Locazione: Miglioramenti, addizioni, sublocazione, cessione, trasferimento e figure affini

Locazione: Miglioramenti, addizioni, sublocazione, cessione, trasferimento e figure affini

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7) Miglioramenti ed addizioni

art. 1592 c.c.  miglioramenti: salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna .

Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore .

 

Nella nozione di miglioramenti rientrano quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse determinano all’immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi.

Al concetto di miglioramenti ai sensi dell’art. 1592 c.c. l’elaborazione giurisprudenziale ha ricondotto tutte quelle opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano all’immobile un notevole aumento di valore, accrescendone, si ripete ancora una volta, in modo durevole il godimento, la produttività, la redditività, incorporandosi con il bene senza stravolgerne la continuità strutturale rispetto all’antecedente.

Per la S.C.[292] la disciplina dei miglioramenti e delle addizioni eseguiti dal conduttore sulla cosa locata, dettata dagli artt. 1592 e 1593 cod. civ., riguarda soltanto quelle innovazioni o quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata in quanto compiuti nell’ambito rigoroso dei suoi confini, lasciandone integra la struttura fondamentale, l’organizzazione funzionale autonoma e la destinazione sua propria, e ad essa non può farsi riferimento quando si tratti di alterazioni strutturali profonde, che abbiano come conseguenza la trasformazione, anche di una parte soltanto, della cosa locata.

Le norme, contenute negli artt. 1592 e 1593 cod. civ., sono applicabili anche alle accessioni operate dal conduttore che, originariamente separabili per la loro natura fisica, siano divenute giuridicamente inseparabili per disposizione di legge o per vincolo amministrativo, dovendosi ritenere che la volontà di legge, come attuata, si sia sostituita al consenso del locatore in ordine alle addizioni al proprio immobile, per la regolamentazione di più beni originariamente separabili come entità indivisibile[293].

Con riguardo alle addizioni effettuate dal conduttore[294],

A)    se il locatore vi ha prestato consenso e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all’indennità prevista dall’art. 1592 cod. civ.

Questo consenso, importando cognizione dell’entità anche economica e della convenienza delle opere da eseguirsi, non può essere implicito né può arguirsi da pretesi atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una manifestazione esplicita ed inequivoca di volontà, senza la quale rimane inoperante la norma generale dell’articolo predetto[295].

Grava sul conduttore l’onere di dimostrare di aver ottenuto il preventivo espresso consenso del locatore.

B)   Mentre qualora non vi sia stato il consenso, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, a nulla rilevando che il locatore acquisisca le addizioni. Nel caso invece in cui le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite.

Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si siano verificati senza colpa grave del conduttore (art. 1592 c.c.).

Il principio generale di cui all’art. 1592 c.c., in forza del quale il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, trova eccezione con riferimento alla ipotesi in cui il locatore abbia a ciò prestato il proprio consenso, con conseguente facoltà del conduttore di richiedere un’indennità corrispondente alla minor somma inter expensum et melioratum.

Tale facoltà va necessariamente esercitata, quoad tempus, al momento della riconsegna dell’immobile al locatore, potendo solo in tale occasione operarsi una utile comparazione tra l’importo delle spese sostenute dal conduttore e l’incremento di valore conseguito dall’immobile[296].

L’azione del conduttore volta ad ottenere, ai sensi dell’articolo 1592 c.c., l’indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, non può essere proposta prima dell’avvenuta riconsegna del bene locato al locatore[297] .

Lo ius tollendi di cui all’art. 1593 c.c. può essere esercitato anche successivamente alla cessazione del rapporto locatizio in quanto la disposizione non fissa un termine per l’esercizio di tale diritto, ma condiziona soltanto l’esercizio di esso alla volontà del proprietario di non voler ritenere per sé le addizioni)[298].

Ove, invece, le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite”.

La cassazione[299], giustamente, ha anche precisato che, poiché la mancanza di una giusta causa dell’attribuzione patrimoniale, ai fini dell’indennizzo per ingiusto arricchimento ai sensi dell’art. 2041 cod. civ., non si identifica con il danno soggettivamente ingiusto sofferto dalla parte «depangerata», ma va accertata con riferimento alla posizione giuridica dell’arricchito, sussiste detta causa giustificatrice anche se essa derivi da un contratto intercorrente non tra il depauperato e l’arricchito, ma tra questi ed un terzo, almeno finché tale rapporto non sia annullato, rescisso o risolto.

Conseguentemente colui che abbia eseguito, su incarico del conduttore di un immobile, opere di miglioramento dell’immobile locato non può, ove il conduttore non l’abbia soddisfatto del suo credito, rivalersi con l’azione di indebito arricchimento verso il locatore al quale, in virtù di apposita clausola contrattuale o ai sensi dell’art. 1592 cod. civ., i miglioramenti siano acquisiti senza obbligo di indennizzo alla cessazione della locazione, trovando il vantaggio del locatore causa giustificatrice nel rapporto di locazione intercorso con il conduttore committente delle opere suddette.

• Deroga

Le disposizioni di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c., sui miglioramenti e sulle addizioni, non essendo di carattere imperativo, sono derogabili dalle parti[300].

Se le parti, nella loro autonomia contrattuale, derogando alla disciplina legale prevista dagli artt. 1592 e 1593 cod. civ. per i miglioramenti e le addizioni apportati alla cosa dal conduttore con il consenso del locatore, pattuiscono l’obbligo di questi di rimborsargli le spese occorrenti per le corrispondenti opere, il relativo debito non muta la natura che gli attribuisce la legge, dovendosi calcolare in base all’integrale valore di esse, così modificandosi soltanto il criterio legale della minor somma tra lo speso e il migliorato[301].

Inoltre[302] non costituisce clausola vessatoria a norma dell’art. 1341 la clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione di un’indennità per i miglioramenti, atteso che la clausola in questione non è da ricomprendere tra quelle che prevedono una limitazione di responsabilità a favore di chi la ha predisposta, poiché non limita le conseguenze della colpa o dell’inadempimento, né tra quelle che stabiliscono limitazioni alla facoltà di proporre eccezioni o di agire in giudizio per ottenere l’adempimento dell’altra parte, ma agisce sul diritto sostanziale escludendo l’indennità per i miglioramenti, previsti dall’art. 1592 cod. civ. con norma derogabile.

art. 1593 c.c.  addizioni: il conduttore  che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al condutture un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

 

I miglioramenti accrescono l’utilità e il valore della cosa rimanendone intrinsecamente assorbiti, mentre le addizioni, che trovano la loro regolamentazione nell’articolo 1593 c.c., rappresentano un incremento estrinseco, costituendo aggiunte che, pur unite e incorporate alla cosa, non si fondano con essa.

Secondo ultima Cassazione, penale,

Corte di Cassazione, sezione VI, sentenza 23 marzo 2016, n. 12377

in tema di locazione, gli incrementi del bene locato, in applicazione dei principio generale dell’accessione, divengono di proprietà dei locatore, proprietario della cosa locata, pur con le specifiche modalità dettate dall’art. 1593 cod. civ., rimanendo, tuttavia, in facoltà delle parti di prevedere apposita clausola derogatrice volta ad escludere che il bene immobilizzato nel suolo sia ritenuto dal proprietario di quest’ultimo; in presenza di tale accordo, pertanto, il contratto di locazione, per tutta la sua durata, costituisce titolo idoneo a impedire l’accessione, configurandosi il diritto del conduttore sul bene costruito come diritto non reale, che si estingue con il venir meno dei contratto stesso e con il riespandersi dei principio dell’accessione

Per quanto concerne, invece, le addizioni, il conduttore ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse pagando al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento e ne costituiscono miglioramento, si osservano le disposizioni già viste per i miglioramenti (art.1593 c.c.).

La sublocazione è il contratto con il quale il conduttore (sublocatore) attribuisce, in tutto o in parte, ad un terzo (subconduttore)  il godimento che a lui spetta sulla cosa locata.

• Natura

– subcontratto – avente carattere autonomo, in quanto costituisce un nuovo rapporto locativo, regolato da clausole proprie, fra sublocatore e subconduttore, rapporto al quale il locatore non partecipa (estraneità confermata  dalla 2 ^Aparte del 3 co dell’art. 1595).

art. 1594 c.c.  sublocazione o cessione della locazione: il conduttore  salvo patto contrario(rectius divieto di sublocazione  viene inteso estensivamente, nel senso che comprende ogni godimento concesso a terzi anche con negozi diversi dalla sublocazione) ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore .

Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.

 

Il divieto non comprende i casi di ospitalità data:

1)    al convivente more uxorio;

2)    a domestici o custodi;

3)    ai rappresentanti o ausiliari

4)    sublocazione parziale[303].

          Per la S.C.[304] i controlli insiti nell’ordinamento positivo relativi all’esplicazione dell’autonomia negoziale, coincidenti con la meritevolezza di tutela degli interessi regolati convenzionalmente e con la liceità della causa, devono essere in ogni caso parametrati ai superiori valori costituzionali previsti a garanzia degli specifici interessi, ivi compreso quello contemplato dall’art. 2 Cost. (che tutela i diritti involabili dell’uomo e impone l’adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà); è pertanto nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale, oltre alla previsione del divieto di sublocazione, sia contenuto il riferimento al divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico, siccome confliggente proprio con l’adempimento dei doveri di solidarietà che si può manifestare attraverso l’ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà, oltre che con la tutela dei rapporti sia all’interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale, o con l’esplicazione di rapporti di amicizia[305].

          Poiché il contratto di sublocazione è un contratto derivato, ne consegue che le norme che regolano gli obblighi del locatore regolano nella stessa maniera anche gli obblighi del sublocatore e, per converso, il subconduttore ha le stesse facoltà e gli stessi diritti del conduttore e cioè di mantenere in buono stato il bene detenuto in sublocazione e di esigere la riparazione dei difetti e vizi, anche sopravvenuti, di tale bene[306].

          Nella disciplina di cui all’art. 36 della legge n. 392 del 1978 sull’equo canone[307], in caso di cessione o di affitto di azienda relativi ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione del cessionario nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell’azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, senza necessità, in tale seconda ipotesi, del consenso del locatore, in deroga all’art. 1594 cod. civ., ma salva comunque la facoltà di quest’ultimo di proporre opposizione per gravi motivi, entro trenta giorni dalla avvenuta comunicazione della cessione del contratto di locazione insieme all’azienda, proveniente dal conduttore[308].

          È stato già scritto[309] che qualora in un contratto di locazione di immobile la parte locatrice sia costituita da più locatori, in capo a ciascuno dei comproprietari concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo, peraltro, a regole di comune esperienza che uno o alcuni dei comproprietari gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti; l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di colui o di coloro che apparivano agire per tutti. In applicazione di tale principio, la S.C.[310] ha confermato la sentenza della corte di merito che aveva ritenuto valida la cessione del contratto di locazione da parte del conduttore, in quanto i locatori, dopo aver ricevuto la comunicazione scritta dell’avvenuta cessione, avevano accettato senza riserve dalla cessionaria il pagamento dei canoni scaduti, rilasciandone ricevuta, e solo due mesi dopo tale comportamento concludente avevano comunicato di non acconsentire alla cessione, senza che nelle sedi di merito nessuno dei locatori avesse dimostrato di essersi espressamente e formalmente dissociato dai comportamenti di colui che aveva incassato i canoni rilasciandone ricevuta.

          Sempre per altro principio previsto nel codice civile ovvero l’obbligo del conduttore di osservare nell’uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell’art. 1587 n. 1 cod. civ.[311], con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art. 1590 cod. civ., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza dell’obbligazione di cui all’art. 1587 n. 1 e di agire nei confronti del conduttore inadempiente.

          Ne consegue che nel caso di cessione del contratto di locazione, l’obbligo del risarcimento del danno sorge in capo a chi, cedente o cessionario, era conduttore al momento in cui il danno stesso si è verificato, se questi non prova che il deterioramento è accaduto per causa a lui non imputabile, salva la responsabilità solidale di entrambi nei confronti del locatore[312].

• Conseguenza del divieto

          Nell’ipotesi di sublocazione la quale sia stata convenuta nonostante che il contratto di locazione la vietasse, il principio applicabile, ai fini della risoluzione di quest’ultimo, è che, qualora l’inadempimento di una parte sia totale e riguardi una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto, non è necessaria alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento stesso, essendo questa implicita nella circostanza stessa del mancato adempimento[313].

          In difetto di una valutazione legale tipica della gravità dell’inadempimento, la violazione del divieto pattizio di sublocazione di cui all’art. 1954, comma primo, cod. civ. o di cessione in uso dell’immobile locato ad uso non abitativo in tanto consente la pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1452 cod. civ. in quanto l’inadempimento integrato dalla violazione del patto non abbia, secondo quanto richiesto dalla norma di generale applicazione posta dall’art. 1455 cod. civ., scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra parte, da apprezzarsi dal giudice in base alle circostanze del caso[314].

          Nell’ipotesi di sublocazione d’immobile urbano adibito ad uso non abitativo, alla cessazione della locazione e quindi della sublocazione l’indennità[315] per la perdita dell’avviamento commerciale prevista dagli artt. 34 e 69 della legge sull’equo canone, compete al conduttore-sublocatore nei confronti del locatore e al subconduttore nei confronti del sublocatore medesimo[316].

art. 1595 c.c.  rapporti tra il locatore e il subconduttore: il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione .

Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali.

Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui  (la norma, infatti, vuole solo significare che, essendo il locatore terzo rispetto alla sublocazione, non è a lui opponibile il diritto del subconduttore, il quale nulla potrà opporre di fronte alla pretesa restitutoria e al titolo che, in giudizio, il locatore ha ottenuto) (c.c. 2909).

Riguardo alla natura di tale azione, si discute se essa possa rientrare tra le ipotesi di azione surrogatoria, rappresentanza, successione nel credito e nel debito, in particolare, è stato unanimemente escluso che possa trattarsi di azione surrogatoria, non rinvenendosene gli aspetti connotativi quali l’inerzia del debitore principale; la ratio legis di tale disposizione risiederebbe, dunque, nell’intento di accordare maggiore tutela al locatore, per effetto del collegamento derivativo costitutivo che esiste tra locazione e sublocazione.

Difatti per la S.C.[317] l’azione diretta concessa dall’art. 1595 cod. civ. al locatore contro il subconduttore, per esigere il prezzo della sublocazione, non può considerarsi come una forma di azione surrogatoria (art. 2900 cod. civ.) ed anzi da questa è ben distinta; con essa, il locatore esercita, in nome e per conto proprio, il diritto del sublocatore di esigere dal sublocatario i canoni di sublocazione: presupposto necessario dell’azione è la coesistenza di due situazioni giuridiche che, pur avendo in comune uno dei soggetti (il locatario sublocatore), restano, dal punto di vista giuridico, del tutto distinte ed autonome tra loro: il rapporto, cioè, di credito-debito tra locatore e locatario e l’analogo rapporto di credito-debito tra locatario sublocatore e sublocatario. Pertanto, il sublocatario convenuto direttamente dal locatore, potrà, senza dubbio, contestare l’esistenza di uno dei detti due rapporti di credito-debito, ma non potrà mai eccepire in compensazione del suo proprio debito verso il sublocatore, un eventuale credito di quest’ultimo verso il locatore, relativo al negozio primario di locazione e subordinato, nell’accertamento, alla iniziativa potestativa del sublocatore stesso. E, l’esercizio di detta azione ex art. 1595 cod. civ., trattandosi di azione di condanna, non determina un litisconsorzio necessario nei confronti del locatario sublocatore.

Ai sensi del terzo comma dell’art. 1595 cod. civ., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza del termine della locazione, rinuncia del conduttore sublocatore al contratto in corso etc.) spiega, nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio tra locatore e conduttore, e, quindi, non menzionato in alcun modo nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l’efficacia del titolo esecutivo per il rilascio; a maggior ragione questa efficacia, che discende dal principio resoluto iure dantis resolvitur et jus accipientis, deve essere riconosciuta nel caso in cui la sublocazione sia inopponibile al locatore[318].

La norma contenuta nel terzo comma è ispirata ad una maggiore tutela del diritto del locatore nei confronti del subconduttore[319]; essa, pertanto, attribuisce solo al locatore il diritto sostanziale alla restituzione del bene da parte del subconduttore, ma non conferisce analoga facoltà al sublocatore, che non può, quindi, pretendere dal subconduttore la restituzione del bene a seguito della risoluzione del contratto di locazione. In tal caso, avendo natura contrattuale l’obbligo della restituzione della cosa locata, il conduttore sublocatore può esimersi dalla conseguente responsabilità, che ha come presupposto il dolo o la colpa, provando che l’inadempimento o il ritardo nella riconsegna sono dovuti a impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, e di aver fatto il possibile per ottenere il rilascio della cosa con i mezzi consentitigli.

Sotto un profilo meramente processuale, poiché, come appena scritto, la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l’efficacia del titolo esecutivo per il rilascio.

Ne discende, anche, che il subconduttore non potendo vantare diritti di sorta nei confronti del locatore principale ed avendo un semplice interesse alla continuazione del rapporto locatizio fondamentale, può spiegare nella causa per finita locazione tra il proprietario ed il conduttore originario soltanto un intervento adesivo semplice o dipendente, non già autonomo litisconsortile e, di conseguenza, non è titolare del diritto di impugnare in via autonoma la sentenza sfavorevole alla parte adiuvata, ma può solo aderire all’impugnazione proposta da quest’ultima. Analogamente, se il locatore abbia convenuto nel giudizio instaurato per sentir dichiarare la cessazione della locazione sia il conduttore sia il subconduttore, è inammissibile l’impugnazione del subconduttore contro la sentenza che abbia accolto la domanda del locatore non impugnata dal conduttore[320].

Da ultimo la SC è intervenuta in via generale stabilendo nuovamente alcuni principi

Corte di Cassazione, sezione terza civile, sentenza 15 marzo 2018, n. 6390

 

In realta’, ictu oculi l’articolo 1595 c.c., comma 3, costruisce proprio un rapporto di dipendenza tra i due contratti, e questo non e’ diretto soltanto a tutelare il locatore, bensi’ anche a tutelare il subconduttore nel contratto collegato a quello di locazione: infatti “la nullita’ o la risoluzione del contratto di locazione” e la relativa sentenza pronunciata tra locatore e conduttore hanno effetto pure nei confronti del subconduttore, ma cio’ avviene “senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore”. Dunque, il legislatore ha perseguito, come e’ usuale, un punto di equilibrio fra i contrapposti interessi: il collegamento tra i contratti, che qui risiede nella identita’ (totale o parziale) dell’oggetto, impone che il locatore non possa essere privato, quando vi ha diritto, della restituzione dell’oggetto attraverso la stipulazione da parte del conduttore di un contratto di sublocazione; peraltro, a sua volta il subconduttore deve in tal caso restare “senza pregiudizio” nel suo rapporto con il sublocatore. E cio’ significa che il contratto di sublocazione e’ collegato al contratto di locazione ma non da esso “assorbito” e asservito, vale a dire avvinto al punto che le parti del rapporto “principale” possano essere stesse governare pure l’esecuzione, e – soprattutto – prima ancora il contenuto dell’accordo correlato, ovvero anche apportare un “pregiudizio” al subconduttore nel subcontratto che non si limiti a coincidere con quanto spetta nel contratto principale al locatore: al di la’ di questa coincidenza, che incardina il collegamento, rimane invece integro per il resto il rapporto sublocatore-subconduttore come dalle parti di tale rapporto – e solo da esse – disciplinato nel regolamento negoziale.

Il che, a ben guardare, significa che, una volta tutelato il locatore in riferimento alla particolarita’ della fattispecie giuridica – l’identita’ dell’oggetto dei due contratti collegati -, si applicano per il resto i principi generali che regolano l’autonomia negoziale e circoscrivono l’ambito dei suoi effetti. Se e’ vero, allora, che il contratto di sublocazione e’ avvinto da un collegamento di dipendenza unilaterale al contratto locatizio, che assume il ruolo di contratto fondamentale a fronte di quello, proprio del contratto di sublocazione, di contratto derivato (cfr. Cass. sez. 3, 11 gennaio 2006 n. 260 e Cass. sez. 3, 23 luglio 2002 n. 10742), e’ altrettanto vero, tuttavia, che il collegamento negoziale, o che sia legislativamente istituito come nel caso in esame, o che discenda direttamente dalla volonta’ delle parti coinvolte, cioe’ sia atipico, non da’ luogo ad un unico contratto, bensi’ ad una pluralita’ coordinata di contratti, che quindi, laddove non incide direttamente l’interesse economico-giuridico che li ha connessi, rimangono entita’ negoziali autonome (cfr. Cass. sez. 3, 18 luglio 2003 n. 11240 e Cass. sez. 3, 28 giugno 2001 n. 8844). Ed e’ pertanto applicabile al contratto di sublocazione il principio generale, implicitamente ma inequivocamente invocato dalla ricorrente, dell’articolo 1372 c.c., comma 2: il contratto ha effetto sui terzi solo nei casi previsti dalla legge.

Come si e’ appena visto, allora, la legge non prevede che il locatore e sublocatore possano con accordi stipulati esclusivamente tra di loro modificare il contenuto di un contratto di sublocazione che ha per oggetto lo stesso immobile, essendo l’effetto del contratto locatizio sul subconduttore circoscritto dall’articolo 1595 c.c., che in nessuno dei suoi commi conferisce al contratto principale un globale effetto di “governo” del contratto collegato, tale da attribuire alle parti del contratto principale un’autonomia negoziale relativa anche al contratto collegato, autonomia che venga cosi’ “sottratta” al subconduttore, l’unico dei tre soggetti che, non accordandosi nell’ambito del rapporto principale cui e’ estraneo, potrebbe infatti ricevere “pregiudizio” da un accordo locatore-sublocatore attinente al contenuto del contratto di sublocazione: e cio’ pure nel caso in cui tale contenuto non possa definirsi novativo, perche’ comunque verrebbe lesa la sua autonomia negoziale. Quel che rileva, invero, non e’ il contenuto del regolamento negoziale, bensi’ la titolarita’ dell’autonomia negoziale: titolarita’ che, come si e’ appena visto, al di fuori di quanto e’ riconducibile all’identificazione normativa dell’ambito del collegamento – qui concentrata nell’articolo 1595 c.c. -, permane in capo alle parti di quello che e’ un vero e proprio contratto, pur se collegato ad un altro.

• In caso di detenzione

Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene nei confronti del conduttore anche nel caso in cui al momento della proposizione della domanda detto bene è detenuto da un terzo, immessovi dal conduttore, perché la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche nei confronti del terzo, il cui titolo presuppone quello del conduttore[321]. Né d’altro canto rileva che il locatore ometta di notificare al terzo detta sentenza di condanna e il precetto, conosciuti pertanto solo al momento dell’accesso dell’ufficiale giudiziario, essendo soltanto lui che può adempiere l’obbligo di restituire il bene al locatore.

 

Si ha cessione della locazione quando il conduttore (cedente), con il consenso del locatore (ceduto) sostituisce, a sé un altro soggetto (cessionario)  nei rapporti che derivano dal contratto di locazione.

Di conseguenza i diritti e gli obblighi si trasferiscono al cessionario, mentre restano immutati gli elementi oggettivi del contratto.

Mentre nell’ipotesi di sublocazione si ha la nascita di un ulteriore rapporto, la cui sorte dipende da quello principale che permane, nel caso di cessione del contratto di locazione, per il cui perfezionamento è necessaria la partecipazione di tutti e tre i soggetti interessati, cedente, cessionario e ceduto (negozio plurilaterale), si instaura un rapporto diretto tra il terzo cessionario (che subentra al conduttore originario) ed il locatore[322].

art. 1594 c.c. sublocazione o cessione della locazione: il conduttore  salvo patto contrario (rectius divieto di sublocazione ) ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore .

L’istituto rappresenta una tipica applicazione della figura generale prevista dalla normativa sui contratti ex  artt. 1406 e ss[323].

Non integra gli estremi della cessione della locazione il mero adempimento del terzo dell’obbligo di pagare il canone, pur se il locatore risulti a conoscenza della provenienza del pagamento[324].

La cessione del contratto di locazione, quando per il contratto ceduto non è richiesta la forma scritta, si perfeziona e produce effetto, nei confronti del locatore, nel momento in cui questo vi acconsente anche tacitamente o per facta concludentia, come nel caso in cui, venuto a conoscenza della cessione, abbia consentito il godimento della cosa locata da parte del cessionario ed accettato gli effetti della cessione, ricevendo da quest’ultimo il canone locativo[325].

Per recentissima Cassazione

Corte di Cassazione, sezione terza civile, Ordinanza 13 luglio 2018, n. 18536.

in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la cessione del contratto di locazione produce effetti senza necessità del consenso del conduttore.

Mentre, con altra pronuncia la S.C.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 28 febbraio 2013 n. 4986

ha affermato che non è opponibile al subentrante, in caso di cessione del contratto, il contratto simulato.

Poichè il soggetto in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, è terzo rispetto ad esso, e perciò l’articolo 1415 del Cc ne esclude l’opponibilità, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della buona fede, in quanto terzo. Pertanto non gli sono opponibili gli accordi dissimulati contrari al contenuto del contratto e tale è stata qualificata la scrittura del 1° aprile 1998.

Con altra recente sentenza, la Cassazione

Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 6 ottobre 2016, n. 20024

ha avuto modo di confermare un precedente indirizzo secondo il quale in materia di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, in caso di cessione del contratto di locazione, ferma la responsabilita’ solidale del conduttore cedente e del cessionario nei confronti del locatore, nell’ambito dei rapporti interni tra i vari conduttori, il debito va ripartito secondo il criterio dell’imputabilita’, salvo che per i deterioramenti per i quali non sia possibile accertare a quale dei debitori solidali siano imputabili; in tal caso le parti del debito solidale si presumono uguali tra i conduttori.

In particolare, si tratta non di responsabilita’ solidale, ma di responsabilita’ sussidiaria del cedente una volta che il locatore si sia inutilmente rivolto al cessionario inadempiente, ma non e’ comunque intaccato il principio secondo il quale, in caso di cessione del contratto di locazione ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 36, nei confronti del locatore che non abbia liberato il cedente, anche quest’ultimo risponde dell’inadempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto, salvo il beneficium ordinis nel senso chiarito.

 

In caso di trasferimento non si perde il contratto di locazione, esclusi i quattro limiti indicati successivamente.

In tal modo si è fissata la regola emptio non tollit locatum, che non è però assoluta.

art. 1599  c.c. trasferimento a titolo particolare della cosa locata: il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, (1° limite) se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.

(2° limite) La disposizione del co. precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede.

(3° limite) Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione (rectius l’opponibilità sarà limitata al novennio)

L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante.

 

Dal disposto combinato degli articoli del codice civile (1599 – 1606) emerge che la ratio legis del Legislatore del Codice civile del 1942 è stata quella di disciplinare dettagliatamente gli effetti sostanziali, nei rapporti fra acquirente-cessionario, locatore-cedente e conduttore-ceduto, del trasferimento a titolo particolare della res locata, garantendo una tutela maggiormente incisiva e solida al conduttore quale contraente debole rispetto alle altre parti coinvolte nella cessione.

Tutto ciò ripreso appieno  dalla  successiva normativa speciale in materia di locazione, ovvero le leggi nn. 392 del 1978 e 431 del 1998, rafforzando, però, ulteriormente la posizione del conduttore, cui è garantita ormai una posizione contrattuale di assoluta preminenza rispetto al locatore.

Tornano alla specifico la prova della data certa deve essere data, secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti mediante atto scritto ai sensi dell’art. 2704, essendo irrilevante la sola conoscenza della locazione da parte dell’acquirente.

La dottrina e la giurisprudenza della Cassazione hanno, peraltro, chiarito che la norma in questione trova applicazione ogni volta che il terzo acquista a titolo derivativo – costitutivo[326], esulando, invece, i modi di acquisto a titolo originario.

La regola emptio non tollit locatum dettata dall’art. 1599 cod. civ., con specifico riguardo al trasferimento a titolo particolare della cosa locata, in base alla quale si verifica la cessione legale del contratto con la continuazione dell’originario rapporto e l’assunzione da parte dell’acquirente della stessa posizione del locatore, si ripete nuovamente, non opera quando il terzo abbia acquistato il bene locato a titolo originario; pertanto, il terzo, ad esempio, che abbia usucapito la proprietà della cosa locata, mentre non può esperire l’azione di sfratto, non essendo succeduto nel rapporto di locazione, è legittimato a promuovere le azioni reali per conseguire nei confronti del conduttore la disponibilità dell’immobile[327].

Il trasferimento a titolo particolare in corso di causa, dell’immobile locato, produce, sul piano processuale — nonostante l’art. 1599 cod. civ. preveda il subingresso dell’acquirente all’alienante nella posizione di locatore — gli effetti di cui all’art. 111 del codice di rito, sicché l’alienante, pur dopo l’intervento in causa dell’acquirente (e sempre che egli non sia stato estromesso dal giudice con il consenso delle altre parti), continua ad essere parte del processo in qualità di sostituto processuale dell’acquirente medesimo (art. 81 cod.proc.civ.), restando, per l’effetto, titolare di un autonomo diritto ad impugnare la sentenza pronunciata nei suoi confronti e destinata a produrre effetti anche con riguardo ai sostituti suoi aventi causa[328].

• Effetti

Il terzo acquirente dell’immobile locato, nei casi in cui il contratto di locazione è a lui opponibile perché avente data certa anteriore all’alienazione della cosa locata, subentra nella medesima posizione del locatore alienante, sostituendosi a questo nel rapporto locativo, ed è, conseguentemente vincolato dal termine di durata della locazione concordato dagli originari contraenti, con la medesima decorrenza per questi applicabili[329].

Altrettanto granitico è nella giurisprudenza di legittimità il principio secondo cui l’acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e le obbligazioni correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione deve tuttavia considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie nel giorno del suo acquisto.

Se poi  il contratto di locazione è già cessato alla data della stipula del definitivo di compravendita allora l’acquirente non ha titolo per agire in via contrattuale nei confronti del conduttore, in quanto non sono applicabili in tali ipotesi gli artt. 1599 e 1602 c.c., la cui operatività è condizionata alla persistenza in essere del contratto di locazione.

Nell’ipotesi di vendita dell’immobile locato, il conduttore deve corrispondere il canone all’acquirente dal momento in cui ne sia venuto comunque a conoscenza, anche in mancanza di una formale comunicazione; infatti, la vendita del bene locato non comporta una cessione del contratto di locazione inquadrabile nella norma di cui all’art. 1460 cod. civ., ma soltanto una successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione per la quale, contrariamente a ciò che avviene per la cessione del contratto per la quale si richiede il consenso del contraente ceduto, non è necessario il consenso del conduttore[330].

art. 1600 c.c.     detenzione anteriore al trasferimento: (4° limite) se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare, la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

art.1601 c.c.  risarcimento del danno al conduttore licenziato: se il conduttore è stato licenziato dall’acquirente perché il contratto di locazione non aveva data certa anteriore al trasferimento, il locatore è tenuto a risarcirgli il danno.

art. 1602  c.c.    effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente: il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

 

La comunicazione o notificazione dell’alienazione della cosa locata — da farsi al conduttore perché questi possa adempiere ai propri doveri nei confronti del nuovo proprietario subentrato ex lege nella posizione di locatore — non esige alcun specifico requisito formale, potendo essere data in qualunque forma idonea al raggiungimento dell’effetto della cognizione e provenire sia dal locatore alienante, sia dall’acquirente[331].

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all’acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell’immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell’art. 1264 cod. civ. in tema di cessione dei crediti[332].

art. 1264 c.c.  Efficacia della cessione riguardo al debitore ceduto

La cessione ha effetto nei confronti del debitore ceduto quando questi l’ha accettata o quando gli è stata notificata (967-2, 1248, 1407-1, 2914).

Tuttavia, anche prima della notificazione, il debitore che paga al cedente non è liberato, se il cessionario prova che il debitore medesimo era a conoscenza dell’avvenuta cessione (1978, 2559).

Per ultima sentenza di merito[333] ai sensi dell’art. 1602 cod. civ. l’acquirente di un bene locato subentra, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, dal giorno in cui l’acquisto è perfezionato escludendo, così, che il trasferimento a titolo particolare dell’immobile ex art. 1599 cod. civ. possa spiegare effetti retroattivi.

Siffatta costruzione comporta una sorta di scissione del rapporto locatizio in due periodi distinti rispetto ai quali gli effetti del medesimo contratto si dispiegano nei confronti del soggetto titolare del rapporto in ciascun periodo.

L’acquirente, quindi, non può chiedere l’adempimento di obbligazioni, connesse al rapporto stesso, che siano già esaurite al momento in cui è avvenuto il trasferimento del bene (come non può farlo, d’altra parte, il conduttore nei confronti del soggetto subentrato nel rapporto) mentre subentrerà in tutte quelle, sia diritti che doveri, che, invece, in tale momento non possano dirsi ancora compiute. In tal senso, nel caso in cui il conduttore adempia, dopo la cessazione del rapporto di locazione e dopo il trasferimento del bene al nuovo acquirente, all’obbligazione che condiziona la restituzione della cauzione, sarà quest’ultimo il soggetto onerato dalla citata restituzione e non l’originario titolare del rapporto. Al momento del perfezionamento del trasferimento, infatti, devono, in tale ipotesi, dirsi sussistenti adempimenti ancora attuali – diritti e obblighi delle parti contrattuali ancora in essere – che, in applicazione dell’art. 1602 cit., si trasferiscono all’acquirente del bene locato.

La regola dell’art. 1602 cod. civ. è stata opportunamente specificata dalla giurisprudenza[334] nel senso che l’acquirente del bene locato, mentre non può invocare a suo favore i fatti che abbiano ormai esaurito i loro effetti al momento dell’acquisto, da tale momento ha azione nei confronti del conduttore per gli adempimenti, cui lo stesso possa considerarsi attualmente tenuto.

 E infatti detto acquirente, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti e agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto.

Sul punto ultima Cassazione

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 16 aprile 2015, n. 7696

ha avuto modo di riprecisare che l’articolo 1602 c.c., prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza della quale – ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell’articolo 1599 c.c. – l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessita’ del consenso del conduttore, in deroga ai principi generali in tema di cessione del contratto di cui all’articolo 1406 c.c. e segg. (Cass. civ. Sez. 3, 9 giugno 2010 n. 13833), essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.

La deroga si giustifica sia allo scopo di agevolare la circolazione dei beni, sia in considerazione del fatto che i diritti del conduttore sono comunque tutelati dal fatto che la prestazione principale del locatore – cioe’ la concessione del godimento dell’immobile – e’ gia’ stata eseguita, sicche’ il conduttore non e’ normalmente pregiudicato nei suoi interessi essenziali dal mutamento della persona del locatore. Tali principi sono applicabili anche dopo che il contratto sia stato risolto per disdetta o per altra causa, qualora il rapporto non abbia esaurito i suoi effetti (Cass. civ. Sez. 3, 24 luglio 2012 n. 12883).

Lo scioglimento del contratto, infatti, non necessariamente comporta l’esaurimento dei rapporti obbligatori fra le parti, ma nella maggior parte dei casi lascia in vita debiti e crediti di notevole rilievo: soprattutto nelle locazioni immobiliari, allorche’ l’occupazione del conduttore si protragga oltre la data della cessazione del rapporto, si’ che rimangono in vita le obbligazioni di lui – ed i corrispondenti crediti del locatore – aventi ad oggetto la restituzione dell’immobile; l’eventuale ripristino dell’immobile stesso nelle condizioni in cui fu consegnato (salvo il deterioramento relativo all’uso normale); il risarcimento dei danni in caso di deterioramento ingiustificato; la disciplina degli effetti delle eventuali addizioni e miglioramenti, e cosi’ via.

Sopravvivono quindi alla disdetta molteplici rapporti che necessitano di apposita disciplina e che – traendo anch’essi origine dal contratto – vanno disciplinato in base alle norme i cui all’articolo 1590 c.c. e segg. (cfr. Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit. ed ivi ampie citazioni giurisprudenziali).

In definitiva è stato ribadito, dalla sentenza in commento, il principio per cui, in mancanza di contraria volonta’ dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessita’ del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita (Cass. civ. Sez. 3, 14 gennaio 2005 n. 674; Idem, 9 giugno 2010 n. 13833; Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit.).

Cosi’ definita la disciplina sostanziale, gli effetti processuali sono consequenziali, nel senso che “per effetto del negozio di cessione del credito, notificato al debitore ceduto, il diritto di credito trasmigra al cessionario con tutte le azioni dirette ad ottenerne la realizzazione, e nell’ipotesi di esercizio di tali azioni da parte del cessionario contro il debitore ceduto non e’ necessaria la partecipazione al processo del cedente” (Cass. civ. Sez. Lav. 18 luglio 2006 n. 16383).

Ben puo’ l’acquirente, pertanto, esercitare anche l’azione di sfratto per finita locazione, ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., cosi’ come avrebbe potuto il cedente e locatore originario “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto medesimo” (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 16 giugno 1994 n. 5851; Idem, n. 12883/2012 cit.).

 

 

art. 1604  c.c.    vendita della cosa locata con patto di riscatto: il compratore con patto di riscatto non può esercitare la facoltà di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto.

 

art.  1605  c.c.    liberazione o cessione del corrispettivo della locazione: la liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali.

Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell’anno in corso nel giorno del trasferimento .

 

 

Clausola di scioglimento: come deroga al principio emptio non tollit locatum

art. 1603 c.c. clausola di scioglimento in caso di alienazione: se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine stabilito dal sec. co. dell’art.1596. In tal modo al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.

La clausola, in definitiva, conferisce un diritto di recesso che non è ad nutum, essendo condizionato all’onere della licenza; neanche è, nonostante le apparenze, una clausola a favore del terzo perché l’acquirente, dopo il trasferimento, è successore a titolo particolare del locatore – alienante, ossia di una delle parti che inserì nel contratto la clausola stessa.

Estinzione del diritto del locatore: come deroga al principio della retroattività

art. 1606  c.c. estinzione del diritto del locatore: nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio.

A rigore il contratto di locazione dovrebbe considerarsi come concluso da un soggetto (locatore) non legittimato, perché, in base alla regola della retroattività, il locatore non aveva la disponibilità giuridica della cosa; ma il legislatore, al fine di proteggere, per ragioni di equità, la situazione del locatario, ha introdotto la descritta normativa, di natura indubbiamente eccezionale.

A)  Comodato

[335]

La distinzione teorica fra le due figure è evidente e si basa :

1)    sia sulla struttura;

A)   il comodato è un contratto reale;

B)   la locazione è un contratto consensuale;

2)    sia sugli obblighi di chi riceve il bene in godimento;

A)   il comodato è un contratto tipicamente gratuito;

B)   la locazione è tipicamente onerosa;

Qualche difficoltà presenta il comodato modale che si ha quando al comodatario venga imposta una prestazione (accessoria) nell’interesse del comodante.

Si può, comunque, affermare che ricorre questa figura, e non la locazione, nel caso in cui la prestazione accessoria resti estranea al sinallagma contrattuale e rappresenti unicamente un’attenuazione del beneficio che s’intende attribuire al comodatario.

La differenza ha notevole importanza sia per il formalismo, in quanto il comodato ultranovennale non richiede la forma scritta né la trascrizione.

Il comodato è il contratto “essenzialmente gratuito” col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, “con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta” (art. 1803 c.c.).

Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata (art.1809 c.c.).

In ogni caso, ai sensi dell’art.1810 c.c., “se non è stato convenuto un termine, né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede” (c.d. comodato precario).

Per la S.C.[336] al fine di stabilire la sussistenza di un rapporto di comodato ovvero di locazione, occorre mettere a confronto i sacrifici ed i vantaggi che dal negozio derivano rispettivamente alle parti, con contenuto di equivalenza sullo stesso piano, cosicché il carattere di essenziale gratuità del comodato non viene meno se vi inserisce un modus posto a carico del comodatario, mentre cessa se il vantaggio fornito da questi si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione.

Secondo, poi, una pronuncia del ’75[337] ogni qualvolta che per il godimento di un bene sia stata pattuita una controprestazione di qualsiasi natura, forma o misura, si realizzano gli estremi di un rapporto locatizio e non di un comodato.

Inoltre[338], poiché la normale gratuità è incompatibile con la nozione generale della locazione a norma dell’art. 1571 cod. civ., non si può presumere il carattere gratuito dell’uso di un immobile di proprietà del datore di lavoro accordato al lavoratore e costituisce onere di quest’ultimo provare l’eventuale esistenza di un rapporto di comodato.

Infine[339], con riguardo al contratto con il quale il locatario di immobile ceda ad altri il godimento di una porzione del bene, ancorché senza prefissione di scadenza, deve negarsi la ricorrenza di un comodato, e ravvisarsi un rapporto di sublocazione (parziale)[340], qualora risulti che il cessionario non si limiti a concorrere nelle eventuali spese riferibili all’uso del bene (riscaldamento, pulizia, ecc.), ma versi un corrispettivo, che si traduca per il cedente in un risparmio sui propri esborsi di locatario, mediante proporzionale recupero del canone dovuto al locatore, sicché resti esclusa la sussistenza di una causa gratuita, sia pure con l’imposizione di oneri modali, ed emerga la previsione di reciproche prestazioni legate da vincolo di corrispettività.

B)  Il precario oneroso

A differenza del precario gratuito che è espressamente previsto dal legislatore all’art. 1810, il c.d. precario oneroso, non è preso in considerazione dallo stesso legislatore.

La sua differenza dalla locazione si ravvisa nella causa stessa del negozio: non il godimento del bene verso un corrispettivo, ma la necessità di soddisfare particolari esigenze del concedente, normalmente quella di provvedere alla custodia temporanea.

Per la S.C.[341] la figura del comodato precario si caratterizza per la previsione che la scadenza della validità del vincolo dipende potestativamente dalla volontà del comodante, il quale può farla maturare ad nutum mediante richiesta di restituzione del bene. Tale richiesta determina l’immediata cessazione del diritto del comodatario alla disponibilità e al godimento della cosa, con la conseguenza che una volta sciolto per iniziativa unilaterale del comodante il vincolo contrattuale, il comodatario che rifiuti la restituzione della cosa, viene ad assumere la posizione di detentore sine titulo e quindi abusivo del bene altrui, salvo che dimostri di poterne disporne in base ad altro rapporto diverso dal precario

Nel comodato c.d. precario in mancanza di determinazione della sua durata, ove non risulti un termine in relazione all’uso del bene, ancorché il comodatario sia tenuto a restituire la cosa “non appena il comodante la richieda”, ai sensi dell’art. 1810 c.c., tale disciplina, configurando un’ipotesi specifica della regola generale prevista nella prima parte dell’art. 1183 c.c., non esclude l’applicazione della disposizione di cui alla seconda parte del citato comma 1 dell’art. 1183, con la conseguenza che il giudice, in mancanza di accordo delle parti, possa stabilire il termine per la restituzione della cosa oggetto di comodato, quando sia necessario per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell’esecuzione e, in particolare, quando, trattandosi di comodato di immobile ad uso di abitazione, il comodatario necessiti di congrua dilazione per rilasciare vuoto l’immobile e per trovare altra sistemazione abitativa.[342]

C)  Appalto

E’ sorta l’esigenza nella pratica di distinguere tali figure, nel caso in cui il locatario assuma l’obbligo di seguire o far eseguire lavori di modifica strutturale dell’immobile al momento della stipula del contratto di locazione. La giurisprudenza della Cassazione ha risolto la questione precisando che se i lavori sono funzionali all’uso pattuito e costituiscono semplice adempimento dell’obbligazione assunta dal locatario, nell’esercizio dell’autonomia delle parti, si tratta di locazione, altrimenti si tratterà di contratto atipico misto.

Ad esempio[343], il contratto con il quale si concede una macchina (nella specie  autogrù) in godimento per un certo tempo e dietro un determinato corrispettivo, non perde i connotati tipici della locazione per assumere quelli dell’appalto, per il fatto che la manovra ed il funzionamento della macchina medesima vengano affidate ad un dipendente del concedente, ove ciò non comporti alcuna ingerenza nell’utilizzazione del bene che rimane a disposizione dell’altra parte, perché se ne serva per i propri fini con ampia discrezionalità di iniziativa. In tale ipotesi, infatti, le prestazioni dirette al funzionamento del mezzo non si ricollegano ad un risultato da conseguire a cura del concedente con propria organizzazione e a proprio rischio, ma assumono carattere meramente accessorio e strumentale rispetto al godimento del bene che resta l’oggetto principale del contratto.

D)  Leasing

Qualora il bene venga prodotto dallo stesso concedente, il contratto denominato leasing operativo, non è altro, in concreto, se non una vera e propria locazione, alla quale viene aggiunto un patto di futura vendita; un patto, cioè, che conferisce al locatario il diritto di acquistare in futuro il bene locato.

In tema  per la Cassazione[344] il leasing o contratto di locazione finanziaria, con il quale una parte (produttore o terzo acquirente, a seconda che si tratti di «leasing operativo» o «leasing finanziario»), dietro corrispettivo di un canone periodico determinato in relazione al recupero del prezzo ed al conseguimento di un utile, concede il godimento di un bene all’altra, con facoltà di questa, alla scadenza del termine fissato, di restituirlo ovvero di acquistarlo per una specifica somma residua, integra un contratto atipico avente ad oggetto il trasferimento della disponibilità della cosa in un periodo di tempo determinato, e tendente ad esaurire le proprie finalità produttive e finanziarie nell’ambito del periodo stesso, la cui scadenza è caratterizzata dal quasi totale venir meno dell’utilità economica della cosa medesima. Peraltro, l’atipicità di tale contratto, e la circostanza che l’ordinamento prevede figure negoziali tipiche idonee ad assicurare finalità simili (locazione, mutuo, vendita con riserva di proprietà) non ostano a che il contratto stesso trovi tutela giuridica quale espressione del principio dell’autonomia negoziale fissato dall’art. 1322, in considerazione della peculiarità e rilevanza degli interessi che esso persegue, specie con riferimento a soggetti muniti della qualità d’imprenditore, e ravvisabili nel reddito che una parte trae dall’investimento di capitali, in termini brevi e con garanzie obiettive, nonché nella possibilità dell’altra di acquisire la disponibilità di un bene senza l’immobilizzo dell’intera somma occorrente all’acquisto.

Per altra pronuncia[345] il cosiddetto «leasing finanziario», cioè il contratto con il quale una società finanziaria, che ha acquistato per conto di un’impresa industriale o commerciale un bene ad essa necessario, lo cede all’impresa stessa in godimento, per un determinato periodo di tempo (normalmente corrispondente a quello in cui il bene è idoneo ad apportare utilità economica), dietro pagamento di un canone, e con facoltà di optare, alla scadenza, fra la restituzione od il conseguimento in proprietà previo versamento di un ulteriore importo, configura un contratto atipico, essenzialmente rivolto a consentire ad una parte la disponibilità della cosa mediante un prestito di capitale effettuato dall’altra, ove detto canone assume principalmente il valore di restituzione della somma mutuata, non di versamento periodico di un prezzo di acquisto, anche perché tale acquisto è contemplato in via meramente eventuale e comunque abbisogna di una nuova manifestazione di volontà negoziale (esercizio dell’opzione). Pertanto, in caso di risoluzione anticipata del contratto, per l’inadempimento dell’imprenditore che utilizza il bene, deve escludersi che la società finanziaria sia tenuta alla restituzione delle somme riscosse, stante l’inapplicabilità delle disposizioni dettate dall’art. 1526 per le ipotesi della vendita con riserva di proprietà o della locazione con patto di trasferimento della cosa locata; resta, invece, operante il principio generale posto dall’art. 1458, primo comma, per i rapporti di durata, sull’inoperatività degli effetti della risoluzione per le prestazioni già eseguite con l’ulteriore conseguenza che va riconosciuta come lecita, in quanto coerente con tale principio, la clausola che prevede l’integrale percezione da parte della società finanziaria dei ratei di canone scaduti fino alla data della risoluzione stessa.

Infine[346], per stabilire se il contratto di leasing è di godimento o traslativo, occorre individuare la volontà delle parti al momento della conclusione di esso, accertando se il canone è stato pattuito come corrispettivo dell’utilizzazione del bene, ovvero come corresponsione anticipata di parte del prezzo per il suo acquisto alla prevista scadenza del contratto.

Si ha infatti la figura del leasing di godimento allorché l’insieme dei canoni è inferiore, in modo consistente, alla remunerazione del capitale investito nell’operazione di acquisto e concessione in locazione del bene, e lascia non coperta una parte non irrilevante di questo capitale, mentre il prezzo pattuito per l’opzione è di corrispondente livello; ricorre, invece, la figura del leasing traslativo se l’insieme dei canoni remunera interamente il capitale impiegato, ed il prevedibile valore del bene alla scadenza del contratto sopravanza in modo non indifferente il prezzo di opzione.

E)   Il contratto di lavoro

[347]

L’affinità tra locazione e contratto di lavoro si rileva nell’ipotesi che il godimento di un bene rappresenti il corrispettivo della prestazione di lavoro; ma in tal caso non sembra che si possa parlare di locazione, di contratto atipico o di contratto misto, perché il godimento costituisce una vera e propria retribuzione e si avrà, perciò, un autentico contratto di lavoro.

Diverso è il caso nel quale una vera e propria locazione sia connessa al rapporto di lavoro (si pensi agli alloggi destinati esclusivamente ad abitazione dei dipendenti di un’impresa, i quali pagano una pigione, ancorché modesta). I due contratti sono autonomi, pur se fra loro collegati, con la conseguenza che, cessato il rapporto di lavoro, cesserà anche il rapporto di locazione.

F)   L’anticresi

Il problema della differenza dalla locazione sorge qualora uno dei contraenti sia creditore dell’altro e goda direttamente dell’immobile del debitore a scomputo del suo credito.

In tal caso potrà aversi sia locazione che anticresi e la distinzione si ritrova nella sua diversa funzione economica – sociale dei negozi.

Quindi secondo la dottrina preferibile tale fattispecie ha una causa mista, poiché:

A)   da un lato garantisce l’adempimento attraverso la percezione dei frutti dei beni immobili;

B)   dall’altro lato costituisce il sistema per la soddisfare la pretesa del creditore stesso attraverso la diretta ed immediata percezione dei frutti.

G)  Deposito

Il rapporto fra locazione e deposito rileva soltanto nel caso in cui un soggetto, mediante lo stesso contratto, con o senza corrispettivo, acquista il diritto non solo di collocare una cosa mobile in un determinato posto, ma anche di farla custodire.

Come nel caso del contratto di parcheggio, in cui il cliente ha il diritto di sistemare l’automobile in un determinato posto (carattere della locazione), mentre l’altra parte assume l’obbligo della custodia (carattere del deposito) e sembra preferibile le tesi (alcune sentenze della Cassazione[348]) di chi considera tale fattispecie un’ipotesi di contratto misto.

H)  Noleggio

In base all’unico modello previsto dal codice della navigazione – il contratto col  quale una parte (noleggiante) si obbliga a mettere a disposizione  all’altra parte (noleggiatore) un determinato bene, fornendo anche tutto quanto è necessario per la sua concreta funzionalità,  per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

L’esempio tipico riguarda le navi: l’armatore, dietro corrispettivo convenuto, si obbliga a compiere determinati viaggi, mettendo a disposizione del noleggiatore una nave in stato di navigazione, armata, equipaggiata convenientemente e provvista dei prescritti documenti.

La sua distinzione dalla locazione è, perciò, evidente, in quanto il noleggio non è una locatio rei, ma una locatio operis, in quanto il bene non è oggetto del rapporto, ma è solo il mezzo indispensabile affinché si realizzi la funzione del contratto.

Nel noleggio il rischio tecnico resta a carico del noleggiante, il quale, nel caso di noleggio di nave, conserva la qualifica di armatore ed ha alle sue dipendenze l’equipaggio; nella locazione, invece, il rischio tecnico grava sul locatario.

Per la S.C. nel contratto di noleggio di cose mobili una parte, senza attribuire all’altra il godimento della cosa, si obbliga a compiere con questa, mediante l’opera sua o di propri dipendenti, determinate attività in favore della controparte sicché i rischi connessi alle stesse ricadono sul noleggiante nella cui sfera di disponibilità rimane il bene oggetto del contratto, senza alcuna ingerenza del noleggiatore; invece, nel rapporto di locazione il conduttore acquista la detenzione della cosa che entra nell’ambito della sua disponibilità e comporta l’assunzione, da parte sua, dei rischi inerenti all’utilizzazione della medesima, anche se eventualmente alla locazione si accompagni il distacco di personale del locatore che temporaneamente venga inserito nell’organizzazione aziendale del conduttore. Consegue che, ove l’attività del dipendente del noleggiante sia causa di danno risarcibile per responsabilità extracontrattuale, risponde ex art. 2049 cod. civ. il noleggiante e non invece il noleggiatore; viceversa dell’attività del dipendente del locatore distaccato presso il conduttore risponde solo quest’ultimo[349].

Secondo la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione[350] la distinzione tra il contratto di noleggio e il contratto di locazione di cose mobili risiede nel fatto che il noleggiante, senza attribuire al noleggiatore il godimento della cosa mobile, si obbliga a compiere con questa, mediante l’opera propria o altrui, determinate attività a favore della controparte e il rischio delle attività compiute è, quindi, a suo carico in quanto la cosa resta nella sua sfera di disponibilità e viene da lui usata sotto la sua direzione tecnica e senza alcuna ingerenza da parte del noleggiatore. Al contrario, nel contratto di locazione di cose mobili, quando il conduttore acquista la detenzione della cosa, che entra, così, nell’ambito della sua disponibilità, su di lui ricadono i rischi inerenti all’utilizzazione di essa.

Inoltre sempre per Corte di piazza Cavour[351], sussiste locazione di cosa mobile e non noleggio, nel caso in cui taluno, nel fruire del risultato dell’utilizzazione di un bene mobile altrui, s’ingerisca, con ordini impartiti al personale del concedente distaccato per il concreto utilizzo della cosa, entrata in tal modo nella sua detenzione nelle modalità di esecuzione delle opere da compiere con essa, senza che rilevi — a tale fine — il fatto che non impartisca ordini concernenti le modalità tecniche di impiego del bene onde assicurarne la stabilità e garantire — conseguentemente — la sicurezza delle persone che vi lavorano.

Ad esempio, per la S.C.[352], il contratto di cosiddetto noleggio di film, con il quale il produttore o l’agente distributore di una pellicola la cede in temporaneo godimento al gestore di sala cinematografica, dietro corrispettivo di somma determinata di denaro o di percentuale sugli incassi delle proiezioni, configura, nell’ambito della categoria dei negozi di concessione del diritto d’autore, un contratto atipico, assimilabile al rapporto di locazione ed assoggettabile alla relativa disciplina, ivi comprese, pertanto, le norme inerenti alla garanzia per vizi della cosa locata. (Nella specie, i giudici del merito, in applicazione analogica dell’art. 1578, primo comma, cod. civ., avevano escluso che il distributore dovesse rispondere dell’aver taciuto al gestore che la visione della pellicola era vietata ai minori di quattordici anni, per precedente decisione della commissione di censura, in considerazione della facile riconoscibilità della circostanza da parte del gestore medesimo, anche sulla base dello stesso titolo del film. La Suprema Corte, premesso il principio di cui sopra, ha ritenuto corretta l’applicazione della citata norma).

I)   Il contratto d’albergo

          È il contratto col  quale una parte (albergatore) si obbliga a fornire  alle altre (albergato o cliente)  l’alloggio ed i servizi che rendono confortevole il soggiorno (pulizia, cambio della biancheria, segreteria telefonica, riscaldamento, luce, eventuale vitto ecc.) per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

          Si tratta di un contratto autonomo che si distingue dalla locazione perché l’albergatore è tenuto, oltre che a garantire il godimento, anche ad un complesso di ulteriori prestazioni.

          Per la S.C.[353] il contratto di albergo costituisce un contratto atipico o misto, con il quale l’albergatore si impegna a fornire al cliente, dietro corrispettivo, una serie di prestazioni eterogenee, quali la locazione di alloggio, la fornitura di servizi, il deposito, senza che la preminenza riconoscibile alla locazione d’alloggio possa valere, sotto il profilo causale, a dare carattere accessorio alle altre prestazioni. Pertanto, secondo i principi applicabili in tema di contratto misto, il negozio deve essere assoggettato alla disciplina unitaria dell’uno o dell’altro contratto in base alla prevalenza degli elementi, salva l’applicazione degli elementi del contratto non prevalente se regolati da norme compatibili con quelle del contratto prevalente.

Tale figura comprende:

1)    sia l’albergo in senso stretto;

2)    sia il contratto di affittacamere;

Per la S.c.[354] l’attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta analoga natura, in quanto richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (con caratteristiche professionali e finalità speculative), pur a prescindere dal conseguimento o meno della prescritta licenza amministrativa. In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’indicata attività di affittacamere né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo.

3)    sia il Residence; il quale si differenzia dal contratto di locazione d’immobile arredato, perché in quest’ultimo l’oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene, mentre, nel contratto di albergo e di residence, il godimento dell’immobile, avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi di natura alberghiera.

Mentre, si versa in ipotesi di affitto di azienda alberghiera quando l’immobile non è considerato nella sua individualità giuridica, ma viene a costituire uno dei beni aziendali in rapporto di complementarietà e di interdipendenza con gli altri elementi in vista del fine economico perseguito dall’imprenditore, non rilevando che, al momento della conclusione del contratto, l’azienda non sia ancora in grado di funzionare per mancanza di alcuni suoi elementi; si versa, invece, in ipotesi di locazione di immobile adibito ad attività alberghiera, quando l’immobile conserva la natura di cosa principale oggetto del contratto ed attrae ed assorbe gli altri elementi, che assumono carattere di accessorietà, in quanto, pur se non siano materialmente legati all’immobile sì da perdere la propria individualità economica, vi siano funzionalmente collegati in posizione di subordinazione e di coordinazione. Accertare se nel caso concreto ricorra l’una o l’altra figura rientra nei compiti riservati al giudice del merito, il quale deve procedere ad una duplice indagine, interpretando, da un lato, la comune intenzione dei contraenti, ed avendo riguardo, dall’altro, all’obiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto[355].

Per altra pronuncia[356] la locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall’affitto di azienda (nella specie, alberghiera) perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene — l’immobile concesso in godimento — che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell’economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione, mentre, nell’affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all’art. 2555 cod. civ. La valutazione circa l’avvenuto inizio dell’attività alberghiera da parte del conduttore dell’immobile, compiuta ai fini della qualificazione del contratto come locazione di immobile ad uso alberghiero (come tale assoggettata alla disciplina degli artt. 27 — 42 della legge 27 luglio 1978, n. 392), che si ha quando l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, secondo la presunzione posta dall’art. 1, comma nono «septies», del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, in legge 5 aprile 1985, n. 118, o piuttosto come affitto di azienda, costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità ove sorretta da congrua motivazione, esente da errori di diritto.

Infine anche il contratto di affitto di azienda paraalberghiera (campeggio) si distingue da quello di locazione di immobile adibito a campeggio per il fatto che, mentre in quest’ultima ipotesi è dedotto in contratto un terreno destinato all’attendamento ed al parcheggio delle «roulottes», corredato delle sole attrezzature indispensabili per tale destinazione, nel primo caso oggetto del contratto è un complesso organico preesistente alla pattuizione delle parti, del quale, oltre a detto immobile, siano elementi integranti una serie di servizi, di attrezzature e di impianti organizzati per l’esercizio di una impresa turistica ricettiva già funzionante con una sua precisa denominazione, e dotata delle relative scritture contabili. — Cass. 23-4-99, n. 4044

L)   Il contratto di fitto di azienda

[357]

          Trattasi di locazione ad uso commerciale e non di affitto di azienda quando il locatore cede in godimento al conduttore i locali ove esercitare l’attività commerciale e non anche i beni strumentali per detto esercizio, giacché se è vero che la titolarità dell’azienda può essere disgiunta dalla proprietà dei beni strumentali destinati al funzionamento della stessa, è, però comunque necessario che di questi beni il titolare possa disporre in base a titolo idoneo che gli consenta di destinarli per sè o per altri all’esercizio dell’azienda medesima[358].

          Secondo altra pronuncia[359] si ha locazione di immobile urbano quando questo sia stato specificamente considerato nella sua effettiva consistenza, con funzione prevalente rispetto ad altri beni che abbiano carattere accessorio e non siano collegati fra loro da un vincolo che li unifichi ai fini produttivi; ricorre invece l’affitto di azienda quando oggetto del contratto sia il complesso unitario di tutti i beni mobili ed immobili, materiali ed immateriali, concessi in godimento in quanto organizzati per la produzione di beni e di servizi. Ai fini dell’individuazione, nel caso concreto, dell’una o dell’altra figura di contratto, il giudice deve procedere ad una duplice indagine, interpretando, da un lato, la comune intenzione delle parti ed avendo riguardo, dall’altro, all’obiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto.

          Sempre per la S.C.[360] la differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell’economia del contratto, come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all’immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell’affitto di azienda, invece, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito dall’anzidetto complesso unitario.

          Consegue che l’indagine per l’individuazione in concreto dell’una o dell’altra figura di contratto deve essere rivolta, da un lato, ad accertare la comune intenzione delle parti; e, dall’altra, deve riguardare l’effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto[361].

          Ai fini della qualificazione di un contratto come affitto di azienda anziché come locazione di immobile ad uso commerciale, la circostanza che la licenza d’esercizio di attività commerciale sia stata rilasciata a soggetto diverso dall’effettivo esercente può (senza che a ciò sia d’ostacolo il carattere personale e la non cedibilità della licenza stessa) essere valorizzata dal giudice di merito come sicuro sintomo della preesistenza di un’azienda, quale complesso di beni organizzati a fini produttivi, senza che, inoltre, la configurabilità di un contratto di affitto di azienda sia condizionata dalla effettiva produttività di tali beni al momento della conclusione del contratto, essendone sufficiente la potenziale attitudine produttiva, quale prevista e considerata dalle parti contraenti, attitudine da valutarsi peraltro anche in relazione al luogo o alla particolarità del contesto ove si esercita l’impresa, e perciò non esclusa dalla circostanza che ai beni e servizi da essi offerti possa accedere solo una clientela determinata, costituendo per contro tale circostanza causa certa di produttività dell’attività commerciale[362].

          L’accertamento se le parti contraenti abbiano stipulato una locazione di immobile con pertinenze o un affitto di azienda rientra nei compiti del giudice del merito il quale deve indagare sulla comune intenzione delle parti e sui beni dedotti in contratto, al fine di stabilire se l’oggetto principale della stipulazione sia l’immobile singolarmente considerato o un complesso unitario costituito dall’organizzazione aziendale destinata allo svolgimento di un’attività economica. Detto accertamento non è sindacabile in sede di legittimità se sorretto da congrua motivazione[363].

          Ad esempio, il contratto avente ad oggetto la concessione dello sfruttamento di una cava di pietra deve essere inquadrato nello schema dell’affitto di beni immobili produttivi e non nella diversa figura contrattuale della locazione: ne consegue l’inapplicabilità alle controversie relative a tale contratto del cosiddetto rito delle locazioni, regolato dall’art. 447 bis c.p.c., introdotto dall’art. 70 l. 26 novembre 1990 n. 353, mediante rinvio ad alcune disposizioni del processo del lavoro e concernente, anche nella formulazione risultante dalle modifiche apportate dall’art. 87 d.lg. 19 febbraio 1998 n. 51, sulla istituzione del giudice unico di primo grado, le sole controversie in materia di locazione o comodato di immobili (non più, nella nuova dizione, necessariamente urbani) e di affitto di azienda. Nè sono applicabili, nella materia di cui si tratta, il criterio di competenza territoriale del forum rei sitae, previsto dallo stesso art. 447-bis del codice di rito[364], e la sanzione di nullità, ivi disposta, delle clausole di deroga a tale competenza, riferibile solo alle indicate controversie in materia di locazione e comodato di immobili ed affitto di azienda[365].

          Peraltro, nel codice civile tra le norme sulla locazione e quelle sull’affitto, compreso l’affitto di azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l’affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l’incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la violazione da parte dell’affittuario dell’obbligo di restituzione all’affittante dell’azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell’art. 1591 c.c. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell’affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull’affitto l’art. 1591 c.c.

          Infine, è bene sottolineare che è legittima la trasformazione di un contratto di affitto di azienda in contratto di locazione di immobile in quanto sarebbe pur sempre ammessa per i contraenti del contratto di affitto la stipula tra loro di un secondo accordo successivo nel tempo nel quale vengano trasfuse le clausole contenute nel primo negozio, fatta salva la compatibilità di esse con la disciplina della locazione[366].

M) Affitto di fondo rustico

La ricorrenza di un contratto di affitto di fondo rustico, come tale assoggettato alla speciale normativa in materia di rapporti agrari, postula che il godimento di un fondo venga ceduto al fine di ottenere il reddito agricolo proveniente dalla sua coltivazione, e, pertanto, non è configurabile quando detta cessione sia rivolta a consentire l’utilizzazione del fondo per un’attività di allevamento, addestramento e pensione di cani, con deposito e commercio degli articoli inerenti, e, quindi, per un’attività industriale e commerciale non riconducibile nell’ambito di quella agraria o di quelle con essa connesse[367].

Il contratto con il quale, per un unico corrispettivo, è ceduto il godimento di un immobile composto da una casa di abitazione e da un terreno idoneo allo sfruttamento agricolo può essere qualificato di locazione o di affitto a secondo che le parti abbiano voluto soltanto consentire il godimento dell’immobile in conformità ai suoi possibili usi, nell’ambito dei quali vi è anche la coltivazione del terreno, o se abbiano piuttosto considerato la funzione produttiva del bene ricollegando a questa un vero e proprio obbligo dell’affittuario alla coltivazione del fondo; nell’accertamento di questa volontà, il giudice può anche servirsi di elementi estrinseci al contratto, quale l’idoneità del terreno ad assicurare una produzione non esauribile nell’autoconsumo o le qualità personali del conduttore, se questo dedichi le sue energie abituali alla coltivazione della terra[368].

NOTE

  La cessione del contratto