Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|| n. 34071.
La novazione del rapporto di locazione
In tema di locazione, il mutamento del termine di scadenza o dell’ammontare del canone, pur non essendo di per sé sufficiente ad integrare la novazione del rapporto, trattandosi di modificazione accessoria, non esclude che, ove il nuovo contratto si caratterizzi per tali modifiche, l’animus e la causa novandi possano essere desunti aliunde, sulla base di altri elementi che evidenzino la comune intenzione delle parti di dare al rapporto un assetto totalmente nuovo, in funzione di interessi che altrimenti non avrebbero potuto trovare uguale soddisfazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva ravvisato l’animus novandi, rispondendo la nuova conformazione temporale del rapporto anche all’interesse della conduttrice di beneficiare di una durata doppia, rispetto a quella su cui avrebbe potuto contare in assenza di modifica).
Ordinanza|| n. 34071. La novazione del rapporto di locazione
Data udienza 8 novembre 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Locazione – In genere (nozione, caratteri, distinzioni) novazione del rapporto di locazione – Mera modifica della scadenza o del canone della locazione – Configurabilità – Esclusione – Animus e causa novandi – Necessità – Possibilità di desumere tali elementi aliunde – Sussistenza – Fattispecie.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente
Dott. IANNELLO Emilio – rel. Consigliere
Dott. GIANNITI Pasquale – Consigliere
Dott. TASSONE Stefania – Consigliere
Dott. ROSSELLO Carmelo Carlo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 3340/2021 R.G. proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dagli Avv.ti (OMISSIS) (p.e.c. indicata: (OMISSIS)) e (OMISSIS) (p.e.c. indicata: (OMISSIS)), con domicilio eletto presso lo studio della prima in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’Avv. (OMISSIS) (p.e.c. indicata: (OMISSIS)), con domicilio eletto presso il suo studio in (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma, n. 3366/2020, depositata il 28 luglio 2020.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’8 novembre 2023 dal Consigliere Emilio Iannello.
La novazione del rapporto di locazione
Rilevato che:
(OMISSIS) e (OMISSIS) intimarono, nel 2015, all’ (OMISSIS) sfratto (recte: licenza) per finita locazione dall’immobile in (OMISSIS) ad essa locato ad uso diverso, contestualmente citandola per la convalida con riferimento alla scadenza del 28 febbraio 2015: cio’ sull’assunto che il rapporto era regolato da contratto stipulato il 1 marzo 2003 con durata seennale e che pertanto quella indicata era la scadenza maturanda dopo la rinnovazione alla prima scadenza del 28 febbraio 2009;
l’intimata si oppose e chiese in via riconvenzionale la condanna dei locatori alla restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone dovuto, sull’assunto che: a) il rapporto traeva in realta’ origine da un contratto di locazione stipulato il 1 novembre 1992 per la durata di dodici anni -e, quindi, con prima scadenza al 31 ottobre 2004- e per un canone mensile di Lire 6.000.000 e tacita rinnovazione per ulteriori sei anni, salvo disdetta per uno dei motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 29; b) su richiesta dei locatori, anteriormente alla prima scadenza, era stato stipulato il contratto del 1 marzo 2003, tra le stesse parti, con lo stesso oggetto, con la durata di sei anni fino al 28 febbraio 2009, ad un canone di locazione mensile di Euro 4.500,00 a fronte di quello sino ad allora pagato di Euro 3.125,00; c) tale nuovo contratto, dal quale essa conduttrice aveva tratto solo svantaggi, doveva considerarsi nullo ai sensi dell’articolo 79 legge cit.;
transitata la causa alla fase a cognizione piena, il Tribunale pronuncio’ sentenza (n. 14866 del 21 luglio 2016) con la quale, per quanto ancora interessa, revocata l’ordinanza provvisoria di rilascio, rigetto’ la domanda dei locatori e, in accoglimento di quella riconvenzionale della conduttrice, li condanno’ a pagare alla conduttrice la somma di Euro 196.625,00 a titolo di ripetizione di indebito, oltre interessi legali;
con sentenza n. 3366/2020, resa pubblica il 28 luglio 2020, la Corte d’appello di Roma, in parziale accoglimento del gravame interposto dai locatori e in parziale riforma della decisione di primo grado, ha dichiarato cessato il contratto di locazione del 1 marzo 2003 alla data del 28 febbraio 2015, dando atto dell’avvenuta riconsegna dell’immobile, ed ha rigettato la domanda riconvenzionale di ripetizione di indebito, condannando la conduttrice alla rifusione, in favore di controparte, delle spese di entrambi i gradi di giudizio;
ha infatti ritenuto che, giusta quanto dedotto dagli appellanti, al contratto stipulato dalle parti il 1 marzo 2003 dovesse essere attribuita natura novativa, presentando lo stesso “degli aspetti di novita’ rispetto al precedente (aliquid novi) gia’ nei suoi elementi essenziali (durata e corrispettivo) oltre che in alcune pattuizioni accessorie”;
ha in tal senso in particolare evidenziato che:
– la conduttrice, a fronte di un aumento del canone, si garantiva una maggior durata del rapporto, in quanto il secondo contratto veniva a cessare il 28 febbraio 2015, mentre il primo (della durata “secca” di anni dodici) sarebbe cessato il 31 ottobre 2004 ovvero, anche volendo ammettere un rinnovo per ulteriori sei anni in mancanza di diniego di rinnovo, il 31 ottobre 2010;
– non e’ ravvisabile alcuna violazione l. n. 392 del 1978, articolo 79 posto che la nuova durata contrattuale e’ maggiore della precedente e non e’ configurabile alcuna illecita rinunzia del conduttore ai propri diritti;
– all’articolo 6 del contratto viene inserita una nuova pattuizione (non prevista nel precedente contratto) relativa alle spese sostenute dalla conduttrice per ammodernamento impianti e modifiche strutturali ai locali;
– vengono poi modificate le pattuizioni di cui agli originari articoli 10 e 11 del primo contratto (in tema di responsabilita’ e obblighi);
– oltre a (OMISSIS) figura anche il nuovo Presidente (OMISSIS), con la conseguenza che vi e’ un ulteriore soggetto che garantisce le obbligazioni dell’Associazione conduttrice senza che cio’ tuttavia configuri novazione soggettiva in quanto la parte conduttrice resta pur sempre l’Associazione nel secondo contratto ad agire e a sottoscrivere il contratto per conto dell’Associazione (e dunque ad assumerne la relativa responsabilita’);
– inoltre, secondo quanto dedotto da parte appellante (e non contestato), era stato anche restituito alla conduttrice il deposito cauzionale del primo contratto, tanto che l’articolo 10 del nuovo contratto prevedeva la costituzione di un nuovo deposito cauzionale;
avverso tale sentenza l’ (OMISSIS) propone ricorso per cassazione con unico mezzo, cui resistono gli intimati depositando controricorso;
la trattazione e’ stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c.;
non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero;
entrambe le parti hanno depositato memorie.
La novazione del rapporto di locazione
considerato che:
con l’unico motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’articolo 360, comma 1, num. 3, c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1230, 1231 c.c. e 27, 28 e L. 27 luglio 1978, n. 392, 79 per avere la Corte d’appello erroneamente ritenuto che il nuovo accordo intervenuto tra le parti il 1 marzo 2003 configurasse novazione di quello in corso;
richiamando il precedente di Cass. 13/10/2020, n. 22126, osserva che, al contrario di quanto ritenuto in sentenza, “la modificazione della misura del canone – che tra l’altro deve sempre ritenersi vietata nel corso di un rapporto locativo ancora in essere – e del termine di scadenza (e quindi anche di decorrenza e durata complessiva), sono considerate delle semplici modificazioni accessorie, insufficienti ad integrare la novazione, da parte della dottrina e della giurisprudenza di merito e di legittimita’, secondo le quali sono invece necessari il mutamento, inteso come sostituzione, dell’oggetto della prestazione, o del titolo, inteso come la ragione giustificatrice del contratto, e devono coesistere gli elementi dell’animus e della causa donandi” rileva che, peraltro, una causa novandi non poteva vedersi sottesa al nuovo accordo, almeno sul piano degli interessi del conduttore, dal momento che il nuovo regolamento si rivela per lui deteriore sia quanto alla durata del rapporto (dal momento che, valendo in ogni caso la regola della rinnovazione automatica in mancanza di disdetta, il rapporto, come regolato dal contratto originario, avrebbe avuto una scadenza anche piu’ lontana di quella ritenuta in sentenza), sia quanto al canone (atteso che, in base al sopravvenuto accordo, questo subiva un aumento di ben Euro 1.375,00);
ne deriva, secondo la ricorrente, l’evidente violazione della l. n. 392 del 1978, articolo 79 dal momento che l’aumento del canone mensile da Euro 3.125,00 sino ad Euro 4.500,00 in difetto di novazione, si traduce in una pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore a quello spettantegli per legge, e, quindi, in un patto vietato dal comma 1 dell’articolo in oggetto, analogamente peraltro dovendo ritenersi anche con riferimento alla prevista diversa scadenza del rapporto;
soggiunge, inoltre, quanto alle altre pattuizioni menzionate in sentenza a supporto della ritenuta natura novativa del contratto del 1 marzo 2003, che:
– parte della clausola riportata nell’articolo 6 del secondo contratto (relativa alle spese sostenute dalla conduttrice per ammodernamento impianti e modifiche strutturali ai locali) e’ perfettamente identica a parte della clausola contrattuale n. 9 del primo contratto, posto che in entrambe si stabilisce che “ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potra’ essere fatta dalla conduttrice senza il preventivo consenso scritto dei locatori”, rimanendo assolutamente irrilevante che una delle due clausole precisi il regime di competenza delle eventuali spese fatte con il consenso dei locatori;
– la responsabilita’ del locatore per danni derivanti dal fatto del terzo (articolo 10), e’ comunque regolata dalla legge;
– l’obbligo di osservare e far osservare il regolamento interno dello stabile (articolo 11) e’ previsione meramente marginale;
– nessun rilievo puo’, inoltre, avere il fatto che con il secondo contratto, in virtu’ della partecipazione anche del nuovo Presidente (OMISSIS), vi sarebbe un ulteriore garanzia per le obbligazioni dell’Associazione conduttrice, attesa l’accessorieta’ anche di questa clausola dal momento che la legge individua la garanzia per le obbligazioni del conduttore nel deposito cauzionale, che nel secondo contratto risulta versato in ben Euro 9.000,00;
il motivo e’ infondato;
la ricognizione del contenuto del contratto stipulato tra le parti il 1 marzo 2003, quale operata in sentenza, in raffronto al precedente, giustifica la qualificazione che ne da’ la Corte di merito nel senso che con esso le parti hanno inteso provvedere ad una novazione oggettiva del rapporto, con l’intenzione di regolare ex novo integralmente i loro reciproci diritti e obblighi dando vita ad un rapporto locativo totalmente nuovo al contempo estinguendo quelle precedente;
a confutare tale valutazione non vale il richiamo, in ricorso, ai precedenti di questa Corte che costantemente hanno evidenziato come le sole variazioni di misura del canone e la modificazione del termine di scadenza non sono di per se’ indice della novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie, ai sensi dell’articolo 1231 c.c. della correlativa obbligazione o di modalita’ non rilevanti ai fini della configurabilita’ della novazione (v. Cass. 17/05/2023, n. 13542, in motivazione; Cass. 12/11/2021, n. 33884; 13/10/2020, n. 22126; 13/06/2017, n. 14620; 09/03/2010, n. 5665 e n. 5673; 21/05/2007 n. 11672);
tale principio trova spiegazione, e fondamento positivo, nel combinato disposto degli articoli 1230 e 1231 c.c. a mente dei quali: a) affinche’ possa configurarsi novazione oggettiva del rapporto obbligatorio e’ necessario che ricorrano, oltre al mutamento dell’oggetto “o” del titolo della prestazione, gli elementi dell’animus novandi, inteso come manifestazione inequivoca dell’intento novativo, e della causa novandi, intesa come interesse comune delle parti all’effetto novativo, l’accertamento su detti elementi costituendo compito proprio del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimita’ se logicamente e correttamente motivato (v. Cass. n. 13542 del 2023, cit.); b) modifiche meramente accessorie non possono di per se’ comportare novazione;
in tale contesto cio’ che deve ritenersi escluso e’, dunque, la possibilita’ di argomentare la novazione del rapporto sulla base della sola modifica della scadenza o del canone della locazione, ma per converso affermare che, in tema di locazione, l’animus e la causa novandi non possano desumersi da modificazioni meramente accessorie riguardanti la durata e/o il canone della locazione, non significa escludere a priori, ove il nuovo contratto si caratterizzi (anche) per tali modifiche, la possibilita’ per le parti di comprovare -o per il giudice di desumere- tali elementi aliunde;
La novazione del rapporto di locazione
ebbene, nel caso di specie, la motivazione della Corte d’appello non incorre nell’errore argomentativo sopra detto, valorizzandosi in essa significativi elementi che, non risolvendosi nel mero riferimento alle modifiche di termini e canone, valgono in effetti ad evidenziare la comune intenzione delle parti a dare al rapporto un assetto totalmente nuovo, al contempo estinguendo quello precedente, in funzione di significativi e specifici interessi di entrambe che altrimenti non avrebbero potuto trovare uguale soddisfazione nel preesistente rapporto;
in tal senso si sottrae alla censura svolta dalla ricorrente il rilievo che, in sentenza, viene dato al fatto che la nuova conformazione temporale del rapporto risponde ad un obiettivo e non trascurabile interesse della conduttrice a poter beneficiare di una durata doppia (dodici anni) rispetto a quella sulla quale, al momento della stipula del nuovo contratto (1 marzo 2003) e in mancanza della stessa, essa avrebbe potuto contare: interesse che viene anche confermato dal fatto, pure rimarcato in sentenza, che in contratto (articolo 2) si ascrive a precisa richiesta della conduttrice detta innovativa previsione;
a quella data, infatti, il precedente contratto era prossimo alla prima scadenza e, pertanto, considerata la limitata e remota eventualita’ di una disdetta dei locatori dati i limiti al riguardo dettati dalla l. n. 392 del 1978, articoli 28-29 la conduttrice avrebbe potuto contare su una durate prorogabile (solo) fino al 31 ottobre 2010; per effetto del nuovo contratto, invece, il rapporto avrebbe avuto una (nuova) prima scadenza al 28 febbraio 2009 e, conseguentemente, per effetto del medesimo meccanismo normativo teste’ ricordato, la conduttrice avrebbe potuto fare affidamento su una durata effettiva minima fino al 28 febbraio 2015, salvo recesso della stessa;
le altre pattuizioni ricordate in sentenza, bensi’ di per se’ non decisive, avvalorano tuttavia nel loro insieme il convincimento espresso in sentenza circa la configurabilita’ dell’animus novandi e concorrono anch’essi a rendere insindacabile sul punto, in quanto congruamente motivata, la decisione di merito;
il ricorso deve essere pertanto rigettato;
avuto tuttavia riguardo all’alterno esito dei due gradi del giudizio di merto, si ravvisano i presupposti per l’integrale compensazione delle spese;
va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’articolo 1-bis dello stesso articolo 13.
La novazione del rapporto di locazione
P.Q.M.
rigetta il ricorso. Compensa integralmente tra le parti le spese processuali.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dall’articolo 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’articolo 1-bis dello stesso articolo 13.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
La diffusione dei provvedimenti giurisdizionali “costituisce fonte preziosa per lo studio e l’accrescimento della cultura giuridica e strumento indispensabile di controllo da parte dei cittadini dell’esercizio del potere giurisdizionale”.
Benchè le linee guida in materia di trattamento di dati personali nella riproduzione di provvedimenti giurisdizionali per finalità di informazione giuridica non richiedano espressamente l’anonimizzazione sistematica di tutti i provvedimenti, e solo quando espressamente le sentenze lo prevedono, si possono segnalare anomalie, richiedere oscuramenti e rimozioni, suggerire nuove funzionalità tramite l’indirizzo e-mail info@studiodisa.it, e, si provvederà immediatamente alla rimozione dei dati sensibili se per mero errore non sono stati automaticamente oscurati.
Il presente blog non è, non vuole essere, né potrà mai essere un’alternativa alle soluzioni professionali presenti sul mercato. Essendo aperta alla contribuzione di tutti, non si può garantire l’esattezza dei dati ottenuti che l’utente è sempre tenuto a verificare.
Leave a Reply