Suprema Corte di Cassazione
sezione III
sentenza 28 luglio 2014, n. 17102
Svolgimento del processo
La società Gabetti Property Solutions Agency s.p.a. richiedeva il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento a seguito della cessazione del contratto di locazione relativo ad un immobile sito in (omissis) , che era conseguita alla disdetta da parte della locatrice Aurelia s.p.a..
Il Tribunale di Milano rigettava la domanda e la sentenza veniva confermata dalla Corte di Appello sul rilievo che non era risultato adeguatamente provato che lo stabile fosse “aperto ad un pubblico indistinto” di utenti e consumatori, essendo prevalenti gli elementi che inducevano a “propendere… per la destinazione a sede organizzativa o amministrativa”.
Ricorre per cassazione la Gabetti, affidandosi a due articolati motivi; resiste la società intimata, a mezzo di controricorso; entrambe le parti hanno depositato memoria.
Motivi della decisione
1. Col primo motivo (“violazione e falsa applicazione degli artt. 27, 34 e 35 L. n. 392/1978 e dell’art. 2697 c.c.”, nonché ogni possibile vizio di motivazione), la ricorrente censura la sentenza impugnata per non aver considerato che il requisito del contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori era desumibile dalla stessa pattuizione contrattuale che prevedeva un utilizzo esclusivo per lo svolgimento di attività di mediazione immobiliare, dal che sarebbe dovuto conseguire che era il locatore a dover provare che il conduttore non aveva svolto l’attività di intermediazione immobiliare; si duole, inoltre, della non corretta valutazione delle prove testimoniali e degli elementi documentali, assumendo che una “corretta interpretazione” avrebbe dovuto condurre ad un opposto esito processuale.
2. Col secondo motivo (“violazione e falsa applicazione dell’art. 420 co. 5 C.P.C.” e ogni possibile vizio di motivazione), si duole della mancata ammissione delle prove da essa dedotte con una memoria del 15.3.2005 (rispetto alle quali la Corte aveva rilevato che “le circostanze capitolate potevano e dovevano essere dedotte prima, in sede di ricorso introduttivo del giudizio”), assumendo che i “capitoli aggiuntivi” costituivano “replica necessitata a quelli espressi dalla controparte”.
3. I motivi – che possono essere esaminati congiuntamente, in quanto tutte le censure attengono alla prova dell’esistenza di contatti col pubblico degli utenti e dei consumatori- sono entrambi infondati.
3.1. Premesso che – per quanto emerge dallo stesso ricorso (a pag. 2) – il contratto prevedeva genericamente un “uso esclusivo di uffici commerciali”, non sussiste alcun vizio di impostazione giuridica nell’affermazione della Corte territoriale secondo cui grava sul conduttore – che richiede l’indennità – l’onere di provare il fatto costitutivo della sua pretesa.
Correttamente la Corte milanese ha richiamato il precedente di questa Corte secondo cui “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la destinazione dell’immobile all’esercizio dell’attività commerciale, in tanto può determinare l’esistenza del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, in quanto il conduttore istante provi che il locale possa essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sé solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalità, cosi divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento”. (Cass. n. 6948/2010).
Ciò vale anche nel caso in cui l’immobile sia stato “dato in locazione per essere destinato ad un’attività che secondo le sue modalità tipiche comporta contatto diretto con il pubblico, come quella di intermediazione immobiliare”, ma “la spettanza del diritto all’indennità è subordinata alla prova che l’attività sia rivolta, in concreto, a soddisfare le esigenze non di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli altri operatori economici, ma della indistinta generalità degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attività” (Cass. n. 6948/2010 cit.).
Tali affermazioni si pongono in linea con Cass. S.U. n. 2646/1998 (che, con specifico riferimento alla locazione di un immobile utilizzato per attività di intermediazione immobiliare, ha affermato che tale attività comporta contatto diretto con il pubblico “se rivolta a soddisfare le esigenze non di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli altri operatori economici, ma della indistinta generalità degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attività”) e – a ben vedere – non risultano in contrasto con i principi affermati da una coeva pronuncia di questa Corte cui pare richiamarsi la ricorrente.
Afferma Cass. n. 10615/2010 che “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non ha l’onere di provare che l’immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione effettiva, l’onere di provare tale fatto impeditivo della pretesa del conduttore, ai sensi dell’art. 2697, comma secondo, cod. civ.. Qualora, invece, la destinazione individuata dalle parti in contratto non implichi il contatto diretto con il pubblico ma, nel quadro dell’attività della parte conduttrice o anche della stessa destinazione prevista dalle parti, possa in concreto implicare o non implicare quel contatto, compete al conduttore provare che, com’era lecito nell’economia del regolamento contrattuale, l’immobile é stato effettivamente adibito ad attività comportante il contatto in questione”.
La pronuncia si limita a prevedere una presunzione circa l’esistenza di contatti col pubblico degli utenti nei casi di attività destinata per sua natura a comportare tali contatti (si pensi ad un bar o un ristorante), salva la possibilità, per il locatore, di provare che l’immobile ha avuto -in concreto- una diversa destinazione. Al di fuori di questi casi, riafferma, tuttavia, la regola generale che onera il conduttore della prova delle condizioni che comportano il riconoscimento dell’indennità.
In definitiva, il quadro giurisprudenziale di riferimento prevede dunque un onere probatorio a carico del locatore (circa la destinazione del bene ad un uso diverso da quello contrattualmente pattuito) per la sola ipotesi in cui sia la stessa destinazione contrattualmente prevista a comportare necessariamente l’esistenza dei contatti, ma fa salvo il generale onere probatorio a carico del conduttore allorquando l’attività prevista si presti sia ad avere che a non avere – in concreto – rapporti diretti con la platea indifferenziata degli utenti.
Deve, quindi ritenersi che, nel caso di specie, a fronte di un contratto che non prevedeva espressamente la destinazione del bene ad un’attività comportante sempre e comunque contatti con tale platea indifferenziata degli utenti, gravasse sulla conduttrice la prova che l’immobile -pur locato ad una società che svolge, in ambito nazionale, attività di intermediazione immobiliare- sia stato in concreto utilizzato per il compimento di attività destinate alla “indistinta generalità degli interessati”.
Su tale corretta premessa giuridica, la Corte di Appello ha ritenuto che, nel caso in esame, gli elementi raccolti facessero propendere per una prevalente destinazione ad uso amministrativo (ossia a sede centrale della Gabetti, che svolge la propria attività di intermediazione tramite le filiali disseminate in tutto il territorio nazionale) e tale conclusione è coerente con l’affermazione che difettasse prova sufficiente del presupposto per il riconoscimento dell’indennità.
Quanto – poi – alle censure formulate ex art. 360 n. 5 C.P.C., deve ritenersi che si tratti di doglianze inammissibili, oltreché per difetto di autosufficienza (in quanto, pur concernendo la valutazione delle prove, non trascrivono le dichiarazioni dei testi e gli elementi documentali che si assumono non adeguatamente considerati), anche per il fatto che, senza evidenziare specifici vizi motivazionali, sollecitano la Corte ad una non consentita rivalutazione del merito.
3.2. Il motivo attinente alla violazione dell’art. 420, co. 5 c.p.c. è anch’esso privo di autosufficienza, in quanto non offre alcun elemento per valutare se i capitoli (non trascritti) potessero essere dedotti già nel ricorso (come ritenuto dalla Corte di merito); ne consegue – anche in questo caso – l’inammissibilità.
4.Le spese di lite seguono la soccombenza.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere all’intimata le spese di lite, liquidate in Euro 12.000,00 (di cui Euro 200,00 per esborsi), oltre rimborso spese generali e accessori di legge.
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