La denuntiatio di cui all’art. 38 l. n. 392/1978 deve provenire dal locatore proprietario ed essere effettuata con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, fatta salva la possibilità che risultino accertate, in concreto e in modo univoco, modalità equipollenti di comunicazione che abbiano posto il conduttore in condizione di esercitare la prelazione e che siano tali da consentire la verifica della tempestività di tale esercizio;
L’esercizio della prelazione di cui all’art. 38 l. n. 392/1978 deve essere effettuato dal conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario o di atto che, in concreto e univocamente, sia accertato come idoneo a informare il locatore, in modo certo e documentato, della volontà del conduttore e che consenta di verificare la tempestività della comunicazione e del successivo versamento del prezzo;
In difetto di denuntiatio (o di modalità accertate come effettivamente equipollenti), non può riconoscersi al conduttore il diritto al trasferimento del bene, che potrà essere fatto valere unicamente a mezzo dell’esercizio del succedaneo diritto di riscatto, una volta che sia avvenuto il trasferimento a terzi in violazione della prelazione.
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Corte di Cassazione
sezione terza civile
sentenza 17 maggio – 26 ottobre 2017, n. 25415
Presidente Chiarini – Relatore Sestini
Fatti di causa
I coniugi Ma.Ca. e M.S. , promissari acquirenti di un locale di proprietà di D.R. in forza di contratto preliminare del 25.7.1997, convennero in giudizio la predetta D. e S.S.L. per sentir dichiarare la decadenza del secondo dal diritto di prelazione ex art. 38 l. n. 392/1978 e per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo della D. di procedere all’alienazione del bene (ex art. 2932 cod. civ.).
Lo S. chiese il rigetto della domanda di esecuzione specifica del preliminare e, per il caso di accoglimento della stessa, propose domanda riconvenzionale di riscatto dell’immobile ex art. 39 l. n. 392/1978; chiese, inoltre, la condanna della D. a trasferirgli l’immobile, offrendo il prezzo già pattuito col preliminare intercorso fra la proprietaria e i coniugi Ma. -M. .
La D. si costituì eccependo la nullità del contratto preliminare in quanto concluso in frode alla legge.
Il Tribunale di Catania, Sez. Dist. di Acireale, rigettò l’eccezione di nullità del contratto preliminare, dichiarò lo S. decaduto dal diritto di prelazione e accolse la domanda di esecuzione in forma specifica proposta dagli attori.
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