Corte di Cassazione, sezioni unite civili, sentenza 9 ottobre 2017, n. 23601. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e’ causa di nullita’ dello stesso

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6.7. Nella motivazione della sentenza del 2015 si rinvengono, difatti, ulteriori indicazioni, definite di carattere storico-sistematico ed etico-costituzionale (queste ultime significativamente enfatizzate dall’ordinanza interlocutoria n. 16604/2016), che richiamano l’attenzione dell’interprete sull’avvenuta introduzione nel nostro ordinamento, nella specifica materia della locazione, di un principio generale di interferenza dell’obbligo tributario con la validita’ negoziale, nonche’ sulla opportunita’ di raggiungere una omogeneita’ di effetti tra le discipline succedutesi nel tempo (in particolare quella del 1998 e quella del 2004) e, infine, sul rilievo etico/costituzionale del corretto adempimento degli obblighi tributari.
6.7.1. In particolare, quanto alle ragioni di tipo storico-sistematico, si legge che “le disposizioni di legge successive al 1998 introducono un principio generale di inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validita’ del negozio, principio generale di cui e’ sostanziale conferma nel dictum dello stesso giudice delle leggi (Corte cost. 420 del 2007), il che consente di rendere omogenea (sia pur per altra via, che non impinge nell’efficacia delle registrazione) la soluzione adottata con quella scaturente dalla normativa successiva al 1998”. 6.8. La ricostruzione della fattispecie costituita dalla maggiorazione occulta del canone in termini di procedimento simulatorio deve essere, sul piano morfologico – sia pur con le evidenti ed innegabili differenze funzionali tra locazioni abitative e non – in questa sede confermata, anche (e soprattutto) alla luce dei successivi interventi normativi in subiecta materia.
7. Nella giurisprudenza di merito si registrano soluzioni interpretative assai difformi, che riflettono il dibattito dottrinario emerso a seguito della Finanziaria del 2005, e che possono sostanzialmente ricondursi a tre orientamenti: quello dell’interpretazione antiletterale della nullita’ conseguente alla mancata registrazione, ritenuta condizione di efficacia sanabile ex tunc (Trib. Modena 12 giugno 2006; Trib. R. Emilia; Trib. Firenze 1 aprile 2009; Trib. Bergamo 7 febbraio 2012); quello predicativo della nullita’ sanabile con effetti ex nunc (Trib. Napoli 19 ottobre 2009; Trib. Bari 24 ottobre 201; Trib. Lecce 8 gennaio 2014; TAR Trento, 9.12.2010, n. 230); quello, infine, della nullita’ assoluta ed insanabile (Corte di appello Roma n. 3753 del 24 giugno 2015), mentre la soluzione adottata dal legislatore con la L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, e’ stata accolta, in dottrina, da critiche ad oggi ancora non sopite, quasi tutte tendenzialmente tendenti ad interpretazioni abroganti o, quantomeno, volte a limitare la portata della invalidita’ sancita dalla norma (le soluzioni proposte spaziano dall’ipotesi della nullita’, sanabile o insanabile, a quella, prevalente, della condicio juris, a quella della fattispecie a formazione progressiva, a quella ancora del difetto di un elemento costitutivo del negozio, a quella, infine, della “validita’ o invalidita’ sospesa”).
8. E’ convincimento del collegio che la soluzione del caso in esame non consenta un’interpretazione diversa da quella che ricostruisce la sanzione legislativa per omessa registrazione in termini di nullita’ sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extraformale di validita’. E tale requisito, che opera in guisa di co-elemento esterno di validita’ del negozio, e’ stato introdotto dal legislatore per contrastare tanto l’elusione quanto l’evasione fiscale (e non solo l’elusione o l’evasione dell’imposta di registro, ma anche l’evasione delle imposte dirette da parte del locatore sui canoni riscossi).
8.1. Milita in tal senso, in primo luogo, la chiara lettera della disposizione normativa, cosi’ che risulterebbe innegabile la forzatura di ogni opzione interpretativa volta a discostarsi da essa, ritenendo (assai sbrigativamente quanto assai poco convincentemente) che il legislatore sia incorso in un lapus calami, adottando in senso del tutto atecnico un termine che, nella teoria del contratto, ha un significato ben definito e non equivoco.
8.2. In secondo luogo,la norma in parola non solo ha reiterato la qualificazione del vizio in quegli stessi termini di nullita’ gia’ utilizzati dalla L. n. 431 del 1998, articolo 13, con riferimento alle sole locazioni ad uso abitativo, ma ne ha anche ampliato l’incidenza, estendendola a tutti i contratti di locazione, e altresi’ riferendola all’intero contratto e non soltanto al patto occulto di maggiorazione del canone.
8.3. Decisivo risulta, in terzo luogo, l’inequivoco dictum della Corte costituzionale,a mente del quale, come piu’ volte rammentato, l’articolo 1, comma 346, eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullita’ del negozio ai sensi dell’articolo 1418 c.c..
8.3.1. Nella pronuncia del 2007, il giudice delle leggi opera, peraltro, un generico richiamo all’articolo 1418 c.c., senza precisare quale comma di tale articolo verrebbe in rilievo nel caso specifico, ossia se si tratti di una nullita’ virtuale ai sensi dell’articolo 1418 c.c., comma 1, ovvero di una nullita’ testuale ai sensi del comma 3 del medesimo articolo. In considerazione dell’esplicito riferimento al rango di norma imperativa che la disposizione dell’articolo 1, comma 346, avrebbe conferito alla norma tributaria sull’obbligo di registrazione, potrebbe, difatti, ipotizzarsi che la Corte abbia inteso riferirsi ad una fattispecie di nullita’ virtuale, anche se cio’ potrebbe apparire prima facie incongruo, essendo la comminatoria di nullita’ sancita in modo espresso da una norma di legge (nullita’ testuale), onde l’apparente irrilevanza della qualificazione della disposizione sull’obbligo di registrazione in termini di norma imperativa o meno.
8.3.2. Ma la scelta terminologica adottata dalla Corte costituzionale potrebbe assumere, ad una piu’ attenta riflessione, una duplice valenza: da un lato, quella di ribadire che proprio di nullita’ si discorre nella norma (e non gia’ di inefficacia o di altre fattispecie ipotizzate in dottrina e nella giurisprudenza di merito); dall’altro, quella di affermare che comunque, al di la’ della nullita’ testuale ivi sancita, la norma tributaria ha assunto per il legislatore carattere imperativo, quantomeno con riferimento ai contratti indicati dal cit. articolo 1, comma 346, con conseguente loro nullita’ (anche) virtuale in caso di omessa registrazione, anche quando non ricorra la specifica ipotesi riconducibile nell’alveo della nullita’ testuale – considerazione, quest’ultima, che, per quanto si dira’ piu’ avanti, potrebbe rilevare con riferimento al caso, propriamente oggetto della questione sollevata dall’ordinanza interlocutoria n. 16604/2016, di doppia pattuizione del canone, l’una indicata in un contratto simulato e registrato, l’altra (maggiore) specificata in un atto dissimulato e non registrato.

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