Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|9 febbraio 2023| n. 3938.
Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo e la comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell’art. 3 della l. n. 431 del 1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica “ex ante” della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto correttamente esercitata dal locatore la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, avendo fatto legittimo riferimento nella lettera di disdetta all’intenzione di adibire l’immobile ad abitazione della propria figlia).
Ordinanza|9 febbraio 2023| n. 3938. Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo e la comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto
Data udienza 12 ottobre 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Locazione – Uso abitativo – Diniego di rinnovo del contratto – Comunicazione – Specificazione dei motivi – Art. 3 l. n. 431/1998
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCRIMA Antonietta – Presidente
Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere
Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere
Dott. CRICENTI Giuseppe – Consigliere
Dott. GIAIME GUIZZI Stefano – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 4168-2022 R.G. proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) ( (OMISSIS)) che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), domiciliato ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) ( (OMISSIS));
-controricorrente-
avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ANCONA n. 1376-2021 emessa il 7/12/2021.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/10/2022 dal Consigliere MARCO DELL’UTRI.
Rilevato che:
con sentenza resa in data 7/12/2021 (n. 1376-2021), la Corte d’appello di Ancona, in accoglimento dell’appello proposto da (OMISSIS), e in riforma della decisione di primo grado, ha accolto la domanda proposta dal (OMISSIS) per l’accertamento della risoluzione per diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione per uso di abitazione concluso tra il (OMISSIS) (in qualita’ di locatore) e (OMISSIS) (in qualita’ di conduttore);
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha ritenuto, in contrasto con quanto rilevato dal giudice di primo grado, come il (OMISSIS) avesse legittimamente e ritualmente indicato, nell’atto di comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, la ragione del ridetto diniego, nella specie consistente nella necessita’ di adibire l’immobile locato ad abitazione della propria figlia, si’ da legittimare il diniego alla prima scadenza e la conseguente cessazione degli effetti del contratto di locazione concluso con il (OMISSIS);
avverso la sentenza della corte d’appello, (OMISSIS) propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo di impugnazione;
(OMISSIS) resiste con controricorso;
a seguito della fissazione della camera di consiglio, la causa e’ stata trattenuta in decisione all’odierna adunanza camerale, sulla proposta di definizione del relatore emessa ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c..
considerato che:
Con l’unico motivo d’impugnazione proposto, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli articoli 2697 c.c. e della L. n. 431-98, 3, comma 1 e 2, (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di rilevare la mancata dimostrazione, da parte del locatore, dell’effettivita’, serieta’ e realizzabilita’ del motivo addotto a fondamento del diniego di rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza, con la conseguente illegittimita’ di tale comunicazione di diniego ai sensi dell’articolo 3 cit.;
il motivo e’ manifestamente infondato;
osserva il Collegio come, secondo l’insegnamento fatto proprio dalla giurisprudenza di questa Corte (in questa sede integralmente condiviso e fatto proprio al fine di assicurarne continuita’), in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi della L. 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 3, dev’essere specificato, a pena di nullita’, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta e’ fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serieta’ e della realizzabilita’ dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (Sez. 3, Sentenza n. 936 del 16/01/2013, Rv. 624966 – 01);
in particolare, secondo la suddetta norma, alla prima scadenza del contratto di locazione, nella comunicazione del diniego di rinnovazione, il locatore ha l’onere di specificare, a pena di nullita’, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta e` fondata;
tale norma dev’essere intesa, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimita’, nel senso che essa impone una specificazione precisa e analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serieta’ e della realizzabilita’ della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall’articolo 3 della stessa legge;
nel caso in esame, come correttamente rilevato dal giudice a quo, non puo’ in alcun modo sostenersi che la comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza sia priva di specificita’, avendo il locatore fatto riferimento alla ragione di diniego di rinnovo quadriennale del contratto di abitazione, chiarendo che l’immobile in questione andava adibito ad uso di abitazione (e quindi ad uno specifico uso tra quelli previsti dalla L. n. 431-1998, articolo 3) e in favore della propria figlia;
essendo specificamente individuata nella lettera di diniego di rinnovo, sia la necessita’ dell’uso abitativo, sia il soggetto beneficiario (e cioe’ la figlia del locatore), non puo’ considerarsi generico il richiamo all’ipotesi di diniego di cui all’articolo 3, n. 1 cit., in modo tale da non consentire di valutare la serieta’ dell’intenzione manifestata dal locatore;
la specificita’ della ragione di diniego va infatti intesa come possibilita’ concreta di valutare ex ante la serieta’ dell’intenzione indicata (ne` il giudice potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto al rinnovo), sia come possibilita’ del successivo controllo sulla effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 3 della legge citata (invocabili anche quando l’immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, si`, ad una delle ipotesi previste dall’articolo 3, ma diverso da quello indicato);
ne consegue che correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto che nella fattispecie in esame il (OMISSIS) avesse esercitato legittimamente la facolta’ di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza;
sulla base delle argomentazioni sin qui illustrate, rilevata la complessiva manifesta infondatezza delle censure esaminate, dev’essere pronunciato il rigetto del ricorso, con la conseguente condanna del ricorrente al rimborso, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita’ secondo la liquidazione di cui al dispositivo;
dev’essere attestata la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, comma 1-quater, dell’articolo 13.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi Euro 6.000,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori come per legge.
Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, comma 1-quater, dell’articolo 13.
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