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18. Puo’, pertanto, concludersi che il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, e’ nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile, volta che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullita’ (funzionale) “per inadempimento” (entrambi i termini da intendersi, come ovvio, in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale).
18.1. E’ difatti innegabile che, nel caso di specie, l’interprete sia chiamato a confrontarsi con una vicenda di nullita’ efficacemente definita impropria o atipica – a tacer d’altro perche’ il contratto produce i suoi effetti almeno fino a trenta giorni dalla sua stipulazione, termine ultimo per effettuare la registrazione, per poi assumere la qualificazione negativa sancita dal legislatore, mentre l’ammissibilita’ di un effetto di sanatoria troverebbe ulteriore conferma nella interpretazione sistematica delle norme di registro, e, segnatamente, di quelle sulla registrazione d’ufficio (Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articoli 15 e 65).
19. La conseguente questione che si pone, all’esito del riconoscimento, alla registrazione tardiva, di un effetto sanante, e’ quella se tale effetto operi una reviviscenza del contratto con effetti retroattivi o meno.
19.1. La evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una fase di piena validita’ ed efficacia del rapporto contrattuale ad una in cui subentra la totale invalidita’ ed inefficacia proprie della disciplina della nullita’, in assenza di significativi indici normativi che possano indirizzare l’interprete verso l’una o l’altra soluzione (la sola fattispecie di sanatoria ove viene sancita espressamente la retroattivita’ e’ quella di cui all’articolo 2379 bis c.c., in tema di verbali assembleari di societa’), induce a ritenere che l’effetto sanante sia destinato a retroagire alla data della conclusione del contratto (in termini, di recente, Cass. sez. III n. 10498 del 2017).
19.1. L’effetto di sanatoria con efficacia retroattiva consente, difatti, di stabilizzare definitivamente gli (assai instabili) effetti del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto, volta che il conduttore non sara’ esposto ad azioni di rilascio, godra’ della durata della locazione come prevista ab origine nel contratto (e non dalla data della registrazione che, intervenendo a distanza di tempo dalla stipulazione, ne abbrevierebbe significativamente quanto arbitrariamente i termini di scadenza), conservera’ il diritto all’avviamento, quello alla prelazione, ed ancora quello alla libera trasferibilita’ dell’azienda e del contratto.
19.2. Una diversa opzione, collocando il dies a quo della convenzione negoziale soltanto alla data della registrazione (lasciandone inalterato il dies ad quem), finirebbe poi per contrastare con la stessa disciplina legale della durata del contratto, ponendosi al di fuori della stessa ratio della sanatoria, che finirebbe per creare un impredicabile effetto di novazione del contratto originario (indirettamente) per factum principis.
20. Resta ora da esaminare se tale conclusione possa estendersi anche al caso che oggi occupa la Corte, e cioe’ all’ipotesi in cui la fattispecie concreta sia costituita da un accordo simulatorio cui consegua non gia’ la tardiva registrazione dell’intero contratto che preveda, ab origine, la corresponsione del canone reale, ma quella del solo patto dissimulato (raccordo integrativo” del caso di specie) volto ad occultare un canone maggiore, dopo che il contratto contenente il canone simulato sia stato a sua volta e previamente registrato, sulla premessa per cui la sanatoria da tardiva registrazione elimina soltanto la nullita’ (testuale) sopravvenuta, lasciando impregiudicata la sorte del contratto qual era fino alla violazione dell’obbligo di registrazione (inidonea a spiegare efficacia sanante su di una eventuale nullita’ da vizio genetico).
La eventuale sanatoria della nullita’ sopravvenuta, in altri termini, non esime l’interprete dall’esaminare il contratto nel suo status quo ante.
21. Tanto la giurisprudenza quanto la dottrina che hanno affrontato il tema della nullita’ introdotta dall’articolo 1, comma 346 cit. hanno, difatti, trattato le connesse problematiche senza distinguere tra le ipotesi di totale omissione della registrazione del contratto contenente ab origine l’indicazione del canone realmente dovuto (in assenza, pertanto, di qualsivoglia procedimento simulatorio) e quelle di simulazione del canone con registrazione del solo contratto simulato recante un canone inferiore, cui acceda il cd. “accordo integrativo” con canone maggiorato (ipotesi alla quale potrebbe ancora aggiungersi quella della mancata registrazione dello stesso contratto contenente il canone simulato, oltre che del detto accordo integrativo).
22. E’ convincimento del collegio che le due fattispecie non consentano di pervenire ad una soluzione omogenea.
Sul piano tanto morfologico, quanto (e soprattutto) su quello funzionale, difatti, le due vicende negoziali sono caratterizzate da evidenti dissonanze, volta che:
22.1. il contratto non registrato in toto, contenente l’indicazione del reale corrispettivo della locazione, e’ “sconosciuto” all’Erario dal punto di vista fiscale e nullo dal punto di vista civilistico in virtu’ di una testuale previsione normativa che ricollega la sanzione di invalidita’ al comportamento illecito (l’inadempimento all’obbligo di registrazione). Sanata l’invalidita’ successivamente alla stipula del contratto attraverso la registrazione tardiva,cio’ che rileva e’ proprio (e solo) l’oggettiva tardivita’ dell’assolvimento dell’obbligo tributario,ed e’ proprio (e solo) tale inadempimento ad essere sanzionato, al di la’ ed a prescindere dalla circostanza che esso sia o meno riconducibile all’accordo negoziale delle parti, potendo dipendere dalla scelta di uno solo dei contraenti e finanche da un impedimento alla tempestiva registrazione o da una mera incuria; in altri termini, in tale ipotesi non viene in rilievo un vizio genetico dell’atto, ma la mancata attuazione di un obbligo ad esso conseguente, in relazione al quale ben puo’ ricavarsi dal sistema la possibilita’ di un adempimento tardivo, che integri diacronicamente la fattispecie con il necessario co-elemento esterno di validita’, costituito dal requisito extra formale della registrazione, con effetti sananti dal momento in cui l’atto stesso e’ stato posto in essere.
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