La massima
In tema di locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978, sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, e non anche nel caso di permuta.
Suprema Corte di Cassazione
sezione III
sentenza del 17 luglio 2012, n. 12230
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 17 maggio 2006 Immobiliare M. s.r.l. intimò sfratto per morosità a G.M. dei F.lli Pasta s.n.c., quale conduttrice di un complesso immobiliare a uso commerciale, per essersi la stessa resa morosa nel pagamento dei canoni locativi maturati da gennaio a maggio 2006, contestualmente citando la controparte innanzi al Tribunale di Torino, sez. dist. di Cirié, per la convalida.
La società convenuta, costituitasi in giudizio, contestò sotto vari profili le avverse pretese, chiedendone il rigetto.
Con sentenza del 6 giugno 2007 il giudice adito, per quanto qui interessa, dichiarò risolto il contratto di locazione, condannando la conduttrice al pagamento dei canoni non corrisposti.
Proposto gravame dalla soccombente, la Corte d’appello di Torino, in data 15 giugno 2009, lo ha respinto.
Per la cassazione di detta pronuncia ricorre ora G.M. dei F.lli Pasta s.n.c. di Franco e Giorgio Pasta, formulando tre motivi.
Resiste con controricorso Immobiliare M. s.r.l..
Motivi della decisione
1 Nel motivare la scelta decisoria adottata, ha osservato la Curia territoriale che i beni costituenti l’azienda dell’impresa individuale di M..M. , tra i quali quelli locati alla ricorrente, erano stati, con atto a rogito notar Quaglino Rinaudo del 29 dicembre 2005, conferiti nella s.r.l. unipersonale M., della quale M..M. era socio unico e amministratore. Conseguentemente la società conferitaria era succeduta, a titolo particolare, nei contratti locativi stipulati dal precedente titolare, come del resto espressamente e ripetutamente comunicato alla conduttrice, insieme al numero di conto corrente sul quale operare i versamenti.
Ha aggiunto il decidente sia che, in ogni caso, qualsivoglia indagine sull’effettiva inerenza dei beni locati all’azienda conferita, era irrilevante e superflua, posto che gli stessi erano stati comunque trasferiti alla società e proprio a tal fine compiutamente individuati, anche catastalmente, nel rogito; sia che era da escludersi un interesse della conduttrice alla declaratoria di nullità dell’atto costitutivo di un soggetto che, del tutto legittimamente, era subentrato, dal lato attivo, nella titolarità degli immobili oggetto del contratto di locazione e nei relativi rapporti locativi. Rilevato quindi che l’inadempimento della convenuta era, per la sua consistenza, grave, ex art. 1455 cod. civ., ha evidenziato la Corte che neppure sussistevano i presupposti per l’operatività dell’invocato principio inadimplenti non est adimplendum. E invero dalla documentazione versata in atti non emergeva alcuna inagibilità totale degli immobili locati; in ogni caso, per consolidato insegnamento giurisprudenziale, la violazione dell’obbligo del locatore di mantenere la cosa in buono stato locativo non abilitava il conduttore all’unilaterale sospensione dei pagamenti, avendo lo stesso soltanto diritto a un’eventuale riduzione del corrispettivo, ovvero, nei casi più gravi, alla risoluzione del contratto, ex art. 1578 e segg. cod. civ. Né, ha aggiunto, era senza rilievo la circostanza che la conduttrice avesse continuato a fruire degli immobili secondo l’uso convenuto, di talché la violazione degli obblighi di manutenzione gravanti sul locatore poteva semmai essere fatta valere in un diverso giudizio.
Infine ha anche escluso il decidente la sussistenza dei presupposti per il riconoscimento del diritto di prelazione di cui all’art. 38 della legge n. 392 del 1978. Ha segnatamente rilevato in proposito che il conferimento di immobili nel patrimonio di una società costituisce atto a titolo gratuito e che, in ogni caso, il conferimento aveva avuto ad oggetto l’azienda, nel suo complesso, comprensiva anche dei beni immobili locati, azienda rispetto alla quale il conduttore non poteva vantare alcun diritto di prelazione.
2 Di tale decisione si duole dunque la società ricorrente, denunciando, con il primo motivo, violazione degli artt. 1418, comma 2, 1325, 1346, 1406 e 1453 cod. civ., in comb. disp. con gli artt. 81 e 100 cod. proc. civ. Sostiene che le norme che disciplinano l’azienda presuppongono un complesso dotato non solo di una propria funzionalità produttiva, ma anche di clientela e di avviamento, in stretta connessione con l’esercizio, per il tramite dell’azienda stessa, di un’impresa. L’assenza, negli immobili locati, di siffatti caratteri e la conseguente estraneità degli stessi alla pretesa azienda conferita in società escluderebbero in radice la titolarità, in capo a Immobiliare M. s.r.l. dei contratti di locazione e radicherebbero il difetto di legittimazione attiva dell’intimante, opposto dalla convenuta fin dalla prima difesa. Non a caso l’attività imprenditoriale di M..M. era definitivamente cessata nel 1988, né, malgrado le contrarie affermazioni contenute nella perizia di stima allegata al rogito (nell’adempimento degli oneri imposti dall’art. 2465 cod. civ.), l’intimante aveva dato prova che tra quella data e il 29 dicembre 2005, giorno in cui era stata costituita la società, l’aveva riattivata. In tale contesto, mentre il contratto di trasferimento di azienda era da ritenersi nullo, per mancanza di un oggetto determinato o determinabile, ex art. 1346 cod. civ., andava escluso che la s.r.l. unipersonale immobiliare M. fosse subentrata nel rapporto di locazione, in mancanza di consenso del contraente ceduto, elemento fondamentale della cessione, ex art. 1406 cod. civ..
3 Con il secondo mezzo la ricorrente lamenta violazione degli artt. 1344 e 1414 cod. civ., 38 legge n. 392 del 1978. Secondo l’esponente la Corte torinese non avrebbe esaminato le eccezioni di nullità del conferimento di azienda e dello stesso atto costitutivo della società unipersonale, ancorché la statuizione di accoglimento della pretesa azionata e l’affermata impossibilità per la società conduttrice di accedere alla prelazione, costituivano un rigetto implicito delle stesse.
Aggiunge che il diniego di accesso alla tutela offerta al conduttore dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 era stato argomentato dal giudice di merito con l’assunto che il conferimento di beni in società integrava un atto a titolo gratuito, assunto erroneo e in ogni caso inidoneo a paralizzare il diritto di prelazione del conduttore, in un contesto fattuale in cui, da un lato, l’azienda conferita in società era inesistente; dall’altro, la società stessa, di mero godimento e comunque inattiva, era chiaramente stata costituita al solo fine di conculcare il diritto di prelazione del conduttore, ed era quindi nulla.
4 Le critiche, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro evidente connessione, sono infondate.
Mette conto anzitutto evidenziare che la strumentante degli immobili locati all’esercizio dell’impresa Immobiliare M. s.r.l. – e quindi la loro attinenza alla relativa azienda – postulando la sussistenza di un vincolo di organizzazione teleologica tra gli stessi e gli altri beni serventi alla medesima finalità produttiva è valutazione di stretto merito, come tale sottratta al sindacato di questa Corte, ove, come nella fattispecie, congruamente motivata (confr. Cass. civ. 19 luglio 2005, n. 15210).
A ciò aggiungasi che il positivo giudizio sulla titolarità attiva del rapporto di locazione in capo alla società attrice è stato argomentato dal giudice di merito con l’ulteriore rilievo che, comunque, quei beni erano stati trasferiti al nuovo soggetto giuridico, tanto da essere compiutamente individuati, anche catastalmente, nel rogito. E rispetto a tale rilievo, che concreta un’autonoma ratio decidendi della scelta decisoria adottata, nulla oppone la ricorrente all’infuori del carattere frodatorio dell’intera operazione, questione, a ben vedere, non trattata nella sentenza impugnata, e quindi nuova. La Corte d’appello si è invero limitata a ribadire il difetto di interesse della conduttrice alla declaratoria di nullità dell’atto costitutivo di un soggetto che, del tutto legittimamente, era subentrato, dal lato attivo, nella titolarità degli immobili locati, senza esaminare, perché non richiestane, eventuali profili elusivi e finalità illecite della costituzione della società. Ora, secondo il costante insegnamento di questo giudice di legittimità, qualora una determinata questione giudica – che implichi un accertamento di fatto – sia stata del tutto ignorata dal giudice di merito, il ricorrente, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare de visu la veridicità di tale asserzione (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440). E invero i motivi del ricorso per cassazione devono investire a pena di inammissibilità questioni già comprese nel “thema decidendum” del giudizio di appello, di modo che, salvo che si prospettino aspetti rilevabili d’ufficio, è preclusa la proposizione di doglianze che, modificando la precedente impostazione, pongano a fondamento delle domande e delle eccezioni titoli diversi o introducano, comunque, piste ricostruttive fondate su elementi di fatto nuovi e difformi da quelli allegati nelle precedenti fasi processuali: e ciò anche nel caso in cui le deduzioni non abbiano ad oggetto eccezioni in senso proprio e consistano invece in mere contestazioni difensive, involgenti comunque accertamenti non compiuti dal giudice del merito perché non richiestone (confr. Cass. civ., sez. 1, 13 aprile 2004, n. 6989).
5 Del tutto improprio è poi il richiamo alla disciplina della cessione del contratto e alla pretesa inoperatività della stessa per difetto di consenso del contraente ceduto. È sufficiente al riguardo considerare che, in base ai principi generali in materia di obbligazioni, in caso di trasferimento della titolarità dell’immobile oggetto di locazione, il diritto del conduttore, che è un diritto di credito al godimento del bene locato, e quindi un diritto di carattere relativo, dovrebbe venir meno, tanto vero che è stata necessaria una norma ad hoc, l’art. 1599 cod. civ., per sancirne l’opponibilità al terzo acquirente, in applicazione della regola – che è regola di protezione del locatario – per cui emptio non tollit locatum: ceduto il bene, il rapporto obbligatorio di locazione non si estingue, ma continua con il cessionario.
6 Quanto poi ai rilievi critici in ordine alla ritenuta inoperatività del disposto degli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, con essi la ricorrente ripropone la questione se il conferimento di immobili in società di capitali sia riconducibile – alla stregua di un’interpretazione estensiva o analogica – alla nozione di trasferimento a titolo oneroso, con conseguente configurabilità, in capo al conduttore, di un diritto di prelazione, in ordine all’immobile oggetto del trasferimento. Sul punto, questa Corte si è più volte espressa nel senso che, in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto, previsti dalle norme innanzi menzionate, sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, e non anche nel caso di permuta (Cass. 30.7.2007 n. 16853; Cass. 22.6.2006 n. 14455; Cass. 6.5.2003 n. 6867; Cass. 16.5.1991 n. 5519). L’affermazione si è giovata, anzitutto, di rilievi di carattere testuale: a ben vedere, infatti, l’art. 38, dopo aver premesso, al primo comma, che il diritto di prelazione può essere esercitato nell’ipotesi di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato, nei commi successivi, e segnatamente nel secondo e nel quarto, disciplinando le formalità necessarie per il valido esercizio del diritto, mostra, con l’espressa menzione del corrispettivo, da quantificare, in ogni caso, in denaro, e del versamento del prezzo di acquisto, di riferirsi, in realtà, alla sola compravendita.
A ciò aggiungasi, da un lato, che i diritti in discorso, costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario e incidendo sull’interesse generale alla libera circolazione dei beni immobili, non possono essere riconosciuti in ipotesi diverse e ulteriori rispetto a quelle previste; dall’altro, che il conferimento di un bene in società non è assimilabile in alcun modo allo schema causale della compravendita, in considerazione della diversa natura dell’uno e dell’altro contratto.
Si ricorda che questa Corte, in ordine alla natura giuridica del negozio di conferimento, ha a più riprese ribadito che esso non è componente di un contratto di scambio, nemmeno quando comporti il passaggio di proprietà del bene, di talché non rientra nel novero delle alienazioni a titolo oneroso, né, tanto meno, è equiparabile alla compravendita. Il conferimento è invero elemento essenziale di un contratto, quello di società, che è finalizzato all’esercizio in comune di un’attività economica allo scopo di dividerne gli utili: esso è dunque funzionale all’acquisto della qualità di socio, con i correlativi diritti ed obblighi, laddove nella compravendita il corrispettivo in denaro rappresenta la controprestazione del trasferimento di proprietà della cosa (confr. Cass. civ. 18 settembre 2008, n. 23856; Cass. civ. 17 settembre 2008, n. 23751; Cass. civ. 29 novembre 2005, n. 26044).
7 Con il terzo motivo l’impugnante denunciando violazione degli artt. 1418, secondo comma, e 1346 cod. civ., critica la ritenuta, mancata operatività nella fattispecie del principio inadimplenti non est adimplendum, in presenza di immobili mancanti delle condizioni minime di agibilità e di abitabilità prescritte da norme inderogabili, con conseguente nullità dei contratti di locazione per impossibilità/illiceità dell’oggetto, nullità rilevabile in ogni stato e grado del procedimento.
8 Le censure sono, per certi aspetti inammissibili, per altri infondate.
Mette conto evidenziare che il giudice di merito si è occupato della pretesa inagibilità dell’immobile locato nello scrutinio sull’operatività, nella fattispecie, del disposto dell’art. 1460 cod. civ., in base al quale, nei contratti a prestazioni corrispettive ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria. E sul punto il decidente ha ampiamente argomentato la sua negativa valutazione, evidenziando come le carenze manutentive lamentate non avessero impedito alla conduttrice di continuare a usufruire degli immobili secondo la destinazione convenuta e come le stesse fossero, in realtà, solo in parte sopravvenute rispetto allo stato in cui vennero accettati i locali.
In tale contesto la questione della nullità del contratto per impossibilità ovvero per illiceità dell’oggetto, è eccentrica rispetto al thema decidendum del giudizio di appello, e al postutto nuova.
In ogni caso, anche a volere intendere i rilievi critici come volti a censurare la ritenuta insussistenza dei presupposti per la sospensione del pagamento dei canoni, non par dubbio che il giudizio di comparazione dei comportamenti di ambedue le parti che, nei contratti a prestazioni corrispettive, in caso di inadempienze reciproche, si impone ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, è accertamento riservato al giudice di merito, come tale incensurabile in sede di legittimità se, come nella fattispecie, congruamente motivato (confr. Cass. civ., 9 giugno 2010, n. 13840; Cass. civ. 8 giugno 2006, n. 13365).
In definitiva il ricorso deve essere integralmente rigettato.
La ricorrente rifonderà alla controparte le spese di giudizio, nella misura di cui al dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 4.900,00 (di cui Euro 4.700,00 per onorari), oltre IVA e CPA, come per legge.
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