Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 8 luglio 2016, n. 14066

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente
Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere
Dott. FALABELLA Massimo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 30734-2011 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 1083/2011 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 02/05/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/04/2016 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1 Con atto notificato il 14.9.1998 (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) convennero davanti al Tribunale di Treviso (OMISSIS) per far dichiarare l’inadempimento della convenuta e la legittimita’ del loro recesso dal preliminare di vendita del 18.7.1997 riguardante un terreno in (OMISSIS). A sostegno della domanda esposero che la (OMISSIS), promittente venditrice (rappresentata nell’atto dal suo procuratore speciale (OMISSIS)) aveva poi venduto lo stesso bene, con contratto 25.11.1997, proprio al (OMISSIS). Domandarono altresi’ la condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra confirmatoria di Lire 50.000.000 da essi versata nelle mani del (OMISSIS).
La convenuta si oppose alla domanda osservando di non avere mai conferito alcun potere di rappresentanza a (OMISSIS) e chiese di chiamarlo in giudizio per essere garantita.
Quest’ultimo, costituitosi, sostenne di avere agito in base a valida procura rilevando che la mancata stipula del contratto definitivo di trasferimento era addebitabile agli stessi attori che non avevano provveduto ai necessari obblighi urbanistici. Domando’ pertanto il rigetto della domanda di garanzia spiegata dalla convenuta e, in via riconvenzionale, la risoluzione del preliminare per inadempimento degli attori-promissari acquirenti, con diritto, per la (OMISSIS), a trattenere la caparra.
2 Il Tribunale adito con sentenza n. 806/2004 accolse la tesi difensiva della convenuta ritenendo che il preliminare era stato concluso da un falsus procurator senza alcuna successiva ratifica; dichiaro’ pertanto inammissibili le domande riconvenzionali del terzo e rigetto’ la domanda principale proposta degli attori.
La Corte di Appello di Venezia ribalto’ l’esito del giudizio e con sentenza 1083/2011 depositata il 2.5.2011, nella contumacia del (OMISSIS), dello (OMISSIS) e del (OMISSIS), accolse l’impugnazione del (OMISSIS) condannando la (OMISSIS) al pagamento del doppio della caparra e delle spese di lite.
Per giungere a tale conclusione la Corte veneta rilevo’:
– che non vi era stato nessun mutamento del thema decidendi;
– che, come risultava dagli atti, (OMISSIS) aveva rilasciato in data 27.6.1995 a (OMISSIS) procura speciale a vendere terreni e fabbricati siti in (OMISSIS), meglio specificati in atti;
– che la (OMISSIS), a mezzo del procuratore costituito, aveva promesso di vendere a (OMISSIS) e (OMISSIS) il 30.6.1995 il terreno citato nella premessa dell’atto, ovvero il lotto distinto al foglio (OMISSIS) in (OMISSIS) (beni compresi nell’atto di procura), escluso il fabbricato e relativa area di pertinenza presenti sul mappale;
che poi il 18.7.1997, sempre per lo stesso lotto, veniva stipulato altro preliminare tra (OMISSIS), procuratore di (OMISSIS) e, dall’altra parte, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) (questi ultimi due in sostituzione di (OMISSIS));
che il procuratore, cui competeva il potere piu’ ampio in ordine alla vendita del bene, era legittimamente presente al contratto del 18.7.1997, sostitutivo del precedente per effetto della modifica parziale dei promissari acquirenti;
che il procuratore costituito aveva ricevuto il potere di vendere i beni di cui al mappale (OMISSIS) (escluso fabbricato e terreno di pertinenza), legittimante realizzando cio’ con il preliminare in discussione, la cui efficacia novativa rispetto a quello del 1995 non era mai stata messa in discussione;
che non erano state allegate ragioni per sostenere una limitazione dei poteri di rappresentanza solo al primo e non il secondo dei preliminari;
che appariva singolare la tesi difensiva dell’appellata secondo cui il preliminare in questione le era del tutto estraneo e nulla sapeva della caparra di Lire 50.000.000 incassata da Renzo (OMISSIS);
che pertanto sussisteva il grave inadempimento contrattuale dell’appellata per avere ceduto a terzi il terreno promesso in vendita con grave malafede contrattuale.
3 Avverso la suddetta decisione ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS) deducendo cinque motivi.
Le altre parti non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

MOTIVI DEL RICORSO

1 Con il primo motivo si deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, l’omessa e/o insufficiente motivazione con riferimento alla mancata sussunzione della fattispecie nella norma di cui all’articolo 1398 c.c., ovvero, in subordine, l’erronea sussunzione della fattispecie nelle norme di cui agli articoli 1385 e 1455 c.c.. Secondo la tesi della ricorrente, la Corte non avrebbe valutato correttamente il contenuto della procura a vendere del 27.6.1995 perche’ questa era limitata alla vendita di fabbricato con garage e area scoperta di mq. 1444 (fol. (OMISSIS) mappale (OMISSIS), sub 2, 3 e 1), mentre il preliminare del 18.7.1997 aveva ad oggetto oltre all’area edificabile, fol. (OMISSIS) mappale (OMISSIS) (escluso fabbricato e pertinenze) anche il mappale (OMISSIS) di mq 2644. Quindi i poteri rappresentativi del (OMISSIS) potevano valere solo per la porzione dell’area scoperta di cui al mappale (OMISSIS). Procede poi a fornire una serie di interpretazioni circa il silenzio serbato dalla Corte d’Appello sul fatto che il preliminare avesse ad oggetto anche il mappale (OMISSIS), cespite pacificamente non compreso nei poteri di cui alla procura, rilevando – qualora si optasse per una ritenuta irrilevanza – gravi vizi motivazionali (v. pagg. 18 e ss. ove riporta anche il contenuto dei contratti di vendita 25.11.1997 e 31.3.1998). Secondo la ricorrente, una volta riconosciuto che il preliminare del 18.7.1997 non aveva prodotto per lei nessun effetto quanto al mappale (OMISSIS) (per il quale il (OMISSIS) non aveva alcun potere di rappresentanza), il successivo contratto del 25.11.1997 perdeva ogni connotato di gravita’ ed importanza rispetto alla impossibilita’ di portare ad esecuzione il preliminare, posto che quella impossibilita’ derivava sin dall’origine dalla sua completa inefficacia per quanto riguardava la parte piu’ importante del lotto promesso (il mappale (OMISSIS) di mq. 2644).
2 Con il secondo motivo la (OMISSIS) lamenta ancora un vizio di motivazione, ma sotto altro profilo, con riferimento alla mancata sussunzione della fattispecie nella norma di cui all’articolo 1398 c.c. ovvero all’erronea sussunzione della fattispecie nelle norme di cui agli articoli 1385 e 1455 c.c.. Riagganciandosi alle osservazioni esposte nella precedente censura, la ricorrente osserva che, qualora il silenzio della Corte d’Appello sulla inclusione nel preliminare anche del mappale (OMISSIS) volesse interpretarsi come un abbaglio sull’effettivo contenuto del preliminare, in tal caso vi sarebbe una grave insufficienza di motivazione perche’ l’iter logico giuridico seguito dalla Corte di merito, concentrato esclusivamente sulla ritenuta esistenza dei poteri rappresentativi del (OMISSIS) con riguardo al solo mappale (OMISSIS) non sarebbe automaticamente estensibile alla negoziazione anche del terreno mappale (OMISSIS). In tal caso, sempre a dire della ricorrente, la sentenza sarebbe del tutto ingiustificata sia con riguardo alla mancata dichiarazione di inefficacia del preliminare del 18.6.1997, ex articolo 1398 c.c. sia, in subordine, con riguardo all’accertamento dell’inadempimento del (OMISSIS) a giustificazione del recesso dei promissari acquirenti.
3 Con il terzo motivo viene denunziata, con una lunga esposizione, sia la omessa, insufficiente e contraddittorieta’ della motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5) sia la violazione dell’articolo 345 c.p.c. e articolo 115 c.p.c., comma 1, nonche’ articoli 2729, 1417 e 2722 c.c..
La ricorrente muove una serrata critica alle considerazioni della Corte d’Appello sulla propria tesi difensiva in ordine alla conoscenza del secondo preliminare e al materiale versamento della caparra confirmatoria, ritenendo di difficile comprensione il ragionamento dei giudici veneziani.
Sotto il profilo motivazionale, osserva la ricorrente che erano stati proprio gli attori ad affermare di avere versato la caparra nelle mani del (OMISSIS), come risulta dall’atto di citazione e dalla comparsa conclusionale (che trascrive) per cui non poteva certo parlarsi di “una inverosimile tesi dell’appellata”, ma piuttosto di una lampante aberrazione nella percezione delle reali allegazioni e deduzioni delle parti.
Sotto il profilo della violazione di legge, richiamando il contenuto dell’atto di appello del (OMISSIS), la ricorrente rileva che con in quella sede e’ stata introdotta una diversa modalita’ di versamento della caparra (consegna della caparra alla (OMISSIS) nel 1995 in occasione del primo preliminare e successivo pagamento da parte dei nuovi promissari (OMISSIS) e (OMISSIS) delle loro quote a (OMISSIS) e (OMISSIS) per quanto di rispettiva spettanza in occasione del secondo preliminare del 1997): la radicale diversita’ di tale seconda ricostruzione e’ del tutto incompatibile con quella posta in primo grado alla base delle domande (pagamento diretto della caparra nelle mani del (OMISSIS) in occasione del secondo preliminare del 1997). Si tratterebbe pertanto di una modifica del titolo e delle ragioni della domanda in violazione del divieto di cui all’articolo 345 c.p.c.. Evidenzia poi la nuova prospettazione fatta sempre in appello dal (OMISSIS), sulla cessione della posizione contrattuale di (OMISSIS) in favore di (OMISSIS) e (OMISSIS) rilevando la mancanza di gravita’, precisione e concordanza di elementi su cui fondare una presunzione di avvenuta cessione una cessione trilaterale.
La violazione dell’articolo 345 c.p.c. – sempre ad avviso della ricorrente – sta nell’avere dato ascolto ad allegazioni e deduzioni del tutto nuove, costituenti una modifica della causa petendi della domanda introdotta in primo grado ove gli attori avevano agito “per l’esecuzione del contratto di caparra accessorio al contratto preliminare del 18.7.1997, prescindendo del tutto dall’esistenza e validita’ del contratto preliminare del 30.6.1995…sul presupposto di aver dato…. al (OMISSIS) la caparra di Lire 50.000.000 prevista dal contratto del 18. 7.1997”.
La Corte d’Appello inoltre, in violazione degli articoli 115 c.p.c., comma 1 e articolo 2729 c.c., avrebbe recepito le allegazioni dl (OMISSIS) sulla asserita cessione della posizione contrattuale del (OMISSIS) e sulle diverse modalita’ di versamento della caparra in totale assenza di prove, ma in forza di non esplicitate presunzioni semplici, non giustificate, ne’ dotate dei requisiti di gravita’, precisione e concordanza.
Ancora, la Corte d’Appello, violando gli articoli 1417 e 2722 c.c. avrebbe ritenuto, ancorche’ in modo implicito, la simulazione del contratto di caparra accessorio al contratto 18.7.1997 pur in assenza di qualsiasi documentazione scritta o controdichiarazione e, soprattutto, contro le stesse allegazioni e deduzioni su cui gli attori avevano basato la loro azione in primo grado, come si evince dall’atto di citazione di cui riportano una passaggio.
L’intrinseca contraddittorieta’ della motivazione consiste – sempre secondo la ricorrente – nell’avere pronunciato la condanna al pagamento della somma di Euro 51.645,70 in forza di contratto di caparra accessorio al preliminare del 1995 nonostante avesse affermato che il contratto del 1997 aveva sostituito il primo con efficacia novativa e precisa che tale efficacia va riferita ad interi rapporti e non gia’ a singole obbligazioni.
4 Con il quarto motivo – formulato in estremo subordine – viene denunziata l’omessa o insufficiente motivazione nonche’ la violazione degli articoli 1362 e 1399 cc. La censura ipotizza e critica analiticamente una alternativo percorso motivazionale della Corte d’Appello, fondato sulla giustificazione dei poteri del rappresentante non gia’ sulla scorta della procura speciale del 27.6.1995, ma sul contratto preliminare del 30.6.1995, desumendola dalla generalizzazione delle parti. Si dilunga quindi in una serie di argomentazioni svolte a smontare un tale ragionamento sia sotto il profilo motivazionale che ermeneutico.
5 Con il quinto motivo, infine, viene denunziata la violazione degli articoli 1362, 1703, 1711 e 1388 nonche’ il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Sempre nel solco della interpretazione subordinata di cui alla precedente censura (e cioe’ qualora si volesse ravvisare il conferimento della procura a vendere nel preliminare del 30.6.1995), si tratterebbe, secondo la ricorrente, di una procura inidonea a giustificare i poteri rappresentativi spesi dal (OMISSIS) nel diverso contratto del 18.7.1997 e la sentenza della Corte di Appello che a questo approdo giungerebbe incorrerebbe sia in errori di diritto che in vizi di motivazione sia perche’ il mandato sarebbe valido solo per quel contratto del 30.6.1995 (in mancanza di altri spunti interpretativi) sia perche’ in contrasto con le affermazioni della Corte d’Appello in cui si dava atto dell’avvenuta estinzione, per novazione, del contratto del 1995.
6. I primi tre motivi – che ben si prestano ad esame unitario – sono fondati.
Ai sensi dell’articolo 1388 c.c., il contratto concluso dal rappresentante in nome del rappresentato produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato solo se concluso nei limiti delle facolta’ conferite al rappresentante. La legge condiziona infatti la verificazione dell’effetto negoziale diretto nei confronti del rappresentato alla sussistenza della legittimazione rappresentativa in capo al rappresentante. Il negozio concluso da chi agisce come rappresentante senza essere tale oppure da chi, pur essendo titolare del potere rappresentativo, ne abbia ecceduto i limiti, non impegna la sfera giuridica del preteso rappresentato, cioe’ della persona il cui nome e’ stato illegittimamente speso.
Il contratto stipulato in difetto o in eccesso di rappresentanza non vincola il falsamente rappresentato verso il terzo, perche’ chi ha agito non aveva il potere di farlo. Si tratta di un contratto – non nullo e neppure annullabile ma inefficace in assenza di ratifica (Sez. 2, 15 dicembre 1984, n. 6584; Sez. 1, 14 maggio 1997, n. 4258; Sez. 2, 11 ottobre 1999, n. 11396; Sez. 2, 7 febbraio 2008, n. 2860): il negozio stipulato, in rappresentanza di altri, da chi non aveva il relativo potere, e’ privo di ogni efficacia come tale, potendo acquistarla soltanto in seguito all’eventuale ratifica da parte dell’interessato (Sez. 2, 26 novembre 2001, n. 14944). Il terzo contraente, pertanto, non ha titolo per esercitare nei confronti dello pseudo rappresentato l’azione di inadempimento (Sez. 1, 29 agosto 1995, n. 9061) ne’ quella per l’esecuzione del contratto (Sez. 3, 23 marzo 1998, n. 3076).
Talvolta si afferma anche che l’inefficacia (temporanea) discende dal fatto che il contratto concluso dal falsus procurator costituisce una fattispecie soggettivamente complessa o a formazione progressiva, un negozio in itinere o in stato di pendenza, destinato a perfezionarsi con la ratifica del dominus (Sez. 2″, 8 luglio 1983, n. 4601; Sez. 2, 17 giugno 2010, n. 14618). Ove la spendita del nome non trovi giustificazione nel potere di rappresentanza (si legge in Sez. 1, 9 dicembre 1976, n. 4581) “il negozio non si puo’ ritenere concluso ne’ dal sostituto ne’ dal sostituito ed e’ percio’ improduttivo degli effetti suoi propri, configurando una fattispecie negoziale in itinere, al cui perfezionamento e’ necessario, ai sensi dell’articolo 1399 c.c., l’ulteriore elemento della ratifica, solo in conseguenza della quale il regolamento diventa retroattivamente impegnativo anche per il dominus”; “il contratto – medio tempore, cioe’ tra il momento della conclusione e quello della ratifica – e’ in stato di quiescenza” (Sez. 1, 24 giugno 1969, n. 2267).
Cosi’ ricostruita la natura giuridica e gli effetti del contratto concluso dal falsus procurator (sintetizzando la ricostruzione sistematica operata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 11377 del 03/06/2015 Rv. 635537) e venendo al caso di specie, osserva il Collegio che la Corte d’Appello di Venezia avrebbe dovuto analizzare il contenuto della procura 27.6.1995 rilasciata dalla (OMISSIS) al (OMISSIS) e, sulla scorta dei citati principi di diritto, avrebbe dovuto trarne le debite conseguenze in ordine alla estensione dei poteri conferiti al (OMISSIS) quanto ai beni oggetto di vendita, ma cio’ non risulta affatto. A pag. 14 del ricorso per cassazione e’ trascritto il contenuto del potere rappresentativo conferito al (OMISSIS) e nella clausola intitolata “BENI OGGETTO DEL MANDATO” si legge testualmente: “trattasi di civile abitazione con annesso scoperto cosi’ descritto in catasto: COMUNE DI SAN BIAGIO DI CALLAIA -FOGLIO (OMISSIS) MN. (OMISSIS) sub 2 (abitazione) sub 3(garage) e MN. (OMISSIS) sub 1 area scoperta di mq 1444”.
Nel contratto preliminare del 18.7.1997 il (OMISSIS) promette di vendere a (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) “il terreno citato in premessa….” con la precisazione che “il fabbricato esistente e l’area di pertinenza da frazionarsi in accordo tra le parti al momento della stesura del piano di lottizzazione non risultano far parte della promessa di compravendita rimanendo in ditta della parte promissaria”.
Ebbene, se si legge la premessa del preliminare (pure trascritta in ricorso), si rileva che l’immobile promesso in vendita viene individuato come “lotto di un’area edificabile censito catastalmente in Comune di (OMISSIS), foglio (OMISSIS) mappali n. (OMISSIS) di mq. 1761 e mapp. N (OMISSIS) di mq 2644 e che quindi la superficie complessiva della proprieta’ risulta di mq 4405”.
Come si vede, nella procura che la (OMISSIS) aveva rilasciato al (OMISSIS) non era assolutamente contemplato il potere di vendere anche il mappale n. (OMISSIS) di mq 2644 citato in premessa e quindi oggetto di trasferimento in virtu’ di espresso richiamo contenuto nel contratto sotto l’articolo 1); eppure la sentenza impugnata, nelle poche righe di motivazione, si limita ad affermare semplicisticamente che la (OMISSIS) aveva conferito al (OMISSIS) “procura speciale a vendere terreni e fabbricati meglio identificati in atti… e che la promessa di vendita iniziale (quella del 30.6.1995 in favore del (OMISSIS) e (OMISSIS)) aveva ad oggetto “il terreno citato nella premessa dell’atto, ovvero il lotto foglio (OMISSIS) nappali (OMISSIS) in (OMISSIS) (beni compresi nell’atto di procura) escluso il fabbricato e relativa area di pertinenza presenti sul mappale ma non promessi in vendita”, aggiungendo poi che il 18.7.1997, sempre per lo stesso lotto, veniva stipulato altro preliminare sempre tra (OMISSIS), la (OMISSIS) e, in sostituzione del (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS).
Una siffatta motivazione evidenzia un evidente errore nell’individuazione dei poteri del rappresentante in relazione ai beni effettivamente promessi in vendita oltre che un palese vizio di motivazione perche’ omette di chiarire la sorte del mappale (OMISSIS), anzi implicitamente ne esclude l’inclusione come oggetto del preliminare, benche’ menzionato tra i beni citati in premessa e che formavano oggetto del preliminare. Nessuna indagine viene poi compiuta circa una eventuale ratifica da parte del rappresentato in epoca successiva.
Altro profilo di criticita’ si rinviene, con riferimento al terzo motivo di ricorso, nell’ultimo passaggio della motivazione, quello relativo alle modalita’ di versamento della caparra confirmatoria di 50.000.000 di Lire in relazione al secondo preliminare del 1997, perche’ la Corte di merito richiama il comportamento della (OMISSIS) in occasione della prima scrittura (il primo preliminare sottoscritto in data 30.6.1995, e non “30.6.1997” come per mero errore materiale riporta la sentenza), ma poi omette di considerare le circostanze di fatto esposte dagli stessi attori nell’atto di citazione (pure trascritte in ricorso, ex articolo 366 c.p.c., n. 6) e cioe’ che al momento della conclusione del secondo preliminare del 18.7.1997 la caparra di 50.000.000 di Lire venne da essi versata “al sig. (OMISSIS)”.
Il percorso argomentativo appare assolutamente lacunoso anche su tale tematica e merita pertanto una rivisitazione alla stregua delle rispettive posizioni difensive sostenute dalle parti.
In relazione ai primi tre motivi si rende pertanto necessaria la cassazione della sentenza per nuovo esame della vicenda ai fini della individuazione della parte inadempiente, partendo da una attenta analisi dei poteri conferiti al rappresentante in relazione ai beni promessi in vendita con la scrittura del 18.7.1997, restando logicamente assorbito l’esame degli ultimi due motivi di ricorso.
Il giudice di rinvio, che si individua in altra sezione della Corte d’Appello di Venezia, regolera’ anche le spese di questo grado di giudizio.

P.Q.M.

accoglie i primi tre motivi di ricorso e dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Venezia.