Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|4 dicembre 2024| n. 31125.
Eccezione inadempimento non richiede gravità
Massima: L’eccezione di inadempimento non è subordinata alla presenza degli stessi presupposti richiesti per la risoluzione, in quanto la gravità dell’inadempimento è un requisito specificamente previsto dalla legge per la risoluzione e trova ragione nella radicale definitività di tale rimedio, mentre l’eccezione d’inadempimento non estingue il contratto, pur potendo il creditore avvalersi dell’eccezione anche nel caso di inesatto inadempimento.
Ordinanza|4 dicembre 2024| n. 31125. Eccezione inadempimento non richiede gravità
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Tag/parola chiave:Contratto – Scioglimento del contratto – Risoluzione del contratto per inadempimento – Eccezione di inadempimento – Identità dei presupposti richiesti per la risoluzione per inadempimento – Esclusione – Fondamento
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERTUZZI Mario – Presidente
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 4019/2023) proposto da:
Ma.To. (C.F.: (Omissis)) e Ta.Vi. (C.F.: (Omissis)), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. Da.Me., elettivamente domiciliati ex lege in Roma, piazza Ca., presso la cancelleria della Corte di cassazione;
– ricorrenti –
contro
Ta.Am. (C.F.: (Omissis)), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. Gi.Ch., con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Lecce n. 1229/2022, pubblicata il 12 dicembre 2022, notificata a mezzo PEC il 12 dicembre 2022;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30 ottobre 2024 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano;
lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.
Eccezione inadempimento non richiede gravità
FATTI DI CAUSA
1.- Con atto di citazione del 10 gennaio 2013, Ma.To. e Ta.Vi. convenivano, davanti al Tribunale di Lecce, Ta.Am., chiedendo che fosse disposto il trasferimento coattivo dell’immobile oggetto della promessa di vendita conclusa tra le parti nell’aprile 2007 (fabbricato sito in A, località P, via (Omissis)) per il prezzo concordato di complessivi Euro 105.000,00, con versamento – a cura del promissario acquirente – di una caparra confirmatoria pari ad Euro 15.000,00 e di ulteriori acconti per Euro 17.000,00, previo pagamento della somma residua dovuta di Euro 73.000,00, con la condanna al risarcimento dei danni subiti per la mancata disponibilità del cespite per il tempo nel corso del quale esso era rimasto nella materiale disponibilità del convenuto, per l’importo di Euro 30.000,00.
Si costituiva in giudizio Ta.Am., il quale contestava, in fatto e in diritto, la fondatezza delle domande avversarie e, in via riconvenzionale, chiedeva che fosse dichiarata la nullità del preliminare per le difformità edilizie da cui l’immobile era affetto ovvero che fosse pronunciata la risoluzione del preliminare per gli inadempimenti imputabili ai promittenti venditori, con la condanna degli attori al pagamento della somma di Euro 30.000,00, a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, della somma di Euro 17.000,00, a titolo di restituzione degli acconti corrisposti, e della somma di Euro 26.000,00, a titolo di rimborso dei costi sostenuti per l’esecuzione dei lavori sull’immobile compromesso in vendita; in via subordinata, chiedeva che fosse ridotto il prezzo della compravendita nella misura complessiva di Euro 73.000,00, pronunciando conseguentemente il trasferimento della proprietà senza ulteriori oneri a carico del promissario acquirente.
Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa ed era espletata consulenza tecnica d’ufficio, cui seguiva il deposito di relazione integrativa del nominato ausiliario, in ordine ai chiarimenti richiesti.
Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 2869/2020, depositata il 10 dicembre 2020, rigettava le domande proposte dagli attori e, in parziale accoglimento delle domande riconvenzionali, previo rigetto della domanda di nullità del preliminare, pronunciava la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti alienanti, in ordine alle difformità edilizie riscontrate, condannando, in solido, questi ultimi al pagamento, in favore del promissario acquirente, della somma di Euro 15.000,00, a titolo di restituzione della caparra confirmatoria versata, della somma di Euro 17.000,00, a titolo di restituzione degli acconti corrisposti, e della somma di Euro 16.943,72, a titolo di risarcimento danni per i lavori eseguiti sull’immobile.
Eccezione inadempimento non richiede gravità
2.- Proponevano appello avverso la pronuncia di primo grado Ma.To. e Ta.Vi., lamentando: 1) l’erroneità della pronuncia nella parte in cui aveva riconosciuto un inesistente inadempimento in capo agli attori, in ragione della preesistenza e comunque della natura marginale degli abusi edilizi rilevati con riferimento alla tettoia ombreggiante e al pozzo posto a distanza non regolamentare dal confine, oltre che alla conoscenza di tali abusi a cura del promissario acquirente; 2) la nullità della sentenza per difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, essendo stata accolta una domanda di risoluzione per inadempimento mai formulata, in quanto la mera difformità urbanistica della tettoia sarebbe stata inidonea a determinare una diversità strutturale dell’immobile rispetto a quello promesso in vendita.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione Ta.Am., il quale instava per il rigetto dell’appello, con la conferma della decisione impugnata.
Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’Appello di Lecce, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’impugnazione spiegata e, per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia appellata.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che, come rilevato dal consulente tecnico d’ufficio, la tettoia presente nella parte posteriore del fabbricato a copertura del porticato, con tegole invece che a copertura piana e a travatura aperta, non era regolarizzabile con una pratica di permesso di costruire in sanatoria, essendo necessaria la sua rimozione, poiché la sua configurazione non era adeguata rispetto al parere vincolante della Soprintendenza di Lecce, costituente il presupposto per l’autorizzazione paesaggistica, potendo solo all’esito di tale rimozione essere richiesto, previa predisposizione di un progetto ad hoc, un nuovo permesso di costruire, relativo ad una tettoia con copertura ombreggiante piana; b) che, per l’effetto, il consulente tecnico d’ufficio aveva rilevato che l’immobile, così com’era, risultava insuscettibile di sanatoria; c) che nel preliminare i promittenti venditori non avevano fatto riferimento ad alcun abuso edilizio da sanare, né al fatto che i lavori – a cui era subordinata l’autorizzazione edilizia rilasciata dal Comune – non erano stati mai eseguiti; d) che i costi richiesti dalla pratica di sanatoria – la quale esigeva la rimozione della tettoia, l’istanza di rilascio di un nuovo permesso e la ricostruzione di una regolare tettoia – non erano esigui, come quelli indicati dagli appellanti, ma erano stati stimati nella più consistente somma di Euro 8.000,00; e) che doveva altresì essere considerata l’alea correlata alla richiesta di un nuovo permesso nonché la particolare ubicazione del bene in località marina, sicché la presenza o l’assenza di una tettoia ombreggiante costituiva non un semplice accessorio del fabbricato, bensì una componente tale da influire in maniera significativa sulla sua fruibilità e godibilità, con la conseguenza che la sua eliminazione, senza peraltro la certezza di una nuova possibilità di realizzazione, avrebbe finito per incidere in misura apprezzabile, non solo sul suo valore, ma anche sulla sua connotazione di casa di mare; f) che dall’istruttoria espletata non era emerso che fosse stato Ta.Am. ad impedire o comunque ad opporsi alla regolarizzazione del rilevato abuso, né vi era alcun riscontro obiettivo del fatto che l’abuso riguardante la tettoia fosse noto al promissario acquirente prima della stipula del preliminare o persino che ne fosse stato egli stesso l’autore, per averlo posto in essere anteriormente alla sua prima vendita del medesimo bene in favore degli appellanti; g) che anche la sentenza del Tribunale di Lecce (Sezione distaccata di Casarano) n. 122/2007 del 22 febbraio 2007 aveva accertato i reati commessi da Ta.Vi. con riferimento alle difformità edilizie contestate, senza che l’esito della sentenza della Corte d’Appello di Lecce n. 74/2008 del 18 gennaio 2008 – con cui era stato dichiarato di non doversi procedere per prescrizione in ordine al primo reato e per estinzione per definizione in via amministrativa in ordine al secondo reato – impedisse di considerare quei dati fattuali; h) che la presenza dell’abuso, non sanato al tempo della richiesta di produzione degli effetti traslativi del contratto definitivo non concluso, e non più sanabile, giustificava la domanda di risoluzione del preliminare; i) che doveva escludersi che il Tribunale avesse pronunciato la risoluzione del contratto preliminare andando ultra petita, poiché Ta.Am. aveva espressamente richiesto la risoluzione in quanto l’immobile promesso in vendita si presentava, fin dal momento della sottoscrizione del preliminare, in condizioni che ne impedivano il lecito trasferimento, non solo perché parte della costruzione era totalmente abusiva o indicata quale deposito – mentre, in realtà, veniva utilizzata a tutti gli effetti come abitazione -, ma anche perché il bene era privo di agibilità e di impianti conformi alle previsioni di legge, inclusi il pozzo artesiano e la fossa biologica che non rispettavano le prescrizioni normative.
Eccezione inadempimento non richiede gravità
3.- Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, Ma.To. e Ta.Vi.
Ha resistito, con controricorso, l’intimato Ta.Am.
4.- Le parti hanno depositato memorie illustrative.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455, 1460 e 1375 c.c. nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, con motivazione perplessa, per avere la Corte di merito: A) – per un verso – tralasciato di effettuare alcuna comparazione dei reciproci inadempimenti delle parti, ai fini di stabilire quale parte tra esse si fosse resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e avesse causato il comportamento della controparte, nonché la conseguente alterazione del sinallagma contrattuale; e ciò anche nell’ipotesi in cui fosse stata sollevata l’eccezione di inadempimento, che non avrebbe escluso la necessità di procedere ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, avuto riguardo anche alla loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico; B) e – per altro verso – omesso di valutare l’importanza del mancato adeguamento della tettoia realizzata a copertura inclinata, invece che piana del tipo a pergolato, difformità che avrebbe dovuto essere considerata come di lieve entità e del tutto inidonea ad essere annoverata tra gli inadempimenti gravi atti a dar luogo alla risoluzione, in mancanza di alcun puntuale riferimento al parametro oggettivo della verifica di tale inadempimento e della sua incidenza in misura apprezzabile sull’economia complessiva del rapporto, in astratto e in concreto, e alla ponderazione di eventuali elementi di carattere soggettivo.
Osservano gli istanti che, alla scadenza dell’obbligazione contrattualmente assunta del 31 ottobre 2008, il promissario acquirente si sarebbe reso gravemente inadempiente per non aver corrisposto il residuo importo dovuto di Euro 73.000,00, a saldo del prezzo di vendita pattuito in complessivi Euro 105.000,00, mentre, a quella data, i promittenti venditori sarebbero stati pienamente adempienti, in quanto in grado di comparire dinanzi al notaio per la stipula del definitivo, muniti dei titoli abilitativi rilasciati anche in sanatoria, in quanto, a fronte del permesso in sanatoria n. 88 rilasciato il 5 ottobre 2006, i promittenti alienanti avevano comunicato l’inizio dei lavori il 5 ottobre 2007, sicché la decadenza del permesso sarebbe maturata al 5 ottobre 2010; e comunque tenuto conto dell’esiguità della difformità rilevata, per la cui sanatoria sarebbe stata sufficiente una spesa di Euro 8.000,00.
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1.1.- Il motivo è infondato.
In premessa si rileva che, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia, trova applicazione l’art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17148 del 21/06/2024; Sez. 2, Sentenza n. 27559 del 28/09/2023; Sez. 2, Sentenza n. 25357 del 28/11/2014; Sez. 2, Sentenza n. 4786 del 28/02/2007).
Individuato l’inquadramento sistematico della fattispecie, occorre altresì rilevare che non ogni difformità edilizia determina automaticamente la risoluzione ex art. 1489 c.c., dovendosi comunque apprezzare la gravità della difformità ai sensi dell’art. 1455 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5336 del 22/02/2019; Sez. 2, Sentenza n. 2890 del 11/05/1984).
Ed invero, perché operi la garanzia di cui all’art. 1489 c.c., occorre tener conto della natura e dell’intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidano sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2620 del 27/04/1982).
In questa prospettiva, in tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all’interesse del creditore all’adempimento della prestazione attraverso la verifica che l’inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all’altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell’una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell’altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l’intensità (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7187 del 04/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 8220 del 24/03/2021; Sez. 2, Sentenza n. 10995 del 27/05/2015; Sez. 3, Sentenza n. 22346 del 22/10/2014; Sez. 3, Sentenza n. 7083 del 28/03/2006).
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Ebbene, tale ponderazione, nelle sue plurime articolazioni (oggettive e subiettive), risulta compiuta nella fattispecie. Al riguardo, la sentenza impugnata ha sostenuto: – che la tettoia presente nella parte posteriore del fabbricato a copertura del porticato, con tegole invece che a copertura piana e a travatura aperta, non era regolarizzabile con una pratica di permesso di costruire in sanatoria, essendo necessaria la sua rimozione, poiché la sua configurazione non era adeguata rispetto al parere vincolante della Soprintendenza di Lecce, costituente il presupposto per l’autorizzazione paesaggistica, potendo solo all’esito di tale rimozione essere richiesto, previa predisposizione di un progetto ad hoc, un nuovo permesso di costruire, relativo ad una tettoia con copertura ombreggiante piana; – che, per l’effetto, il consulente tecnico d’ufficio aveva rilevato che l’immobile, così com’era, risultava insuscettibile di sanatoria; – che nel preliminare i promittenti venditori non avevano fatto riferimento ad alcun abuso edilizio da sanare, né al fatto che i lavori – a cui era subordinata l’autorizzazione edilizia rilasciata dal Comune – non erano stati mai eseguiti; – che i costi richiesti dalla pratica di sanatoria – la quale esigeva la rimozione della tettoia, l’istanza di rilascio di un nuovo permesso e la ricostruzione di una regolare tettoia – non erano esigui, ma erano stati stimati nella più consistente somma di Euro 8.000,00; – che doveva altresì essere considerata l’alea correlata alla richiesta di un nuovo permesso nonché la particolare ubicazione del bene in località marina, sicché la presenza o l’assenza di una tettoia ombreggiante costituiva non un semplice accessorio del fabbricato, bensì una componente tale da influire in maniera significativa sulla sua fruibilità e godibilità, con la conseguenza che la sua eliminazione, senza peraltro la certezza di una nuova possibilità di realizzazione, avrebbe finito per incidere, in misura apprezzabile, non solo sul suo valore, ma anche sulla sua connotazione di casa di mare.
A fronte degli esaustivi elementi offerti, la ponderazione della gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell’art. 1455 c.c., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 12182 del 22/06/2020; Sez. 3, Sentenza n. 6401 del 30/03/2015; Sez. 3, Sentenza n. 14974 del 28/06/2006).
Sicché proprio tale condizione oggettiva dell’immobile, di cui il promissario acquirente non era a conoscenza e che non era a sé imputabile, ha giustificato il rifiuto di corrispondere il residuo prezzo pattuito per la vendita.
E tanto in conformità al precetto a mente del quale, in tema di eccezione di inadempimento, per stabilire se essa sia stata sollevata in buona fede, il giudice di merito deve verificare se la condotta della parte inadempiente abbia influito sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, avuto riguardo all’interesse della controparte, valutando la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti non in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti, bensì in relazione alla situazione oggettiva (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 36295 del 28/12/2023; Sez. 6-3, Ordinanza n. 17020 del 26/05/2022; Sez. 3, Sentenza n. 22626 del 08/11/2016; Sez. 3, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006; Sez. 2, Sentenza n. 8880 del 03/07/2000).
Eccezione inadempimento non richiede gravità
Peraltro, l’eccezione di inadempimento non è subordinata alla presenza degli stessi presupposti richiesti per la risoluzione, in quanto la gravità dell’inadempimento è un requisito specificamente previsto dalla legge per la risoluzione e trova ragione nella radicale definitività di tale rimedio, mentre l’eccezione d’inadempimento non estingue il contratto, pur potendo il creditore avvalersi dell’eccezione anche nel caso di inesatto adempimento (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 18587 del 08/07/2024; Sez. 6-2, Ordinanza n. 12719 del 13/05/2021; Sez. 3, Sentenza n. 1690 del 26/01/2006).
Il che importa che il promissario acquirente avrebbe potuto rifiutarsi di eseguire la propria prestazione di pagamento del prezzo, con valenza meramente sospensiva, anche a fronte di un inadempimento non grave dei promittenti alienanti.
2.- Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985, dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 1418 e 2932 c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto l’insanabilità dell’abuso commesso, cui sarebbe conseguita l’incommerciabilità dell’immobile, sia per atto volontario sia in via coattiva, conseguentemente dichiarando assorbita la domanda di esecuzione specifica, mentre la declaratoria di nullità (o la preclusione della pronuncia costitutiva di esecuzione specifica) sarebbe stata esclusa in presenza degli estremi identificativi del richiamato titolo edilizio, essendo irrilevante che la copertura della veranda non fosse stata adeguata alla prescrizione della Soprintendenza.
Per converso, obiettano gli istanti che all’originaria concessione edilizia n. 3 del 10 febbraio 1999 era succeduto, all’esito delle modifiche apportate, il rilascio del permesso di costruzione in sanatoria n. 88 del 5 ottobre 2006 e, dunque, in epoca anteriore alla sottoscrizione del preliminare, sicché nessun impedimento si sarebbe frapposto alla stipula del definitivo.
2.1.- Il motivo è infondato.
Ed invero il fatto che la difformità edilizia non incida sulla patologia del negozio (in quanto la nullità può essere dichiarata solo per una nullità formale e non già per una difformità edilizia di un immobile munito di permesso) non significa che sia preclusa l’impugnativa del rapporto secondo le coordinate innanzi delineate (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6399 del 06/12/1984).
3.- Con il terzo motivo i ricorrenti contestano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218 e 2697 c.c. nonché dell’art. 112 c.p.c., con l’omesso esame di un fatto controverso decisivo per il giudizio, per avere la Corte distrettuale pronunciato la risoluzione per inadempimento dei promittenti venditori in ragione dell’asserita insanabilità della condizione dell’immobile, in tesi affetto da abusi taciuti dai promittenti venditori al momento della stipula del preliminare, in presenza dei quali non avrebbe potuto ritenersi che il promissario acquirente fosse obbligato ad acquistare il bene.
E ciò senza precisare quali fossero stati gli abusi che, alla scadenza delle obbligazioni del 31 ottobre 2008, avrebbero reso l’immobile invendibile, posto che tutti sarebbero stati oggetto di sanatoria oppure sarebbero stati inesistenti.
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3.1.- Il motivo è infondato.
Premesso che la censura sconta, nei termini in cui è stata confezionata, un vizio strutturale – traducendosi in una sostanziale richiesta di rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito, preclusa in questa sede (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014) -, ad ogni modo, secondo l’assunto della sentenza impugnata, l’insanabilità della difformità si è concretizzata (in base alle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio) rispetto allo stato attuale in cui versava la tettoia, poiché, in ragione della decadenza del rilasciato permesso in sanatoria senza la realizzazione delle opere indicate, sarebbe stata necessaria la previa rimozione di tale porticato e solo successivamente si sarebbe potuta azionare un’ulteriore pratica amministrativa volta ad ottenere un’autorizzazione, subordinata alla conformità del progetto alle prescrizioni della Soprintendenza.
In questo senso, nello stato in cui versava la condizione dell’immobile, esso non sarebbe stato sanabile.
A fronte di questo quadro descrittivo, e segnatamente della mancata ottemperanza alle condizioni stabilite nel permesso ottenuto in sanatoria, la risoluzione ex art. 1489 c.c. poteva essere pronunciata, in relazione alla persistenza del potere repressivo della pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11218 del 23/10/1991).
4.- Con il quarto motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., per avere la Corte del gravame attribuito rilevanza alla violazione dell’obbligo di informazione gravante sui promittenti venditori circa la presenza di abusi, benché le difformità edilizie fossero state già sanate, essendo intervenuto il permesso di costruzione n. 88 del 5 ottobre 2006.
Deducono gli istanti che la sopravvenuta insanabilità della copertura in epoca successiva alla scadenza delle reciproche obbligazioni non sarebbe stata circostanza idonea a fondare la decisione di risoluzione del contratto per inadempimento dei promittenti venditori, né avrebbe potuto essere trascurato il fatto che l’immobile era stato promesso in vendita nello stato di fatto in cui si trovava, ossia sanato nelle sue difformità edilizie, benché non adeguato in fatto al titolo rilasciato in sanatoria, limitatamente alla copertura della veranda.
Sicché il giudice di merito sarebbe incorso in un errore di percezione, caduto sul contenuto oggettivo della prova.
4.1.- Il motivo è inammissibile.
Premesso che la doglianza è stata articolata in termini aspecifici, in ogni caso, in tema di ricorso per cassazione, può essere dedotta la violazione dell’art. 115 c.p.c., qualora il giudice, in contraddizione con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove inesistenti e, cioè, sia quando la motivazione si basi su mezzi di prova mai acquisiti al giudizio, sia quando da una fonte di prova sia stata tratta un’informazione che è impossibile ricondurre a tale mezzo (ipotesi diversa dall’errore nella valutazione dei mezzi di prova – non censurabile in sede di legittimità – che attiene alla selezione da parte del giudice di merito di una specifica informazione tra quelle astrattamente ricavabili dal mezzo assunto), a condizione che il ricorrente assolva al duplice onere di prospettare l’assoluta impossibilità logica di ricavare dagli elementi probatori acquisiti i contenuti informativi individuati dal giudice e di specificare come la sottrazione al giudizio di detti contenuti avrebbe condotto a una decisione diversa, non già in termini di mera probabilità, bensì di assoluta certezza (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12971 del 26/04/2022; Sez. 5, Ordinanza n. 16016 del 09/06/2021; Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020).
Nella fattispecie l’insanabilità (intesa come impossibilità di ottenere una regolarizzazione dello stato dell’immobile, senza la previa demolizione della tettoia, all’esito della scadenza del termine di efficacia del permesso in sanatoria, in assenza della realizzazione dei lavori cui il suo rilascio era condizionato) è stata ricavata dai chiarimenti resi dal consulente tecnico d’ufficio, come espressamente richiamati.
Con l’effetto che gli argomenti esposti non sono stati affatto tratti da mezzi istruttori inesistenti.
5.- Con il quinto motivo i ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto controverso decisivo per il giudizio, con motivazione perplessa e contraddittoria, per avere la Corte d’Appello tralasciato di esaminare il permesso di costruzione rilasciato in sanatoria n. 88 del 5 ottobre 2006 e la documentazione tecnica a corredo dello stesso titolo autorizzativo.
Di conseguenza, la Corte di merito avrebbe contraddittoriamente ritenuto non sanata la difformità edilizia all’epoca della scadenza delle obbligazioni contrattuali e ritenuto altresì la sua non sanabilità, reputando necessaria la presentazione di un nuovo progetto, senza specificare per quale ragione si sarebbe resa necessaria la presentazione di una nuova progettazione, alla stregua della sanatoria ottenuta della veranda.
5.1.- Il motivo è inammissibile.
E tanto perché, rispetto ad una “doppia conforme”, con instaurazione del giudizio di gravame successivamente all’11 settembre 2012, come nella specie, ai sensi dell’art. 348-ter, quinto comma, c.p.c., vigente ratione temporis (e ora dell’art. 360, quarto comma, c.p.c.), la doglianza di omesso esame di fatti decisivi, formulata ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., non può essere proposta (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5074 del 26/02/2024; Sez. 5, Ordinanza n. 11439 del 11/05/2018; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 5, Sentenza n. 26860 del 18/12/2014).
6.- In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.
Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione
rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, alla refusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 7.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 30 ottobre 2024.
Depositata in Cancelleria il 4 dicembre 2024.
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