La massima
L’art. 1489 c.c., a norma del quale se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell’atto di vendita, atteso che trattasi di oneri che non limitano il godimento della cosa oggetto della vendita.
Suprema Corte di Cassazione
Sezione II
sentenza del 6 marzo 2012, n. 3464
…omissis…
Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., censurando l’interpretazione data dalla Corte d’appello alle tre clausole rilevanti del contratto di vendita: la n. 1, la n. 7 e la n. 8. In particolare, osserva la ricorrente, nel contratto non vi era alcuna pattuizione espressa in relazione alla quale il liquidatore si obbligava al pagamento di oneri ulteriori o a restituire all’acquirente quanto da questi versato. La richiesta era stata dal Comune rivolta direttamente all’acquirente e il relativo diritto era prescritto alla data della stipula del rogito; la circostanza che la S.T.S. avesse pagato era quindi spiegabile piuttosto con l’interesse della stessa all’approvazione della variante, alla quale dovevano quindi riferirsi gli oneri in questione.
La Corte d’appello avrebbe quindi errato nel ricostruire la volontà delle parti e nell’interpretare le menzionate clausole contrattuali, segnatamente quella di cui all’art. 1, ritenuta di mero stile, laddove invece dal suo tenore letterale era chiaramente desumibile la consapevolezza delle parti circa la consistenza non solo di fatto ma anche giuridica dei beni oggetto della vendita. La richiesta del Comune, concernente diritti ormai prescritti, doveva quindi considerarsi alla stregua di imprevedibile sopravvenienza, ovverosia di evento di cui la dante causa non avrebbe potuto avere conoscenza al momento del rogito anche adoperando l’ordinaria diligenza richiestale. Ed ancora, sostiene la ricorrente, la Corte d’appello avrebbe limitato il proprio esame alla clausola n. 7, omettendo di collegarla con le altre due in modo adeguato, finendo con l’attribuire alla clausola n. 7 una portata eccedente quella effettiva.
A conclusione del motivo, la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: “se è vero che, nell’attività di interpretazione del contratto, ai sensi degli artt. 1362 e 1363 c.c., il giudice debba indagare la comune intenzione delle parti facendo riferimento al senso letterale delle singole clausole, a tal fine considerando le stesse non in modo atomistico e frammentario, ma, bensì, in correlazione tra loro, procedendo così al relativo coordinamento e valutando la formulazione letterale della dichiarazione negoziale in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, collegando e raffrontando tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato”.
Con il terzo motivo, la società ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1489 c.c., “assunto come referente normativo da cui far discendere l’obbligo, per il venditore, di restituire al compratore somme da quest’ultimo corrisposte successivamente, in aggiunta al prezzo stabilito nell’atto di vendita”. Nel contratto, osserva la ricorrente, si era fatto riferimento alla esistenza della domanda di condono, doveva ritenersi che il venditore avesse assolto agli oneri informativi su di lui gravanti, sicchè l’art. 1489 c.c., non avrebbe potuto trovare applicazione nel caso di specie. Inoltre, l’art. 1489 c.c., postula che dagli oneri non conosciuti derivino limitazioni nel godimento del bene acquistato, il che nella specie non si era verificato.
La ricorrente formula il seguente quesito di diritto: “se è vero che l’art. 1489 c.c., nel caso in cui il relativo diritto di garanzia non sia stato espressamente previsto in sede di pattuizione contrattuale, non possa essere applicato a fattispecie in cui il venditore abbia correttamente informato l’acquirente sulla reale situazione dell’immobile sotto il profilo della regolarizzazione urbanistico- edilizia degli immobili compravenduti, ponendo il compratore in grado di ottenere effettiva conoscenza degli oneri eventuali gravanti sui beni, risultando peraltro conseguenti, detti oneri, da documentazione che il compratore era già stato messo in condizione di esaminare prima dell’acquisto”.
Con il quarto motivo, la ricorrente denuncia vizio di motivazione “sotto il profilo della sua contraddittorietà, inadeguatezza ed insufficienza circa fatti controversi e decisivi del giudizio, ovvero violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui all’artt. 1362 c.c. e segg.”. La ricorrente evidenza come la valutazione da parte del giudice di appello della clausola n. 1 come clausola di mero stile sia errata, in quanto la detta clausola era fornita di preciso collegamento con le altre pattuizioni del contratto, e segnatamente con la n. 7 e la n. 8, assumendo essa un particolare significato su quella che era stata la reale volontà comune delle parti contraenti.
Formula a conclusione del motivo anche un quesito di diritto sostanzialmente coincidente con quello conclusivo del secondo motivo.
Il primo, il secondo e il quarto motivo sono inammissibili per la inidoneità dei quesiti di diritto formulati al termine della esposizione.
Nella giurisprudenza di questa Corte si è chiarito che “il quesito di diritto imposto dall’art. 366 bis c.p.c., rispondendo all’esigenza di soddisfare l’interesse del ricorrente ad una decisione della lite diversa da quella cui è pervenuta la sentenza impugnata, ed al tempo stesso, con una più ampia valenza, di enucleare, collaborando alla funzione nomofilattica della S.C. di cassazione, il principio di diritto applicabile alla fattispecie, costituisce il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del principio generale, e non può consistere in una mera richiesta di accoglimento del motivo o nell’interpello della Corte di legittimità in ordine alla fondatezza della censura così come illustrata nello svolgimento dello stesso motivo, ma deve costituire la chiave di lettura delle ragioni esposte e porre la Corte in condizione di rispondere ad esso con l’enunciazione di una regola juris che sia, in quanto tale, suscettibile di ricevere applicazione in casi ulteriori rispetto a quello sottoposto all’esame del giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata” (Cass., n. 11535 del 2008).
In particolare, il quesito di diritto di cui all’art. 366 bis c.p.c., deve compendiare: “a) la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito; b) la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice; c) la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie” (Cass. n. 19769 del 2 008) e “non può essere desunto dal contenuto del motivo, poichè in un sistema processuale, che già prevedeva la redazione del motivo con l’indicazione della violazione denunciata, la peculiarità del disposto di cui all’art. 366 bis c.p.c., introdotto dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, art. 6, consiste proprio nell’imposizione, al patrocinante che redige il motivo, di una sintesi originale ed autosufficiente della violazione stessa, funzionalizzata alla formazione immediata e diretta del principio di diritto e, quindi, al miglior esercizio della funzione nomofilattica della Corte di legittimità” (Cass., ord. n. 20409 del 2008).
Nella specie, appare evidente come i quesiti formulati a conclusione del primo, del secondo e del quarto motivo altro non siano che meri interpelli su proposizioni di carattere talmente generico da essere privi di qualsiasi collegamento con la fattispecie oggetto del giudizio e dalle concrete statuizioni adottate dalla Corte d’appello in asserita violazione di legge o falsa applicazione delle medesime norme.
Il terzo motivo è invece fondato.
La Corte d’appello ha accolto il motivo di appello proposto dalla S.T.S. Immobiliare osservando che nella clausola numero 7 del contratto di vendita, la parte venditrice aveva dichiarato che era stata presentata al Comune di Agliana in data 29 novembre 1986 domanda di sanatoria n. 11707 ed era stata interamente pagata la relativa obbligazione in tre rate, a mezzo di tre versamenti sul prescritto conto corrente postale, facendosi altresì riferimento alla copia autentica di detta domanda di sanatoria rilasciata dal Comune in data 14 giugno 1994, comprensiva della copia delle attestazioni di versamento dell’oblazione. Ha osservato quindi che gli importi richiesti dal Comune di Agliana con la comunicazione del 17 ottobre 1996 erano relativi alla indicata pratica di condono, sicchè doveva trarsi la conclusione che, contrariamente a quanto indicato dalla parte venditrice nell’atto, l’importo dovuto per la sanatoria non fosse stato interamente pagato.
La Corte d’appello ha quindi ritenuto che sussistesse il diritto dell’appellante alla restituzione degli importi richiesti dal Comune, a nulla rilevando che il Comune ne avesse chiesto il pagamento all’appellante, essendo questa proprietaria dell’immobile al momento della richiesta. Ad avviso della Corte d’appello era altresì ininfluente il rilievo che la vendita dell’immobile fosse avvenuta nello stato di fatto di diritto al momento dell’atto, in quanto, a parte lo scarso significato di una simile precisazione, trattandosi di una clausola di stile, la fattispecie doveva invece ritenersi riconducibile all’art. 1489 c.c., per essere la cosa risultata gravata da oneri non dichiarati dalla parte venditrice, ed anzi esclusi con la dichiarazione di integrale pagamento dell’oblazione.
La Corte territoriale ha poi rilevato che l’acquirente, formulando espressa riserva di ripetizione di quanto versato a titolo di oblazione per l’altro immobile, aveva mostrato in modo inequivoco di ritenere il prezzo offerto cumulativamente per i due immobili omnicomprensivo, con esclusione di ulteriori oneri, laddove la parte venditrice avrebbe dovuto acquisire presso il Comune di Agliana le occorrenti informazioni circa eventuali somme ancora da pagare per la pratica di condono avviata dalla Italiana Pellicce, prima di asserire l’integrale pagamento del dovuto.
Nella motivazione della sentenza impugnata assume dunque rilievo decisivo il riferimento fatto dalla Corte d’appello all’art. 1489 c.c.. E sul punto le censure della ricorrente colgono nel segno.
Ai sensi del primo comma di tale disposizione, “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480”.
Orbene, deve escludersi che il pagamento di una somma richiesta dal Comune con riferimento ad una pratica di condono edilizio, una volta che dell’esistenza di tale condono sia fatta menzione nel contratto di vendita, possa integrare un onere non apparente, idoneo a diminuire il libero godimento dell’immobile oggetto del contratto.
Difetta invero tale ultimo requisito, atteso che la richiesta di pagamento di oneri aggiuntivi da parte del Comune, se costituisce un onere, certamente non limita il godimento dell’immobile oggetto della compravendita. Deve quindi escludersi che tra le obbligazioni del venditore vi sia anche quella di sopportare l’onere economico conseguente a procedimenti di regolarizzazione urbanistica laddove esso abbia assolto in modo completo gli obblighi di informazione, secondo il principio di buona fede.
E la ricorrente, come si desume dalle relative clausole contrattuali testualmente trascritta nel ricorso, ha invero esplicitato l’esistenza della pratica di condono ed ha affermato l’avvenuto integrale pagamento della oblazione in tre rate. La dichiarazione è contenuta nel contratto del 29 giugno 1994, laddove la richiesta del Comune di oneri aggiuntivi è dell’ottobre 1996.
La Corte d’appello ha invece interpretato l’art. 1489 c.c., come riferibile ad ogni onere non dichiarato da parte venditrice, che pure aveva espressamente menzionato l’esistenza della pratica di sanatoria, a prescindere dalla effettiva incidenza di tale onere sul libero godimento del bene oggetto della vendita.
La sentenza impugnata deve pertanto essere cassata in accoglimento del terzo motivo di ricorso, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze, la quale procederà a nuovo esame della controversia facendo applicazione del seguente principio di diritto:
“l’art. 1489 c.c., a norma del quale se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell’atto di vendita, atteso che trattasi di oneri che non limitano il godimento della cosa oggetto della vendita”.
In conclusione, rigettati il primo, il secondo e il quarto motivo ed accolto il terzo, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze, alla quale è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibili il primo, il secondo e il quarto motivo di ricorso; accoglie il terzo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze.
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