Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|26 novembre 2024| n. 30427.
Identità bene: requisito essenziale tra preliminare e definitivo
Massima: La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso – dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche – non può avere ad oggetto nuovi cespiti diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento.
Ordinanza|26 novembre 2024| n. 30427. Identità bene: requisito essenziale tra preliminare e definitivo
Integrale
Tag/parola chiave: Contratto – Formazione ed elementi del contratto – Contratto preliminare – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto – Presupposti – Sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento previsto nel contratto preliminare ed in quello definitivo – Necessità – Conseguenze
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERTUZZI Mario – Presidente
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 27198/2022) proposto da:
Ch.Ma. (C.F.: (Omissis)) e Ch.Sa. (C.F.: (Omissis)), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. Ma.Se., nel cui studio in Roma, via Pa.Em., hanno eletto domicilio;
– ricorrenti –
contro
Ti.Ma. (C.F.: (Omissis)), Ti.Um. (C.F.: (Omissis)) e Ti.En. (C.F.: (Omissis));
e
Ch.Fi. (C.F.: (Omissis));
– intimati –
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 5621/2022, pubblicata il 15 settembre 2022;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30 ottobre 2024 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano;
letta la memoria illustrativa depositate nell’interesse dei ricorrenti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.
Identità bene: requisito essenziale tra preliminare e definitivo
FATTI DI CAUSA
1.- Con atto di citazione notificato il 25 settembre 1978, Ti.Ma., nella qualità di socio della I.C. Srl, conveniva, davanti al Tribunale di Roma, Ch.Ma., Ch.Sa., Va.So. e Ch.Fi., in qualità di eredi di Ch.Fe., chiedendo che fosse disposto il trasferimento, in suo favore, della proprietà del rustico e dell’annesso terreno di cui al preliminare di vendita sottoscritto tra le parti nel giugno 1968.
Resistevano alla domanda i convenuti.
Con provvedimento emesso in corso di causa era ordinata l’integrazione del contraddittorio nei confronti di Mo.Al., quale erede di Ch.Ma., e di Gi.Gi., che risultavano aver agito in nome della promissaria acquirente I.C.
Si costituiva in giudizio Gi.Gi., che aderiva alla domanda attrice e ne chiedeva l’accoglimento, proponendo, in via subordinata, domanda di trasferimento in suo favore della proprietà dei beni di cui al citato preliminare.
Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1683/2004, depositata il 20 gennaio 2004, dichiarava la carenza di legittimazione attiva di Ti.Ma. e la prescrizione del diritto vantato da Gi.Gi.
2.- Proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado Ti.Ma., lamentando l’erronea dichiarazione del suo difetto di legittimazione attiva, avendo questi firmato la scrittura del giugno 1968 in ogni foglio e avendo quindi agito in nome della società promissaria acquirente.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione Gi.Gi., la quale – in via incidentale – insisteva nell’accoglimento della domanda di esecuzione specifica in suo favore, contestando la dichiarazione di prescrizione della pretesa.
Rimaneva contumace Ch.Id., quale erede di Mo.Al.
Decidendo sul gravame interposto, con sentenza n. 472/2012, depositata il 26 gennaio 2012, la Corte d’Appello di Roma accoglieva l’appello principale, dichiarando la titolarità del diritto di Ti.Ma. a pretendere il trasferimento coattivo della proprietà del cespite – in quanto la società promissaria acquirente non era stata iscritta nel registro delle imprese, sicché le obbligazioni nascenti dal preliminare erano imputabili ai soci che avevano agito in suo nome -, nonché l’appello incidentale, escludendo che fosse maturata alcuna prescrizione del diritto a scapito di Gi.Gi. – in ragione dell’interruzione della prescrizione anche a favore della Gi.Gi., in conseguenza dell’azione esercitata dal Ti.Ma. -; respingeva però la rivendicata declaratoria di trasferimento coattivo della proprietà immobiliare, in mancanza della congiunta richiesta a cura dell’ulteriore promissario acquirente Ch.Ma. – e, per esso, dei suoi eredi – e dichiarava l’inammissibilità per tardività della domanda subordinata proposta dall’appellante, volta ad ottenere la restituzione della somma corrisposta di vecchie Lire 202.052.666.
Identità bene: requisito essenziale tra preliminare e definitivo
3.- Interponeva impugnazione di legittimità avverso la pronuncia d’appello Ti.Ma., svolgendo due motivi: A) l’erronea esclusione, in carenza della richiesta proveniente anche da parte del terzo promissario acquirente Ch.Ma. (ed, essendo questi deceduto prima del giudizio, da parte dei suoi eredi), della possibilità di emettere una pronuncia costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. in favore degli altri due promissari acquirenti, nonostante si fosse al cospetto di una obbligazione solidale; B) l’omessa considerazione del comportamento delle parti anche successivo alla stipulazione del contratto (e, in particolare, del contegno del Tiraboschi, il quale – presumibilmente anche nell’interesse della moglie Gi.Gi. – aveva eseguito i pagamenti e si era accollato i debiti), in aggiunta al fatto che i convenuti non avevano mai usato come argomento difensivo l’assenza del Ch.Ma. quale promissario acquirente.
Con sentenza n. 24467/2017, depositata il 17 ottobre 2017, questa Corte accoglieva il primo motivo del ricorso, dichiarando assorbito il secondo, e – per l’effetto – cassava la pronuncia impugnata con rinvio.
Al riguardo, la pronuncia di legittimità rilevava che non vi era la necessità di una domanda ex art. 2932 c.c. anche da parte degli eredi di Ch.Ma., in qualità di ulteriore promissario acquirente, poiché, in tema di obbligazioni indivisibili, tra le quali rientrava la promessa di più soggetti di acquistare in comune un immobile considerato nella sua interezza, l’impossibilità che gli effetti del contratto si producessero (o non si producessero) pro quota o nei confronti soltanto di alcuni dei promissari comportava il diritto di ciascuno dei creditori di richiedere l’adempimento dell’intera obbligazione comune alla disciplina delle obbligazioni solidali, richiamata dall’art. 1317 c.c.
4.- Con atto di citazione notificato il 10 gennaio 2018, Ti.Ma., Ti.Um. e Ti.En. riassumevano il giudizio, chiedendo che si provvedesse alla pronuncia costitutiva di trasferimento della proprietà del cespite in loro favore.
Si costituivano nel giudizio di rinvio Ch.Fi. nonché Ch.Ma. e Ch.Sa., chiedendo il rigetto delle avverse pretese.
La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, in accoglimento dell’appello proposto, disponeva il trasferimento, in favore di Ti.Ma., Ti.Um. e Ti.En., della proprietà del complesso immobiliare indicato nel preliminare di vendita del giugno 1968, ubicato nel Comune di Roma e costituito: 1) da un locale rustico sito al piano terreno, facente parte quale corpo staccato della palazzina costruita giusta licenza del 30 dicembre 1958, destinato come da progetto a ristorante, in via (Omissis); 2) nonché dall’intero lotto di terreno sito in Roma, via (Omissis), vicolo (Omissis), di complessivi mq. 51.000; condizionatamente al pagamento della somma di Euro 38.190,61.
Identità bene: requisito essenziale tra preliminare e definitivo
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che vi era assoluta identità tra l’oggetto del contratto preliminare di vendita del giugno 1968 (oggetto rappresentato dal locale rustico sito al piano terreno e dall’intero lotto di terreno) e la domanda di trasferimento proposta dagli appellanti; b) che dall’elaborato peritale depositato il 24 febbraio 2020 risultava che al foglio n. (Omissis) del catasto urbano di Roma: – l’originaria particella n. (Omissis) era stata sostituita dalle nuove particelle n. (Omissis) (terreno) e n. (Omissis) (fabbricato di mq. 262, privo di concessione edilizia); – la particella n. (Omissis) era costituita da un fabbricato per civile abitazione di consistenza di quattro vani, probabilmente derivato dalla fusione con un nuovo corpo di fabbrica di due precedenti volumi esistenti fin dal 1938; – la particella n. (Omissis) era relativa ad un fabbricato per civile abitazione della consistenza di tre vani, che aveva sostituito l’originario fabbricato esistente, destinato a stalla per i capi di bestiame; – la particella n. (Omissis) era stata sostituita dalla nuova particella n. (Omissis) (terreno); – la particella n. (Omissis) era stata sostituita dalla particella n. (Omissis) (terreno) e dalla particella n. (Omissis) , adibita a fabbricato privo di concessione edilizia; – infine, l’originaria particella n. (Omissis) era stata sostituita dalla particella n. (Omissis) (terreno) e dalla particella n. (Omissis) (fabbricato C/1 privo di concessione edilizia); c) che era incontestato che l’importo dovuto per il trasferimento della proprietà del su indicato bene ammontava a complessive vecchie Lire 276.000.000 mentre risultava dalla documentazione prodotta dalle parti che, nel corso del primo grado di giudizio, era stata versata, in parte in contanti e in parte mediante il pagamento diretto delle esposizioni debitorie maturate dal promittente alienante nei confronti delle banche, la complessiva somma di vecchie Lire 202.052.666; d) che non valeva ad impedire l’esecuzione specifica del preliminare il fatto che sul terreno oggetto del contratto fossero stati realizzati – peraltro successivamente alla conclusione del contratto – alcuni fabbricati privi di licenza edilizia e non condonabili, poiché vi era la dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico reale e riferibile all’immobile, e ciò indipendentemente dalla conformità o meno della costruzione realizzata al titolo menzionato; e) che l’esecuzione specifica non era altresì impedita dalla impossibilità di sanatoria degli edifici realizzati nell’arco di oltre cinquant’anni sul terreno oggetto di compromesso.
5.- Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affCh.Id.to a due motivi, Ch.Ma. e Ch.Sa.
Sono rimasti intimati Ti.Ma., Ti.Um. e Ti.En. nonché Ch.Fi.
6.- I ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.
Identità bene: requisito essenziale tra preliminare e definitivo
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Preliminarmente si rileva che Ti.Ma., Ti.Um. e Ti.En. non risultano costituiti nel giudizio di legittimità (e ciò benché nell’istanza di anticipazione d’udienza depositata in via telematica il 4 maggio 2024 richiamino un asserito controricorso notificato il 23 dicembre 2022 e depositato il 3 gennaio 2023, verso cui replicano i ricorrenti con la memoria illustrativa depositata).
Per converso, né nei registri telematici né nel fascicolo cartaceo tale controricorso risulta depositato (pur potendo, in astratto, essere stato notificato) nell’odierno giudizio, come da conforme attestazione della cancelleria.
2.- Tanto premesso, con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. e l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte di merito disposto il trasferimento coattivo della proprietà immobiliare in ragione dell’accertata identità tra i cespiti oggetto del preliminare del giugno 1968 e quelli allo stato esistenti, benché l’oggetto del preliminare fosse totalmente mutato rispetto all’anno 1968, anche in ragione delle modifiche catastali intervenute negli anni, come attestato dalla stessa sentenza impugnata, secondo cui la particella n. 107 era costituita da un fabbricato di civile abitazione probabilmente derivato dalla fusione con un nuovo corpo di fabbrica di due precedenti volumi.
Osservano gli istanti che la stessa consulenza tecnica d’ufficio aveva evidenziato di non poter riconoscere quali delle costruzioni e baracche rilevate all’attualità fossero all’epoca esistenti e quindi oggetto del preliminare.
D’altronde, obiettano i ricorrenti che il pagamento del saldo del prezzo era stato erroneamente quantificato in Euro 38.190,61, in forza della conversione del valore originariamente espresso in lire, senza tenere conto dell’aumento di valore dei cespiti immobiliari, anche all’esito delle costruzioni eseguite negli anni dal promittente alienante, sicché non si era tenuto conto della sopravvenuta alterazione dell’originario rapporto di equivalenza tra le prestazioni.
2.1.- Il motivo è fondato.
Infatti, benché in premessa la Corte distrettuale abbia apoditticamente affermato l’identità dei cespiti contemplati nel preliminare di cui alla scrittura privata conclusa nel giugno 1968 con quelli attualmente esistenti, tuttavia, nel corpo della stessa motivazione, ha addotto l’esistenza allo stato di nuovi fabbricati, tanto da giustificare una sostituzione delle originarie particelle, fabbricati in parte realizzati in sostituzione di precedenti fabbricati e in parte realizzati ex novo e privi di concessione edilizia.
Ora, l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre presuppone l’identità strutturale e funzionale del bene oggetto del trasferimento coattivo con quello contemplato nel preliminare, sicché la pronuncia costitutiva che dispone l’effetto traslativo è preclusa allorché le difformità del cespite abbiano una portata sostanziale.
Identità bene: requisito essenziale tra preliminare e definitivo
Al riguardo, la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso – dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche – non può avere ad oggetto nuovi cespiti diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28613 del 06/11/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 18545 del 08/07/2024; Sez. 2, Sentenza n. 18050 del 19/10/2012).
E ciò sebbene, in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non debba essere intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28293 del 15/10/2021; Sez. 2, Sentenza n. 4939 del 27/02/2017; Sez. 2, Sentenza n. 1562 del 26/01/2010; Sez. 2, Sentenza n. 16236 del 29/10/2003; Sez. 2, Sentenza n. 10291 del 16/07/2002).
Invero, nella fattispecie, è necessario verificare la difformità sostanziale inibitoria del trasferimento coattivo, appunto in ragione dell’esistenza di nuovi fabbricati sul terreno oggetto dell’originario compromesso del giugno 1968, tanto da implicare la radicale trasformazione strutturale dell’oggetto del contratto.
3.- Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1346 c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto irrilevante, ai fini del trasferimento coattivo, che alcuni fabbricati fossero privi della licenza edilizia e non condonabili, come peraltro rilevato dallo stesso consulente tecnico d’ufficio.
Per converso, ad avviso degli istanti, il fatto che alcuni cespiti immobiliari promessi in vendita non fossero passibili di sanatoria avrebbe comportato l’illiceità dell’oggetto del contratto preliminare del giugno 1968, stante la realizzazione dei cespiti in contrasto con la normativa urbanistica sottesa.
Identità bene: requisito essenziale tra preliminare e definitivo
3.1.- Il motivo è fondato.
Ed invero, la nullità comminata dall’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 va ricondotta nell’ambito del terzo comma dell’art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale” (e non già “virtuale”), con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile.
Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12827 del 10/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 33754 del 04/12/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33243 del 29/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 27251 del 25/09/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 23394 del 01/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 18998 del 05/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 5069 del 17/02/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1897 del 23/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1821 del 20/01/2023; Sez. 2, Sentenza n. 30425 del 17/10/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 15587 del 16/05/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020).
Identità bene: requisito essenziale tra preliminare e definitivo
Nella fattispecie gli estremi della concessione edilizia menzionati nel preliminare si riferivano all’originario fabbricato esistente, mentre l’attuale edificazione realizzata – come detto non corrispondente all’originaria previsione negoziale – risulta priva di concessione edilizia (senza che l’abuso sia sanabile).
Si tratta, dunque, di nuovi fabbricati nient’affatto contemplati dal compromesso e non già di difformità incidenti sullo stato dell’immutato originario immobile, come menzionato dal titolo.
Ne discende che assume rilievo la circostanza che le nuove opere realizzate siano state compiute in radicale assenza di un titolo autorizzativo.
Non si ha, pertanto, un titolo autorizzativo riferito ai nuovi fabbricati, che non possono essere inglobati nel cespite nel suo complesso all’origine previsto nel preliminare, con l’effetto che la pronuncia costitutiva era inibita, sebbene in adesione al principio sulla natura formale e non sostanziale della nullità dell’atto traslativo che non evochi il titolo abilitativo (cui corrisponde la ricorrenza di un omologo limite per l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.).
Segnatamente, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un edificio o un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) allorché sia radicalmente assente, rispettivamente, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile (oggi permesso di costruire) – e, in mancanza, l’allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione -, o il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizione dell’azione, il cui difetto è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34679 del 12/12/2023; Sez. 2, Sentenza n. 20886 del 18/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29581 del 22/10/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 18195 del 02/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 21721 del 27/08/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 1505 del 22/01/2018; Sez. 6-2, Sentenza n. 8489 del 29/04/2016; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22077 del 25/10/2011).
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E ciò benché l’esistenza di tali riferimenti sia, appunto, una condizione dell’azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione, essendo l’allegazione e la produzione della relativa documentazione sottratte alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16068 del 14/06/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019).
Nel caso in esame, pacificamente il titolo abilitativo di alcune delle nuove costruzioni realizzate nelle more è inesistente, sicché è preclusa la produzione giudiziale dell’effetto traslativo.
3.2.- A fortiori, anche ove si consideri il piano sostanziale-qualitativo al precipuo scopo della produzione dell’effetto traslativo per via giudiziale, la difformità contestata avrebbe avuto comunque una valenza inibitoria.
E tanto perché, a fronte di un intervento che ha implicato, non già la mera “parziale” difformità dell’opera rispetto al titolo autorizzativo, ma la realizzazione di nuovi cespiti senza autorizzazione, abuso non sanabile sul piano amministrativo, l’effetto traslativo era, in ogni caso, precluso.
Ebbene, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, può essere pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario, in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47/1985 (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19552 del 16/07/2024; Sez. 2, Sentenza n. 34 del 02/01/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 11636 del 04/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 22660 del 19/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Sentenza n. 11659 del 14/05/2018; Sez. 2, Sentenza n. 8081 del 07/04/2014; Sez. 2, Sentenza n. 20258 del 18/09/2009).
3.3.- Quanto ai canoni sulla discriminazione tra totale e parziale difformità, secondo la consolidata giurisprudenza amministrativa, le difformità totali comportano la realizzazione di un organismo edilizio diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile (Cons. St., Sez. VI, Decisione n. 7644 del 08/08/2023; Sez. VI, Decisione n. 1392 del 28/02/2022; Sez. VI, Decisione n. 6651 del 30/10/2020; Sez. VI, Decisione n. 4662 del 21/07/2020; Sez. II, Decisione n. 561 del 23/01/2020; Sez. VI, Decisione n. 7723 del 11/11/2019; Sez. IV, Decisione n. 3928 del 12/06/2019).
A contrario, in materia urbanistico-edilizia, il concetto di parziale difformità presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall’autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale, quando le modificazioni incCh.Id.no su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (Cons. St., Sez. VI, Decisione n. 5423 del 30/06/2022).
Nel caso in disputa la realizzazione di nuovi fabbricati senza concessione edilizia, quali corpi autonomi dall’originario fabbricato previsto nel preliminare, deve essere considerata una difformità totale, peraltro non sanabile.
Identità bene: requisito essenziale tra preliminare e definitivo
4.- In conseguenza delle considerazioni esposte, il ricorso deve essere accolto.
La sentenza impugnata va, dunque, cassata, con rinvio della causa alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi agli enunciati principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 30 ottobre 2024.
Depositata in Cancelleria il 26 novembre 2024.
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