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2. Tanto premesso, debbono esaminarsi congiuntamente i motivi secondo, terzo e quarto, tutti attinenti -sotto vari profili- all’esercizio della prelazione ex art. 38 l. n. 392/78.
2.1. Il secondo motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 38 l. n. 392/78, degli artt. 2730 e 2733 cod. civ. e degli artt. 116, 228 e 229 cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo “trattato in maniera palesemente contraddittoria dalla Corte territoriale”.
Il motivo investe la denuntiatio e censura la Corte per avere affermato che la stessa era invalida perché non proveniente dalla proprietaria: premesso che lo S. non poteva avere appreso della volontà della D. di vendere l’immobile che dalla diretta interessata, i ricorrenti censurano la Corte per non aver considerato che era stato lo stesso S. a comunicare di volere far valere la prelazione, senza tuttavia far seguire atti concreti per il suo esercizio nei termini di decadenza previsti dall’art. 38 l. n. 392/78; aggiungono che la denuntiatio non richiedeva la notifica del preliminare e neppure l’adozione della forma scritta ed evidenziano che la Corte si era sottratta al “dovere interpretativo (…) di verificare se la conoscenza della volontà di vendere da parte della D. fosse stata ben percepita, nei contenuti essenziali, dallo S. , al fine di consentirgli l’esercizio del diritto di prelazione”; contestano, inoltre, che lo S. fosse stato reso edotto del contenuto del preliminare e delle condizioni della vendita soltanto attraverso l’atto stragiudiziale notificatogli dalla Ma. il 7.10.2005, dato che egli aveva già formalmente comunicato la volontà di esercitare la prelazione attraverso la lettera del 3.10.2005 a firma del suo avvocato”; negano, peraltro, che la denuntiatio costituisca un atto riservato esclusivamente al proprietario.
Sotto il profilo dell’omesso esame, i ricorrenti si dolgono della mancata considerazione del comportamento tenuto dallo S. (e, in particolare, del fatto che, fin dal 3.10.2005, egli aveva già comunicato la propria volontà di esercitare la prelazione) e censurano la Corte per aver valorizzato il dato della mancata denuntiatio da parte della proprietaria per respingere la domanda dei promissari acquirenti, salvo poi accogliere la domanda del prelazionario ritenendo che, a prescindere da una formale denuntiatio, lo S. fosse stato posto comunque in condizione di conoscere il contenuto della proposta.
2.2. Il terzo motivo deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 38 l. n. 392/8 e degli artt. 1362, 1366, 1374, 1375 e 2900 cod. civ.: i ricorrenti assumono che l’”invito stragiudiziale di convocazione ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione” notificato dalla Ma. allo S. era volto a “richiedere per il caso di concreto esercizio del diritto di prelazione, il rimborso del prezzo già versato” e non poteva essere considerato una denuntiatio (ritenuta invalida in quanto non proveniente dalla D. ) “posto che l’interpello del conduttore era già avvenuto ad opera della proprietaria”.
2.3. Col quarto motivo (che denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 38 l. n. 392/78 e l’omessa motivazione circa un fatto decisivo), i ricorrenti evidenziano che, “pur non avendo espressamente apprezzato l’avvenuta comunicazione della propria volontà di vendere da parte della (…) D. al conduttore” e “dopo aver ritenuto l’invalidità assoluta della notifica stragiudiziale del 7.10.2005”, la Corte aveva affermato, “contraddittoriamente, che lo S. aveva comunque acquisito la conoscenza del contenuto del preliminare del 25.07.1997 e, su tale premessa, (aveva) ritenuto che lo stesso potesse ancora esercitare il diritto alla prelazione, come manifestato nella comparsa di costituzione di I grado, con volontà ribadita in appello”; sotto altro profilo, evidenziano che “la notifica della volontà di avvalersi del diritto di prelazione, posta in essere con la notifica della comparsa di costituzione in giudizio, (…) è avvenuta oltre i 60 giorni dalla conoscenza degli elementi essenziali del preliminare da parte del conduttore e, comunque, senza che a tale volontà sia seguita, entro il termine di trenta giorni, l’offerta del prezzo di vendita” (non avvenuta neppure nel corso del giudizio), essendosi pertanto determinata una decadenza, già eccepita dai coniugi Ma. -M. e, comunque, rilevabile d’ufficio.
3. I motivi meritano di essere accolti, nei termini che si vanno ad illustrare.
3.1. Questo l’iter logico-giuridico che emerge dalla sentenza impugnata:
la Corte ha affermato che la denuntiatio deve provenire dal proprietario locatore, ritenendo pertanto che il primo giudice avesse erroneamente dichiarato la decadenza dello S. dall’esercizio della prelazione;
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