Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 21 novembre 2014, n. 24853. Con la promessa del fatto del terzo di cui all'articolo 1381 c.c., il promittente assume una prima obbligazione di facere, consistente nell'adoperarsi affinche' il terzo tenga il comportamento promesso, onde soddisfare l'interesse del promissario, ed una seconda obbligazione di dare, cioe' di corrispondere l'indennizzo nel caso in cui, nonostante si sia adoperato, il terzo si rifiuti di impegnarsi. Con la conseguenza che, qualora l'obbligazione di facere non venga adempiuta e l'inesecuzione sia imputabile al promittente, ovvero venga eseguita in violazione dei doveri di correttezza e buona fede, il promissario avra' a disposizione gli ordinari rimedi contro l'inadempimento, quali la risoluzione del contratto, l'eccezione di inadempimento, l'azione di adempimento e, qualora sussista il nesso di causalita' tra inadempimento ed evento dannoso, il risarcimento del danno; qualora, invece, il promittente abbia adempiuto a tale obbligazione di facere e, ciononostante, il promissario non ottenga il risultato sperato a causa del rifiuto del terzo, diverra' attuale l'altra obbligazione di dare, in virtu' della quale il promittente sara' tenuto a corrispondere l'indennizzo.

REPUBBLICA ITALIANA

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 31-1-1987 (OMISSIS) conveniva dinanzi al Tribunale di Teramo (OMISSIS), assumendo che con scrittura privata del (OMISSIS) aveva acquistato da quest’ultimo una porzione di fabbricato di mq. 300, da realizzare entro il 28-1-1980, e lamentando l’inadempimento del (OMISSIS), il quale non aveva provveduto alla realizzazione e vendita dell’appartamento. L’attore chiedeva, pertanto, la risoluzione del contratto per colpa del convenuto, con conseguente condanna del medesimo al risarcimento dei danni subiti.
Nel costituirsi, il (OMISSIS) deduceva che, contestualmente alla scrittura del (OMISSIS), le parti avevano sottoscritto altro atto, per notaio (OMISSIS), con il quale l’attore gli aveva trasferito una superficie di circa HA 1.93.00, dalla quale avrebbe dovuto essere stralciato il lotto su cui edificare il fabbricato contenente la porzione da trasferire al (OMISSIS); che, al momento della stipula, la condizione giuridica di detto terreno non ne consentiva l’edificazione; che, pertanto, la realizzazione dell’immobile costituiva evento soltanto sperato; che nei successivi quattro anni la condizione non si era realizzata, non essendo l’area ancora edificabile; che, conseguentemente, la mancata realizzazione dell’immobile era da riferire a causa non imputabile al convenuto.
Con sentenza in data 3-8-2006 il Tribunale rigettava la domanda. Il giudice osservava che il contratto del (OMISSIS) era basato sulla presupposizione dell’edificabilita’ del terreno venduto dal (OMISSIS) a (OMISSIS); condizione, questa, inesistente e non realizzatasi, in quanto solo una piccola porzione era edificabile, previa formazione, peraltro, di comparti edificatori con proprietari di terreni contigui, mentre nessuna obbligazione a rimuovere gli impedimenti a detta edificabilita’ era stata assunta dal (OMISSIS).
Avverso la predetta decisione proponeva appello (OMISSIS), quale erede di (OMISSIS).
Con sentenza in data 24-9-2008 la Corte di Appello dell’Aquila, in riforma della pronuncia di primo grado, dichiarava risolto per inadempimento del (OMISSIS) il contratto in data (OMISSIS), e condannava il convenuto al pagamento in favore dell’attore, a titolo di risarcimento danni, della somma di euro 300.573,25, oltre interessi dal 28-1-1980 al saldo. La Corte territoriale, nel qualificare il contratto stipulato dalle parti con scrittura privata del (OMISSIS) come preliminare di cosa futura, con il quale il promittente alienante aveva assunto espressamente l’obbligazione di realizzare l’immobile, e nel far presente che dalla consulenza tecnica d’ufficio era emerso che l’edificio includente l’appartamento oggetto di preliminare era realizzabile sul terreno venduto dal (OMISSIS) solo previa inclusione di detto terreno all’interno di apposito comparto edificatorio, osservava che il convenuto aveva implicitamente assunto nei confronti dell’attore un’obbligazione di facere in relazione al fatto del terzo, in forza della quale era tenuto, ai sensi dell’articolo 1381 c.c., ad adoperarsi diligentemente per ottenere l’adesione dei terzi proprietari al comparto edificatorio. Secondo la Corte di merito, peraltro, il (OMISSIS) non aveva provato di aver contattato, nel periodo gennaio 1976-gennaio 1980, i proprietari degli altri terreni inclusi nel comparto, ne’ di essersi diversamente attivato per l’edificazione del proprio fondo. L’inadempimento del convenuto aveva determinato, ad avviso del giudice del gravame, l’impossibilita’ di realizzazione dell’immobile oggetto del preliminare. Di qui la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto, con conseguente condanna di quest’ultimo al risarcimento dei danni subiti dal (OMISSIS).
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di nove motivi.
(OMISSIS) ha resistito con controricorso.
In prossimita’ dell’udienza dell’11-2-2014 entrambe le parti hanno depositato memorie ex articolo 378 c.p.c..
All’udienza dell’11-2-2014 il Collegio ha assegnato al ricorrente termine di sessanta giorni per controdedurre in ordine alla eccezione di inammissibilita’ del ricorso sollevata dal controricorrente con la memoria del 4-2-2014.
Il ricorrente ha depositato nei termini controdeduzioni.
Fissata la nuova udienza del 3-7-2014, il controricorrente ha depositato altra memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Nella memoria depositata ex articolo 378 c.p.c. in data 4-2-2014, il controricorrente ha eccepito l’inammissibilita’ del ricorso, per difetto della capacita’ di stare in giudizio di (OMISSIS), per essere stato il medesimo dichiarato inabilitato con sentenza in data 22-6-2000 del Tribunale di Teramo, allegata in copia.
L’eccezione e’ infondata.
Come e’ stato affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte con sentenza n. 15295 del 4-7-2014, la morte o la perdita di capacita’ della parte costituita a mezzo di procuratore, dallo stesso non dichiarate in udienza o notificate alle altre parti, comportano, giusta la regola dell’ultrattivita’ del mandato alla lite, che: a) la notificazione della sentenza fatta a detto procuratore, ex articolo 285 c.p.c., e’ idonea a far decorrere il termine per l’impugnazione nei confronti della parte deceduta o del rappresentante legale di quella divenuta incapace; b) il medesimo procuratore, qualora originariamente munito di procura alla lite valida per gli ulteriori gradi del processo, e’ legittimato a proporre impugnazione – ad eccezione del ricorso per cassazione, per cui e’ richiesta la procura speciale – in rappresentanza della parte che, deceduta o divenuta incapace, va considerata, nell’ambito del processo, tuttora in vita e capace; c) e’ ammissibile la notificazione dell’impugnazione presso di lui, ai sensi dell’articolo 330 c.p.c., comma 1, senza che rilevi la conoscenza aliunde di uno degli eventi previsti dall’articolo 299 c.p.c. da parte del notificante.
Nel caso in esame, come e’ stato evidenziato dal ricorrente nelle controdeduzioni autorizzate, (OMISSIS) si e’ costituito gia’ in primo grado, in qualita’ di erede dell’originario attore (OMISSIS), con comparsa del 23-10-1989.
Cio’ posto e atteso che la sopravvenuta modifica della capacita’ di stare in giudizio, conseguente alla sentenza di inabilitazione del 1990, non e’ mai stata dichiarata nel corso del giudizio di merito dal procuratore alle liti, in applicazione dei principi di diritto innanzi enunciati deve ritenersi l’ammissibilita’ della notifica del ricorso per cassazione, eseguita presso il procuratore costituito in appello per (OMISSIS).
2) Con il primo motivo il ricorrente lamenta l’insufficiente motivazione in ordine al ritenuto inadempimento del promittente venditore alla obbligazione di facere assunta con la promessa di vendita del (OMISSIS). Sostiene che la Corte di Appello, nell’affermare che il (OMISSIS) non aveva provato di essersi attivato, nel periodo 1976-1980, per ottenere l’adesione dei terzi al comparto, ha completamente ignorato i documenti prodotti in primo grado all’udienza del 16-4-1991 sub I) (copia della lettera del 9-8-1977 indirizzata dall’arch. (OMISSIS) e dall’ing. (OMISSIS) a tutti i comproprietari del comparto) e sub 4) (copia dello Statuto predisposto per la costituzione di un consorzio al fine di stabilire oneri, diritti e quant’altro in capo a ciascuno dei comproprietari dei suoli nell’ambito del comparto ), il cui contenuto evidenziava il compimento di attivita’ finalizzata al perfezionamento di lottizzazione convenzionata.
Con il secondo motivo il (OMISSIS) denuncia la violazione dell’articolo 1453 c.c., con riferimento all’articolo 1476 c.c., commi 1 e 2, in relazione agli articoli 1381 e 1472 c.c.. Sostiene che la Corte di Appello ha erroneamente assimilato i danni da risarcire in conseguenza dell’inadempimento di un contratto preliminare di vendita rei speratae di cui all’articolo 1472 c.c., collegato intrinsecamente a una promessa (articolo 1381 c.c.) del fatto di terzi, a quelli conseguenti all’inadempimento di un normale contratto di compravendita di bene immobile. All’inadempimento del contratto in esame, al contrario, poteva conseguire solo un danno da lesione del ed, interesse negativo, consistente nelle spese eventualmente sostenute e nella perdita di occasioni di concludere un contratto.
Con il terzo motivo il ricorrente si duole della violazione degli arti. 2697 e 1453 c.c., in relazione agli articoli 1381 e 1472 c.c., per non avere la sentenza impugnata ritenuto che gravasse sul promissario acquirente l’onere di provare il nesso di causalita’ tra l’inadempienza all’obbligazione di facere e il danno invocato dall’attore, consistente nella perdita dell’acquisto del bene immobile e nel relativo mancato guadagno.
Con il quarto motivo viene dedotta la violazione degli articoli 1218, 1453 e 2697 c.c., per avere la sentenza impugnata, una volta pronunciato la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore, ritenuto per cio’ solo raggiunta la prova dell’esistenza del danno da risarcire, indicato nella perdita dell’acquisto del bene immobile e nel relativo mancato guadagno.
Il quinto motivo denuncia la violazione dell’articolo 1223 c.c., in relazione agli articoli 1472 e 138 c.c., per avere la Corte di Appello ritenuto conseguenza immediata e diretta dell’inadempienza al contratto preliminare la perdita dell’acquisto dell’immobile e il relativo mancato guadagno.
Con il sesto momento il ricorrente lamenta la violazione dell’articolo 1223 c.c., in relazione all’articolo 1453 c.c., per avere la sentenza impugnata riconosciuto il diritto del promissario creditore al risarcimento del danno da inadempienza contrattuale del promittente venditore relativamente al mancato godimento del bene immobile promesso in vendita anche per il periodo successivo alla notifica della domanda giudiziale di risoluzione del contratto.
Con il settimo motivo viene dedotta la violazione degli articoli 1223 e 1224 c.c., per avere la Corte territoriale riconosciuto il diritto al risarcimento del danno, dipendente da inadempienza contrattuale, per ritardato pagamento dell’equivalente pecuniario del bene perduto, attualizzato secondo rivalutazione monetaria alla data della pronuncia giudiziale, conteggiando gli interessi dalla data di decorrenza sull’intera somma capitale rivalutata, e non gia’ sull’originario equivalente pecuniario, progressivamente adeguato, secondo cadenze temporali fisse ovvero secondo un indice medio, alla sopravvenuta inflazione.
L’ottavo motivo denuncia la violazione degli articoli 1219 e 1224 c.c., per avere il giudice del gravame riconosciuto la decorrenza degli interessi moratori sulla somma capitale costituente il risarcimento del danno da inadempienza contrattuale a partire dal fatto dell’inadempimento e non gia’ dalla data della domanda giudiziale, ovvero dalla data successiva indicata dal creditore nella domanda.
Con il nono motivo, infine, il ricorrente si duole della violazione dell’articolo 112 c.p.c., per avere la sentenza impugnata, a fronte della domanda di risarcimento del danno accessorio da interessi sulla somma capitale annualmente rivalutata, con decorrenza dal 1-12-1993 e sino al giorno del soddisfo, riconosciuto gli interessi maturati sulla somma capitale definitivamente rivalutata alla data della pronuncia, con decorrenza degli interessi sulla stessa dal 28-1-1980 al saldo.
3) Il primo motivo e’ fondato.
Deve premettersi che non e’ contestata, in punto di diritto, la qualificazione data dalla Corte di Appello alla scrittura privata del (OMISSIS) in termini di contratto preliminare di vendita di cosa futura, con il quale il promittente venditore, assumendo espressamente l’obbligazione di realizzare l’immobile entro quattro anni, si era implicitamente obbligato – in considerazione delle condizioni, a lui note, di edificabilita’ del suolo, possibili solo all’interno di apposito comparto edificatorio -, ai sensi dell’articolo 1381 c.c., ad adoperarsi per il fatto del terzo, e cioe’ per ottenere l’adesione al comparto dei terzi proprietari dei terreni contigui.
Secondo la giurisprudenza (v. Cass. 24-11-2003 n. 1137; Cass. 19-12-2003), con la promessa del fatto del terzo di cui all’articolo 1381 c.c., il promittente assume una prima obbligazione di facere, consistente nell’adoperarsi affinche’ il terzo tenga il comportamento promesso, onde soddisfare l’interesse del promissario, ed una seconda obbligazione di dare, cioe’ di corrispondere l’indennizzo nel caso in cui, nonostante si sia adoperato, il terzo si rifiuti di impegnarsi. Con la conseguenza che, qualora l’obbligazione di facere non venga adempiuta e l’inesecuzione sia imputabile al promittente, ovvero venga eseguita in violazione dei doveri di correttezza e buona fede, il promissario avra’ a disposizione gli ordinari rimedi contro l’inadempimento, quali la risoluzione del contratto, l’eccezione di inadempimento, l’azione di adempimento e, qualora sussista il nesso di causalita’ tra inadempimento ed evento dannoso, il risarcimento del danno; qualora, invece, il promittente abbia adempiuto a tale obbligazione di facere e, ciononostante, il promissario non ottenga il risultato sperato a causa del rifiuto del terzo, diverra’ attuale l’altra obbligazione di dare, in virtu’ della quale il promittente sara’ tenuto a corrispondere l’indennizzo.
Nella specie, la Corte di Appello ha ritenuto non fornita dal convenuto – sul quale gravava il relativo onere probatorio – la prova di essersi diligentemente attivato allo scopo di soddisfare l’interesse del (OMISSIS) alla realizzazione del comparto. Secondo il giudice del gravame, infatti, il (OMISSIS) non ha in alcun modo dimostrato di aver contattato, nel periodo gennaio 1976-gennaio 1980, i proprietari degli altri terreni compresi nel comparto, ne’ di essersi diversamente adoperato ai fini dell’edificazione del proprio fondo: come si legge nella sentenza impugnata, gli unici elementi probatori forniti dal convenuto sono costituiti dalle testimonianze raccolte nel corso del giudizio di primo grado, dalle quali e’ tuttavia emerso che solo negli anni 1994-1995 il (OMISSIS), assieme agli altri proprietari del comparto, aveva preso contatti con il tecnico (OMISSIS) per la redazione del piano di lottizzazione (teste (OMISSIS)), e che solo con atto del 23-11-1998 il (OMISSIS) medesimo aveva presentato la relativa domanda (teste (OMISSIS)).
Di qui l’affermazione del totale inadempimento del convenuto, nel periodo 1976-1980, all’obbligazione di facere consistente nell’adoperarsi per ottenere l’adesione dei terzi al comparto; inadempimento che, avendo determinato l’impossibilita’ di realizzazione dell’immobile oggetto di preliminare, e’ stato posto a base della pronuncia di risoluzione del contratto e di risarcimento danni adottata dal giudice di appello.
Nel motivare la sua decisione, la Corte territoriale ha mostrato di non avere preso in alcuna considerazione la documentazione prodotta in primo grado dal (OMISSIS), allegata al verbale di udienza del 16-4-1991 sub 1) (copia della lettera del 9-8-1977 indirizzata dall’arch. (OMISSIS) e dall’ing. (OMISSIS) a tutti i comproprietari del comparto) e sub 4) (copia dello Statuto predisposto per la costituzione di un consorzio al fine di stabilire oneri, diritti e quant’altro in capo a ciascuno dei comproprietari dei suoli nell’ambito del comparto ).
In particolare, nella lettera del 9-8-1977 (il cui testo e’ stato trascritto, per la parte che qui rileva, nel ricorso) indirizzata a tutti i comproprietari del comparto dall’arch. (OMISSIS) e dall’ing. (OMISSIS), questi ultimi, nel premettere che il riferimento alla lottizzazione in oggetto e all’incarico a suo tempo conferitoci, a causa di discordanze interne tra alcuni dei proprietari interessati alla lottizzazione, non e’ stato possibile sino ad oggi (procedere) alla costituzione del comparto in totale accordo delle parti , e nel rilevare che e’ volonta’ della maggioranza procedere senza ulteriori indugi alla realizzazione della lottizzazione , convocavano tutti gli interessati a una riunione fissata al 14-8-1977, per prendere visione degli elaborati gia’ predisposti ed in particolare dello statuto del consorzio che si andra’ a costituire .
Tale documentazione era stata richiamata dal (OMISSIS) nella comparsa di costituzione in appello (anch’essa trascritta, per la parte che qui interessa, nel ricorso), ove si affermava che risulta, e cio’ va ancora ribadito, che comunque il (OMISSIS) si attivo’ per dar vita al Consorzio, al fine di procedere all’attuazione del piano di lottizzazione. L’appellato ed altri proprietari diedero incarico all’Arch. (OMISSIS) ed all’Ing. (OMISSIS), e cio’ e’ stato documentato in primo grado, per la redazione del piano di lottizzazione del comparto, l tecnici predisposero gli elaborati e lo statuto del costituendo consorzio, ma rilevarono, nel corso delle riunioni indette, divergenze fra i comproprietari che non fu possibile superare, e certamente non a causa del (OMISSIS). Anche tali circostanze risultano documentamene dimostrate .
Cio’ posto, si osserva che i documenti in questione sembrano offrire un riscontro all’affermazione del convenuto, di aver dato incarico, insieme ad altri proprietari, nel periodo 1976-1980, all’arch. (OMISSIS) ed all’ing. (OMISSIS) per il compimento delle attivita’ necessarie alla realizzazione del piano di lottizzazione del comparto. Essi, pertanto, essendo potenzialmente idonei a condurre ad una decisione diversa rispetto a quella cui e’ pervenuta la sentenza impugnata – secondo cui il convenuto non avrebbe in alcun modo dimostrato di essersi in qualche modo attivato, nel periodo suindicato, per conseguire l’edificabilita’ del proprio fondo -, avrebbero dovuto quanto meno essere valutati, ai fini di un compiuto apprezzamento del materiale probatorio acquisito, dal giudice del gravame, il quale, al contrario, ha limitato il proprio esame alla prova testimoniale raccolta in primo grado.
Di conseguenza, in accoglimento del primo motivo di ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio, ai fini di un nuovo esame.
Il giudice del rinvio, che si individua nella Corte di Appello di Roma, provvedera’ anche in ordine alle spese del presente grado di giudizio.
Gli altri motivi di ricorso restano assorbiti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese alla Corte di Appello di Roma.