Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|6 dicembre 2024| n. 31297.
Vizi vendita: prova esistenza a carico compratore
Massima: In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all’art. 1490 cod. civ., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all’art. 1492 cod. civ. è gravato dell’onere di offrire la prova dell’esistenza dei vizi (Nel caso di specie, richiamato l’enunciato principio, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata avendo, nella circostanza, la corte del merito, in violazione dell’art. 2697 cod. civ., invertito l’onere probatorio circa l’esistenza dei vizi al momento della vendita, ponendo, in particolare, a carico dei ricorrenti venditori, l’onere di provare che i vizi lamentati esistevano alla data di consegna del bene o che comunque gli stessi derivavano causalmente da un vizio strutturale dell’immobile venduto).
Ordinanza|6 dicembre 2024| n. 31297. Vizi vendita: prova esistenza a carico compratore
Integrale
Tag/parola chiave: Compravendita – Eccezione di decadenza del compratore dalla garanzia dei vizi – Eccezione in senso stretto – Non rilevabilità d’ufficio – Onere del compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di fornire la prova dell’esistenza dei vizi – Annullamento con rinvio
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. PAPA Patrizia – Consigliere
Dott. CAVALLINO Linalisa – Consigliere
Dott. VARRONE Luca – Rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 11743/2020 R.G. proposto da:
Ba.Gi. E Di.Vi., elettivamente domiciliati in ROMA, P.ZA MO.RI., presso lo studio dell’avvocato FR.FA. che li rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
CO.IT. DI To.Gi. E C Sas, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA TE.N., presso lo studio dell’avvocato AN.LU. che la rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 3756/2019 depositata il 16/09/2019.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/11/2024 dal Consigliere LUCA VARRONE;
Vizi vendita: prova esistenza a carico compratore
FATTI DI CAUSA
1. La Sas Co. di To.Gi. E C. appellava la sentenza del Tribunale di Milano con la quale erano state respinte le sue domande proposte nei confronti di Ba.Gi. e di Di.Vi. di riduzione del prezzo a causa dei vizi riscontrati su di un bene immobile sito nel Comune di A venduto da questi ultimi con richiesta di condanna dei convenuti al pagamento della somma pari alla differenza tra il prezzo pagato e la somma corrispondente al minor valore del bene immobile nonché al risarcimento dei danni.
1.1 Il giudice di prime cure aveva ritenuto non essere stato possibile, avuto anche riguardo agli elementi acquisiti dal Consulente Tecnico d’Ufficio nominato nel corso del processo, “accertare la presenza dei danni lamentati dalla società attrice nell’immobile acquistato” così da non risultare provata “la responsabilità dei venditori in relazione ai dedotti vizi e difetti della unità immobiliare acquistata dalla società attrice”.
2. Ba.Gi. e Di.Vi. resistevano al gravame chiedendone il rigetto.
3. La Corte d’Appello di Milano accoglieva il gravame ritenendo provati i vizi lamentati dall’acquirente che ne avevano diminuito in modo apprezzabile il valore.
In particolare, erano stati riscontrati, anche mediante la CTU, fenomeni di umidità sia al piano interrato che a quello rialzato. Peraltro, anche se il consulente aveva affermato di non poter risalire all’effettiva causa dell’umidità, i convenuti non avevano offerto, mancando così di assolvere l’onere in proposito su di essi incombente, alcun elemento di prova circa l’effettiva derivazione delle tracce di acqua e delle tracce di umidità non da un difetto di costruzione del bene immobile ma da fenomeni esterni con caratteri di eccezionalità.
La Corte riconosceva una somma di denaro corrispondente ad Euro 18.000,00, tenuto conto della entità della somma indicata dal consulente tecnico d’Ufficio come corrispondente alla diminuzione del valore del bene immobile e tenuto altresì conto della mancanza di alcun ulteriore elemento dal quale possa desumersi essere i vizi ineliminabili.
4. Ba.Gi. e Di.Vi. hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di tre motivi di ricorso.
5. CO.IT. Sas di To.Gi. E C. ha resistito con controricorso.
6. In prossimità dell’odierna udienza parte ricorrente ha depositato memoria, insistendo nella richiesta di accoglimento del ricorso.
Vizi vendita: prova esistenza a carico compratore
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia, in relazione all’art. 360 n. 4) c.p.c.; omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360 n. 5) c.p.c.; violazione dell’art. 1495 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3) c.p.c.”.
I ricorrenti avevano eccepito la decadenza del compratore dalla garanzia dei vizi come emerge nella comparsa di costituzione in appello. Tale eccezione, a parere dei ricorrenti, può essere formulata anche per la prima volta nel giudizio di secondo grado.
1.1 Il primo motivo di ricorso è infondato.
L’eccezione di decadenza del compratore dalla garanzia dei vizi costituisce un’eccezione in senso stretto, poiché è nella disponibilità esclusiva del venditore e, pertanto, è soggetta al regime delle preclusioni e il giudice non può rilevarla di ufficio.
Ba.Gi. e Di.Vi. non hanno sollevato nel corso del giudizio di primo grado alcuna contestazione circa la mancata osservanza dalla Sas Co. di To.Gi. E C. del termine di otto giorni per la denuncia dei vizi come previsto stessi dall’art. 1495 c.c. con decorrenza dalla loro scoperta.
La giurisprudenza citata nel ricorso e nella memoria si riferisce alla versione dell’art. 345 c.p.c. antecedente la riforma di cui alla legge n. 353 del 1990 applicabile ai giudizi di appello instaurati dopo il 30 aprile 1995.
Di conseguenza nel regime processuale vigente deve ribadirsi che: La norma dell’art. 345, secondo comma, c.p.c. si riferisce ad ogni eccezione non rilevabile d’ufficio, senza che possa distinguersi tra “eccezioni in senso stretto”, per le quali opererebbe il divieto di “jus novorum” in appello, ed altre eccezioni non rilevabili d’ufficio, per le quali detto divieto non opererebbe – Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che non aveva dichiarato l’inammissibilità dell’eccezione di prescrizione sollevata dal contribuente, in quanto presentata tardivamente in sede di gravame (Sez. 6-5, Ordinanza n. 28062 del 2021 – Rv. 662814-01).
2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell’art. 2697, comma 1), c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.; violazione degli artt. 1490 e 1492 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3) c.p.c.; violazione dell’art. 132 n. 4) c.p.c. per difetto di motivazione, in relazione all’art. 360 n. 3) c.p.c.
Vizi vendita: prova esistenza a carico compratore
La sentenza sostanzialmente lamenta un difetto di motivazione non avendo la Corte d’Appello tenuto conto delle molte ed univoche risultanze che dimostravano l’inesistenza dei vizi denunciati, soprattutto la mancanza del nesso di causalità tra lo sporadico fenomeno rilevato dal consulente tecnico e il difetto di costruzione dell’immobile da ricercarsi invece nel fenomeno alluvionale verificatosi nell’ottobre 2011. Peraltro, le Sezioni Unite hanno evidenziato che spetta al compratore provare l’esistenza dei vizi, prova che nella specie era mancante.
3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3) c.p.c.; violazione dell’art. 132 n. 4 c.p.c. per omessa o carente motivazione, in relazione all’art. 360 n. 3) c.p.c.
La sentenza risulterebbe incorrere nella violazione dell’articolo 2697 c.c. nella parte in cui ha affermato che il consulente non è stato in grado di individuare l’origine precisa delle tracce di umidità, ma che, stante l’inerenza delle stesse alla struttura dell’immobile, sarebbe stato onere del venditore dimostrare che esse erano conseguenza di fenomeni meteorologici eccezionali o di comportamenti degli acquirenti o di terzi. In tal modo la sentenza avrebbe invertito l’onere della prova in modo illegittimo.
3.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati.
La Corte d’Appello in violazione dell’art. 2697 c.c. ha invertito l’onere della prova dell’esistenza dei vizi al momento della vendita ponendo a carico del venditore l’onere di provare che i vizi esistevano alla data di consegna del bene (o della loro derivazione causale da un vizio strutturale dell’appartamento).
Le Sezioni Unite di questa Corte, nel risolvere il conflitto sorto sul punto nella giurisprudenza della Corte, hanno affermato il seguente principio di diritto: In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all’articolo 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all’articolo 1492 c.c. è gravato dell’onere di offrire la prova dell’esistenza dei vizi (Sez. U, Sentenza n. 11748 del 03/05/2019, Rv. 653791-01).
Vizi vendita: prova esistenza a carico compratore
Le sezioni Unite in tale occasione hanno ritenuto, infatti, che nel caso di azione di riduzione del prezzo per vizi della cosa venduta (o anche di risoluzione) il presupposto è l’imperfetta attuazione del risultato traslativo (e quindi la violazione della lex contractus) per la presenza, nella cosa venduta, di vizi che la rendono inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Si tratta di una responsabilità che prescinde da ogni giudizio di colpevolezza del venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo dell’esistenza dei vizi; essa si traduce nella soggezione del venditore all’esercizio dei due rimedi edilizi di cui può avvalersi il compratore, al quale è anche riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni, salvo che il venditore provi di aver senza colpa ignorato i vizi.
Dopo aver chiarito, nei termini sopra illustrati, l’accentuata specialità delle azioni edilizie rispetto ai rimedi generali all’inadempimento, le Sezioni Unite hanno ritenuto che la disciplina del riparto dell’onere della prova tra venditore e compratore in tale tipo di azioni non può ritenersi compresa nell’ambito applicativo dei principi fissati dalla sentenza SSUU n. 13533/01 in materia di prova dell’inesatto adempimento delle obbligazioni nelle ordinarie azioni contrattuali di adempimento, di risoluzione e di risarcimento del danno.
Sulla scorta di tali considerazioni si è affermato che il riparto dell’onere della prova tra venditore e compratore nelle azioni edilizie deve risolversi alla stregua del principio, fissato nell’articolo 2967 c.c., secondo cui chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Sicché il diritto alla risoluzione o alla modificazione (quanto al prezzo) del contratto di compravendita, che vuol far valere il compratore che esperisca le azioni di cui all’articolo 1492 c.c. per essere garantito dal venditore per i vizi della cosa venduta – vale a dire, per l’imperfetta attuazione del risultato traslativo, anche in assenza di colpa del venditore – si fonda sul fatto della esistenza dei vizi; la prova di tale esistenza grava, pertanto, sul compratore.
Tale conclusione risulta idonea a soddisfare anche le esigenze di carattere pratico – espresse dal principio di vicinanza della prova e dal tradizionale canone negativa non sunt probanda – che le Sezioni Unite hanno indicato, nella sentenza n. 13533/01, a sostegno della opzione ermeneutica che pone sull’obbligato l’onere di provare di avere (esattamente) adempiuto non solo quando il creditore chieda l’adempimento, ma anche quando il creditore chieda la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno.
Nella specie, risulta contraria ai principi espressi dalle Sezioni Unite l’affermazione della Corte d’Appello secondo cui i convenuti non hanno offerto, mancando così di assolvere l’onere in proposito su di essi incombente, alcun elemento di prova circa l’effettiva derivazione delle tracce di acqua e delle tracce di umidità non da un difetto di costruzione del bene immobile ma da fenomeni esterni con caratteri di eccezionalità. Spettava invece agli attori l’onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, l’esistenza di un vizio o di un difetto intrinseco della cosa e, dunque, di avere ricevuto un bene non conforme alle caratteristiche sue proprie in modo da determinare i suddetti fenomeni di umidità.
Vizi vendita: prova esistenza a carico compratore
4. La Corte accoglie il secondo e terzo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Milano in diversa composizione che provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione accoglie il secondo e terzo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Milano in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 13 novembre 2024.
Depositata in Cancelleria il 6 dicembre 2024.
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