In tema di condominio, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare le barriere architettoniche, costituisce un’innovazione che, L. n. 13 del 1989, ex articolo 2, commi 1 e 2, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c., commi 2 e 3, ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che puo’ essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli articoli 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato articolo 2. Poiche’ resta dunque fermo il disposto dell’articolo 1120 c.c., comma 2. (formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilita’, secondo l’originaria costituzione della comunione. Tale concetto di inservibilita’ della parte comune non puo’ consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma e’ costituito dalla concreta inutilizzabilita’ della “res communis” secondo la sua naturale fruibilita’.
Ordinanza 14 settembre 2017, n. 21339
Data udienza 12 luglio 2017
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 2
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETITTI Stefano – Presidente
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 6044-2016 proposto da:
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1513/2015 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 05/08/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/07/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
Il Condominio di via (OMISSIS) ha proposto ricorso, articolato in tre motivi (il primo per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1120 c.c., comma 2, il secondo ed il terzo per violazione dell’articolo 1137 c.c., comma 2) avverso la sentenza della Corte d’Appello di Torino n. 1513/2015 del 5 agosto 2015. Resiste con controricorso la (OMISSIS) s.r.l.
La sentenza impugnata ha accolto l’appello della condomina (OMISSIS) s.r.l. avverso la sentenza n. 373/2013 del Tribunale di Torino, ed ha cosi’ dichiarato nulla la Delib. assembleare 29 giugno 2010 Condominio di via (OMISSIS), che aveva affidato ad un professionista la progettazione di un impianto di ascensore pregiudizievole per il suo uso esclusivo del pianerottolo su cui lo stesso doveva collocarsi. La Corte d’Appello ha negato che sussistesse una titolarita’ individuale del pianerottolo in favore della (OMISSIS) s.r.l., ma ha comunque ritenuto che l’innovazione costituita dalla realizzazione dell’ascensore avrebbe violato il limite di cui all’articolo 1120 c.c., comma 2, nella formulazione antecedente alle modifiche apportate dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220. La (OMISSIS) s.r.l. e’, invero, proprietaria di un’unita’ immobiliare destinata ad esercizio commerciale, dotata di due accessi, dei quali l’uno si percorre provenendo dal pianerottolo. Basandosi sull’espletata CTU, la Corte di Torino ha concluso che l’installazione dell’ascensore avrebbe gravemente limitato la possibilita’ per la (OMISSIS) s.r.l. di accedere alle parti comuni dell’immobile, dovendosi a tal fine utilizzare lo stesso ascensore, sempre che avesse le porte aperte e non fosse guasto.
Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380 bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Le parti hanno presentato memorie ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c., comma 2.
Il primo motivo e’ infondato. In tema di condominio, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare le barriere architettoniche, costituisce un’innovazione che, L. n. 13 del 1989, ex articolo 2, commi 1 e 2, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c., commi 2 e 3, ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che puo’ essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli articoli 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato articolo 2 (Cass. Sez. 6 – 2, 09/03/2017, n. 6129). Poiche’ resta dunque fermo il disposto dell’articolo 1120 c.c., comma 2. (formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilita’, secondo l’originaria costituzione della comunione. Tale concetto di inservibilita’ della parte comune non puo’ consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma e’ costituito dalla concreta inutilizzabilita’ della “res communis” secondo la sua naturale fruibilita’ (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15308). Nella specie, la Corte d’Appello di Torino ha accertato in fatto, secondo apprezzamento che spetta al giudice di merito e che non e’ sindacabile in cassazione sotto il profilo della violazione di legge, come denunciato dal ricorrente, che la realizzazione dell’ascensore avrebbe comportato un rilevante pregiudizio, per la condomina (OMISSIS) s.r.l., dell’originaria possibilita’ di utilizzazione del pianerottolo occupato dall’impianto di ascensore deliberato dall’assemblea, risultando percio’ l’innovazione lesiva del divieto posto dall’articolo 1120 c.c., comma 2, in quanto alla possibilita’ dell’originario godimento della cosa comune sarebbe stato sostituito un godimento di diverso contenuto, necessariamente condizionato alla disponibilita’ ed al funzionamento dell’ascensore stesso.
Il secondo motivo di ricorso e’ inammissibile, o comunque infondato. La ricorrente (OMISSIS) s.r.l. si duole che la sentenza impugnata abbia “dichiarato nulla”, e non soltanto annullabile, la delibera impugnata.
Ove, infatti, il giudice abbia dichiarato nulla una deliberazione dell’assemblea condominiale, deve escludersi l’interesse della parte ad impugnare la sentenza al solo fine di ottenere una modificazione della qualificazione del vizio di annullabilita’, e non di nullita’, della delibera, salvo che a quest’ultima sia ricollegabile una diversa statuizione contraria all’interesse della parte medesima, quale, ad esempio, la non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’articolo 1137 c.c.
E’ comunque da qualificare nulla la deliberazione, vietata dall’articolo 1120 c.c., che sia lesiva dei diritti individuali di un condomino su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, trattandosi di delibera avente oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea (arg. da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806; Cass. Sez. 2, 24/07/2012, n. 12930).
Il terzo motivo di ricorso e’ inammissibile. Con esso si deduce che la Delib. 29 giugno 2010 fosse l’epilogo di una serie di successive delibere relative all’installazione dell’ascensore, gia’ approvata con l’assemblea del 28 marzo 2008. Si tratta di questione nuova, di cui non vi e’ cenno nella sentenza impugnata, ne’ si indica in quale difesa del giudizio di merito fosse stata utilmente sollevata, ai fini dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e che non puo’ avere ingresso in questa sede, in quanto implica la necessita’ di accertamenti di fatto e apprezzamenti di merito non consentiti nel giudizio di legittimita’.
Il ricorso va percio’ rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare alla controricorrente le spese del giudizio di cassazione.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater al testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.
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