Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|13 marzo 2023| n. 7255.
Non sussiste il diritto alla provvigione quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di un mediatore non dia risultato positivo
In tema di mediazione, non sussiste il diritto alla provvigione quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di un mediatore non dia risultato positivo e accada che la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall’intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto
Ordinanza|13 marzo 2023| n. 7255. Non sussiste il diritto alla provvigione quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di un mediatore non dia risultato positivo
Data udienza 16 febbraio 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Mediazione – Immobile – Sopralluogo – Assenza di trattative – Diritto alla provvigione – Esclusione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
Dott. POLETTI Dianora – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 12692/2019) proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., (gia’ (OMISSIS) s.r.l.) (P.I. (OMISSIS)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in virtu’ di procura speciale apposta su foglio separato allegato al ricorso, dagli Avv.ti Paolo Pautrie’, e Massimiliano Solvetti, e presso lo studio di quest’ultimo elettivamente domiciliata, in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)), rappresentata e difesa, giusta procura speciale apposta in calce al controricorso, dagli Avv.ti Alfredo Arcidiacono, Giorgio Arcidiacono, e Iolanda Gentile, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultima, in (OMISSIS);
– controricorrente –
Avverso la sentenza della Corte di appello di Torino n. 2155/2018 (pubblicata il 19 dicembre 2018 e notificata il 12 febbraio 2019 e mazzo pec);
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 16 febbraio 2023 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
letta la memoria depositata dalla difesa della ricorrente ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c..
Non sussiste il diritto alla provvigione quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di un mediatore non dia risultato positivo
RITENUTO IN FATTO
1. Con ricorso ex articolo 702-bis c.p.c. del 17 maggio 2017, la Compagnia Immobiliare 2001 s.r.l. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Torino, (OMISSIS) e (OMISSIS), deducendo che quest’ultimo, in data 26 febbraio 2015, nella qualita’ di proprietario di un immobile sito in (OMISSIS), le aveva conferito incarico di mediazione per la vendita di tale immobile, provvedendo alla sua pubblicita’ ed organizzando anche una visita presso lo stesso, il quale, tuttavia e nel mentre non era ancora scaduto il contratto di mediazione perche’ rinnovatosi, era stato venduto direttamente dal (OMISSIS) alla predetta (OMISSIS), senza ricevere alcuna somma a titolo di provvigione.
L’adito Tribunale, preso atto dell’intervenuta transazione tra l’attrice e il (OMISSIS), con ordinanza – emessa ai sensi del citato articolo 702-ter c.p.c. – in data 17 maggio 2018, rigettava la domanda nei confronti della (OMISSIS).
2. Decidendo sull’appello avanzato dalla (OMISSIS) s.r.l. e nella costituzione della citata appellata (OMISSIS), la Corte di appello di Torino, con sentenza n. 2155/2018 (pubblicata il 19 dicembre 2028), rigettava il gravame, condannando l’appellante alla rifusione delle spese del grado.
A fondamento dell’adottata decisione, la Corte piemontese, ravvisata preliminarmente la formale estraneita’ della (OMISSIS) al contratto intercorso tra il (OMISSIS) e la societa’ appellante, riteneva corretta la sentenza di prime cure circa l’inesistenza di un nesso causale tra l’asserita attivita’ di intermediazione compiuta e la conclusione dell’affare rispetto alla posizione della (OMISSIS).
3. Contro la sentenza di appello ha formulato ricorso per cassazione,
affidato a tre motivi, la (OMISSIS) s.r.l., succeduta alla (OMISSIS) s.r.l..
Ha resistito con controricorso l’intimata (OMISSIS).
La difesa della ricorrente ha depositato memoria illustrativa ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c..
Non sussiste il diritto alla provvigione quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di un mediatore non dia risultato positivo
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Con il primo motivo, la ricorrente ha denunciato – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione degli articoli 1754 e 1755 c.c., per aver l’impugnata sentenza escluso che l’attivita’ gia’ posta in essere dalla (OMISSIS) S.r.l. integrasse mediazione nei riguardi della (OMISSIS), avendo ritenuto che la stessa si fosse limitata all’organizzazione di una visita da parte della medesima (OMISSIS), senza porre in essere propriamente un’attivita’ di intermediazione diretta alla conclusione della vendita per effetto di una trattativa realmente instauratasi.
2. Con la seconda censura, la ricorrente ha dedotto – con riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione degli stessi articoli 1754 e 1755 c.c., nonche’ degli articoli 40 e 41 c.p., confutando la sentenza della Corte di appello laddove aveva ritenuto che essa ricorrente non avesse, in effetti, posto in essere un apporto causale che – secondo il principio di causalita’ giuridica – avrebbe, invece, dovuto ritenersi sussistente sulla base della convergenza globale dei fatti indiziari rimasti accertati (quali l’aver organizzato la prima visita e l’intervenuta conclusione dell’affare direttamente tra il proprietario e la (OMISSIS) entro un mese da detta visita, con il pagamento dell’acconto da parte di quest’ultima).
3. Con la terza ed ultima doglianza, la ricorrente ha denunciato – ad integrazione del precedente motivo – l’omesso esame di un atto decisivo, oggetto di discussione tra le parti, ovvero di valutare il fatto complessivo costituito dalla visita organizzata dalla mediatrice, dall’acquisizione del numero telefonico dell’occupante dell’immobile da parte della (OMISSIS), dalla vicinanza temporale tra le due visite (ovvero tra la prima, sopra indicata, e quella poi organizzata direttamente dal (OMISSIS)) e dal versamento dell’acconto del prezzo ad opera della stessa (OMISSIS) (circostanze dalle quali si sarebbe dovuta desumere l’avvenuta conclusione dell’affare).
4. Rileva il collegio che i primi due motivi, esaminabili congiuntamente siccome connessi, sono privi di fondamento e vanno respinti per le ragioni che seguono, in disparte il difetto del necessario raffronto tra i precetti normativi che si assumono violati e le affermazioni in diritto della sentenza impugnata, riproponendo, in effetti, le due censure un’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale.
Occorre porre in risalto che, in base agli accertamenti di merito adeguatamente compiuti dalla Corte di appello (e, percio’, insindacabili nella presente sede di legittimita’), e’ emerso che l’unica attivita’ espletata dalla ricorrente si era concretata nell’organizzazione di una prima (ed unica) visita da parte della (OMISSIS) nell’immobile, che fu effettuata dalla stessa alla sola presenza di una persona che l’occupava (percio’ non abitato direttamente dal proprietario (OMISSIS), senza, dunque, che fosse nemmeno intervenuto un incontro diretto tra le eventuali parti legittimate a stipulare il possibile futuro contratto di compravendita) e alla quale non segui’ alcuna sollecitazione della (OMISSIS) di sondare la disponibilita’ del reale proprietario per l’ottenimento di un’eventuale riduzione del prezzo stabilito, ne’ la formalizzazione di alcuna proposta di acquisto.
Orbene, sulla scorta della cristallizzazione dei fatti in questi termini, risulta conforme a diritto la statuizione del giudice di appello (confermativa di quella del giudice di primo grado), in base alla quale tale minima attivita’ non avrebbe potuto considerarsi realizzatrice di una effettiva mediazione (senza l’intervento, neppure, di una diretta messa in relazione tra le due potenziali parti che avrebbero potuto concludere il contratto), non essendo stata iniziata concretamente una trattativa in virtu’ di una condotta propriamente ascrivibile all’allora (OMISSIS) s.r.l. (poi divenuta societa’ (OMISSIS)), ne’ potendo sostenersi la configurazione di un apporto causale della stessa rispetto alla futura stipula del contratto di vendita tra le suddette parti, poiche’ – per l’appunto – non poteva affermarsi che l’affare fosse stato concluso per effetto del suo intervento, ma in dipendenza di una trattativa intercorsa direttamente tra i contraenti e sulla base di specifiche condizioni dai medesimi pattuite.
La giurisprudenza di questa Corte ha, a tal proposito, affermato, in generale, che, in tema di mediazione, non sussiste il diritto alla provvigione quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di un mediatore non dia risultato positivo e accada che la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall’intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto (cfr., tra le tante, Cass. n. 1120/2015, Cass. n. 22426/2020 e, da ultimo, Cass. n. 11443/2022).
Nel caso di specie, il giudice di appello – ponendosi in sintonia con quello di primo grado – ha correttamente ritenuto che non poteva addirittura nemmeno parlarsi dell’avvio di una prima fase di trattativa iniziata ad opera del mediatore, essendosi – come gia’ rimarcato – egli limitato ad organizzare per una sola volta la visita della (OMISSIS) presso l’immobile intestato al (OMISSIS) (unico soggetto che gli aveva conferito l’incarico), oltretutto nella disponibilita’ di un terzo occupante, senza, quindi, neppure garantire in quell’occasione, ne’ in altra, una presa di contatto diretta tra le due parti (la potenziale venditrice e la potenziale acquirente) interessate ad una possibile conseguente negoziazione, le quali, invece, addivennero alla conclusione dell’affare in base ad una nuova iniziativa non ricollegabile alla suddetta visita dell’immobile ne’ condizionato da altro intervento della societa’ mediatrice, da cui e’ stata fatta scaturire la mancanza di una idonea prova (non riconducibile neppure ad un ragionamento di tipo presuntivo) di un suo effettivo – ed efficiente, sul piano del nesso eziologico – contributo causale nella successiva stipula del contratto di compravendita tra il (OMISSIS) e la (OMISSIS).
5. Il terzo ed ultimo motivo e’ propriamente inammissibile, ricorrendo i presupposti di cui al combinato disposto dell’articolo 348-ter c.p.c., commi 4 e 5 (“ratione temporis” applicabile nella fattispecie, essendo stato il giudizio di appello introdotto successivamente all’11 settembre 2012), dal momento che la supposta violazione – denunciata con riferimento all’impugnata sentenza – ricollegata al vizio di cui dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, e’ stata riferita alle stesse ragioni di fatto gia’ esaminate con la sentenza di primo grado e la cui valutazione aveva condotto ugualmente al rigetto della pretesa dell’attuale ricorrente.
6. In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere integralmente respinto, con la conseguente condanna della soccombente ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo.
Infine, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della stessa ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e c.p.a. nella misura e sulle voci come per legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.
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