Corte di Cassazione, civile, Sentenza|| n. 32475.
Quando è automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege”
In tema di condominio negli edifici, è automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo (dunque, non solo prevalente) di una parte soltanto dell’edificio in condominio, che rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quella parte ex art. 1117 cod. civ. Il fondamento normativo che limita in tal senso la proprietà di cose, servizi ed impianti dell’edificio si rinviene nell’art. 1123, comma 3, cod. civ. e verificare se una parte di fabbricato rientri o meno tra quelle necessarie all’uso comune agli effetti dell’art. 1117 cod. civ., ovvero appartenga ad un unico condominio complesso costituito da più fabbricati che, seppur indipendenti, hanno in comune alcune parti, suppone valutazioni in fatto sottratte al giudizio di legittimità (Nel caso di specie, ritenuta l’insussistenza dell’ipotesi di un condominio parziale, la Suprema Corte ha respinto il ricorso proposto avverso la sentenza impugnata che aveva confermato il rigetto dell’impugnazione proposta dal condomino ricorrente avverso una delibera assembleare che aveva ripartito tra tutti i condomini la spesa sostenuta per effettuare interventi di consolidamento di un pilastro quale elemento strutturale portante l’intero complesso edilizio pur composto da tre distinti corpi di fabbrica).
Sentenza|| n. 32475. Quando è automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege”
Data udienza 7 dicembre 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Condominio – Risanamento del pilastro – Elemento strutturale portante l’intero complesso – Art. 1123, comma 1, cc – Tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro quota
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. AMATO Cristina – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 5916/2018 R.G. proposto da:
(OMISSIS), domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO ANCONA n. 85/2017 depositata il 18/01/2017;
Lette le conclusioni scritte del Sostituto Procuratore Generale, Dott.ssa Luisa De Renzis.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/12/2022 dal Consigliere Dott. CRISTINA AMATO.
FATTI DI CAUSA
1. Con Delib. condominiale 18 gennaio 2005, i condomini del complesso edilizio composto dai nn. civici (OMISSIS) del Condominio (OMISSIS) (d’ora in avanti: Condominio) avevano Delib.to di ripartire le spese riguardanti i lavori di consolidamento di un pilastro del civico (OMISSIS) tra tutti i condomini del menzionato complesso. Impugnava detta Delib. innanzi al Tribunale di Ancona il condomino (OMISSIS), residente nello stesso complesso al civico (OMISSIS), ritenendo che – poiche’ il complesso edilizio e’ formato da tre distinti corpi di fabbrica (civici (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS)) aventi in comune un unico porticato ed alcuni scalini per l’accesso dal blocco piu’ a valle a quello piu’ a monte – appariva manifestamente illegittima l’impugnata Delib. laddove poneva a carico di tutti i condomini le spese di manutenzione di un pilastro che non apporta alcuna utilita’ al civico (OMISSIS) di cui fa parte l’attore. Peraltro, in violazione dei criteri legali dettati dall’articolo 1123 c.c., la Delib. in questione pretendeva di ripartire indiscriminatamente tra tutti i residenti dell’intero complesso edilizio i costi di riparazione di porzioni di civici sui quali altri residenti non hanno nessuna quota, non rivestendo la qualita’ di condomini.
2. Con sentenza n. 1786/2010 il Tribunale di Ancona rigettava la domanda proposta da parte attrice. La pronuncia veniva impugnata dal (OMISSIS) innanzi alla Corte d’Appello di Ancona che, rigettando integralmente il gravame con sentenza n. 85/2017, osservava quanto segue:
– dall’esame delle risultanze della C.Testo Unico espletata in primo grado si evince l’incontestabile unicita’ della struttura di fondazione del complesso edilizio per tutti e tre i corpi di fabbrica;
– il pilastro lesionato oggetto di intervento di consolidazione e riparazione regge, insieme ad altri pilastri perimetrali, il lastrico solare con porticato comune a tutti i condomini;
– la natura condominiale di detto porticato risulta dall’atto pubblico di assegnazione degli alloggi e dall’articolo 2, comma 3 Regolamento condominiale;
– inconferente e’ il riferimento al giudicato esterno derivante dalle sentenze n. 3/2010 della Corte d’Appello di Ancona e n. 2487/2012 della Corte di Cassazione, in quanto riferite a fabbricati per i quali la diversa ripartizione delle spese di conservazione dei tetti e’ dettata dalle diverse altezze di questi;
– risultando, dunque, dimostrata la funzione di sostegno del pilastro di cui si discute, utile all’intero complesso (e non soltanto al civico (OMISSIS)), e’ corretta e va confermata la ripartizione delle spese per eliminare le lesioni prodotte al complesso edilizio, poste a carico di tutti i condomini e ripartite in ragione dei millesimi di proprieta’ generale, trattandosi di un’obbligazione propter rem. Ripartizione, peraltro, gia’ provvisoriamente effettuata con precedenti delibere condominiali in cui il (OMISSIS) era presente e consenziente. Si tratta, infatti, di interventi necessari per la conservazione del bene comune, non di spese di godimento, le quali, invece, riguardano le utilita’ che la cosa comune puo’ offrire e possono dunque essere ripartibili secondo criteri diversi ex articolo 1123, comma 2 e 3, come stabilito dall’orientamento costante della Corte di legittimita’ (Cass. n. 17880/2014; Cass. n. 64/2010).
3. Avverso la predetta sentenza proponeva ricorso per cassazione (OMISSIS), affidandolo a cinque motivi.
Si difendeva il Condominio (OMISSIS)31/39
(OMISSIS)
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