Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 23 giugno 2016, n. 13012

sul ricorso 16456-2012 proposto da:
(OMISSIS) SAS in persona del socio accomandatario (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL in persona del legale rappresentante (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1370/2011 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 27/02/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/04/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto che ha concluso per il rigetto del 1 motivo di ricorso, accoglimento del 2.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La controversia ha per oggetto un contratto di locazione tra la (OMISSIS) snc (locatore) e la (OMISSIS) srl (conduttore), stipulato nel 1997 e relativo ad una porzione di fabbricato adibito a laboratorio artigianale e relativi servizi, nel quale il conduttore aveva dichiarato, ai fini della L. n. 392 del 1978, articoli 34, 35 e 37, l’utilizzazione per attivita’ non comportante contatti diretti con il pubblico, e nel quale al locatore era subentrata, nel 2005, (OMISSIS) sas avendo acquistato l’immobile.
La domanda di indennita’ di avviamento, proposta in via riconvenzionale dal conduttore, convenuto per finita locazione, adducendo lo svolgimento da tempo di attivita’ di vendita all’ingrosso e al dettaglio di materiale informatico ed elettronico, venne rigettata dal Tribunale e accolta dalla Corte di appello di Bologna (sentenza del 27 febbraio 2012).
2.Avverso la suddetta sentenza, (OMISSIS) sas propone ricorso per cassazione affidato a due motivi, esplicati da memorie. (OMISSIS) srl si difende con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Le contrapposte decisioni di merito, concordi in ordine alla effettiva destinazione d’uso dell’immobile quale negozio di vendita all’ingrosso e al dettaglio di materiale informatico, differiscono in ordine alle conclusioni relative alla prova della conoscenza di tale mutamento di destinazione (rispetto alla dichiarazione del conduttore nel contratto) da parte della societa’ locatrice che era subentrata nel contratto.
2. Con due motivi strettamente connessi – da trattarsi congiuntamente – la ricorrente invoca la violazione della L. n. 392 del 1978, articoli 34, 35 e 80 e tutti i vizi motivazionali.
Il fondo della censura (nel primo motivo) si sostanzia nella critica alla corte di merito per aver utilizzato il “notorio” al fine di ritenere provata la conoscenza della effettiva destinazione da parte della societa’ subentrata, laddove la giurisprudenza richiamata dalla stessa corte utilizza il ricorso al notorio per ritenere provata l’effettivita’ della destinazione in riferimento ad attivita’ implicanti necessariamente la frequentazione del pubblico; per di piu’, sempre secondo l’assunto della ricorrente, in una controversia in cui non era in discussione l’effettivita’ della destinazione al pubblico dell’attivita’, in violazione della previsione contrattuale che la escludeva.
Con il secondo motivo, sostanzialmente, in riferimento alle argomentazioni utilizzate dalla sentenza come riscontro del notorio, ne denuncia l’illogicita’ e la mancata spiegazione del perche’ la locatrice avrebbe dovuto essere a conoscenza, rilevando anche che il riferimento alla corrispondenza intercorsa con la locatrice in realta’ era intercorsa, prima dell’acquisto e con la originaria locatrice.
Le censure non hanno pregio.
3.La sentenza censurata tratta congiuntamente i due profili: – della prova della effettiva destinazione dell’immobile ad attivita’ comportante contatti con il pubblico; – della conoscenza di tale situazione effettiva da parte della societa’ locatrice subentrata.
Trae la prova della conoscenza da parte della nuova locatrice della effettiva destinazione ad attivita’ aperta al pubblico dal “notorio” (negozio con vetrina e insegna, pubblicita’ cinematografica a carattere locale della vendita), oltre che dal richiamo delle testimonianze, nonche’ da presunzioni: – il rapporto diretto con la societa’ conduttrice in sede di contratto di acquisto, dove la (OMISSIS) era presente per rinunciare ad esercitare il diritto di prelazione; – l’id quod plerumque accidit in ordine alla normale visione di un immobile che si acquista da parte dell’acquirente; – la disdetta inviata alla scadenza, nonostante la presunzione di conoscenza sin dall’acquisto e, quindi, oltre il termine di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 80.
Deve aggiungersi che la Corte di merito richiama anche – erroneamente, al fine di fondare la conoscenza della effettiva destinazione da parte della societa’ subentrata – le missive intercorse nel 2001 tra la originaria locatrice e la conduttrice per l’applicabilita’ al contratto del termine di sei anni in luogo di quello di cinque originariamente convenuto.
3.1. La Corte di merito, sia pure con alcune imprecisioni argomentative laddove ha erroneamente richiamato la corrispondenza della quale si e’ detto, ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza di legittimita’.
Secondo principi consolidati, i fini del riconoscimento del diritto del conduttore all’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attivita’ che comporta il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessita’ e interesse ad entrare in contatto con l’impresa. Ed, inoltre, grava sul conduttore l’onere di fornire, con qualsiasi mezzo, anche mediante presunzioni, la prova della relativa situazione di fatto, mentre nessun rilievo assume, a tal fine, la clausola contrattuale con la quale il conduttore dichiari unilateralmente l’utilizzo dell’immobile. (tra le tante, Cass. n. 12278 del 2010).
Nella specie, naturalmente, tale prova doveva riguardare anche la conoscenza di tale effettiva destinazione da parte della societa’ subentrata nel contratto.
3.2. La Corte di merito, sul presupposto della avvenuta effettiva destinazione dell’immobile ad attivita’ aperta al pubblico, al centro della decisione ha correttamente posto anche il profilo della conoscenza di tale destinazione effettiva da parte della societa’ acquirente, subentrata con l’acquisto dell’immobile nella posizione del locatore. E, ha tratto la prova di tale conoscenza da presunzioni, sulla base: – delle vetrine e dell’insegna; – dell’essere noto, a tutti, e quindi anche alla societa’ acquirente, il tipo di attivita’ esercita; – dell’essere la regola quella di visionare l’immobile da comprare, tanto piu’ che il conduttore era stato presente all’atto di compravendita ai fini della rinuncia alla prelazione. Di particolare rilievo la presunzione a partire dalla partecipazione del conduttore all’atto di acquisto, ai fini della rinuncia al diritto di prelazione, atteso che, secondo il sistema legislativo (L. n. 392 del 1978, articoli 35 e 38), in caso di trasferimento a titolo oneroso di immobile locato per uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione spetta se nell’immobile sia stata svolta un’attivita’ comportante diretto contatto con il pubblico.
Tanto e’ sufficiente a fondare la decisione; con la conseguenza che diventano irrilevanti altre argomentazioni, quali quella relativa alla corrispondenza riferibile alla societa’ alienante.
Quindi, correttamente, si e’ dato rilievo alla situazione effettiva, in luogo di quella dichiarata nel contratto e alla conoscenza del mutamento da parte della societa’ subentrata.