Suprema Corte di Cassazione
sezione I
sentenza 15 ottobre 2014, n. 21836
Svolgimento del processo
1. – Con lodo sottoscritto il 23 novembre 2003, il collegio arbitrale costituito per la risoluzione di una controversia insorta tra P.G.P. e C.F. il 18 febbraio 1992 dichiarò risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato tra le parti il 18 febbraio 1992 e condannò il C. al rilascio del locale sito in (omissis) ; in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal C. , condannò inoltre il P.G. alla restituzione della somma di Euro 602,52, a titolo di aggiornamento Istat illegittimamente applicato nel periodo compreso tra il mese di marzo 2002 ed il mese di febbraio 2003, oltre interessi legali.
2. – L’impugnazione proposta dal C. è stata rigettata dalla Corte d’Appello di Roma con sentenza del 23 febbraio 2009.
A fondamento della decisione, la Corte, per quanto ancora rileva in questa sede, ha escluso la nullità della clausola risolutiva espressa contenuta nell’art. 10 del contratto di locazione, osservando che, in quanto riproduttiva della disposizione dettata dall’art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, essa non poteva ritenersi in contrasto con l’art. 79 della medesima legge. Ha ritenuto altresì inconferente il richiamo dell’attore all’art. 1455 cod. civ., affermando che l’espressa previsione della risoluzione del contratto in caso d’inadempimento di una determinata obbligazione rende superflua la valutazione dell’importanza dell’inadempimento, non richiesta nell’ipotesi prevista dall’art. 1456 cod. civ. Ha ritenuto invece inammissibili, in quanto attinenti al merito, le censure riguardanti la non imputabilità del ritardo nel pagamento, affermando infine che, nonostante l’avvenuto versamento delle somme dovute successivamente alla proposizione della domanda, non poteva trovare applicazione la sanatoria di cui all’art. 55 della legge n. 392 cit., prevista soltanto per l’ipotesi di ricorso al giudice, e non riferibile quindi al caso in cui la controversia sia deferita ad arbitri.
3. – Avverso la predetta sentenza il C. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi. Il P.G. resiste con controricorso.
Motivi della decisione
1. – Con i primi due motivi d’impugnazione, il ricorrente denuncia la falsa applicazione dell’art. 829, secondo comma, cod. proc. civ., dell’art. 1218 cod. civ. e delle norme sulla risoluzione dei contratti, nonché l’insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, osservando che, nel dichiarare inammissibili le censure riguardanti la non imputabilità del ritardo nel pagamento, la Corte di merito non ha spiegato le ragioni per cui le ha ritenute attinenti al merito della decisione. Sostiene comunque che tali censure erano volte a far valere la mancata applicazione del principio di diritto secondo cui, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, la pronunzia di risoluzione del contratto presuppone l’accertamento del dolo o della colpa grave del debitore.
1.1. – I due motivi sono infondati.
Nel disattendere le censure sollevate dal ricorrente in ordine all’accertamento dei presupposti necessari per l’operatività della clausola risolutiva espressa, la sentenza impugnata non si è affatto discostata dal principio, costantemente affermato da questa Corte, secondo cui la risoluzione di diritto ai sensi dell’art. 1456 cod. civ. postula non soltanto la sussistenza, ma anche l’imputabilità dell’inadempimento, in quanto la pattuizione di tale modalità di scioglimento del contratto rende superflua l’indagine in ordine all’importanza dell’inadempimento, ma non incide sugli altri principi che disciplinano l’istituto della risoluzione, né da luogo, in particolare, ad un’ipotesi di responsabilità senza colpa, sicché, difettando il requisito della colpevolezza dell’inadempimento, la risoluzione non si verifica e non può dunque essere legittimamente dichiarata (cfr. Cass., Sez. III, 6 febbraio 2007, n. 2553; 5 agosto 2002, n. 11717; Cass., Sez. II, 14 luglio 2000, n. 9356).
La Corte di merito si è infatti limitata a rilevare che, in quanto riflettenti il carattere non colposo del ritardo nel pagamento dei canoni di locazione, le censure proposte dal ricorrente non riguardavano il modo in cui gli arbitri avevano fatto applicazione del predetto principio, ma l’accertamento a tal fine compiuto in ordine alle cause del ritardo, affermando pertanto che le stesse attenevano al merito della controversia, e non potevano quindi essere dedotte come motivi di nullità del lodo ai sensi dell’art. 829 cod. proc. civ.. Tale affermazione trova riscontro nella trascrizione del motivo d’impugnazione contenuta nella premessa del ricorso, dalla quale si evince che l’attore aveva sostenuto di non essere stato a conoscenza dell’esatto ammontare del canone dovuto, non avendo ricevuto copia dell’atto con cui le parti ne avevano temporaneamente concordato la riduzione e non avendo ricevuto le lettere con cui, alla scadenza del periodo convenuto, il locatore aveva fatto richiesta dello importo maggiorato. In quanto attinenti alla valutazione dei fatti compiuta dagli arbitri ai fini della decisione, tali censure risultano estranee all’oggetto del giudizio d’impugnazione del lodo, il quale non si configura come un comune appello avverso la pronuncia arbitrale, ma è limitato alla verifica dell’illegittimità del lodo, in relazione ai vizi previsti dall’art. 829 cit. e dedotti con i motivi d’impugnazione, restando precluso nella fase rescindente il riesame delle questioni di merito sottoposte agli arbitri, il cui apprezzamento è censurabile, ai sensi dell’art. 829 n. 5, soltanto nel caso in cui la motivazione sia completamente assente o risulti a tal punto carente da potersi ritenere insussistente il requisito di cui all’art. 823 n. 5 cod. proc. civ. (cfr. Cass., Sez. I, 8 giugno 2007, n. 13511; 29 luglio 1986, n. 4847; 15 dicembre 1983, n. 7402).
2. – Con il terzo motivo, il ricorrente deduce la falsa applicazione dell’art. 55 della legge n. 392 del 1978 e delle norme sulla risoluzione dei contratti, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la sanatoria giudiziale della morosità non trovi applicazione in caso di deferimento della controversia ad arbitri. Premesso che l’art. 55 cit. contiene una disposizione di natura non processuale, ma sostanziale, afferma che l’esclusione della sua applicabilità comporterebbe un’inammissibile lesione dei diritti del conduttore, osservando comunque che, in quanto non equiparabile alla domanda giudiziale, l’avvio del procedimento arbitrale non costituisce un ostacolo al successivo adempimento del debitore, che preclude la pronuncia di risoluzione del contratto.
2.1. – Il motivo non merita accoglimento, pur dovendosi procedere, ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ., alla correzione della motivazione della sentenza impugnata, il cui dispositivo risulta conforme al diritto.
In tema di locazione d’immobili urbani, questa Corte aveva infatti ritenuto che la speciale sanatoria della morosità del conduttore prevista dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978 fosse ammessa soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 cod. proc. civ., e non anche quando la risoluzione per inadempimento fosse stata chiesta in un ordinario giudizio di cognizione, trovando in tal caso applicazione l’art. 1453, terzo comma, cod. civ., il quale non consente al conduttore di adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda (cfr. Cass., Sez. I, 8 agosto 1996, n. 7302; Cass., Sez. III, 7 agosto 1996, n. 7253; 29 novembre 1994, n. 10202). Per effetto di tale orientamento, l’applicabilità dell’istituto in esame doveva ritenersi esclusa anche nel caso in cui la domanda di risoluzione fosse stata avanzata dinanzi agli arbitri ai quali le parti avessero devoluto le controversie derivanti dal contratto di locazione, non potendo essere proposta in sede arbitrale la domanda di convalida dello sfratto, attribuita alla competenza funzionale ed inderogabile del Giudice ordinario, e restando quindi circoscritta la predetta possibilità alla sola ipotesi in cui il procedimento arbitrale fosse stato preceduto da quello di cui all’art. 658 cit. Senonché, la Corte costituzionale, alla quale era stata rimessa la questione di legittimità costituzionale dell’art. 55 cit., nella parte in cui non consentiva la sanatoria giudiziale della morosità nel giudizio ordinario di risoluzione, la dichiarò infondata, rilevando che il testuale riferimento di tale disposizione alla sede giudiziale ed alla prima udienza non era sufficiente a circoscriverne l’ambito applicativo al procedimento per convalida di sfratto, e ritenendo pertanto possibile un’interpretazione idonea ad escludere il prospettato contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost. (cfr. Corte cost., sent. n. 3 del 1999). A seguito di tale pronuncia, la giurisprudenza di legittimità ha mutato orientamento, riconoscendo l’applicabilità della sanatoria anche in caso di proposizione della domanda di risoluzione in via ordinaria (cfr. Cass., Sez. III, 18 luglio 2008, n. 19929; 24 febbraio 2000, n. 2087), con la conseguenza che la stessa deve ritenersi ammissibile anche nell’ipotesi in cui la domanda sia proposta direttamente dinanzi agli arbitri.
2.1. – Nella specie, tuttavia, l’ammissibilità della sanatoria avrebbe dovuto comunque essere esclusa in virtù della circostanza, risultante dalla sentenza impugnata, che il contratto di locazione aveva ad oggetto un immobile adibito ad uso commerciale, al quale non era pertanto applicabile la disciplina dettata dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978, che, facendo testualmente riferimento alla morosità nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’art. 5 della medesima legge, riguarda le sole locazioni d’immobili destinati ad uso abitativo (cfr. Cass., Sez. Ili, 31 maggio 2010, n. 13248; 19 maggio 2006, n. 11777; 11 maggio 2005, n. 9878). La questione di legittimità costituzionale di tale disposizione, nella parte in cui non consente la sanatoria della morosità per i contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, è stata dichiarata manifestamente infondata dalla Corte costituzionale, la quale ha escluso che un siffatto trattamento differenziato si ponga in contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost., evidenziando la disomogeneità delle situazioni poste a confronto, e precisando che attraverso il riconoscimento della predetta possibilità il legislatore ha inteso, nell’esercizio della propria discrezionalità, apprestare all’interesse primario della persona all’abitazione una tutela eccezionale e perciò stesso più intensa di quella riconosciuta all’interesse economico di cui è portatore il conduttore d’immobili destinati ad uso non abitativo (cfr. Corte cost., ord. n. 410 del 2001).
3. – Il ricorso va pertanto rigettato, con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali, che si liquidano come dal dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso, e condanna C.F. al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in complessivi Euro 4.200,00, ivi compresi Euro 4.000,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.
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