elusione fiscale non poteva riconoscersi come valido ed efficace “impinguendo nella violazione dell’interesse pubblicistico sotteso alla norma fiscale elusa”, cosi’ ponendosi “in contrasto con il generale principio antielusivo desumibile dall’articolo 53 Cost.”, la cui tutela aveva altresi’ trovato riconoscimento nella giurisprudenza di legittimita’ mediante il ricorso alla figura dell’abuso del diritto (Cass. S.U. n. 5520 del 17 giugno 1996, Cass. S.U. n. 6600 del 17 dicembre 1984, Cass., sez. 1, n. 12495 del 17 dicembre 1993, e, nello specifico tema delle locazioni, Cass. sez. 3, n. 1155 del 4 febbraio 1992). L’orientamento contrario era, invece, rappresentato, tra le altre, da Cass. sez. 3, n. 5672 del 22 marzo 2004.
– che, nella identica fattispecie esaminata nel 2015 dalla Sezioni Unite di questa Corte con riferimento alle locazioni ad uso abitativo (in una vicenda ratione temporis non soggetto alla Legge del 2004), era stato comunque posto in rilievo che l’articolo 1, comma 346, prevedeva in termini generali la nullita’ dei contratti di locazione non registrati, e che la Corte costituzionale, investita della questione di costituzionalita’ di tale norma, aveva ritenuto come essa non introducesse ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, elevando la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione determinava la nullita’ del negozio ai sensi dell’articolo 1418 c.c..
8. In ragione di tali riflessioni, l’ordinanza interlocutoria ha posto a queste sezioni unite la questione se, pur al di la’ ed a prescindere dalla violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79, anche per i contratti di locazione ad uso diverso da abitazione debba farsi – in ipotesi di atti negoziali integranti un mero escamotage per realizzare una finalita’ di elusione fiscale – applicazione del principio affermato nella citata sentenza del 2015 con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, giungendo cosi’ a formulare la questione poco sopra riportata.
LE RAGIONI DELLA DECISIONE

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