Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|7 gennaio 2025| n. 243.
Preliminare e la condizione potestativa mista
Massima: In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la controversia tra promittente alienante e promissario acquirente per il mancato avveramento di una condizione potestativa mista, apposta nell’interesse di entrambe le parti, va risolta accertando, in concreto e sulla scorta delle emergenze di causa, quale di esse sia stata inadempiente (o prevalentemente inadempiente, in caso di inadempimenti reciproci) per aver tenuto una condotta contraria alla buona fede in pendenza della condizione.
Ordinanza|7 gennaio 2025| n. 243. Preliminare e la condizione potestativa mista
Integrale
Tag/parola chiave: Contratti in genere – Requisiti (elementi del contratto) – Requisiti accidentali – Condizione (nozione, distinzione) – Pendenza – In genere contratto preliminare di compravendita immobiliare – Condizione potestativa mista nell’interesse di entrambe le parti – Mancato avveramento – Controversia – Individuazione della parte inadempiente per condotta contraria alla buona fede in pendenza della condizione – Necessità.
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERTUZZI Mario – Presidente
Dott. GRASSO Giuseppe – Cons. Rel.
Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso 17095/2019 R.G. proposto da:
GE. Srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE GI.MA., presso lo studio dell’avvocato GI.TO., che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato AL.IA. e all’avvocato NI.BA. giusta procura in atti;
– ricorrente –
contro
F.P. Srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA LU.35., presso lo studio dell’avvocato MA.GI., che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato SE.ME. giusta procura in atti,
– controricorrente e ricorrente incidentale condizionato –
avverso la sentenza n. 380/2019 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 18/03/2019;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30/10/2024 dal Consigliere GIUSEPPE GRASSO;
Preliminare e la condizione potestativa mista
OSSERVA
1. La vicenda al vaglio può riassumersi nei termini di cui appresso, siccome ripresi dalla sentenza qui impugnata.
1.1. GE. Srl citò in giudizio F.P. Srl chiedendo accertarsi essersi verificata la “condizione risolutiva espressa” apposta al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 9/8/2011, integrato da successivo accordo del 10/2/2012 – che l’esponente aveva stipulato in qualità di promissaria acquirente – con conseguente condanna della convenuta, promittente alienante, alla restituzione dell’acconto prezzo di Euro 350.000,00.
La convenuta, in riconvenzionale, chiese pronunciarsi sentenza, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. e, in via di subordine, condannarsi l’attrice al risarcimento del danno, costituito dalle spese affrontate dalla convenuta in vista della stipulazione del contratto definitivo.
1.2. Il Tribunale dichiarò risolto il contratto e condannò la convenuta, la cui domanda riconvenzionale venne disattesa, a pagare all’attrice la somma di Euro 350.000,00.
1.3. La Corte di Genova, in accoglimento dell’impugnazione proposta dalla promittente alienante F.P., dispose il trasferimento immobiliare, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., condizionato al versamento da parte della GE. dell’importo di Euro 2.750.000,00.
La sentenza d’appello riporta la clausola contrattuale seguente: “Resta inteso tra le parti che il presente contratto di compravendita è subordinato sia alla approvazione del Comune di S della variante di destinazione d’uso in commerciale delle aree promesse in vendita ed ampliamento del piano+1, sia alla approvazione del leasing entro sei mesi dal rilascio del permesso in variante specificando altresì che nel caso di non avvenuta approvazione entro dodici mesi dalla data odierna, la cifra di 250.000 (sic) di cui sopra dovrà essere immediatamente restituita con annullamento del presente accordo”.
Indi, richiama la motivazione del Tribunale, il quale aveva reputato che il contratto fosse sottoposto a condizione risolutiva in relazione a due eventi: approvazione della variante e del leasing e che la convenuta aveva fallito nel dimostrare che la mancata stipulazione del contratto di leasing fosse dipeso da condotta colpevole di F.P..
La Corte locale, confermato che si era in presenza di condizione potestativa mista, apposta nell’interesse di entrambe le parti, giunge alla conclusione che “non è la FP.Ed. onerata di provare che la mancata approvazione del leasing è dipesa dal comportamento della GE., ma è quest’ultima, quale soggetto obbligato, onerata di provare di avere agito correttamente per ottenere l’approvazione del leasing”.
Indi, disattende l’eccezione d’inammissibilità, ai sensi dell’art. 345 cod. proc. civ., avanzata dall’appellata in ordine al profilo di domanda della controparte, con la quale era stato richiesto dichiararsi, ex art. 1359 cod. civ., l’insussistenza dell’effetto risolutivo, in quanto già facente parte del contenuto sostanziale delle difese svolte in primo grado, con le quali F.P. aveva addebitato alla GE. la mancata stipulazione del contratto di leasing.
Confermata l’opinione del Tribunale sulla non essenzialità del termine apposto, la sentenza reputa, come si è anticipato, che l’onere della prova per l’ottenimento del leasing gravasse sulla GE., soggetto che avrebbe dovuto attivarsi.
Per contro, la variante urbanistica era intervenuta e la stessa GE., agendo in giudizio, non aveva addebitato condotta colpevole alla F.P., limitandosi a chiedere la “risoluzione”
del contratto per non essere intervenuti gli eventi condizionanti nel termine pattuito.
Preliminare e la condizione potestativa mista
La Corte di Genova, esposto il motivo, con il quale l’appellante aveva affermato che la condotta di GE. era stata contraria ai canoni di correttezza e buona fede (art. 1358 cod. civ.), non lo esamina, dichiarandolo assorbito dall’accoglimento degli altri.
2. GE. Srl ricorre avverso la sentenza d’appello sulla base di quattro motivi.
L’intimata resiste con controricorso, in seno al quale svolge quello che qualifica “ricorso incidentale condizionato”.
La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.
3. Con i correlati primo e secondo motivo la ricorrente denuncia violazione degli artt. 345 cod. proc. civ. e 1359 cod. civ., assumendo che la controparte, in violazione del divieto di “novum” in appello, aveva solo in secondo grado dedotto che la condizione si era avverata e poiché si era in presenza di eccezione in senso stretto la Corte di Genova avrebbe dovuto dichiarare la stessa inammissibile. Invece, con motivazione apparente, aveva erroneamente ravvisato la sussistenza del contenuto dell’eccezione (mai, invece, proposta prima), “nel riferimento, in comparsa di risposta, all’inattività ed inadeguatezza del comportamento contrattuale di GE. Srl ai fini dell’ottenimento del leasing, condotta che tuttavia veniva invocata da F.P. Srl al limitato fine di vedere accolta, in via subordinata rispetto a quella di adempimento, la domanda di risoluzione del contratto e quindi in ambito e per finalità del tutto differenti dall’esecuzione del preliminare”.
3.1. Il complesso censorio è infondato.
La Corte di merito ha disatteso l’eccezione d’inammissibilità proposta dall’appellata ai sensi dell’art. 345 cod. proc. civ., facendo riferimento “al contenuto sostanziale delle difese svolte dall’attuale appellante in primo grado, così come riportate dalla sentenza impugnata, laddove si richiamano le difese di FP.Ed. secondo le quali la mancata approvazione del contratto di leasing era dipeso dalla mancanza, intempestività, inadeguatezza dell’operato di GE.”; inoltre, La GE., soggiunge la sentenza impugnata, con la comparsa di risposta, aveva eccepito che F.P. avrebbe dovuto dimostrare, non già la consumazione del termine non essenziale (a cui le parti avevano rinunciato), bensì che la società di leasing non era disponibile alla stipulazione del contratto.
È assodato, sulla scorta delle emergenze di causa, che F.P. tempestivamente contestò alla GE. di non essersi lealmente attivata perché si avverasse la condizione posta in contratto della stipula del negozio di leasing.
Appare speciosa e non concludente l’affermazione che nega validità ed efficacia di eccezione a una tale contestazione, sol perché la finalità perseguita dalla convenuta F.P. non era funzionale a una domanda di risoluzione del contratto preliminare, bensì di esecuzione per sentenza, del consenso mancante dall’attrice GE. (art. 2932 cod. civ.).
Val la pena chiarire, in primo luogo, che la domanda di cui all’art. 2932 cod. civ., presuppone l’inadempimento di uno dei contraenti, venuto meno all’obbligo di stipulare il contratto definitivo. Di conseguenza, l’eccezione di avveramento per “fictio” della condizione (art. 1359 cod. civ.) proposta dalla parte che ha interesse all’avveramento, senza che possa rilevare lo scopo finale perseguito dall’eccipiente, è necessariamente diretta a dimostrare l’inadempimento dell’altro contraente.
Preliminare e la condizione potestativa mista
Sotto altro profilo, la proposizione dell’eccezione non deve rispettare formule sacramentali, purché soddisfi lo scopo, che la legge intende salvaguardare, di consentire alla controparte di controdedurre e compiutamente e tempestivamente difendersi sul punto. Condizione, questa, pienamente soddisfatta, siccome ha compiutamente spiegato la sentenza d’appello.
4. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia violazione dell’art. 1359 cod. civ.
Questo, in sintesi, l’assunto impugnatorio.
La stessa F.P. aveva affermato che la condizione era stata apposta nell’interesse di entrambe le parti.
La Corte di Genova aveva violato il principio di diritto, a mente del quale la finzione d’avveramento della condizione non trova applicazione nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una determinata prestazione abbia anch’essa interesse all’avveramento di essa (cita Cass. nn. 18512/2017 e 24977/2018).
5. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia violazione degli artt. 1358 e 1359 cod. civ.
GE. espone che la sentenza, errando, aveva affermato che spettasse esclusivamente all’esponente l’attuazione della porzione potestativa della condizione, rappresentata dalla stipulazione del mutuo.
6. Con il quinto motivo viene denunciata violazione dell’art. 2932 cod. civ.
La ricorrente esclude, al contrario di quel che aveva affermato la sentenza, che su di essa gravasse l’onere di provare di avere agito secondo buona fede al fine di ottenere il finanziamento tramite leasing.
7. Il terzo, quarto e quinto motivo meritano di essere accolti nei termini di cui appresso.
(a) Questa Corte ha già avuto modo di puntualizzare che, nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito – patto di cui non è contestabile la validità, poiché i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge -, la relativa condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 cod. civ., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch’essa interesse all’avveramento della condizione, sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista Sez. 2, n. 10074, 18/11/1996, Rv. 500605 – 01).
Ed ancora: Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la pratica.
Preliminare e la condizione potestativa mista
La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all’avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista (Sez. 2, n. 22046, 11/09/2018, Rv. 650073 – 01)
Ove il giudice, nell’accogliere la domanda di adempimento in forma specifica dell’ obbligo di trasferire la proprietà di un bene promesso in vendita, subordini il trasferimento del diritto alla condizione che il promissario acquirente paghi al promittente venditore il saldo del prezzo dopo la stipula del contratto di mutuo ipotecario, l’ottenimento del mutuo non integra una condizione posta nell’ interesse esclusivo di costui, perché entrambe le parti hanno interesse all’ avveramento della condizione (cd. bilaterale).
Ne deriva che è inapplicabile l’art. 1359 cod. civ. che considera avverata la condizione se sia mancata a causa del comportamento del contraente titolare di un interesse contrario esclusivo. Inoltre, essendo di natura mista- in quanto il suo avveramento dipende non solo dal comportamento del promissario acquirente nell’ approntare la pratica, ma anche del terzo nel concedere il mutuo- ai fini dell’art. 1359 cod. civ. il comportamento omissivo del promissario acquirente non rileva, perché l’omissione di attività in tanto può ritenersi contraria a buonafede e costituisce fonte di responsabilità in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, da escludere per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista (Sez. 3, Sentenza n. 23824 del 22/12/2004, Rv. 578807 – 01).
(b) Posto quanto sopra, tuttavia, la condotta delle parti relativamente al segmento della condizione avente natura potestativa assume rilievo e deve essere valutata in coerenza con l’art. 1358 cod. civ., secondo il doveroso canone della buona fede, che implica l’obbligo di non frustrare capziosamente le aspettative dell’altra parte. Principio questo nitidamente specificato dalle Sezioni unite: Il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina di cui all’art. 1358 cod. civ., che impone alle parti l’obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione, e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo della condizione mista (Sent. n. 18450, 19/9/2005, Rv. 583707-01).
(c) La Corte di Genova attribuisce alla “sostanziale inerzia di GE. Srl” il mancato finanziamento mediante leasing e, di conseguenza, accolta la domanda della promittente alienante, trasferisce l’immobile alla prima, che condanna alle spese, condizionatamente al pagamento del residuo prezzo di Euro 2.750.000,00. Giunge a un tale epilogo spiegando che “non è la FP.Ed. onerata di provare che la mancata approvazione del leasing è dipesa dal comportamento della GE., ma è quest’ultima, quale soggetto obbligato, onerata di provare di avere agito correttamente per ottenere l’approvazione del leasing”, evocando la giurisprudenza di questa Corte resa stabile con la sentenza n. 13533/2001 delle Sezioni unite.
(d) Quest’ultimo argomento è fallace. Qui, per vero, l’oggetto dell’obbligazione principale posta a carico della GE. è costituito dall’obbligo di rendersi acquirente del bene che aveva promesso di comprare, versando il pattuito corrispettivo. Questa, quindi, è l’obbligazione della quale è chiamata a rispondere la promissaria acquirente, salvo a dimostrare di non avere potuto adempiere per causa ad essa non imputabile.
Nel caso al vaglio la controversia non avrebbe potuto essere risolta attraverso il richiamo al generale principio regolante l’onere della prova nei contratti sinallagmatici, riguardante le obbligazioni principali.
Escluso, come si è visto, che per il segmento potestativo della condizione stipulata nell’interesse di entrambe le parti, il comportamento omissivo del promissario acquirente rilevi agli effetti dell’art. 1359 cod. civ., non è consentito sostenere che a costui debba addebitarsi il mancato avveramento della condizione per non avere assolto al preteso onere della prova su costui graverebbe.
Per contro, il Giudice avrebbe dovuto accertare, sulla scorta delle emergenze di causa e in concreto, se fosse individuabile una parte inadempiente o, comunque, prevalentemente inadempiente (nel caso gli inadempimenti fossero reciproci), per avere mancato di comportarsi secondo buona fede, avuto riguardo alla condizione apposta al negozio e in pendenza di essa, secondo le regole generali.
Preliminare e la condizione potestativa mista
8. In conclusione, cassata con rinvio, per quanto esposto, la sentenza impugnata, il Giudice del rinvio, individuato nella Corte d’Appello di Genova in altra composizione, riesaminerà la vicenda facendo applicazione del seguente principio di diritto:
“La controversia intercorsa tra promittente alienante e promissario acquirente a riguardo del mancato avveramento di una condizione potestativa mista, apposta nell’interesse di entrambe le parti, non può essere risolta facendo applicazione del generale principio regolante l’onere della prova nei contratti sinallagmatici. Ma deve accertarsi, sulla scorta delle emergenze di causa e in concreto, se sia individuabile una parte inadempiente o, comunque, prevalentemente inadempiente (nel caso gli inadempimenti fossero reciproci), per avere mancato di comportarsi secondo buona fede, avuto riguardo alla condizione apposta al negozio e in pendenza di essa”.
Il Giudice del rinvio regolerà anche il capo delle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
Accolti il terzo, il quarto e il quinto motivo nei limiti di cui in motivazione e rigettati il primo e il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Genova, in altra composizione, anche per il regolamento del capo delle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso nella camera di consiglio del 30 ottobre 2024.
Depositato in Cancelleria il 7 gennaio 2025.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
La diffusione dei provvedimenti giurisdizionali “costituisce fonte preziosa per lo studio e l’accrescimento della cultura giuridica e strumento indispensabile di controllo da parte dei cittadini dell’esercizio del potere giurisdizionale”.
Benchè le linee guida in materia di trattamento di dati personali nella riproduzione di provvedimenti giurisdizionali per finalità di informazione giuridica non richiedano espressamente l’anonimizzazione sistematica di tutti i provvedimenti, e solo quando espressamente le sentenze lo prevedono, si possono segnalare anomalie, richiedere oscuramenti e rimozioni, suggerire nuove funzionalità tramite l’indirizzo e-mail info@studiodisa.it, e, si provvederà immediatamente alla rimozione dei dati sensibili se per mero errore non sono stati automaticamente oscurati.
Il presente blog non è, non vuole essere, né potrà mai essere un’alternativa alle soluzioni professionali presenti sul mercato. Essendo aperta alla contribuzione di tutti, non si può garantire l’esattezza dei dati ottenuti che l’utente è sempre tenuto a verificare.
Leave a Reply