Corte di Cassazione, sezioni unite civili, sentenza 9 ottobre 2017, n. 23601. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e’ causa di nullita’ dello stesso

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9. Come piu’ volte rammentato, questa stessa Corte, pronunciandosi in tema di locazioni ad uso abitativo soggette ratione temporis ad altra disciplina normativa (la L. n. 431 del 1998, articolo 13), e stabilendo che il patto occulto di maggiorazione del canone e’ nullo e che tale nullita’ non e’ sanata dalla registrazione tardiva, in quanto quest’ultima, in quella fattispecie (locazione stipulata ante 2004, e soggetta alla sola disciplina dell’articolo 13 cit.), costituiva un fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla (in)validita’ civilistica della fattispecie, ha poi specificato come la sanzione di nullita’ derivasse non dalla mancata registrazione, bensi’ dalla (diversa) vicenda endonegoziale costituita dalla illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata di nullita’ – mostrando cosi’ di ritenere, sia pur implicitamente, la L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, senz’altro idoneo ad incidere a sua volta, ed autonomamente, sul negozio civilistico in termini di (in)validita’, in consonanza con il dictum del giudice delle leggi di cui alla ordinanza n. 420 del 2007.
10. La stessa ordinanza interlocutoria che ha rimesso a queste Sezioni Unite la questione non sembra dubitare che la stipulazione oggetto della controversia al suo esame, in considerazione della causa concreta che la caratterizza, si riveli come imprescindibilmente connotata dalla vietata finalita’ di elusione fiscale, e pertanto conseguentemente affetta da invalidita’. Pur ravvisando una evidente fattispecie di nullita’ nella pattuizione de qua, il collegio remittente sembra altresi’ ricollegare tale invalidita’ allo scopo pratico perseguito dalle parti (Le. alla sua causa concreta), in quanto in contrasto con il generale principio antielusivo desumibile dall’articolo 53 Cost., piuttosto che alla previsione della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, la quale viene menzionata solo indirettamente, operando cosi’ un riferimento alla fattispecie della nullita’ virtuale, e non (solo) testuale, dettata dalla norma ora citata.
11. La ricostruzione in termini di vera e propria nullita’ testuale sancita dall’articolo 1, comma 346 cit. resiste poi, ad avviso del collegio, alle molteplici critiche, pur efficacemente e suggestivamente argomentate, mosse da autorevole dottrina anche successivamente alle menzionate pronunce della Corte costituzionale (ord. n. 420 del 20007) e delle Sezioni Unite di questa Corte (sent. n. 18213 del 2015).
11.1. In particolare, non sembra dirimente il rilievo secondo il quale la nullita’, in ossequio ai principi del codice civile, andrebbe riferita ai vizi riguardanti l’iter formativo e costitutivo dell’atto negoziale, essendo stato condivisibilmente osservato che esistono nel nostro ordinamento anche altre ipotesi di nullita’ derivanti da un difetto extragenetico attinente ad elementi estrinseci e successivi rispetto alla formazione del contratto, tali da indurre ad una rivisitazione della categoria tradizionale della nullita’ (un esempio e’ offerto dall’articolo 67 septiesdecies del codice del consumo, di cui al Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206, che prevede la nullita’ del contratto se il fornitore ostacola l’esercizio del diritto di recesso da parte del contraente, non rimborsa le somme da questi eventualmente pagate o viola gli obblighi di informativa precontrattuale; o ancora dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articoli 46 e 47, che, in tema di compravendita immobiliare stipulata in violazione di norme edilizie che impongono alle parti specifiche dichiarazioni o allegazioni urbanistiche, discorrono di atti nulli “che possono essere confermati” e di atti nulli “non convalidabili”).
11.2. Neppure giova richiamare il tradizionale orientamento sul principio di non – interferenza delle violazioni di carattere tributario rispetto alla validita’ del contratto, elevato a regola positiva dalla statuto dei diritti del contribuente (L. n. 212 del 2000, articolo 10, comma 3), volta che, al di la’ di ogni considerazione sulla effettiva portata di tale norma, la disposizione dell’articolo 1, comma 346, della Finanziaria 2005, circoscritta al solo ambito delle locazioni (e dunque lex specialis), non costituisce una prescrizione di esclusivo carattere tributario, ma introduce un regola di diritto civile, comminando una speciale nullita’ nei rapporti tra privati, sia pure per effetto di una violazione di carattere tributario, come autorevolmente sostenuto dallo stesso giudice delle leggi.
11.3. Le stesse riflessioni critiche che fan leva sulla ragione fiscale la quale resterebbe insoddisfatta dalla ricostruzione della norma in termini di nullita’ (in ipotesi, insanabile) – non risulta di per se’ decisiva, ben potendo il legislatore, nella sua discrezionalita’ politica, scegliere di adottare una disposizione normativa caratterizzata da finalita’ preventive e dissuasive, rendendo non conveniente alle parti di omettere la registrazione salvo provvedervi in caso di sopravvenuto conflitto tra gli stessi contraenti, cosi’ prefiggendosi (come e’ stato condivisibilmente osservato) un obiettivo conformativo ben piu’ ambizioso rispetto a quello conseguibile dalle eventuali sanatorie a posteriori, circoscritte alle ipotesi di contenzioso tra le parti.
11.4. Con riguardo, infine, alla disposizione di cui alla stessa L. n. 311 del 2004, comma 342, la quale presuppone espressamente l’esistenza del rapporto di locazione, in caso di omessa registrazione, per i quattro anni anteriori a quello in cui il rapporto e’ stato accertato, appare poi condivisibile l’osservazione che ne evidenzia la natura, questa si, di disposizione esclusivamente tributaria, volta cioe’ ad assicurare una adeguata entrata fiscale a fronte della riscontrata evasione, senza alcun effetto di diritto civile.
12. Vanno pertanto riaffermati, sul piano dell’analisi morfologica della fattispecie, i principi affermati da queste sezioni unite con la piu’ volte citata sentenza del 2015 in tema di locazioni abitative, predicativi della natura di procedimento simulatorio della vicenda negoziale volta ad occultare la maggiorazione convenzionale del canone.
13. Occorre ora indagare il tema, del tutto speculare, delle locazioni non abitative volta che le parti, oltre od a prescindere dalla registrazione del contratto, ovvero nonostante essa, abbiano concordato un certo canone, dichiarandone pero’ un altro.
13.1. Va osservato, in premessa, che, sul piano funzionale, le fattispecie locative sembrerebbero differenziarsi a seconda che il rapporto contrattuale abbia o meno carattere abitativo.
13.2. Con riguardo alle locazioni non abitative, difatti, potrebbe rilevarsi, prima facie, la mancanza di una norma espressa che sancisca la nullita’ testuale del patto di maggiorazione del canone, come invece espressamente previsto dalla L. n. 492 del 1998, articolo 13, per le locazioni abitative.

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