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1. Il ricorso e’ inammissibile quanto al suo primo motivo, mentre risulta fondata la seconda censura.
1.1. L’inammissibilita’ del primo motivo risulta evidente conseguenza della facolta’, per il giudice del merito, di esaminare le questioni di diritto a lui sottoposte nell’ordine che egli ritiene piu’ opportuno, per giungere alla soluzione della vicenda processuale sulla base di quella che viene ritenuta (nella specie, del tutto correttamente) la ragione piu’ liquida (Cass. ss.uu. 26242/2014).
2. Quanto al secondo motivo di ricorso, si osserva in premessa che le questioni di diritto poste al collegio sono state oggetto di approfondimento e di ampliamento, da parte del ricorrente, in seno alle memorie depositate ex articolo 378 c.p.c., all’esito della pubblicazione della sentenza di queste stesse sezioni unite (Cass. 18123/2015) resa su una analoga questione, in tema, peraltro, di locazioni abitative.
2.1. A tale approfondimento ed ampliamento ha puntualmente ed esaustivamente replicato la controricorrente (cosi’ mostrando di accettare il contraddittorio sulle questioni proposte in extensum dalla controparte), e tanto esime questa Corte dal sottoporre ad entrambe le parti, ex articolo 101 c.p.c., comma 2, le eventuali questioni rilevabili ex officio al fine di consentire “il deposito in cancelleria di quelle (stesse) memorie contenenti osservazioni sulle medesime questioni” (articolo 101, comma 2, ult. parte, nella formulazione L. n. 69 del 2009, ex articolo 45), osservazioni che risultano, nei fatti, gia’ sottoposte all’attenzione del collegio (supra, sub 6.5. della parte espositiva).
3.La questione degli effetti di un tardivo adempimento all’obbligo di registrazione del contratto di locazione deve essere esaminata alla luce di un complesso e talvolta disarmonico quadro normativo.
3.1. Viene in rilievo, in primo luogo, la normativa fiscale che prevede la registrazione del contratto di locazione al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, articolo 2, lettera a) e b), e articolo 3, lettera a), (Testo unico sull’imposta di registro), nonche’ all’articolo 5, comma 1, lettera b) della “Tariffa” allegata, parte I, e all’articolo 2 bis, parte II della medesima Tariffa, richiamata dal citato articolo 2. Per quanto di interesse in questa sede, tali disposizioni stabiliscono che sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall’ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell’anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso), nonche’ i contratti di comodato conclusi per iscritto.
3.1.1. Ai sensi dell’articolo 17, comma 1, del medesimo D.P.R., come modificato dalla L. 21 novembre 2000, n. 342, articolo 68, la registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni dalla data dell’atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale.
3.2. L’orientamento giurisprudenziale largamente prevalente di questa Corte ha, in proposito, ripetutamente escluso la nullita’ del contratto a fronte della violazione di una norma tributaria, pur in presenza di alcune pronunce contrastanti con l’orientamento maggioritario, che hanno ritenuto nullo il negozio volto a conseguire un illecito risparmio d’imposta per difetto di causa in concreto, abuso del diritto e/o frode alla legge, evocando all’uopo il generale principio antielusivo desumibile dall’articolo 53 Cost., (a mente del quale “tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacita’ contributiva. Il sistema tributario e’ informato a criteri di progressivita’”), la cui natura di norma imperativa – e la conseguente sanzione di nullita’ delle manifestazioni di autonomia negoziale con essa confliggenti – e’ stata riconosciuta da questo giudice di legittimita’ fin dalla risalente pronuncia di cui a Cass. ss.uu. n. 6445 del 1985 (sia pur con riguardo al diverso tema della legittimita’ della traslazione degli obblighi fiscali).
3.3. Va ancora evidenziato come la stessa normativa consenta la possibilita’ di una registrazione tardiva anche in caso di decadenza dall’azione di riscossione. A mente del citato Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 76, comma 5, infatti, “l’intervenuta decadenza non dispensa dal pagamento dell’imposta in caso di registrazione volontaria o quando si faccia uso dell’atto ai sensi dell’articolo 6”, e il sistema tributario consente il c.d. “ravvedimento operoso”, riconoscendo l’attenuazione della sanzione prevista per la violazione delle norme tributarie nei casi ed alle condizioni indicate dal Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, articolo 13.
3.4. Quanto alle imposte sui redditi, con specifico riferimento ai contratti di locazione immobiliare, il Decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973, articolo 41 ter, (inserito nel testo del citato D.P.R., dalla L. 30 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 342), al comma 2, stabilisce, a sua volta, che “in caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale e’ accertato il rapporto stesso”.
3.5. Il principio di tendenziale non interferenza tra le regole di diritto tributario e quelle attinenti alla validita’ civilistica degli atti e’ stato poi recepito dalla stesso legislatore tributario nella L. 27 luglio 2000, n. 212, articolo 10, comma 3, (cd. Statuto dei diritti del contribuente), a mente del quale “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullita’ del contratto”.
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