Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|22 giugno 2022| n. 20112.
Ripartizione delle spese in relazione al condominio parziale
Il criterio della ripartizione delle spese in relazione all’uso trova ulteriore regolamentazione nell’ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio. In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e, conseguentemente, non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall’articolo 1117 del codice civile (scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato) essi non traggano utilità, salva diversa attribuzione per titolo.
Ordinanza|22 giugno 2022| n. 20112. Ripartizione delle spese in relazione al condominio parziale
Data udienza 19 maggio 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Spese attinenti a parti comuni dell’edificio – Funzione di prevenzione di eventi – Ripartizione in proporzione al valore della quota di ciascuno – Intervento non utile per alcuni condomini – Contribuzione degli stessi alle spese di gestione – Esclusione – Fondamento
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – rel. Consigliere
Dott. POLETTI Dianora – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso (iscritto al N. R.G. 23745/2017) proposto da:
(OMISSIS) S.r.l., (C.F.: (OMISSIS)), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
Condominio (OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)), in persona del suo amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS), che lo rappresenta e difende, unitamente all’Avv. (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna n. 1629/2017, pubblicata in data 11 luglio 2017, notificata in data 18 luglio 2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19 maggio 2022 dal Consigliere relatore Dott. Cesare Trapuzzano;
lette le memorie depositate dalle parti ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c..
Ripartizione delle spese in relazione al condominio parziale
FATTI DI CAUSA
1.- La (OMISSIS) S.r.l. conveniva, davanti al Tribunale di Ravenna, il Condominio (OMISSIS), chiedendo: che fosse annullata la delibera assembleare del 15 giugno 2013, che aveva ripartito gli oneri condominiali in base ai millesimi generali quanto ai lavori di consolidamento della struttura dei locali autorimessa; che il Condominio fosse condannato ad effettuare la ripartizione delle spese tra i soli condomini fruitori degli interventi edilizi realizzati.
Al riguardo, sosteneva: che era proprietaria di un appartamento posto nel corpo sud del fabbricato del Condominio (OMISSIS); che l’assemblea condominiale del 30 settembre 2012 aveva deliberato i lavori di consolidamento statico del locale autorimessa del piano seminterrato per il ripristino e il recupero delle funzioni portanti del solaio, delle travi e dei pilastri in cemento armato; che l’assemblea aveva addebitato le spese dei predetti lavori a tutti i condomini, in base ai rispettivi millesimi di comproprieta’, a norma dell’articolo 1117 c.c., trascurando che questi avevano interessato esclusivamente il corpo nord dell’edificio; che, pertanto, alcuna spesa avrebbe dovuto esserle imputata.
Si costituiva in giudizio il Condominio (OMISSIS), il quale resisteva alla domanda ed eccepiva la natura condominiale del locale autorimessa, come risultava dall’articolo 2, del regolamento condominiale, che annoverava tra i beni comuni le strutture in cemento armato, tra cui rientravano anche quelle interessate dai lavori in questione.
Nel corso del giudizio era espletata una consulenza tecnica d’ufficio.
Il Tribunale adito, con sentenza n. 539/2016 del 5 maggio 2016, in accoglimento della domanda spiegata, annullava la delibera condominiale del 15 giugno 2013, con cui l’assemblea aveva posto le spese sostenute per i lavori di causa anche a carico della (OMISSIS) S.r.l. e condannava il Condominio alla restituzione di quanto versato in esecuzione della delibera annullata.
In particolare, la pronuncia di prime cure evidenziava, sulla scorta dell’espletata consulenza tecnica d’ufficio, che le opere realizzate avevano apportato obiettiva utilita’ al solo corpo nord dell’edificio, dovendo quindi escludersi la natura di bene condominiale del locale autorimessa, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., e dell’articolo 2 del regolamento condominiale, con l’effetto che la ripartizione delle spese doveva avvenire secondo le previsioni dell’articolo 1123 c.c., comma 3.
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2.- Sul gravame interposto dal Condominio (OMISSIS), la Corte d’appello di Bologna, con la sentenza di cui in epigrafe, in totale riforma della pronuncia impugnata, accoglieva l’appello e, per l’effetto, rigettava la domanda di annullamento della delibera avanzata dalla (OMISSIS), accertando la natura comune dei locali interessati dalle opere edili in oggetto e la conseguente obbligazione del condomino (OMISSIS) per le spese relative.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava: a) che, pur essendo l’appartamento della (OMISSIS) allocato nel corpo sud del complesso, il rogito di acquisto della proprieta’ prevedeva il diritto di uso e godimento esclusivo di un posto macchina nel locale rimessa seminterrato, espressamente definito comune nella piantina che faceva parte integrante del rogito; b) che l’obbligazione, rispetto alle spese che il Condominio aveva sopportato per l’oggetto indicato, si basava sul diritto vantato dall’appellato sull’autorimessa; c) che la previsione del titolo della rimessa come parte comune era perfettamente coerente con il dettato dell’articolo 1117 c.c., che includeva le aree destinate a parcheggio tra le parti comuni; d) che le opere realizzate avevano interessato il solaio che divideva l’autorimessa dal piano soprastante, sicche’ l’intervento posto in essere aveva riguardato una parte comune all’autorimessa; e) che le opere deliberate concernevano una parte comune, da cui la (OMISSIS) traeva una specifica utilita’, corrispondente al contenuto dei diritti che sull’autorimessa le attribuiva il titolo di acquisto, costituito dalla scrittura privata autenticata del 29 gennaio 1975; f) che nessun rilievo avevano le questioni tecniche relative alla natura strutturale dell’intervento realizzato.
3.- Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, la (OMISSIS) S.r.l. Ha resistito con controricorso l’intimato Condominio Residence (OMISSIS).
4.- Le parti hanno presentato memorie.
Ripartizione delle spese in relazione al condominio parziale
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. – In ordine all’eccezione preliminare sollevata dal controricorrente, si rileva che l’attivita’ di notificazione svolta dagli avvocati, ai sensi della L. n. 53 del 1994, in mancanza dei requisiti prescritti dalla legge stessa (nella specie, quello relativo alla previa autorizzazione del consiglio dell’ordine, difettando la produzione della relativa delibera), va considerata nulla e non inesistente. Ne consegue che tale nullita’, quand’anche riscontrata, e’ sanata dalla rituale e tempestiva costituzione dell’intimato e, quindi, dall’accertato raggiungimento dello scopo della notificazione stessa (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11466 del 15/06/2020; Sez. 2, Sentenza n. 5743 del 10/03/2011; Sez. 5, Sentenza n. 15081 del 05/08/2004).
2.- Passando all’esame delle doglianze sollevate, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 345 c.p.c., per avere la Corte d’appello statuito sull’accertamento del diritto di proprieta’ comune, anche in capo alla (OMISSIS), di una parte del locale rimessa seminterrato, nonostante che la domanda fosse stata proposta solo in sede di appello e la sua novita’ fosse stata espressamente eccepita dalla appellata.
Sul punto, si deduce che, alla luce della comparazione tra le conclusioni rassegnate tra le parti nel giudizio di primo grado e nel giudizio di gravame, integralmente trascritte nel corpo del ricorso, sarebbe emersa la proposizione solo nel giudizio di impugnazione della domanda di accertamento della proprieta’ comune.
2.1. – La doglianza e’ infondata.
E cio’ perche’ la verifica della contitolarita’ della proprieta’ sull’autorimessa costituiva condizione imprescindibile per valutare la legittimita’ della delibera impugnata sulla ripartizione delle spese relative ai lavori di consolidamento del solaio di tali locali.
La decisione sulla questione dipendente implicava dunque l’accertamento della questione pregiudiziale in senso tecnico-giuridico, ai sensi dell’articolo 34 c.p.c..
Lo stesso ricorrente sostiene che aveva impugnato la delibera condominiale proprio sulla base dell’assunto che non fosse comproprietario dei locali seminterrati destinati ad autorimessa.
3.- Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 832 e 1021 c.c., nonche’ dell’articolo 1362 c.c. e ss., per avere la Corte territoriale interpretato il contratto di acquisto della proprieta’ dell’appartamento in favore della ricorrente nel senso che spettasse ad essa la comproprieta’ sulla autorimessa, e cio’ avendo riguardo all’espressione “condominiale e/o in comune”, contenuta in una piantina che non era quella catastale.
Per converso, nella piantina catastale sarebbero stati esclusivamente delimitati e numerati i posti-auto in uso e godimento esclusivo e nella legenda del rogito del 29 gennaio 1975 sarebbe stata riportata la sola locuzione “Posti macchina in uso esclusivo alle ditte”.
In ordine a tale aspetto, la ricorrente evidenzia che il mero diritto di uso e godimento deve essere nettamente distinto rispetto al riconoscimento del pieno diritto di proprieta’ sul bene.
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3.1. – La doglianza e’ inammissibile.
Pur dovendo essere rimarcata la distinzione tra diritto di uso per il parcheggio su un’area pertinente ad un fabbricato e diritto di proprieta’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 28972 del 17/12/2020; Sez. 2, Sentenza n. 3115 del 01/04/1999; Sez. 2, Sentenza n. 12736 del 17/12/1997), nella specie la ricorrente non ha riportato, nella loro interezza, i brani dell’atto da cui poteva desumersi che fosse stato riconosciuto esclusivamente un mero diritto di uso e non gia’ di comproprieta’ dell’autorimessa, sicche’ il motivo difetta del requisito della specificita’.
A fronte di questa lacuna processuale, il controricorrente, nel corpo della memoria depositata ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c., ha dedotto che la scrittura privata autenticata del 29 gennaio 1975 espressamente prevedrebbe che la (OMISSIS), unitamente all’appartamento, ha acquistato una quota corrispondente, pari a 203,05 millesimi, delle parti e cose comuni dell’edificio espressamente riportate, tra cui e’ indicata anche “l’area adibita a posti macchina nel piano seminterrato denunciata al N. C.E.U. di Cervia con scheda reg.ta il 15/6/1974 al n. 2451”.
Senonche’, rispetto a questa ricostruzione – e alle diverse versioni fornite dalle parti -, in mancanza della specifica trascrizione dei passi rilevanti a cura del ricorrente (e segnatamente della trascrizione di tutte le clausole individuatrici dell’effettiva volonta’ delle parti in ordine al riconoscimento del diritto reale spettante sull’autorimessa), al fine di consentire alla Corte di verificare l’erronea applicazione della disciplina normativa, la censura e’ inammissibile.
Occorre, all’uopo, precisare che l’interpretazione della volonta’ delle parti in relazione al contenuto di un contratto o di una qualsiasi clausola contrattuale importa indagini e valutazioni di fatto affidate al potere discrezionale del giudice di merito, non sindacabili in sede di legittimita’ ove non risultino violati i canoni normativi di ermeneutica contrattuale e non sussista un vizio nell’attivita’ svolta dal giudice di merito, tale da influire sulla logicita’, congruita’ e completezza della motivazione. Peraltro, quando il ricorrente censuri l’erronea interpretazione di clausole contrattuali da parte del giudice di merito, per il principio di autosufficienza del ricorso, ha l’onere di trascriverle integralmente, perche’ al giudice di legittimita’ e’ precluso l’esame degli atti per verificare la rilevanza e la fondatezza della censura (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 6735 del 08/03/2019; Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013; Sez. 3, Sentenza n. 2560 del 06/02/2007).
4.- Con il terzo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., e degli articoli 1223 e 1225 c.c., per avere la Corte di merito trascurato di attribuire rilevanza al regolamento di condominio, predisposto dal costruttore dell’edificio e richiamato dal proprio atto di acquisto, le cui risultanze sarebbero state conformi alle planimetrie catastali e avrebbero dato atto che tra i beni comuni non vi e’ il locale autorimessa seminterrato, trattandosi invece di locale con uso limitato ad alcuni condomini.
Il che avrebbe dovuto escludere che si rientrasse tra le parti comuni ai fini del riparto delle spese.
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4.1. – Il motivo e’ infondato.
In primis, si rileva che anche le censure in ordine all’asserita errata lettura del regolamento di condominio sono generiche, in quanto non supportate dalla trascrizione dei punti in tesi trascurati dal giudice di merito. E cio’ a fronte dello specifico rilievo del controricorrente secondo cui, ai sensi del combinato disposto degli articoli 2 e 23 del citato regolamento, le spese di mantenimento e conservazione degli elementi costituenti le strutture in cemento armato devono essere ripartite tra tutti i condomini.
Pertanto, sulla scorta della esistenza di un diritto di comproprieta’ sui locali autorimessa – esistenza rimasta impregiudicata all’esito della dichiarazione di inammissibilita’ del motivo innanzi scrutinato -, anche la ricorrente era tenuta a concorrere alle spese relative ai lavori di consolidamento statico di tale bene posto al piano seminterrato, per il ripristino e il recupero delle funzioni portanti del solaio, delle travi e dei pilastri in cemento armato, secondo la ripartizione di cui alla delibera impugnata.
E cio’ alla stregua del principio secondo cui, mentre vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese che attengano a parti dell’edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare e che adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l’intero edificio condominiale, non cosi’ accade quando l’utilita’ riguardi la singola proprieta’ esclusiva e l’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o piu’ condomini, non essendo gli stessi obbligati a contribuire alle spese relative (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 24166 del 08/09/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 791 del 16/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 7077 del 22/06/1995; Sez. 2, Sentenza n. 5179 del 29/04/1992).
Nella specie, correttamente la Corte d’appello di Bologna ha ritenuto legittima la delibera condominiale che aveva posto a carico del condomino (OMISSIS), quale proprietario esclusivo di un appartamento posto nel corpo sud del complesso edilizio, in quanto comproprietario anche dell’autorimessa posta nel seminterrato del corpo nord, le spese concernenti il consolidamento statico dell’autorimessa posta al piano seminterrato, stante la sussistenza di una specifica utilita’, in ragione del titolo vantato sul bene, e del beneficio diretto ritratto.
Ed invero, le spese previste dall’articolo 1123 c.c., comma 1, rientrano nella categoria delle obbligazioni propter rem, nelle quali il nesso immediato tra l’obbligo e la res non e’ modificato dalla interferenza di nessun elemento soggettivo. Di conseguenza, il quantum resta sempre commisurato alla proporzione espressa dalla quota che, per determinazione normativa, esprime la misura della appartenenza. Il contributo riflette, quindi, l’estensione dell’oggetto del diritto, da cui l’obbligazione ha origine, al cui pagamento nessun condomino puo’ sottrarsi, neppure rinunziando alla comproprieta’ sulla cosa comune stessa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8924 del 02/07/2001; Sez. 2, Sentenza n. 8292 del 19/06/2000).
L’articolo 1123 c.c., comma 2, soggiunge che la partecipazione a ciascuna spesa deve essere proporzionata al godimento che ogni condomino puo’ trarre dalla cosa comune (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11152 del 12/11/1997; Sez. 2, Sentenza n. 10214 del 20/11/1996).
L’obbligazione che si consacra nel concorso alle spese in relazione all’uso (non gia’ in senso soggettivo, ma commisurato alla diversa misura della destinazione del bene ai condomini), implica che il condomino non e’ tenuto a sopportare le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano arrecargli utilita’.
L’obbligo di contribuire alle spese deve essere, in conseguenza, fondato sull’utilita’ che ad ogni singola proprieta’ esclusiva puo’ derivare dalla cosa comune, sicche’, se la cosa oggetto dell’intervento non puo’ servire ad uno o piu’ condomini, non vi e’ obbligo di contribuire alle spese.
Il criterio della ripartizione delle spese in relazione all’uso trova ulteriore regolamentazione nell’ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio. In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarita’ e, conseguentemente, non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall’articolo 1117 c.c. (scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato) essi non traggano utilita’, salva diversa attribuzione per titolo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 791 del 16/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8292 del 19/06/2000).
Nel caso in esame, facendo corretta applicazione dei principi innanzi esposti, la Corte di merito ha accertato che la (OMISSIS) era comproprietaria dell’autorimessa sita nel piano seminterrato, rispetto alla quale e’ stato effettuato il consolidamento statico delle strutture portanti.
Ripartizione delle spese in relazione al condominio parziale
A tal fine non ha rilievo il fatto che, sulla scorta del titolo di comproprieta’ sul bene, sia stato concordato un criterio di godimento spaziale separato, in forza del quale alla (OMISSIS) e’ stato assegnato l’uso dell’area corrispondente al posto I, non direttamente interessata dai lavori (attinenti, invece, alla parte di solaio posta in corrispondenza dei posti IV, V e VI). Resta fermo, infatti, che – nonostante tale criterio interno di godimento separato per aree – l’autorimessa e’ di proprieta’ comune.
Per l’effetto, anche la (OMISSIS), in quanto comproprietaria della autorimessa, doveva concorrere nelle spese sostenute dal Condominio (OMISSIS) per il consolidamento statico di solai, travi e pilastri dei predetti locali.
E tanto in quanto dai lavori riguardanti i locali autorimessa la ricorrente ha tratto una specifica utilita’, appunto perche’ attinenti alla garanzia di stabilita’ sulla comproprieta’ cui partecipa, al fine di rendere agibili i posti auto.
5.- In definitiva, il ricorso deve essere disatteso.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 5.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.
Ripartizione delle spese in relazione al condominio parziale
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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