Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|| n. 28065.
Mutuo fondiario ed il limite di finanziabilità che non costituisce un elemento essenziale del contratto
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del D.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d. “vigilanza prudenziale”, in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca ed al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere
Ordinanza|| n. 28065. Mutuo fondiario ed il limite di finanziabilità che non costituisce un elemento essenziale del contratto
Data udienza 13 settembre 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Contratti – Bancari – Contratto di mutuo fondiario – Limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del T.U.B – Elemento essenziale del mutuo fondiario – Esclusione – Elemento specificativo ed integrativo dell’oggetto – Configurabilità – Natura non imperativa della norma – Conseguenze – Fondamento
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CRISTIANO Magda – Presidente
Dott. TERRUSI Francesco – Consigliere
Dott. PERRINO Angelina Maria – Consigliere
Dott. VELLA Paola – Consigliere
Dott. CROLLA Cosmo – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso n. 17675/2021 proposto da:
(OMISSIS) s.p.a., a mezzo della propria mandataria (OMISSIS) s.p.a. in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS), giusta procura in atti;
– ricorrente –
contro
FALLIMENTO (OMISSIS) S.R.L., IN LIQUIDAZIONE, in persona dei curatori Dott. (OMISSIS), e Dott.ssa (OMISSIS), domiciliata ex lege in Roma, piazza Cavour, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresenta e difesa, giusta procura in atti, dall’avv. (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso il decreto del 2226/2021 pronunciato in data 18/5/2021 dal Tribunale di Ravenna;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 13 settembre 2023 dal Cons. Dott. Cosmo Crolla.
Mutuo fondiario ed il limite di finanziabilità che non costituisce un elemento essenziale del contratto
RITENUTO IN FATTO
1 Il Tribunale di Ravenna, con decreto del 17/5/2021, rigettava l’opposizione allo stato passivo del Fallimento (OMISSIS) s.r.l. in liquidazione proposta da Banca (OMISSIS) s.p.a. per ottenere il riconoscimento della collocazione ipotecaria del proprio credito, ammesso solo al chirografo dal G.D., in quanto derivante da un contratto di finanziamento fondiario “a stato di avanzamento lavori”, erogato alla debitrice in bonis per la realizzazione di immobili su un’area residenziale.
2 Il tribunale osservava: a) che andava prestata adesione alla giurisprudenza maggioritaria secondo cui il mutuo fondiario e’ affetto da nullita’ nel caso di superamento del limite di finanziabilita’ dell’80% del valore del bene ipotecato; b) che nella specie il superamento di detto limite risultava provato sin dalla prima tranche del finanziamento, di importo pari al valore stimato in contratto dell’area sulla quale gli immobili avrebbero dovuto essere edificati; c) che non era possibile accogliere la domanda di conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario, peraltro non tempestivamente proposta, in presenza della prova evidente che entrambe le parti, al momento della stipula, erano pienamente consapevoli della perfetta coincidenza “tra la valorizzazione dell’area prevista congiuntamente e il valore della prima tranche di finanziamento”.
3 (OMISSIS), rappresentata in giudizio da (OMISSIS) s.p.a., ha proposto ricorso per la cassazione del decreto sulla base di due motivi. Il Fallimento ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.
Mutuo fondiario ed il limite di finanziabilità che non costituisce un elemento essenziale del contratto
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Il primo motivo denuncia violazione o falsa applicazione dell’articolo 1418 c.c., comma 1, del Decreto Legislativo n. 385 del 1993, articolo 38, comma 2, in relazione al punto 1 Delib. CICR 22 aprile 1995, nonche’ degli articoli 1362, 1363, 1366, 1369, 1424, 2697 c.c., e articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver il Tribunale erroneamente dichiarato la nullita’ del contratto di mutuo per presunto superamento del limite di finanziabilita’ e per aver male interpretato le pattuizioni contrattuali. La ricorrente, in primo luogo, contesta che in caso di violazione del limite di finanziabilita’ possa applicarsi la sanzione della nullita’ del mutuo; rileva in secondo luogo che nel caso, come quello di specie, di mutuo fondiario “a stato di avanzamento”, per accertare il superamento dei limiti di finanziabilita’ andrebbero compiute approfondite valutazioni estimatorie e verifiche tecniche sull’effettivo valore dell’area immobiliare oggetto di ipoteca.
2. La prima delle due distinte censure in cui si articola il motivo e’ fondata, con conseguente assorbimento della seconda nonche’ di quella dedotta nel secondo motivo, volto a contestare il rigetto della domanda di conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario.
2.1 Sulla questione delle conseguenze derivanti, nel caso di stipula di un mutuo fondiario, dal superamento della soglia di finanziabilita’ di cui al Decreto Legislativo n. 385 del 1993, articolo 38, comma 2, sono infatti di recente intervenute le Sezioni Unite di questa Corte che, con la sentenza n. 33719/2022 hanno enunciato il seguente principio: In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilita’ del Decreto Legislativo n. 385 del 1993, ex articolo 38, comma 2, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, ne’ posta a presidio della validita’ del negozio, bensi’ un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorita’ di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della cd. “vigilanza prudenziale”, in forza di una norma di natura non interpretativa, la cui violazione e’, dunque, insuscettibile di determinare la nullita’ del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato, cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria) che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilita’ patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere.
Con la conseguenza, che va tratta anche nella fattispecie in esame, che “una volta che si escluda la nullita’ (totale o parziale del contratto) per superamento del limite di finanziabilita’, non e’ consentito all’interprete intervenire (d’ufficio) sugli effetti legali del contratto per neutralizzarli, facendo applicazione di un diverso modello negoziale (mutuo ordinario) non voluto dalle parti, seppure appartenente allo stesso genus contrattuale”.
2.2 Non vi sono ragioni che giustifichino lo scostamento da tali principi, confermati dalle successive pronunce di questa Corte (cfr. Cass. nn. 26793/023, 7949/2023, 6907/023).
2.3 Nella specie, d’altro canto, non e’ controverso che le parti abbiano voluto stipulare un finanziamento corrispondente al modello legale del mutuo fondiario.
3. Il decreto impugnato va pertanto cassato, con rinvio della causa al Tribunale di Ravenna in diversa composizione, che si atterra’ ai principi enunciati e provvedera’ anche a liquidare le spese di questo giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte, accoglie la prima censura del primo motivo di ricorso, assorbite le altre; cassa il decreto impugnato in relazione alla censura accolta e rinvia al Tribunale di Ravenna, in diversa composizione, cui demanda anche la liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.
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