La massima
In tema di condominio di edifici, l’istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 cod. civ., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass. nn. 1405/07 e 4531/03). Ne consegue che l’amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari.
Suprema Corte di Cassazione
sezione II
sentenza n. 18660 del 30 ottobre 2012
Svolgimento del processo
Z.A., partecipante alla Comproprietà (omissis), si opponeva al decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma su ricorso della predetta comproprietà per il pagamento della somma di L. 18.710.201 a titolo di oneri condominiali insoluti. A sostegno dell’opposizione deduceva la carenza di legittimazione processuale dei rappresentanti della ricorrente, la mancanza di documentazione idonea a fondare la pretesa, l’erroneità degli importi indicati nel decreto e la nullità della Delib. 14 gennaio 1993, di approvazione del bilancio consuntivo 1992 e preventivo 1993, per mancata convocazione di tutti i comproprietari.
Con lo stesso atto proponeva, inoltre, opposizione al precetto.
La parte opposta resisteva all’opposizione, che era respinta dal Tribunale.
L’appello proposto da Z.A. era accolto solo parzialmente, in ordine all’opposizione al precetto, dalla Corte d’appello di Roma, che rideterminava la somma dovuta in complessivi Euro 9.073,42.
Osservava la Corte capitolina, per quanto ancora rileva in questa sede di legittimità, che a) era corretta la decisione di primo grado nella parte in cui aveva escluso la carenza di legittimazione processuale degli amministratori che avevano chiesto il decreto ingiuntivo, in virtù di prorogatio dei poteri, rilevata d’ufficio dal Tribunale; nè aveva rilievo il fatto che una delle delibere di nomina degli amministratori richiamate dalla comproprietà fosse stata dichiarata nulla con sentenza confermata da questa Corte di cassazione, sia perchè in allora la carenza dei poteri amministrativi dei soggetti agenti in nome della comproprietà era stata ritenuta sotto altra causa, sia perchè in quella sede la questione della prorogatio dei poteri non era stata prospettata nel giudizio di merito; inoltre, D. e S. erano ad ogni modo gli amministratori uscenti, perchè nominati nelle forme previste dall’atto di acquisto delle quote rogato dal notaio Frispini in data 20.10.1983, per cui, in mancanza di revoca ovvero di nomina di altri amministratori, essi continuavano a rivestire l’incarico in virtù di prorogatici; b) la prova dell’esistenza e dell’ammontare del credito azionato era costituita dall’approvazione del bilancio consuntivo del 1992 e preventivo del 1993, con i relativi piani di ripartizione della spesa; c) il confronto tra la comparsa di risposta di primo grado e la comparsa conclusionale d’appello della comproprietà escludeva che vi fossero errori di conteggio, le uniche differenze dovendosi considerare ai fini dell’opposizione al precetto; infine, d) l’impugnazione della Delib. 14 gennaio 1993, era fondata su cause di annullamento e non di nullità, con la conseguenza che la domanda, essendo stata proposta con atto di citazione notificato dopo lo spirare del termine di cui all’art. 1137 c.c., doveva ritenersi tardiva.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre Z.A., che propone cinque motivi d’impugnazione, successivamente illustrati da memoria.
Resiste con controricorso la comproprietà (omissis).
Motivi della decisione
1. – Il primo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 e 2909 c.c., artt. 112, 115, 324, 345 e 346 c.p.c., art. 111 Cost., nonchè il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia.
Sostiene parte ricorrente che con l’atto del 20.1.1983 gli acquirenti nominarono amministratori persone diverse da S. e D., e che l’affermazione della Corte d’appello, secondo cui questi ultimi avevano agito in forza di prorogatio dei poteri, per una precedente loro nomina ricavabile dai verbali del 30.1.1987, 3.3.1987 e 23.3.1987, introduce una questione che non era stata dedotta nel giudizio d’appello da parte della comproprietà, che aveva fatto riferimento alla sola Delib. 30 gennaio 1987, riconfermata il 26.3.1991, con la conseguenza che quanto eventualmente eccepito in primo grado e non espressamente riproposto in appello doveva ritenersi rinunciato ai sensi dell’art. 346 c.p.c..
Deduce che, ad ogni modo, la Delib. 30 gennaio 1987, non nominava alcun amministratore e che quella del 26.3.1991 riconfermava la nomina dei precedenti amministratori ma in difetto del quorum prescritto (maggioranza del 60%). Inoltre, la Delib. 26 marzo 1991, era stata dichiarata nulla con sentenza passata in giudicato (in esito a Cass. n. 2283/03). Infine, l’istituto della prorogatio, invocato dalla comunione solo in grado d’appello, integra un’eccezione nuova, non proponibile nel giudizio di secondo grado anche secondo la formulazione dell’art. 345 c.p.c., anteriore alla L. n. 353 del 1990, perchè fondata su di una situazione giuridica radicalmente diversa e che introduceva un nuovo tema d’indagine, 2. – Col secondo motivo è dedotta la violazione degli artt. 633 e 634 c.p.c., artt. 1135, 1123, 2967 c.c. e art. 63 disp. att. c.c., nonchè il vizio di motivazione su di un punto decisivo.
La Corte d’appello ha ritenuto la domanda fondata sul bilancio consuntivo dell’anno 1992 e su quello preventivo del 1993, di guisa che, essendo stato proposto il ricorso per decreto ingiuntivo agli inizi del mese di febbraio del 1993, non poteva essere richiesta la rata del mese di febbraio dello stesso anno, trattandosi di credito non ancora esigibile. In ogni caso, l’obbligo di pagare i contributi per le spese relative alle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione e non dalla preventiva approvazione della spesa e della relativa ripartizione. Nello specifico, la comunione avrebbe dovuto assolvere l’onere di dimostrare l’effettuazione della spesa mediante il deposito del rendiconto del 1993.
3. – Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 112, 633 e 634 c.p.c., artt. 1135, 1123, 2697 c.c. e art. 63 disp. att c.c., nonchè il vizio di motivazione.
Sostiene parte ricorrente di aver versato a scopo cautelativo prima del decreto ingiuntivo L. 6.864.189 e dopo la notifica L. 16.000.000 “in sede di esecuzione pignoramento”. La somma esigibile, anche se non dovuta, era dunque di L. 13.785.875, e non quella ingiunta, ragione per la quale il decreto doveva essere revocato.
4. – Col quarto motivo è dedotta la violazione degli artt. 112, 336 e 653 c.p.c., ed il vizio di motivazione. Con l’atto d’appello, sostiene parte ricorrente, era stata chiesta, in subordine, la dichiarazione di nullità dell’atto di precetto per inesistenza del diritto ad agire in via esecutiva, e si contestava il diritto della comunione a richiedere la somma precettata non tenendo conto dei pagamenti effettuati. La Corte d’appello, invece, ha ritenuto, invece, che l’unico motivo di opposizione al precetto validamente proposto doveva ritenersi quello relativo alla riduzione del credito principale, per effetto del pagamento dell’importo di L. 1.141.616.
Al contrario, l’accertamento, per le ragioni anzi dette, dell’illegittimità ab origine del decreto per difetto dei suoi presupposti travolgeva gli atti successivi, compreso il precetto, non essendovi un valido titolo esecutivo.
5. – Col quinto motivo si denuncia la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., artt. 1109, 2937, 2967 e 2964 c.c., ed ancora degli artt. 1100, 1105, 1106, 1108, 1120, 1121, 1135, 1136, 1137 e 1139 c.c. e art. 65 disp. att. c.p.c., in connessione col vizio di motivazione.
Con l’atto di opposizione al decreto ingiuntivo il sig. Z. aveva proposto domanda riconvenzionale di accertamento dell’invalidità della Delib. comproprietà 14 gennaio 1993, con la quale era stato approvato il bilancio consuntivo del 1992 e quello preventivo del 1993. Contrariamente a quanto asserito dalla Corte d’appello, senza che la relativa eccezione fosse stata sollevata specificamente dalla comunione, i vizi della suddetta delibera denunciati dall’appellante, inerenti al procedimento di convocazione dei comproprietari ed al fatto che la delibera stessa aveva ad oggetto una spesa gravosissima e come tale non ordinaria, vizi sui quali la parte avversa ha accettato il contraddittorio, costituiscono motivo di radicale inefficacia e nullità della delibera stessa con conseguente inapplicabilità dei termini d’impugnazione.
6. – Il primo motivo è infondato.
In tema di condominio di edifici, l’istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 cod. civ., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass. nn. 1405/07 e 4531/03). Ne consegue che l’amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari.
6.1. – Nel caso in esame, la prorogatio degli amministratori, ritenuta dalla Corte territoriale, non è soggetta all’eccezione di parte – e dunque è fuorviante la denunciata violazione degli artt. 345 e 346 c.p.c., per il suo inerire anche alla legitimatio ad processum, e quindi alla regolare costituzione del rapporto processuale, su cui il giudice esercita d’ufficio il potere di controllo e verifica (cfr. per tutte, Cass. n. 24179/09).
6.1.1. – Difetta invece di autosufficienza, per mancata trascrizione di quanto rilevante, la censura per cui la Delib. 30 gennaio 1987, non avrebbe nominato alcun amministratore e che quella del 26.3.1991 avrebbe riconfermato la nomina dei precedenti amministratori ma in difetto del quorum prescritto, non senza richiamare, in ordine a quest’ultimo profilo, quanto sopra detto in punto di prorogatio dei poteri.
6.1.2. – Infine, i suddetti effetti della prorogatio dei poteri degli amministratori rende irrilevante l’indagine sul contenuto e sugli effetti della sentenza di questa Corte, n. 2236/03, menzionata nel motivo d’annullamento, poichè il giudicato di nullità della Delib. 26 marzo 1991, ipotizzato dal ricorrente, non avrebbe ricaduta di sorta sulla legittimazione degli amministratori che hanno agito in nome della comproprietà.
7. – Anche il secondo motivo è infondato, in entrambe le censure che prospetta.
7.1. – E’ affermazione del tutto consolidata nella giurisprudenza di questa Corte, che l’oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all’accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza, e non a quello anteriore della domanda o dell’emissione del provvedimento opposto dei fatti costitutivi del diritto in contestazione (v. da ultimo, Cass. n. 4103/07 e i richiami giurisprudenziali ivi operati).
7.2 – Inoltre, è principio informatore della materia condominiale quello per cui è legittima la riscossione dei contributi condominiali da parte dell’amministratore, sulla base del bilancio preventivo regolarmente approvato sino a quando questo non sia stato sostituito dal bilancio consuntivo, che, diversamente, la stessa gestione comune sarebbe paralizzata nel lasso di tempo, potenzialmente ben superiore alla durata di un esercizio, tra la scadenza di quest’ultimo e l’approvazione del bilancio consuntivo (cfr. Cass. n. 24299/08).
8. – E’ fondato il terzo motivo.
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo – che, nel sistema delineato dal codice di procedura civile, si atteggia come un procedimento il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all’accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza, e non a quello, anteriore, della domanda o dell’emissione del provvedimento opposto, dei fatti costitutivi del diritto in contestazione – l’opponente che eccepisca l’avvenuto pagamento con l’atto di opposizione o nel corso del giudizio, è gravato del relativo onere probatorio e il giudice, qualora riconosca fondata, anche solo parzialmente, l’eccezione deve revocare in foto il decreto opposto, senza che rilevi in contrario l’eventuale posteriorità dell’accertato fatto estintivo al momento dell’emissione suddetta, sostituendosi la sentenza di condanna al pagamento di residui importi del credito all’originario decreto ingiuntivo (Cass. nn. 21432/11, 13085/08 e 22489/06).
7.1. – Nella specie, la Corte territoriale non si è attenuta a detto principio, lì dove ha ritenuto che i pagamenti successivi all’emissione del decreto ingiuntivo dovessero essere considerati ai fini della decisione sulla connessa domanda di opposizione al precetto.
8. – Accolto quest’ultimo motivo, resta assorbito l’esame del quarto, basato sulla diversità di oggetto tra opposizione a decreto ingiuntivo e opposizione all’esecuzione.
9. – E’ infondato il quinto motivo.
La decisione della Corte territoriale è conforme all’indirizzo costante di questa Corte, secondo cui debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 cod. civ., comma 3 (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. S.U. n. 4806/05 e successive conformi).
Nè la particolare rilevanza economica della spesa rende l’oggetto della delibera eccedente l’ambito dei poteri della comunione, poichè l’oggetto esprime una categoria logico-giuridica suscettiva di qualificazione in termini di liceità, possibilità e determinabilità, ai sensi dell’art. 1346 c.c., e non un dato quantitativo, variabile secondo contingenti parametri di ordine economico.
10. – In conclusione, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al solo terzo motivo, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che deciderà la controversia nel merito attenendosi ai principi sopra enunciati e provvederà, altresì, sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, respinti il primo, il secondo e il quinto, assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che provvederà anche sulle spese di cassazione.
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