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ha rilevato -peraltro- che, pur in difetto di trasmissione del preliminare, il conduttore era venuto a conoscenza di quel contratto “già prima dell’inizio del giudizio” e che detta conoscenza “è poi divenuta comunque pacifica a seguito dell’introduzione della causa, ove lo S. ha (…) manifestato l’intenzione di esercitare il diritto di prelazione”;
svolte, poi, ampie considerazioni sul “patto di prelazione”, sulla sua natura di preliminare unilaterale sottoposto alla condizione potestativa di voler vendere il bene e sulla irrevocabilità della proposta di vendita in pendenza del termine in cui il prelazionario può manifestare la propria volontà di rendersi acquirente, la Corte ha affermato che, avvenuta la dichiarazione di voler acquistare, deve ritenersi consentita la tutela in forma specifica di cui all’art. 2932 cod. civ.;
tanto premesso, ha affermato che “nulla esclude che il verificarsi della condizione che innesca il meccanismo possa riscontrarsi anche a prescindere dalla denuntiatio, mezzo normalmente adeguato ma non esclusivo”; ha precisato che “l’obbligo di denunzia è imposto ma, nell’economia del negozio, a ben vedere non è indispensabile alla conclusione dell’iter, posto che il suo inadempimento non può lasciare senza tutela il prelazionario”, dovendosi riconoscere “un rimedio attuativo dell’obbligo di preferire consentendo un trasferimento diretto in favore del prelazionario senza dover attendere il momento solo sanzionatorio”;
ha concluso che “anche a prescindere da una formale denuntiatio il prelazionario, in presenza del verificarsi della condizione -ossia della manifestata e perdurante decisione del promittente di concludere il contratto- quindi ben può esperire il rimedio generale di cui all’art. 2932 c.c.”, con “possibilità da parte del prelazionario di “sostituirsi” al terzo facendo valere il suo diritto (di fonte legale e quindi opponibile) ad essere preferito a fronte dell’altrui obbligo a vendere, ormai resosi efficace”.
3.2. La ricostruzione dell’istituto della prelazione urbana sottesa alla pronuncia, secondo l’iter motivazionale testé richiamato, non è condivisibile, in quanto non tiene conto della chiara sequenza prevista dal legislatore agli artt. 38 e 39 l. n. 392/78, che si articola nelle seguenti fasi:
comunicazione al conduttore dell’intenzione di vendere, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, contenente l’indicazione del corrispettivo e delle altre condizioni di vendita e l’invito a esercitare o meno la prelazione (art. 38, commi 1 e 2);
manifestazione dell’eventuale volontà di esercitare la prelazione, da effettuare con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione e con offerta di condizioni uguali a quelle comunicate (art. 38, comma 3);
versamento del prezzo da effettuarsi -salva diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore- entro il termine di trenta giorni decorrenti dalla scadenza dell’originario termine di sessanta giorni e contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del preliminare (art. 38, comma 4);
facoltà di esercitare il riscatto -entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita- nell’ipotesi che il proprietario non abbia proceduto alla denuntiatio o il corrispettivo in essa indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento (art. 39, comma 1);
versamento del prezzo entro il termine di tre mesi computato secondo le decorrenze alternative indicate dall’art. 39, commi 2 e 3.
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