suprema CORTE DI CASSAZIONE
sezione II
SENTENZA 16 giugno 2014, n. 13685
Ritenuto in fatto
La Max Tre s.r.l. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Milano la Realdreamhotel s.r.l. per sentirla condannare al pagamento della somma di L. 700.000.000, quale residuo prezzo di vendita di un complesso immobiliare ad uso motel/hotel sito in (OMISSIS).
Nel resistere in giudizio la società convenuta eccepiva l’inadempimento della Max Tre, cui addebitava sia il mancato completamento delle opere edili che quest’ultima si era obbligata ad eseguire, sia vizi e difformità delle stesse e la mancanza delle certificazioni di conformità necessarie a conseguire il certificato di agibilità. Proponeva, pertanto, domanda riconvenzionale di condanna della società attrice all’adempimento in forma specifica e al risarcimento dei danni.
Con sentenza n. 4829/06 il Tribunale rigettava la domanda principale e in accoglimento di quella riconvenzionale condannava la Max Tre s.r.l. al pagamento in favore della Realdreamhotel s.r.l. della somma di Euro 74.784,44, necessaria all’eliminazione dei difetti.
Adita dalla Max Tre, la Corte d’appello di Milano con sentenza n. 1195/12 riformava la decisione di primo grado, condannando la Realdreamhotel s.r.l. al pagamento in favore della società appellante della somma di Euro 246.735,39.
Condivisa la qualificazione del contratto, operata dal Tribunale, come contratto misto di vendita e d’appalto, e confermata l’esattezza dell’importo stimato per l’eliminazione dei difetti dell’opera, la Corte milanese osservava, per quanto ancora rileva in questa sede di legittimità, che l’agibilità doveva ritenersi conseguita alla data dell’1.9.2001, decorso il termine di formazione del silenzio assenso conseguente al deposito presso il comune della documentazione occorrente. Osservava, quindi, che la stima dei danni operata dal giudice di prime cure, che in sostanza li aveva resi pari al (e compensati col) residuo prezzo da pagare, era eccessiva e sostanzialmente immotivata, giudicando invece congrua, tenuto conto del ritardo di circa otto mesi nell’apertura del motel e del presumibile fatturato mensile iniziale, la somma di Euro 40.000,00.
Quindi, operate le compensazioni contabili tra il residuo prezzo dovuto (Euro 361.519,83, corrispondenti a 700 milioni del vecchio conio), e la somma a credito della Realdreamhotel s.r.l. (Euro 74.784,44 per i difetti dell’opera + Euro 40.000,00 per mancato guadagno = 114.784,44), determinava in Euro 246.735,39 la somma spettante alla Max Tre.
Per la cassazione di tale sentenza la Realdreamhotel s.r.l. propone ricorso, affidato a due motivi.
Resiste con controricorso la Max Tre s.r.l., che propone impugnazione incidentale sulla base di quattro motivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. – Col primo motivo del ricorso principale la Realdreamhotel s.r.l. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1208, 1209, 1362 e 1460 c.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto (recte, fatto) controverso e decisivo.
Il deposito presso l’amministrazione comunale di un’imprecisata documentazione, sostiene, non equivale alla consegna dei certificati sanitari, di agibilità e di prevenzione incendi prevista nel contratto, e che a loro volta neppure corrispondono a quelli depositati e descritti analiticamente dal c.t.u. Pertanto la Max Tre non ha adempiuto esattamente la propria obbligazione e, quindi, la decisione della Corte d’appello ha omesso di considerare, nel respingere l’eccezione d’inadempimento, se i documenti previsti nel contratto fossero stati realmente consegnati.
1.1. – Il motivo è infondato.
In presenza di un’exceptio inadimpleti contractus il giudice deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti avuto riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse; valutazione che rientra nei compiti del giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità se assistita da motivazione sufficiente e non contraddittoria (cfr. fra le tante, Cass. nn. 11430/06, 8880/00 e 1168/00).
1.1.1. – Nello specifico, non è esatto che la Corte territoriale non abbia considerato, nel valutare le rispettive condotte delle parti, se i certificati di agibilità, prevenzione incendi e sanitari fossero stati consegnati. Richiamato il testo della medesima clausola di cui al secondo articolo del rogito 6.12.2000, così come riportata nel motivo d’impugnazione, e la relazione del c.t.u., il quale aveva precisato che per effetto della formazione del silenzio assenso l’agibilità doveva ritenersi conseguita alla data dell’1.9.2001, la Corte territoriale ha ritenuto condivisibile l’apprezzamento operato dal Tribunale, che ha qualificato in termini di inadempimento la mancata consegna dei predetti certificati. Solo che, in ciò discostandosi dalla decisione di primo grado, detta Corte ha ritenuto eccessiva e sproporzionata la quantificazione dei danni derivanti da tale inadempimento in misura pari al residuo prezzo dovuto dalla Realdream (L. 700 milioni, corrispondenti a Euro 361.519,83), motivando poi, sull’importo liquidabile a tal fine.
Dunque, la Corte distrettuale, pur rilevando la mancata consegna dei certificati, ha attribuito rilievo assorbente alla comparazione tra i danni da ritardata apertura del motel e il mancato pagamento del saldo prezzo, in base ad una motivazione in sè congrua e tutt’altro che illogica, che si sottrae pertanto alla critica di puro merito formulata dalla parte odierna ricorrente.
2. – Col secondo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1223 e 1362 c.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto (recte, fatto) controverso e decisivo.
Sostiene parte ricorrente che mentre il Tribunale nel considerare che il danno da ritardo era sufficientemente coperto dalla mancata corresponsione del saldo prezzo di L. 700 milioni, si era attenuto alla volontà delle parti che nel contratto avevano previsto una penale o, ad ogni modo, la riduzione del prezzo pari a detta somma, la Corte territoriale ha operato una determinazione del danno del tutto illogica e priva di motivazione, che una redditività di Euro 5.000,00 al mese per un complesso pagato con oltre sei miliardi del vecchio conio contrasta con la logica e il buon senso.
2.1. – Il motivo è inammissibile per la sua genericità e per il difetto di autosufficienza lì dove richiama una clausola penale senza trascriverne il testo, e perchè attraverso tale richiamo pone una questione – esistenza, interpretazione e condizioni d’applicabilità della clausola penale – nuova, che non si trae dalla sentenza impugnata e che parte ricorrente non dimostra di aver dedotto in giudizio, mantenendola ferma anche nel processo d’appello.
Quanto, poi, alla misura del danno, la Corte d’appello ha ipotizzato, con motivazione sufficiente e in sè logica, un fatturato mensile ridotto a causa dell’iniziale apertura dell’attività e, quindi, ha liquidato per gli otto mesi circa di ritardo nell’esercizio dell’attività economica della società odierna ricorrente la somma di Euro 40.000,00. Somma, questa, che integrando il risarcimento da mancato guadagno non corrisponde ovviamente al fatturato, cioè ai ricavi lordi, ma al profitto finale.
3. – Il primo motivo del ricorso incidentale espone la violazione e falsa applicazione dell’art. 1227 c.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un fatto controverso e decisivo, ‘anche in relazione all’omesso esame di documenti vertenti su fatti decisivi’.
Sostiene la Max Tre che il ritardo nel rilascio del certificato di prevenzione incendi, da cui dipendeva quello di agibilità, è da imputarsi alla sola Realdreamhotel, che non provvide, benchè più volte sollecitata, a consegnare la documentazione di sua competenza relativa agli arredi. La Corte d’appello avrebbe dunque errato nel non applicare l’art. 1227 c.c., comma 1, riducendo anche d’ufficio il risarcimento dovuto per il concorso colposo del creditore.
3.1. – Il motivo è inammissibile.
Con esso si prospetta una questione – il concorso colposo del creditore nella causazione del danno da ritardo nell’inizio dell’attività economica – la cui specifica introduzione in appello non si ricava dalla sentenza impugnata e dalla sintesi dei motivi di gravame ivi operata (v. pag. 10). Parte controricorrente ne accenna a pag. 4 del controricorso, senza tuttavia trascrivere il relativo brano della citazione in appello così da consentirne la valutazione in senso e compiutezza logico-giuridica; nè dai capitoli di prova di cui detta parte aveva chiesto l’ammissione in appello si ricava l’allegazione di tale questione di fatto (v. pagg. 4-5 sentenza d’appello). Ne deriva un riferimento ad ogni modo generico che non permette di apprezzare la decisività del fatto dedotto, id est la sua idoneità a ripercuotersi, ove accertato, sulla decisione.
Nè ha rilievo la circostanza che l’eventuale concorso di colpa del creditore nel cagionare il danno da ritardo, concorso in quanto tale rilevabile officio iudicis, potesse in ipotesi essere verificato a stregua della sola documentazione prodotta in atti. Ciò non elimina l’onere di previa allegazione specifica della questione nel processo d’appello e, in difetto, l’inammissibilità della sua introduzione nel giudizio di legittimità.
4. – Col secondo mezzo del ricorso incidentale è dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1457 e 1219 c.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un fatto controverso e decisivo, ‘anche in relazione all’omesso esame di documenti vertenti su fatti decisivi’.
Premesso che secondo il contratto il termine del 15.1.2001 era stato previsto per la sola ultimazione degli impianti di riscaldamento, condizionamento ed altro; che per la certificazione di agibilità erano stati previsti i tempi tecnici strettamente necessari immediatamente successivi; e che nessuno termine era essenziale; ciò premesso, sostiene la Max Tre che la Realdreamhotel non aveva posto in essere alcun atto di costituzione in mora, ai sensi dell’art. 1219 c.c., comma 1, e pertanto non poteva chiedere alcun risarcimento del danno da ritardo.
4.1. – Il motivo è manifestamente infondato.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, la formale costituzione in mora del debitore è prescritta dalla legge per determinati effetti, tra cui preminente è quello dell’attribuzione al debitore medesimo del rischio della sopravvenuta impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile, ma non già al fine della risoluzione del contratto per inadempimento, essendo sufficiente per ciò il fatto obiettivo dell’inadempimento di non scarsa importanza (v. Cass. nn. 28647/11 e 8199/91). Cambiando ciò che v’è da cambiare, è il fatto obiettivo dell’inadempimento e non la mora (prodottasi vuoi per intimazione vuoi ex re) a far sorgere il diritto al risarcimento del danno da ritardo ai sensi dell’art. 1218 c.c., sia sotto l’aspetto del danno emergente sia sotto quello del lucro cessante (mentre – è a stento il caso di osservare – nessuna inferenza di segno opposto è lecito trarre dal nesso che l’art. 1224 c.c., pone tra mora e risarcimento del danno da ritardo nelle sole obbligazioni pecuniarie).
5. – Il terzo motivo espone la violazione e falsa applicazione degli artt. 1223, 1226 e 2697 c.c., nonchè l’omessa ed insufficiente motivazione sulla risarcibilità dei danni da imprevisti, quantificati in percentuale dal c.t.u. nel computo della spesa necessaria alla eliminazione dei difetti, secondo una stima che è stata condivisa dalla Corte territoriale. Ciò che la Max Tre aveva contestato con l’atto d’appello non era tanto l’ammontare, quanto la risarcibilità degli imprevisti, cioè di danni meramente eventuali ed ipotetici.
5.1. – Il motivo è infondato.
L’accertamento del danno e la sua liquidazione attraverso l’equivalente monetario costituisce un caratteristico apprezzamento di puro fatto che compete al giudice di merito, e che come tale è insindacabile in sede di legittimità ove sorretto da una motivazione congrua ed esente da vizi di logica giuridica.
Nell’espletamento di tale attività è tutt’altro che irrazionale la valutazione operata dal giudice di merito il quale – com’è avvenuto nel caso di specie – dovendo quantificare la spesa necessaria ad eliminare difetti e mancanze di un’opera edilizia, includa nel dovuto anche una percentuale forfetaria di spese aggiuntive per imprevisti, giustificati dal c.t.u. in maniera specifica, differenziata e selettiva nel loro possibile verificarsi.
6. – Col quarto mezzo del ricorso incidentale è dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1227 c.c. e della L. n. 13 del 1989, nonchè l’omessa ed insufficiente motivazione su di un fatto decisivo e controverso, ‘anche in relazione all’omesso esame di documenti vertenti su fatti decisivi’.
Tra i difetti dell’opera riscontrati, il c.t.u. ha rilevato che i bagni per disabili non erano stati realizzati in conformità delle norme sul superamento della barriere architettoniche. Premesso che la Realdreamhotel si era lamentata del mancato completamento dei bagni, non della loro mancata messa a norma per i soggetti disabili, parte controricorrente deduce che i bagni erano stati realizzati nella loro attuale configurazione per volontà della stessa Realdreamhotel.
Quest’ultima, conscia del fatto che le camere con tali bagni non sarebbero mai state adoperate, preferì allestire i servizi in maniera ordinaria e non per disabili. Contesta, inoltre, l’elaborato del c.t.u. quanto al senso di apertura delle porte dei bagni, realizzato verso l’esterno così come previsto dal D.M. 14 giugno 1989, n. 236 e al posizionamento del piano doccia a filo del pavimento, anche in tal caso conformemente a quanto stabilito da detto decreto. Sicchè, in definitiva, posto che le opere realizzate dalla Max Tre erano perfettamente conformi alla normativa in materia, nessuna somma sarebbe dovuta per il rifacimento dei bagni, i quali alla fine erano risultati non a norma solo perchè così li aveva voluti e ultimati la Realdreamhotel.
6.1. – Anche tale mezzo d’annullamento non può essere accolto perchè incorre in una piena valutazione dei fatti, di cui sollecita (sotto il vano usbergo della loro rilevanza ai fini della normativa primaria e secondaria richiamata) una revisione critica di puro merito, del tutto incompatibile con i limiti interni del giudizio di legittimità.
7. – In conclusione, entrambi i ricorsi vanno rigettati.
8. – La soccombenza reciproca delle parti giustifica l’integrale compensazione delle spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta sia il ricorso principale che quello incidentale e compensa interamente le spese.
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