REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. ROLFI Federico V.A. – Consigliere

Dott. TRAPUZZANO Cesare – rel. Consigliere

Dott. CAPONI Remo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N. R.G. 29159/2018) proposto da:

(OMISSIS) S.r.l., (C.F.: (OMISSIS)), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa, giusta procura per scrittura privata autenticata per atto pubblico del 19 gennaio 2021, rep. n. (OMISSIS), dall’Avv. (OMISSIS) e, giusta procura a margine del ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), nel cui studio in (OMISSIS), ha eletto domicilio;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)) e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS);

– controricorrenti –

nonche’

(OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)) e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), quali eredi di (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Brescia n. 322/2018, pubblicata il 15 marzo 2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 aprile 2023 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano;

letta la memoria depositata nell’interesse della ricorrente, ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c..

Trascrizioni in sede di redazione della relativa nota si deve menzionare non soltanto il trasferimento del diritto di proprietà ma anche la costituzione del diritto di servitù

FATTI DI CAUSA

1.- Con atto di citazione notificato il 5 marzo 2004, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano, davanti al Tribunale di Bergamo (Sezione distaccata di Grumello del Monte), la (OMISSIS) S.r.l., chiedendo che, previo accertamento della violazione dei vincoli discendenti dai contratti di compravendita immobiliare conclusi nel 1968 e nel 1973, trasfusi nel successivo atto di compravendita immobiliare del 2002, regolarmente trascritti nei registri immobiliari ed aventi natura di servitu’ reciproche tra fondi, siti nel comparto “(OMISSIS)”, la societa’ convenuta fosse condannata alla demolizione dei fabbricati o delle porzioni di essi realizzate in violazione dei vincoli suddetti, oltre al risarcimento dei danni da quantificarsi anche in via equitativa.

Al riguardo, gli attori esponevano: che, con atti di compravendita del 20 marzo 1971 e del 30 novembre 1968, avevano acquistato dai fratelli (OMISSIS) le rispettive porzioni immobiliari, site in Comune di Credaro, nell’ambito della (OMISSIS), della quale i danti causa erano originariamente proprietari ed avevano predisposto un piano generale di lottizzazione; che per ogni lotto della predetta tenuta erano stati previsti specifici vincoli di edificabilita’, come riportati negli atti di compravendita, ai quali era altresi’ allegato il documento denominato “Prescrizioni per le costruzioni”, che mirava altresi’ a disciplinare in modo omogeneo le modalita’ concrete di eventuali successivi interventi edilizi; che, nel medesimo comparto, (OMISSIS) aveva acquistato dai medesimi fratelli (OMISSIS), con atto concluso il 21 settembre 1968, il lotto 2, costituito dagli originari mappali nn. (OMISSIS), sul quale gia’ esisteva una casa per civile abitazione, atto in cui si conveniva espressamente che la parte acquirente si obbligava, per se’ e per gli aventi causa, a non utilizzare il terreno oggetto della compravendita, se non per l’edificazione, solo in caso di demolizione della preesistente casa venduta, di una casa ad uso esclusivo di abitazione, con caratteristiche analoghe sia con riferimento all’altezza che al rapporto di copertura; che, con altro contratto di vendita concluso il 15 settembre 1973, relativo al lotto 1, costituito dai mappali nn. (OMISSIS), sempre in favore di (OMISSIS), era pattuito che la parte acquirente si obbligasse, per se’ e per gli aventi causa, a non utilizzare il terreno oggetto della compravendita, se non per l’edificazione di una casa ad uso esclusivo di abitazione, con rapporto di copertura 1:8 ed altezza massima in colmo di ml. 6,50; che successivamente, con atto del 18 novembre 2002, gli eredi della (OMISSIS) avevano alienato alla (OMISSIS) S.r.l. la proprieta’ dei suddetti lotti 1 e 2, stabilendosi espressamente che le parti avevano richiamato come conosciuti e integralmente accettati tutti i patti, le clausole, le condizioni, gli oneri e le servitu’ di cui agli atti di provenienza in favore della de cuius del 21 settembre 1968 e del 15 settembre 1973, che si intendevano integralmente richiamati e riportati, anche se non materialmente trascritti; che la (OMISSIS), dopo aver acquistato gli immobili, aveva eseguito la demolizione e la nuova costruzione dell’originario fabbricato abitativo insistente sul lotto 2 e aveva realizzato altre tre nuove unita’ immobiliari, cosi’ edificando sui lotti acquistati quattro ville, identificate con le lettere A, B, C e D dalla planimetria predisposta dalla stessa convenuta, anziche’ due, come invece imposto dagli atti di compravendita; che l’intervento edilizio realizzato dalla (OMISSIS) confliggeva con quanto prescritto dagli atti di compravendita del 21 settembre 1968 e del 15 settembre 1973, regolarmente trascritti ed espressamente richiamati nell’atto d’acquisto del 18 novembre 2002.

Resisteva alla domanda la (OMISSIS) S.r.l., la quale contestava la domanda avversaria, in quanto infondata in fatto e in diritto.

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In specie, deduceva che le clausole contenute negli atti di compravendita non costituivano vere e proprie servitu’ reciproche a carico e a favore dei fondi compresi nella (OMISSIS), ma i relativi vincoli avevano natura meramente obbligatoria e pertanto non erano opponibili alla convenuta, eccependo altresi’ la prescrizione del diritto azionato ed asserendo che le prescrizioni per le costruzioni allegate agli atti di compravendita dovevano intendersi come pure linee guida.

Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Il Tribunale adito, con sentenza n. 189/2010, depositata il 7 dicembre 2010, accoglieva la domanda avanzata dagli attori e, per l’effetto, condannava la convenuta alla demolizione del nuovo fabbricato realizzato sul lotto 2 nonche’ alla parziale demolizione del fabbricato realizzato sul lotto 1, secondo le indicazioni contenute nell’allegato 2 della relazione peritale. Rigettava, invece, la domanda di risarcimento danni.

In particolare, la pronuncia accertava la natura reale dei vincoli di edificabilita’ previsti nei contratti di compravendita.

2.- Con atto di citazione notificato l’8 marzo 2011, proponeva appello la (OMISSIS) S.r.l., la quale lamentava: a) il difetto di attualita’ dei vincoli, la conseguente natura obbligatoria e la loro inopponibilita’, essendo le prescrizioni subordinate alla costruzione degli edifici, oltre che l’omessa trascrizione delle servitu’; b) l’omessa pronuncia sull’eccezione di prescrizione della pretesa azionata dagli attori; c) l’erroneo ordine di demolizione del fabbricato D, eretto sul lotto 2, poiche’ nell’atto di compravendita sarebbe stata contemplata unicamente la destinazione abitativa della costruzione, senza che fosse previsto alcun limite numerico.

Si costituivano nel giudizio di impugnazione (OMISSIS) e (OMISSIS), i quali chiedevano il rigetto dell’appello principale e, in via incidentale, instavano per l’estensione dell’ordine di demolizione ad uno dei due corpi dell’edificio realizzato sul lotto 1, in ragione dell’erronea affermazione dell’unitarieta’ delle costruzioni ivi erette; inoltre, insistevano nell’accoglimento della domanda di risarcimento dei danni, disattesa dalla pronuncia di prime cure.

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Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Brescia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale, accoglieva l’appello incidentale e, per l’effetto, condannava la (OMISSIS) S.r.l. alla demolizione di uno dei due edifici eretti sul lotto 1 nonche’ al risarcimento dei danni quantificati in Euro 2.000,00 annuali, a decorrere dall’anno 2003, sino all’esecuzione dei disposti interventi di demolizione.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava, per quanto interessa in questa sede: a) che le clausole contenute nei contratti del 1968 e del 1973, precise e determinate nel loro contenuto, erano giustificate dall’esigenza della venditrice di imprimere alla zona da edificare, originariamente appartenuta ad un unico proprietario, il carattere di zona residenziale, il piu’ possibile intima e riservata, in relazione a diversi vincoli che le nuove costruzioni avrebbero dovuto rispettare; b) che la previsione di un vincolo relativo al numero degli edifici da costruire, alla loro altezza e al rapporto di copertura poneva delle concrete ed effettive limitazioni all’edificabilita’ dei fondi, costituendo delle servitu’ reciproche per l’utilita’ ovvero per la maggiore comodita’ o amenita’ dei fondi medesimi, e non gia’ degli obblighi personali non opponibili; c) che le servitu’ in questione erano state chiaramente indicate negli atti di acquisto con cui erano state costituite, atti regolarmente trascritti, ed erano state espressamente richiamate nella compravendita in favore della (OMISSIS), sicche’ dovevano ritenersi vincolanti per quest’ultima; d) che la natura reale dei vincoli di edificabilita’ assorbiva la doglianza sull’omessa pronuncia in ordine all’eccezione di prescrizione, sollevata sul presupposto che detti vincoli avessero natura obbligatoria e non reale; e) che i vincoli previsti sul lotto 2 dall’atto di compravendita del 21 settembre 1968 concernevano anche il numero delle abitazioni da realizzare all’esito della demolizione del fabbricato ivi esistente, contrariamente all’assunto dell’appellante, che – oltre ad avere attuato su tale lotto la ristrutturazione del fabbricato C preesistente – aveva altresi’ realizzato il nuovo edificio D; f) che la (OMISSIS) aveva realizzato sul lotto 1 due distinti corpi di fabbrica, ciascuno con tratti costruttivi e architettonici propri e con un proprio accesso, in spregio a quanto stabilito nel contratto del 15 settembre 1973, sicche’ doveva essere condannata alla demolizione di uno dei due edifici eretti; g) che doveva trovare accoglimento anche la connessa domanda risarcitoria, in quanto il danno derivante dalla violazione o limitazione di una servitu’ prediale doveva ritenersi in re ipsa e come tale non necessitava di una specifica attivita’ probatoria, consacrandosi la sua integrazione nella diminuzione di aria e luce conseguente alle costruzioni erette e, piu’ in generale, nella privazione dell’utilita’ rappresentata dalla particolare amenita’ di cui il fondo dominante sarebbe stato dotato ove i fondi serventi avessero rispettato i vincoli pattuiti.

3.- Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, la (OMISSIS) S.r.l. Hanno resistito con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS). Sono rimasti intimati (OMISSIS) e (OMISSIS), quali eredi di (OMISSIS).

4.- La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

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RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- In primis, si rileva che non possono essere considerate le circostanze nuove (in ordine alla realizzazione di piu’ corpi di fabbrica negli altri fondi asserviti), dedotte per la prima volta nella memoria di parte ricorrente.

Ed invero siffatti rilievi sono irrituali e inutilizzabili, in quanto detta memoria ha una valenza meramente illustrativa e non puo’ rivestire una portata integrativa, volta a sanare i vizi del ricorso attraverso aggiunte e chiarimenti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6018 del 28/02/2023; Sez. 6-3, Ordinanza n. 17893 del 27/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 30760 del 28/11/2018; Sez. 63, Ordinanza n. 17603 del 23/08/2011).

E piu’ in generale, con riferimento al giudizio di legittimita’, qualora una questione giuridica – implicante un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che la proponga in sede di legittimita’, onde non incorrere nell’inammissibilita’ per novita’ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, per consentire alla Corte di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la censura stessa (Cass. Sez. 6-5, Ordinanza n. 32804 del 13/12/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 2038 del 24/01/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8206 del 22/04/2016; Sez. 1, Sentenza n. 28480 del 22/12/2005; Sez. L, Sentenza n. 6656 del 05/04/2004; Sez. L, Sentenza n. 2331 del 15/02/2003), il che non e’ avvenuto nella fattispecie quanto alle circostanze dedotte nella richiamata memoria.

2.- Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1029 c.c., commi 1 e 2, per avere la Corte di merito ritenuto che le clausole pattizie contenute negli atti di compravendita avessero istituito reciproche servitu’, aventi ad oggetto limitazioni del diritto di edificabilita’ a carico ed a favore dei fondi compresi nel piano di lottizzazione dell’area denominata (OMISSIS), non tenendo conto del fatto che, al momento della stipulazione degli atti di vendita, l’utilitas non sarebbe stata ancora attuale e che il vincolo si sarebbe perfezionato, con riferimento al lotto 2, solo nell’ipotesi in cui l’immobile ivi insistente fosse stato demolito e poi ricostruito e, con riferimento al lotto 1, nella sola ipotesi in cui il terreno fosse stato edificato, cosicche’, in difetto di alcuna nuova costruzione, il contenuto del rapporto sarebbe risultato privo dell’inerenza necessaria a dar vita concreta alle servitu’.

Ne arguisce l’istante che i succitati patti costitutivi delle servitu’ avrebbero avuto efficacia meramente obbligatoria e, quindi, non sarebbero stati opponibili a soggetti diversi dagli originari contraenti, come del resto sarebbe stato suffragato sia dal richiamo agli “obblighi” assunti, sia dal mancato riferimento ai fondi dominanti; e cio’ diversamente dal tenore dell’articolo 1 dei contratti, con il quale si istituivano delle vere e proprie servitu’, volte a soddisfare le esigenze dei fondi compresi nella lottizzazione.

Soggiunge la ricorrente che le prescrizioni per le costruzioni di cui all’allegato B, cui espressamente rinviavano gli articoli 8 e 9 degli atti di compravendita del 1968 e del 1973, si sarebbero risolte in mere direttive di massima, inevitabilmente connesse all’epoca in cui erano stati stipulati i contratti e come tali suscettibili di variazioni legate anche all’evoluzione delle tecniche realizzative degli immobili, sicche’ si sarebbe trattato di semplici linee guida, certamente inidonee ad imporre un vincolo reale su detti lotti.

Trascrizioni in sede di redazione della relativa nota si deve menzionare non soltanto il trasferimento del diritto di proprietà ma anche la costituzione del diritto di servitù

In ultimo, l’istante obietta che non vi sarebbe stata la specifica trascrizione degli atti costitutivi delle servitu’, essendo tale trascrizione avvenuta solo con riferimento agli atti traslativi della proprieta’ e non specificamente con riferimento alle clausole costitutive del vincolo prediale, con la conseguenza che non sarebbe stata sufficiente la generica clausola secondo la quale parte acquirente dichiarava di essere a conoscenza del contenuto degli atti di provenienza.

2.1.- Il motivo e’ infondato, sebbene la motivazione debba essere, in parte qua, corretta ex articolo 384 c.p.c., u.c., nei termini che seguono.

E cio’ perche’ dal tenore riportato delle clausole pattizie risulta che le relative previsioni hanno costituito delle servitu’ reciproche, dotate del requisito dell’attualita’ del vincolo di edificabilita’ sui fondi interessati sin dal momento della loro costituzione, secondo l’interpretazione esente da vizi logici e giuridici offerta dalla pronuncia impugnata.

Esse, infatti, prevedono espressamente – nell’ambito della lottizzazione di un fondo di piu’ ampia estensione, originariamente unitario, e su impulso degli originari proprietari, che intendevano imprimere ai terreni risultanti dalla lottizzazione delle caratteristiche costruttive e architettoniche omogenee – che gli edifici da realizzare sui fondi siano delimitati numericamente, abbiano un rapporto di copertura ben definito rispetto all’intera estensione dei lotti e non superino una determinata altezza, tutte previsioni cogenti, destinate ad imporre un peso immediato e reciproco sui fondi.

Si riflettono, dunque, sulla destinazione, utilizzazione ed edificabilita’ delle aree vendute e, di conseguenza, importando restrizioni delle facolta’ insite nel diritto di proprieta’, allo scopo di assicurare vantaggi alle aree contigue, assumono carattere di realita’ ed hanno la sostanza di servitu’.

Ora, le pattuizioni – con le quali vengono poste a carico di un fondo ed a favore di altri fondi limitazioni di edificabilita’ – restringono permanentemente i poteri connessi alla proprieta’ dell’area gravata e mirano ad assicurare stabilmente e correlativamente particolari utilita’ a vantaggio del proprietario dell’area contigua.

Di conseguenza tali pattuizioni si atteggiano, rispetto ai terreni che vi sono considerati, a permanente minorazione della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, ed attribuiscono al fondo vicino un corrispondente vantaggio che a questo inerisce come qualitas fundi, ossia con caratteristiche di realita’ tali da inquadrarsi nello schema delle servitu’, senza che siffatto carattere venga meno qualora le parti non parlino espressamente di servitu’, ma prevedano l’imposizione agli acquirenti e loro aventi causa di limitazioni e vincoli del genere anzidetto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24940 del 15/09/2021; Sez. 2, Sentenza n. 14580 del 21/08/2012; Sez. 2, Sentenza n. 4770 del 24/05/1996; Sez. 2, Sentenza n. 11948 del 02/12/1993; Sez. 2, Sentenza n. 4624 del 03/08/1984; Sez. 2, Sentenza n. 1317 del 25/02/1980; Sez. 2, Sentenza n. 1162 del 08/03/1978; Sez. 2, Sentenza n. 25 del 07/01/1975; Sez. 1, Sentenza n. 2743 del 25/10/1973; Sez. 1, Sentenza n. 1528 del 25/05/1973).

Siffatte limitazioni, nel caso di vendita di una pluralita’ di lotti di aree fabbricabili, risultanti da un precedente frazionamento, come nel caso di specie, possono essere imposte reciprocamente a tutti i fondi venduti, in modo che ciascuno di essi sia al tempo stesso fondo dominante e servente.

Pertanto, nell’ipotesi di inosservanza della pattuita limitazione di edificabilita’, il proprietario del fondo dominante puo’ agire nei confronti del proprietario del fondo servente con azione di natura reale (confessoria servitutis ex articolo 1079 c.c.) per chiedere ed ottenere la rimessione in pristino ed il risarcimento del danno, non diversamente dal proprietario danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni ex articoli 872 e 873 c.c..

2.2.- La potenziale attitudine del vincolo a manifestarsi sin dalla costituzione a vantaggio dei fondi importa che le servitu’ cosi’ stabilite si iscrivano nella cornice edittale dell’articolo 1029 c.c., comma 1.

Ed invero, in tema di servitu’ per vantaggio futuro, la differenza fra le due fattispecie – come regolate dai commi primo e secondo dell’articolo 1029 c.c. – sta nella circostanza che nel primo caso (servitu’ per un vantaggio futuro del fondo dominante) esistono tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitu’, cioe’ sia il fondo servente che quello dominante. La sola particolarita’ della fattispecie va ravvisata nel fatto che l’utilita’ per il fondo dominante si verra’ ad estrinsecare secondo una valenza prospettica, che si origina sin dalla costituzione e si proietta dinamicamente per l’avvenire (in questo senso essa non e’ attuale ma futura).

Pertanto, l’utilitas e’, quantomeno, potenziale o eventuale o tendenziale, sicche’ la servitu’ puo’ essere da subito esercitata, anche quando il relativo vantaggio non possa essere attuato nella sua pienezza.

Nella seconda ipotesi (servitu’ a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare) all’atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitu’, ossia l’edificio da costruirsi in seguito, a cui favore operera’ la servitu’.

Da tanto consegue che nella prima ipotesi la servitu’ viene ad esistenza immediatamente; nella seconda si ha la costituzione di un rapporto obbligatorio, suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l’edificio verra’ costruito.

Per stabilire in quale fattispecie si versi, occorre fare riferimento al criterio dell’attualita’ o meno dell’utilitas in cui si concreta il contenuto della servitu’; qualora si controverta sull’identificazione del fondo dominante in servitu’ convenzionale – se cioe’ esso sia costituito dal terreno ovvero dall’edificio costruendo – occorre interpretare la comune volonta’ delle parti, come risultante dal contratto a suo tempo concluso per individuare a vantaggio di quale immobile venne costituito il diritto reale, tenendo presente che l’ipotesi di cui all’articolo 1029 c.c., comma 2 ha carattere eccezionale e presuppone la sicura individuazione del fondo dominante nell’edificio erigendo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32858 del 08/11/2022; Sez. 2, Sentenza n. 27481 del 28/10/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 10486 del 03/05/2018; Sez. 2, Sentenza n. 20462 del 11/10/2016; Sez. 2, Sentenza n. 2432 del 02/02/2011; Sez. 2, Sentenza n. 9576 del 26/04/2006; Sez. 2, Sentenza n. 8885 del 03/07/2000; Sez. 2, Sentenza n. 4346 del 07/04/2000; Sez. 2, Sentenza n. 4833 del 04/08/1988; Sez. 2, Sentenza n. 1766 del 18/05/1976; Sez. 2, Sentenza n. 712 del 05/03/1968).

Debitamente applicando tali principi, la Corte di merito ha inquadrato la fattispecie nell’ambito delle servitu’ a vantaggio dei lotti e non gia’ delle future costruzioni, atteso che il vantaggio ed il corrispondente onere sono indipendenti dalla prevista costruzione degli edifici, in guisa da inerire direttamente ai suoli non ancora edificati, con carattere di realita’.

I fondi dominanti si identificano, infatti, nei lotti in vista della loro potenziale edificazione – essendo essi assoggettati ad un’attuale e permanente minorazione del godimento e dell’utilizzazione – e non gia’ nelle costruzioni da realizzare, che costituiscono, invece, l’oggetto del vincolo prediale (in termini di limiti all’edificazione) sui lotti su cui esse sono suscettibili di insistere (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20400 del 18/10/2004; Sez. 2, Sentenza n. 5287 del 06/08/1983; Sez. 2, Sentenza n. 3367 del 22/05/1981; Sez. 2, Sentenza n. 3543 del 29/05/1980; Sez. 2, Sentenza n. 2246 del 09/05/1978; Sez. 2, Sentenza n. 2949 del 23/07/1976; Sez. 2, Sentenza n. 4251 del 13/12/1974; Sez. 2, Sentenza n. 2341 del 08/07/1968).

2.3.- D’altronde, tali vincoli reali previsti nei contratti di compravendita del 21 settembre 1968 e del 15 settembre 1973 erano opponibili all’avente causa (OMISSIS) S.r.l., in forza dell’atto di vendita del 18 novembre 2002. E cio’ sebbene la trascrizione abbia riguardato gli atti traslativi del diritto dominicale sui fondi, e non gia’ specificamente le clausole costitutive delle servitu’ in detti atti contenute, poiche’ nell’atto di acquisto in favore di (OMISSIS) vi era l’espressa menzione delle servitu’ gravanti sui lotti acquistati, secondo quanto riportato dalla pronuncia impugnata.

Si premette che al terzo acquirente di un fondo servente la servitu’ prediale e’ opponibile se il titolo costitutivo di essa e’ trascritto, ovvero se essa e’ menzionata nell’atto di trasferimento, ancorche’ indirettamente attraverso il richiamo alla situazione dei luoghi, ma inequivocabilmente, e non con clausole generiche o di mero stile (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21501 del 31/08/2018; Sez. 2, Sentenza n. 9457 del 28/04/2011; Sez. 2, Sentenza n. 5158 del 03/04/2003; Sez. 2, Sentenza n. 757 del 28/01/1999; Sez. 2, Sentenza n. 1329 del 21/02/1996; Sez. 2, Sentenza n. 8038 del 08/08/1990; Sez. 2, Sentenza n. 2338 del 21/04/1981; Sez. 2, Sentenza n. 994 del 18/02/1981; Sez. 2, Sentenza n. 576 del 25/01/1979; Sez. 2, Sentenza n. 1378 del 20/04/1976).

2.3.1.- Sotto il primo profilo, le clausole di formazione contrattuale, le quali limitino la facolta’ dei proprietari dei singoli lotti, costituiscono servitu’ reciproche a favore e contro ciascuna unita’ immobiliare di proprieta’ individuale e sono soggette, pertanto, ai fini dell’opponibilita’ ultra partes, alla trascrizione in base all’articolo 2643 c.c., n. 4, e articolo 2659 c.c., n. 2, (con riferimento al regolamento condominiale predisposto dall’originario costruttore, ma il principio e’ estensibile, per analogia di ratio, anche alle limitazioni imposte dall’originario proprietario lottizzante alienante, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24526 del 09/08/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 5336 del 02/03/2017).

Sicche’, laddove il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, le limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene, contenute in una pattuizione dei contratti di compravendita, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitu’ prediale reciproca tra i fondi e vincolano all’osservanza anche i successivi aventi causa, pur se i rispettivi atti di acquisto non ne facciano menzione, avendo i proprietari originari dei terreni in tal modo costituito, per accordo negoziale unanime, un vincolo di natura reale sul bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 524 del 14/01/2021).

Ne discende che il trasferimento dei fondi comporta anche quello delle relative servitu’, attive e passive, relative agli stessi, senza che sia necessaria una specifica menzione della loro cessione, quando risulti regolarmente trascritto il titolo in forza del quale esse furono costituite (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3630 del 19/06/1984; Sez. 2, Sentenza n. 2155 del 25/05/1977; Sez. U, Sentenza n. 4588 del 10/12/1976; Sez. 2, Sentenza n. 499 del 02/03/1970).

Ebbene, conformemente all’assunto della ricorrente, in tema di trascrizione, qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione (o clausola), costitutiva di un diritto di servitu’ in favore di altri immobili di proprieta’ del venditore ed a carico del fondo alienato, come nella fattispecie, e’ necessario, in sede di redazione della relativa nota, menzionare non soltanto il trasferimento del diritto di proprieta’, ma anche la costituzione del diritto di servitu’, poiche’, in assenza di tale ultima indicazione, il titolo costitutivo del diritto reale limitato, non potendo legittimamente dirsi trascritto, non sara’ opponibile ai successivi acquirenti del fondo servente, salvo il caso in cui la servitu’ non risulti espressamente menzionata e riconosciuta in quest’ultimo titolo di acquisto (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 17026 del 25/06/2019; Sez. 3, Ordinanza n. 4726 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 8000 del 30/03/2018; Sez. 2, Sentenza n. 8448 del 25/08/1998; Sez. 2, Sentenza n. 6485 del 16/07/1997; Sez. 2, Sentenza n. 5626 del 16/11/1985).

In conseguenza, il vincolo prediale sul cespite deve essere individuabile dal contenuto della nota di trascrizione, senza possibilita’ di equivoci o incertezze e senza compiere ulteriori indagini.

Nel caso in disputa, pacificamente tale requisito difetta poiche’ la trascrizione degli atti stipulati il 21 settembre 1968 e il 15 settembre 1973 ha riguardato – e la relativa nota e’ stata predisposta – per il solo passaggio della proprieta’ dei lotti, ai sensi dell’articolo 2643, n. 1, e non dell’articolo 2643 c.c., n. 4.

In altri termini, ai fini dell’opponibilita’ ai terzi, avrebbe dovuto costituire oggetto di trascrizione, non gia’ l’atto traslativo della proprieta’, ma la clausola costitutiva della servitu’ in esso contenuta (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20694 del 09/08/2018).

2.3.2.- Nondimeno, il vincolo prediale e’ ugualmente opponibile al terzo, poiche’ ricorre la condizione alternativa prevista dalla giurisprudenza di questa Corte innanzi evocata, ossia l’espressa menzione della sua inerenza al fondo alienato, contenuta nell’atto di compravendita del 18 novembre 2002.

Nella sentenza d’appello si fa riferimento – con accertamento in fatto debitamente motivato, riservato al giudice di merito ed insindacabile in questa sede (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 515 del 22/02/1974; Sez. 2, Sentenza n. 2129 del 20/07/1973; Sez. 2, Sentenza n. 2650 del 24/09/1971; Sez. 2, Sentenza n. 865 del 18/03/1968) – alla circostanza che le servitu’ in questione sono state espressamente richiamate nell’atto di acquisto in favore della (OMISSIS) (con il puntuale riferimento al vincolo di cui alle clausole costitutive della servitu’ previste negli atti di provenienza del 1968 e del 1973, di cui e’ stata dichiarata la specifica conoscenza e l’integrale accettazione).

E la stessa ricorrente fa esplicito richiamo all’allegato B, cui rinviavano gli articoli 8 e 9 degli atti del 1968 e del 1973, sulle prescrizioni per le costruzioni da realizzare, che costituiscono non gia’ mere linee guida, bensi’ elementi esplicativi delle servitu’ stabilite convenzionalmente.

Ne’ la ricorrente ha evocato la violazione o falsa applicazione, a cura della Corte territoriale, di puntuali canoni di interpretazione del contratto.

Sicche’ risulta soddisfatto il requisito della relatio perfecta, attuata mediante la specifica e inequivocabile menzione delle suddette clausole all’interno dell’atto di acquisto della proprieta’, con il contestuale riferimento alla situazione dei luoghi, e non gia’ attraverso il generico rinvio al contenuto degli atti di provenienza mediante frasi generiche o di mero stile (con riferimento al regolamento di condominio di formazione contrattuale, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24526 del 09/08/2022; Sez. 2, Sentenza n. 4529 del 11/02/2022).

3.- Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1073 c.c. o, in subordine, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte territoriale ritenuto assorbite le ragioni addotte sull’omessa pronuncia in ordine all’eccezione di prescrizione, in ragione della natura reale dei vincoli di edificabilita’.

Osserva l’istante che, quand’anche si fosse ritenuto che le clausole in questione fossero idonee a costituire l’asserita servitu’, tuttavia si sarebbe trattato di un vantaggio futuro per gli altri lotti, attraverso l’imposizione di limitazioni quanto ai futuri interventi edilizi.

Sicche’ i diritti fondati su quel vincolo, fino a quando la costruzione non fosse stata realizzata, si sarebbero prescritti secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni. E poiche’ dal momento in cui le limitazioni sono state previste, rispettivamente nel 1968 e nel 1973, gli unici interventi edilizi sono stati realizzati nel 2003, il diritto si sarebbe estinto per prescrizione.

3.1.- La censura e’ infondata.

Infatti – per quanto anzidetto scrutinando il primo motivo -, le servitu’ non sono state costituite a vantaggio e a carico di un edificio da costruire, in prospettiva futura, bensi’, in prospettiva attuale, a vantaggio e a carico dei fondi gravati dal vincolo sulle caratteristiche delle costruzioni da realizzare.

Per cui non trova applicazione la ricostruzione esposta dalla ricorrente, a mente della quale dalla convenzione diretta a costituire una servitu’ a vantaggio o a carico di un edificio da costruire scaturisce un rapporto obbligatorio suscettibile di tramutarsi in un rapporto di natura reale soltanto al momento in cui l’edificio e’ costruito, con la conseguenza che i diritti fondati su quel vincolo, fino a quando non viene realizzata la costruzione, si prescrivono secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni, decorrendo la prescrizione dal momento costitutivo del vincolo stesso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7618 del 01/09/1994; Sez. 2, Sentenza n. 1622 del 14/02/1987; Sez. 2, Sentenza n. 5890 del 27/11/1985).

Ora, il peso attuale imposto sui fondi, sin dal momento della costituzione delle servitu’ reciproche, consisteva appunto nel divieto di realizzazione di edifici che non rispettassero determinati requisiti.

Con l’effetto che il termine di prescrizione delle servitu’ negative e di quelle continue, entro cui ricade l’ipotesi di specie, accomunate dalla peculiarita’ per cui il loro esercizio non implica lo svolgimento di alcuna specifica attivita’ da parte del relativo titolare, decorre dal giorno in cui e’ stato compiuto un fatto impeditivo dell’esercizio del diritto medesimo ex articolo 1073 c.c., comma 2, (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3857 del 26/02/2016; Sez. 2, Sentenza n. 2338 del 23/06/1976), ossia, nel caso di specie, dal momento in cui l’odierna ricorrente, nell’anno 2003, ha realizzato le costruzioni in spregio alle prescrizioni limitative indicate.

Solo da tale momento e’ iniziato a decorrere il periodo di venti anni entro cui il proprietario del fondo dominante poteva avvalersi dello jus prohibendi per impedire l’estinzione per prescrizione, ossia dell’onere di riattivazione del diritto successivamente ad un evento che lo abbia violato, evento che si produce per il solo verificarsi di un fatto che ne ha impedito l’esercizio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10280 del 29/04/2010; Sez. 2, Sentenza n. 326 del 16/01/1998; Sez. 2, Sentenza n. 12350 del 05/12/1997; Sez. 2, Sentenza n. 366 del 05/02/1969).

4.- Con il terzo motivo la ricorrente censura, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, la violazione dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4 per travisamento della prova o, in subordine, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte distrettuale – per un verso – ritenuto che la (OMISSIS) avesse realizzato sui due lotti acquistati quattro distinti corpi di fabbrica, e non gia’ tre, e – per altro verso – prospettato che l’asservimento dei fondi imponesse la limitazione numerica delle unita’ immobiliari realizzande, e non gia’ la mera destinazione abitativa delle costruzioni.

E cio’ in contrasto con le emergenze ricavabili dalle risultanze istruttorie.

Segnatamente dalla consulenza tecnica d’ufficio sarebbe emerso il collegamento strutturale dei corpi di fabbrica di cui ai blocchi A e B eretti sul lotto 1.

Inoltre, sarebbero state rispettate le prescrizioni sul rapporto di copertura e sulle altezze degli edifici, indipendentemente dal numero di unita’ abitative realizzate.

4.1.- La doglianza e’ infondata.

Non ricorre, infatti, alcun travisamento della prova.

Quanto al primo profilo, il Giudice del gravame ha espressamente tenuto conto del fatto che nel lotto 1 gli edifici A e B fossero costituiti da due corpi di fabbrica uniti al piano interrato mediante un muro in cemento armato con funzione divisoria.

All’esito, ha rilevato che, in ogni caso, si trattava di due distinti edifici, ciascuno con tratti costruttivi e architettonici propri e con un proprio accesso, in spregio alla prescrizione sull’edificazione di una sola casa.

Tale valutazione dei fatti, che non travisa le prove, non e’ sindacabile in sede di legittimita’, non potendo la Corte compiere una loro ponderazione alternativa, rimessa in via esclusiva al giudice di merito (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20553 del 19/07/2021; Sez. 3, Sentenza n. 15276 del 01/06/2021; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017).

Con riguardo al secondo aspetto, la Corte d’appello ha richiamato il dato letterale desumibile dal tenore degli atti costitutivi delle servitu’ reciproche, da cui emergeva chiaramente che il vincolo di edificabilita’ riguardasse anche il limite numerico dei corpi di fabbrica da realizzare e segnatamente la possibilita’ di costruzione di una sola casa ad uso esclusivo di abitazione, sia con riferimento al lotto 2 (in ordine alla possibilita’ di demolizione della casa preesistente e di costruzione di un nuovo edificio con caratteristiche analoghe per l’altezza e per il rapporto di copertura), sia con riferimento alla realizzazione di un solo edificio nel lotto 1.

A nulla, dunque, vale obiettare che, quanto ai corpi di fabbrica A, B, C e D, ne sia stata rispettata la destinazione d’uso e non siano stati violati i limiti prescritti di superficie e di altezza.

5.- Con il quarto motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, della violazione e/o falsa applicazione degli articoli 2043 e 2056 c.c., in relazione agli articoli 1223, 1226 e 2697 c.c., per avere la Corte d’appello affermato che il danno derivante dalla violazione o limitazione di una servitu’ prediale dovesse ritenersi in re ipsa e come tale non necessitasse di alcuna specifica attivita’ probatoria.

Dal che la Corte di merito avrebbe erroneamente desunto che – in conseguenza della violazione dei vincoli di edificabilita’, tali da importare la diminuzione di aria e luce e da privare i fondi dominanti di quella utilita’ rappresentata dalla particolare amenita’ che si sarebbe ricavata ove i fondi serventi avessero rispettato i vincoli pattuiti – si fosse determinato un pregiudizio, liquidato in un importo pari ad Euro 2.000,00 all’anno, a decorrere dal 2003.

5.1.- Il motivo e’ infondato.

Ed invero, la Corte di merito ha, in prima battuta, ricavato l’an del danno-conseguenza dalla violazione dei limiti di esercizio imposti dalle costituite servitu’ prediali e tali da ingenerare un danno in re ipsa (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12810 del 14/05/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8511 del 31/03/2017; Sez. 2, Sentenza n. 11196 del 07/05/2010; Sez. 2, Sentenza n. 7752 del 27/03/2013; Sez. 2, Sentenza n. 7972 del 27/03/2008), e, in seconda battuta, il quomodo del nocumento dalla procurata diminuzione di aria e di luce nonche’ dalla privazione della particolare amenita’ che sarebbe discesa dal rispetto dei vincoli stabiliti.

Nella sostanza l’affermazione della esistenza e della connotazione di un pregiudizio e’ stata desunta attraverso un meccanismo inferenziale, in forza del quale la violazione delle prescrizioni sui limiti costruttivi inerenti ai fondi asserviti implica una minorazione del godimento e dell’utilizzazione dei lotti stessi.

All’esito, il quantum e’ stato determinato in via equitativa secondo la misura indicata.

6.- In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi Euro 4.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis se dovuto.