Corte di Cassazione, sezioni unite civili, sentenza 9 ottobre 2017, n. 23601. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e’ causa di nullita’ dello stesso

[….segue pagina antecedente]

22.2. Diverso e’ il caso di un contratto debitamente registrato, contenente un’indicazione simulata di prezzo, cui acceda una pattuizione a latere (di regola denominata “accordo integrativo”, come nel caso di specie), non registrata e destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore rispetto a quello formalmente risultante dal contratto registrato. Appare inevitabile la riconduzione di tale fattispecie nell’orbita dell’istituto della simulazione, in sintonia con quanto affermato da queste stesse Sezioni Unite con riferimento alla speculare (e in parte qua del tutto sovrapponibile) vicenda delle locazione ad uso abitativo. Il (medesimo) procedimento simulatorio si sostanzia, difatti, sul piano morfologico, in un previo accordo simulatorio e in una successiva, unica convenzione negoziale, tanto nell’ipotesi di simulazione assoluta (assenza di effetti negoziali) quanto di simulazione relativa (produzione di effetti diversi da quelli riconducibili al negozio apparente), mentre la cd. controdichiarazione non e’ altro che uno strumento probatorio idoneo a fornire la “chiave di lettura” del negozio apparente, caratterizzata dalla sua eventualita’ e dalla irrilevanza della contestuale partecipazione alla sua stesura di tutti i soggetti protagonisti dell’accordo – tanto che l’atto contro dichiarativo puo’ anche provenire da uno solo di essi, e sostanziarsi in una dichiarazione unilaterale, percio’ solo priva di ogni veste contrattuale. Sicche’ non appare corretto, in punto di diritto, va ripetuto, discorrere di contratto simulato e contratto dissimulato come di due diverse e materialmente separate convenzioni negoziali (ne’ tantomeno appare corretto ricondurre il cd. negozio dissimulato alla controdichiarazione, come talora si suole affermare). Ebbene, proprio tale accordo simulatorio, in quanto volto a celare un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, disvela la finalita’ di elusione ed evasione fiscale che un simile patto e’ funzionalmente destinato a realizzare e, dunque, la sua causa concreta, da intendersi quest’ultima nella piu’ moderna nozione di scopo pratico del negozio, sintesi, cioe’, degli interessi che lo stesso e’ concretamente diretto a realizzare, quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di la’ del modello astratto utilizzato. Osservata da tale prospettiva, la fattispecie della simulazione (relativa) del canone locatizio risulta affetta da un vizio genetico, attinente alla sua causa concreta, inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione. Se tale norma tributaria si ritiene essere stata elevata a “rango di norma imperativa”, come sembra suggerire l’evoluzione normativa e giurisprudenziale piu’ recente e come precisato dalla stessa Corte costituzionale, deve concludersi che la convenzione negoziale sia intrinsecamente nulla, oltre che per essere stato violato parzialmente nel quantum l’obbligo di (integrale) registrazione, anche perche’ ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarieta’ a norma imperativa (ex articolo 1418 c.c., comma 1), tale essendo costantemente ritenuto lo stesso articolo 53 Cost. – la cui natura di norma imperativa (come tale, direttamente precettiva) e’ stata, gia’ in tempi ormai risalenti, riconosciuta dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 5 del 1985; Cass. ss. uu. n. 6445 del 1985). In tale ottica, acquista una valenza particolarmente significativa l’affermazione della Corte costituzionale che, nel qualificare la nullita’ sancita dalla L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, come genericamente riconducibile all’articolo 1418 c.c., non ha ristretto la (evidente) portata della norma al solo comma 3, dell’articolo richiamato (nullita’ testuale), ma ne ha implicitamente evidenziato la rilevanza anche ai fini del comma 1 (nullita’ virtuale), sottolineandone l’effetto di aver elevato a norma imperativa la disposizione tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti ivi contemplati. Trattandosi di un vizio riconducibile al momento genetico del contratto, e non (soltanto) ad un mero inadempimento successivo alla stipula (sanzionato dalla nullita’ testuale di cui al comma 346 della Finanziaria 2004), nelle fattispecie simulatorie del canone locatizio contenuto in un contratto gia’ registrato deve allora ravvisarsi la diversa ipotesi di una nullita’ virtuale, secondo la concezione tradizionale di tale categoria – e, quindi, tradizionalmente insanabile ex articolo 1423 c.c.: in tal caso, infatti, la nullita’ deriva non dalla mancata registrazione (situazione suscettibile di essere sanata con il tardivo adempimento), ma, a monte, dall’illiceita’ della causa concreta del negozio, che una tardiva registrazione non appare idonea a sanare.
Non senza considerare, ancora, che, dalla registrazione del cd. “accordo integrativo”, ove questo presenti i caratteri di cui all’articolo 1321 c.c., se ne dovrebbe trarre, ove se ne predicassero liceita’, validita’ ed efficacia, la sua configurazione in termini di nuovo contratto, cui attribuire (del tutto fittiziamente, e del tutto erroneamente, come si e’ visto) il carattere o dell’accordo novativo ovvero del negozio di accertamento: caratteri, evidentemente, del tutto inesistenti, salvo che, nella sua riconosciuta facolta’ di interpretazione del contratto, il giudice di merito non accerti, nel singolo caso, l’effettivo carattere novativo dell’accordo (novazione peraltro impredicabile nel caso di coincidenza temporale tra i due atti), alla luce dell’effettiva esistenza di un animus novandi e di un aliquid novi.
23. Si rende conseguentemente necessario estendere l’indagine alla sorte del contratto di locazione regolarmente registrato, e contenente l’indicazione del canone simulato.
23.1. Con specifico riguardo all’analoga fattispecie simulatoria riferita alla locazione ad uso abitativo e soggetta alla disciplina della L. n. 431 del 1998, articolo 13, comma 1, la piu’ volte citata sentenza di queste Sezioni Unite del 2015 ebbe modo di precisare come la sanzione legislativa della nullita’ prevista da quella specifica norma colpisse non la mancata registrazione dell’atto recante il prezzo reale (attesane la precipua funzione di controdichiarazione), ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, sicche’ “sara’ proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullita’ ex lege, con conseguente, perdurante validita’ di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto”.
24. Nell’ipotesi oggi sottoposta al vaglio di questa Corte, che ha ad oggetto una locazione ad uso non abitativo, cio’ che la disciplina legislativa del 2004 ha inteso non solo sanzionare, ma anche elevare a rango di norma imperativa, e’ proprio l’obbligo di registrazione, non il divieto di sostituzione di un canone con un altro.
Ma e’ proprio quell’obbligo che la causa concreta dell’accordo intercorso tra le parti e’ funzionalmente volta (ancorche’ parzialmente) ad eludere: occorre, pertanto, valutare se, negata in premessa la esistenza di una autonomo contratto dissimulato, la nullita’ possa ancora essere riferita alla sola controdichiarazione, in (apparente) assenza di una norma simmetrica a quella di cui alla L. del 1998, articolo 13.
25. E’ convincimento del collegio che, se in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullita’ testuale L. n. 311 del 2004, ex articolo 1, comma 346, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all’obbligo di registrazione, nel caso di simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalita’ di elusione fiscale, si e’ in presenza, quanto al cd. “accordo integrativo”, di una nullita’ virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l’intero rapporto – compreso, quindi, il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione.

[…segue pagina successiva]

Leave a Reply

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *