Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 28 marzo 2017, n. 7927

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 20373/12) proposto da:

AVV. (OMISSIS), rappresentato e difeso, da se stesso, unitamente all’Avv.to (OMISSIS) del foro di Napoli, in forza di procura speciale a margine del ricorso, ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv.to (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di Napoli, in virtu’ di procura speciale apposta a margine del controricorso, e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione in Roma, piazza Cavour n. 1;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 311 depositata il 2 febbraio 2012;

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 20 settembre 2016 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;

uditi gli Avv.ti (OMISSIS), per se stesso (parte ricorrente), e (OMISSIS), per parte resistente;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 6 novembre 1997 (OMISSIS) evocava, dinanzi al Tribunale di Napoli, (OMISSIS) esponendo di avere acquistato dal convenuto, unitamente ad una unita’ abitativa sita nello stabile di (OMISSIS), un posto auto che si trovava nell’area condominiale, non piu’ adibibile a parcheggio per essere stata annullata dalla Corte di Cassazione la Delib. condominiale 23 giugno 1987 che ne stabiliva tale uso; proponeva, pertanto, domanda di accertamento della responsabilita’ del venditore ai sensi dell’articolo 1484 c.c. per mancata acquisizione del posto auto vendutogli, chiedendo i danni.

Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del convenuto, il quale deduceva la piena conoscenza da parte dell’acquirente della delibera de qua al momento della stipula del contratto, il giudice adito, espletata istruttoria, respingeva la domanda attorea.

In virtu’ di appello interposto dal (OMISSIS), il quale insisteva nella domanda ex articolo 1484 c.c. ed in subordine formulava quella ex articolo 1489 c.c., la Corte di appello di Napoli, nella resistenza dell’appellato, respingeva il gravame ritenendo ricorrere nella specie ipotesi disciplinata dall’articolo 1489 c.c., ma doveva ritenersi inammissibile la relativa domanda subordinata formulata solo in appello.

Avverso tale decisione proponeva ricorso per cassazione il (OMISSIS), cui resisteva il (OMISSIS), presentando anche ricorso incidentale.

La Cassazione, con sentenza n. 24055 del 25.09.2008, annullava la sentenza della Corte di appello con rinvio, ritenendo che non costituisse domanda nuova ex articolo 345 c.p.c. la specificazione della domanda ex articolo 1489 c.c. operata in sede di gravame, trattandosi solo di una diversa qualificazione giuridica dei fatti.

Con atto in riassunzione notificato il 22 settembre 2009, l’originario attore insisteva per l’accoglimento della domanda, ed il (OMISSIS), eccepita l’intervenuta prescrizione, nel merito ribadiva le difese svolte in primo grado.

Il giudice del rinvio, con la sentenza n. 311 del 2012, rigettava l’appello, con compensazione delle spese di lite per tutti i gradi.

A sostegno della decisione la corte territoriale, precisato che il rinvio aveva ad oggetto esclusivamente la domanda ex articolo 1489 c.c., nel merito evidenziava che l’oggetto del contratto di compravendita era unita’ abitativa, avente come accessorio un posto auto non individuato e coperto nell’area condominiale, area di cui l’attore era rimasto comproprietario secondo le quote millesimali acquisite, anche in seguito all’annullamento della Delib. condominiale che aveva destinato dette aree condominiali a parcheggio, in violazione delle disposizioni del regolamento condominiale, peraltro menzionato nell’atto di alienazione. Inoltre dalle dichiarazioni dello stesso (OMISSIS), rese nel corso dell’interrogatorio libero, emergeva che egli era a conoscenza dell’originario regolamento condominiale e seppure non fosse stato a conoscenza della delibera in questione, ne’ del giudizio di impugnazione della stessa, in forza dell’espresso richiamo del regolamento egli doveva e poteva essere a conoscenza del divieto di parcheggio previsto negli spazi condominiali. In mancanza di una ignoranza incolpevole, non poteva essere risarcito alcun danno.

Per la cassazione della sentenza del giudice del rinvio ha proposto ricorso il (OMISSIS), sulla base di due motivi, cui ha replicato il (OMISSIS) con controricorso.

In prossimita’ della pubblica udienza parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione delle norme sull’ermeneutica contrattuale, articoli 1362, 1363, 1366 e 1367 c.c., oltre a vizio di motivazione, per aver, il giudice del rinvio, ritenuto che con il rogito di vendita, oltre a cedersi la piena proprieta’ dell’appartamento, si sarebbe alienato solo il diritto pro quota dello spazio originariamente adibito a parcheggio con delibera assembleare, poi annullata.

Il motivo e’ privo di pregio.

Invero – diversamente da quanto affermato dal ricorrente – il giudice del rinvio non poteva interpretare il rogito di trasferimento in maniera diversa rispetto a quella operata dalla Cassazione con la sentenza n. 24055 del 2008 di annullamento, laddove ha dato una qualificazione giuridica ai termini del contratto di vendita concluso fra le parti, come si desume inquivocabilmente da quanto osservato alle pagg. 4-5 ove nel censurare la corte territoriale rileva, altresi’, che “…La Corte d’appello ha correttamente rilevato che oggetto della lite condominiale non e’ stato un bene fisicamente individuato, la cui sottrazione all’attore possa essere qualificata come fatto evizionale: il (OMISSIS) e’ infatti rimasto comproprietario dell’area (cortile comune) che era stata oggetto della vendita. Ha soltanto perso, a seguito della sentenza sfavorevole che ha annullato la delibera condominiale, la facolta’ di uso di una parte dell’area comune come parcheggio di veicoli. La descrizione contenuta nell’atto e riferita dalle parti, pur inizialmente indicando l’oggetto della vendita come un bene singolo, non lasciava dubbi sulla proprieta’ condominiale della cosa, perche’ essa era descritta come “il posto macchina scoperto nell’area condominiale come identificato nel regolamento di condominio”. Dunque la privazione sopraggiunta non si riferisce al bene, ma a una delle possibilita’ di uso dello stesso, rimasto in proprieta’ dell’acquirente secondo le quote millesimali condominiali acquisite.”

La doglianza, dunque, non riesce ad evidenziare alcuna violazione di legge nella ricostruzione negoziale data dalla Corte di appello, ma si affida alla propria lettura della sentenza di legittimita’ del 2008, dando per presupposto quel che, come si e’ gia’ visto, va invece escluso, cioe’ che la Corte di cassazione non avesse gia’ dato una qualificazione completa e definitiva del negozio. La sentenza del 2008 aveva solo imposto una rilettura della vicenda che tenesse conto della circostanza che la vendita aveva avuto ad oggetto un posto auto scoperto nell’area condominiale, per cui cio’ che era venuto meno non riguardava il bene in se’, che fin dall’origine era di proprieta’ condominiale, ma la sua destinazione ad un determinato uso, per cui andava esaminato detto profilo quanto alla pretesa risarcitoria.

La Corte territoriale ha tenuto fede a questa prescrizione ed ha configurato la domanda attorea ai sensi dell’articolo 1489 c.c., rigettandola comunque per difetto dei presupposti.

Trattasi di motivazione che appare rispettosa delle prescrizioni della sentenza di legittimita’ e non presenta vizi logici.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione del canone dell’affidamento e della buona fede nell’esecuzione del contratto, di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c., articolo 2 Cost., con conseguente violazione dell’articolo 1489 c.c., oltre a vizio di motivazione. Assume il ricorrente che il venditore avrebbe violato detti canoni affermando, contrariamente al vero, una certa destinazione dello spazio a parcheggio, cosi’ creando una situazione di apparenza e di affidamento, carpendo la propria buona fede: vi sarebbe stata dunque la violazione dell’obbligo generale determinando un obbligo risarcitorio ex articolo 1218 c.c..

Il mezzo e’ fondato.

Al riguardo va premesso che, giusta principio consolidato nella giurisprudenza di legittimita’, l’interpretazione del contratto e’ riservata al giudice del merito, le cui valutazioni sono censurabili in sede di legittimita’ solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale o per vizi di motivazione (v. Cass. 21 aprile 2005 n. 8296). Il sindacato di legittimita’ puo’ avere cioe’ ad oggetto non gia’ la ricostruzione della volonta’ delle parti, bensi’ solamente la individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati, al fine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento o in errore di diritto (v. Cass. 29 luglio 2004 n. 14495). Deve quindi porsi in rilievo come, pur non mancando qualche pronunzia di segno diverso (v., Cass. 10 ottobre 2003 n. 15100; Cass. 23 dicembre 1993 n. 12758), risponda ad orientamento interpretativo consolidato in tema di interpretazione del contratto che, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento e’ rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto.

Il rilievo da assegnare alla formulazione letterale va peraltro verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale e le singole clausole debbono essere considerate in correlazione tra loro, procedendosi al relativo coordinamento ai sensi dell’articolo 1363 c.c., giacche’ per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non gia’ in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di piu’ clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (v. Cass. 28 agosto 2007 n. 828; Cass. 22 dicembre 2005 n. 28479; Cass. 16 giugno 2003 n. 9626). Va d’altro canto sottolineato come, pur assumendo l’elemento letterale funzione fondamentale nella ricerca della volonta’ della reale o effettiva volonta’ delle parti, il giudice deve in proposito fare applicazione anche agli ulteriori criteri di interpretazione, e in particolare a quelli dell’interpretazione funzionale ex articolo 1369 c.c. e dell’interpretazione secondo buona fede o correttezza ex articolo 1366 c.c. Tali criteri debbono essere infatti correttamente intesi quali primari criteri d’interpretazione soggettiva, e non gia’ oggettiva, del contratto (v. Cass. 27 giugno 2011 n. 14079; Cass. 23 maggio 2011 n. 11295; Cass. 19 maggio 2011 n. 10998), avendo riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e quindi alla relativa causa concreta (cfr. Cass. 23 maggio 2011 n. 11295). Il primo di tali criteri (articolo 1369 c.c.) consente di accertare il significato dell’accordo in coerenza appunto con la relativa ragione pratica o causa concreta.

L’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza ex articolo 1366 c.c., il quale costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarieta’ sociale (cfr. Cass. 31 maggio 2010 n. 13208; Cass. 18 settembre 2009 n. 20106; Cass. 5 marzo 2009 n. 5348), applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, sia in ambito contrattuale che nei rapporti comuni della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso), nonche’ volto alla salvaguardia dell’utilita’ altrui, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio (v. Cass. 15 febbraio 2007 n. 3462), e che gia’ la Relazione ministeriale al codice civile (ove si sottolinea come esso richiami “nella sfera del creditore la considerazione dell’interesse del debitore e nella sfera del debitore il giusto riguardo all’interesse del creditore”) indica doversi intendere in senso oggettivo, enunziando un dovere di solidarieta’ fondato sull’articolo 2 Cost. che, operando come un criterio di reciprocita’, esplica la sua rilevanza nell’imporre a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge. Sicche’ dalla violazione di tale regola di comportamento puo’ discendere, anche di per se’, un danno risarcibile (v. Cass. 10 novembre 2010 n. 22819), in quanto vale ad individuare i referenti normativi da utilizzare quale criterio per l’interpretazione del contratto (fondato sull’esigenza definita in dottrina di “solidarieta’ contrattuale”). Esso si specifica, in particolare, nel significato di lealta’, sostanziantesi nel non suscitare falsi affidamenti e non speculare su di essi, come pure nel non contestare ragionevoli affidamenti comunque ingenerati nella controparte (v. Cass. 25 maggio 2007 n. 12235; Cass. 20 maggio 2004 n. 9628). A tale stregua esso non consente di dare ingresso ad interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute nelle clausole contrattuali non rispondenti alle intese raggiunte (v. Cass. 23 maggio 2011 n. 11295) e deponenti per un significato in contrasto con la ragione pratica o causa concreta dell’accordo negoziale (cfr., con riferimento alla causa concreta del contratto autonomo di garanzia, Cass., Sez. Un., 18 febbraio 2010 n. 3947).

Orbene, la corte di merito e’ nel caso pervenuta ad un’interpretazione del contratto de quo in termini non conformi ai suindicati principi, in quanto nell’evocare la giurisprudenza consolidata di questa Corte enunziata, secondo cui, ai sensi dell’articolo 1489 c.c., la domanda del compratore di risarcimento del danno, al pari di quella diretta ad ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, resta ancorata ai presupposti di fatto e di diritto previsti dalla legge per poter affermare la responsabilita’ del venditore, per cui la responsabilita’, anche solo risarcitoria, del venditore richiede la dimostrazione dell’esistenza di un diritto altrui sul bene, la cui prova non puo’ che essere posta a carico del compratore (cfr Cass. 28 dicembre 2011 n. 29367), si e’ limitata ad un’interpretazione meramente formalistica del contratto in argomento, trascurando del tutto di intenderlo anche in senso funzionale.

In particolare la’ dove, dopo aver premesso che la garanzia non spetta al compratore che non assolva l’onere di provare la propria ignoranza incolpevole, ha affermato che l’acquirente aveva dichiarato in sede di libero interrogatorio di essere a conoscenza del Regolamento di condominio, e seppure disconosceva la delibera assembleare ed il giudizio di impugnazione della stessa, egli “doveva e poteva essere a conoscenza del divieto di parcheggio negli spazi condominiali”, ha concluso per l’irrilevanza delle dichiarazioni del venditore contenute nell’atto pubblico, in cui garantiva la piena proprieta’, liberta’ e disponibilita’ dell’immobile, nonostante la reale condizione del bene in questione non emergesse dallo stato dei luoghi (tracciate sul pavimento strisce per indicare gli spazi di parcheggio) o da altri elementi di giudizio, per essere anzi quelli esistenti non piu’ consoni alla disciplina regolamentare.

In altri termini, la corte di merito non ha tenuto conto dell’affidamento che in base al contenuto e allo scopo pratico dell’accordo (o, per utilizzare un’efficace espressione utilizzata da autorevole dottrina, dello “spirito dell’intesa”), quale emergente alla stregua dell’interpretazione sistematica e funzionale del contratto (articoli 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c.), in relazione alle circostanze concrete del caso, tale clausola di garanzia era idonea ad ingenerare nel promissario acquirente ed odierno ricorrente il convincimento sulla possibilita’ di ottenere senz’altro la utilizzazione di un posto auto nel cortile condominiale, benche’, come da tale giudice sottolineato, fosse stata gia’ impugnata la delibera assembleare che destinava al parcheggio lo spazio comune, in violazione della disciplina regolamentare. Il tenore della suddetta clausola si appalesa allora nella specie idoneo a superare anche il limite evocato dai venditori ed odierni controricorrenti costituito dalla diligenza richiesta al contraente in relazione alla conoscibilita’ dei vincoli convenzionali, giacche’ la suindicata clausola, a fortiori in quanto integrata da espressioni suscettibili di avere piu’ sensi (articolo 1369 c.c.), avrebbe se del caso richiesto che il venditore desse indicazioni e precisazioni all’acquirente circa la effettiva portata della concessa garanzia in argomento.

A tale stregua, la corte di merito ha dato un’interpretazione invero estranea allo scopo pratico che lo stipulato contratto in argomento era funzionalmente volto a realizzare, addivenendo a un risultato ermeneutico (di cui risulta altresi’ fornita incongrua motivazione) tale da rendere parzialmente irrealizzabile il programma contrattuale delle parti, in particolare quello dell’acquirente (che riteneva di acquistare un appartamento con annesso un posto auto), e conseguentemente a vanificare in parte l’esigenza costituente la finalita’ dalle parti specificamente perseguita mediante il contratto, l’interesse che l’operazione contrattuale era propriamente volta a soddisfare, costituendone la causa concreta (cfr. Cass., Sez. Un., 11 novembre 2008 n. 26973; Cass. 7 ottobre 2008 n. 24769; Cass. 24 aprile 2008 n. 10651; Cass. 20 dicembre 2007 n. 26958; Cass. 11 giugno 2007 n. 13580; Cass. 22 agosto 2007 n. 17844; Cass. 24 luglio 2007 n. 16315; Cass., 27 luglio 2006 n. 17145; Cass. 8 maggio 2006 n. 10490; Cass. 14 novembre 2005 n. 22932; Cass. 26 ottobre 2005 n. 20816; Cass. 21 ottobre 2005 n. 20398. Da ultimo v. Cass. 25 febbraio 2009 n. 4501; Cass. 12 novembre 2009 n. 23941; Cass., Sez. Un., 18 febbraio 2010 n. 3947; Cass. 18 marzo 2010 n. 6538; Cass. 9 marzo 2011 n. 5583).

Dell’impugnata sentenza s’impone pertanto la cassazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli che, in diversa composizione, procedera’ a nuovo esame, facendo applicazione dei seguenti principi:

– In tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti il primo e principale strumento e’ rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, da verificarsi alla luce dell’intero contesto contrattuale, ponendo le singole clausole in correlazione tra loro ai sensi dell’articolo 1363 c.c., in quanto per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non gia’ in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di piu’ clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato. Il giudice deve in proposito fare applicazione altresi’ degli ulteriori criteri dell’interpretazione funzionale (articolo 1369 c.c.) e dell’interpretazione secondo buona fede o correttezza (articolo 1366 c.c.), quali primari criteri d’interpretazione soggettiva (e non gia’ oggettiva) del contratto, il primo essendo volto a consentire l’accertamento del significato dell’accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta, e il secondo consentendo di escludere – mediante comportamento improntato a lealta’ e a salvaguardia dell’altrui interesse – interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute nelle clausole contrattuali non rispondenti alle intese raggiunte e deponenti per un significato in contrasto con la ragione pratica o causa concreta dell’accordo negoziale.

– La dichiarazione di garanzia ex articolo 1489 c.c. non va intesa in senso formalistico, ma considerata alla stregua dell’affidamento che essa ingenera nella controparte, e allorquando risulta suscettibile di avere piu’ sensi va intesa in termini consentanei con lo scopo pratico che il contratto e’ funzionalmente volto a realizzare, a fortiori in presenza di situazione determinata o di evento in fieri che il contratto renda inefficace o ineseguibile, come allorquando il posto auto oggetto compravendita risulti gravato di vincoli imposti dal Regolamento condominiale.

Il giudice del rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo;

cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, a diversa Sezione della Corte di appello di Napoli.