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26. Norma speculare, in via interpretativa, rispetto a quella di cui alla L. del 1998, articolo 13, deve, difatti, ritenersi la L. n. 392 del 1978, articolo 79.
26.1. Non ignora il collegio che la costante interpretazione della disposizione in parola si sia storicamente assestata, nella giurisprudenza di questa stessa Corte, nel senso che la sanzione di nullita’ in essa prevista abbia avuto riguardo alle (sole) vicende funzionali del rapporto, colpendo, pertanto, le sole maggiorazioni del canone previste in itinere e diverse da quelle consentite ex lege, e non anche quelle convenute al momento della conclusione dell’accordo.
26.2. Ma va altresi’ ricordato come, mutatis mutandis, la stessa linea di pensiero sia stata adottata, dalla stessa giurisprudenza di legittimita’, anche con riferimento all’interpretazione dell’articolo 13, dettato in tema di locazioni abitative – delle quali si era ritenuto parimenti predicabile la sanzione di nullita’ della maggiorazione del canone se, e solo se, quella maggiorazione avesse avuto diacronico riferimento a momenti diversi e successivi rispetto a quello della stipula dell’accordo.
Al momento, cioe’ funzionale, e non genetico, del rapporto.
Questa interpretazione e’ stata rivisitata e modificata dalla sentenza del 2015.
Per le stesse ragioni in essa esposte, e’ convincimento del collegio che anche la lettura dell’articolo 79, della legge cd. sull’equo canone debba essere oggi modificata nel senso che il patto di maggiorazione del canone e’ nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.
27. Il collegio non ignora che, in tal modo, i casi, apparentemente piu’ gravi, e cioe’ quelli di totale omissione della registrazione del contratto, risulterebbero soggetti ad un disciplina meno rigida (conseguente al riconoscimento di una sanatoria della nullita’ derivante dalla loro omessa registrazione), ma la diversa gravita’ delle conseguenze puo’ trovare una congrua spiegazione nella maggiore gravita’ del vizio che inficia le ipotesi simulatorie rispetto a quelle in cui manchi la registrazione del contratto tout court: un vizio genetico e voluto da entrambe le parti nel primo caso, un inadempimento successivo alla stipula di un contratto geneticamente valido, nel secondo caso.
27.1. E’ vero, in altri termini, che una simile soluzione renderebbe piu’ gravose, quoad effecta, le ipotesi di simulazione relativa del canone nei contratti di locazione soggetti rispettivamente, alla disciplina della L. n. 431 del 1998, articolo 13, (per come interpretato dalle S.U. con la sentenza n. 18213 del 2015, che ha ritenuto la perdurante validita’ del canone apparente e, quindi, dell’intero contratto) e della L. n. 392 del 1998, articolo 79, (per come oggi interpretato), rispetto a quelle concernenti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non, cui sia invece applicabile la normativa (e la possibilita’ di sanatoria, per quanto in precedenza esposto) introdotta dalla Finanziaria del 2004.
Tuttavia, una simile conseguenza sembra coerente non solo con il diverso tenore delle predette norme, le une intese a vietare la sostituzione di una clausola sostanziale del contratto, l’altra a sanzionare direttamente la violazione della norma tributaria, ma anche con l’intenzione del legislatore del 2004, evidentemente tesa ad ampliare e rafforzare, rispetto alla normativa del 1998, l’effetto dissuasivo nei confronti degli infedeli locatori, e non pare affatto priva di ragionevolezza rispetto agli interessi pubblici inerenti al prelievo fiscale, in quanto mira a spiegare proprio quell’effetto dissuasivo, inteso nel senso di non rendere conveniente alle parti la registrazione di un contratto contenente un canone simulato consentendo loro di provvedere alla registrazione dell'”accordo integrativo” solo in caso di sopravvenuto conflitto tra i contraenti – in tal guisa prefiggendosi un obiettivo conformativo ben piu’ ambizioso rispetto a quello conseguibile dalle eventuali sanatorie a posteriori.
28. La soluzione cosi’ adottata ha il pregio di ricondurre ad unita’ la disciplina delle nullita’ e della (eventuale) sanatoria di tutti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non.
Il ricorso deve, pertanto, essere accolto nei limiti di cui in motivazione.
Il procedimento e’ rinviato alla Corte di appello di Catanzaro, in altra composizione, che, in sede di rinvio, applichera’ i seguenti principi di diritto, oltre a provvedere alla liquidazione delle spese del presente giudizio:
(A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e’ causa di nullita’ dello stesso;
(B) Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, puo’ comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
(C) E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullita’ vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risultera’ insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibile il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Catanzaro, in altra composizione.
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