Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 16 aprile 2012, n.5965. Il dolo incidente attiene alla formazione del contratto e la sua eventuale esistenza non incide sulla possibilità di far valere i diritti sorti dal medesimo, ma comporta soltanto che il contraente in mala fede – ossia che ha violato l’obbligo di buona fede di cui all’art. 1337 c.c. – è responsabile dei danni provocati dal suo comportamento illecito ed i danni vanno commisurati al “minor vantaggio”, ovvero al “maggior aggravio economico” prodotto dal comportamento tenuto in violazione dell’obbligo di buona fede

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza del 6/5/2006 il Tribunale di Bologna accoglieva la domanda proposta da F.G. e F.V. nei confronti di La Perla S.p.A. e condannava la convenuta al risarcimento dei danni subiti dai F. in conseguenza della vendita di un terreno, alla quale essi si erano determinati per effetto di un consenso viziato da dolo incidente. Il Tribunale ravvisava la violazione, da parte dell’acquirente, dell’obbligo di buona fede e di tutela dell’affidamento quanto l’acquirente per avere taciuto che sul terreno oggetto di compravendita, prima del rogito era stata trasferita una potenzialità edificatoria e pertanto il terreno era stato venduto al prezzo di un terreno non edificabile e non al maggior prezzo che sarebbe stato richiesto se ne fosse stata conosciuta l’edificabilità.
All’esito di appello della soc. La Perla S.p.A., al quale resistevano gli attori, la Corte di Appello di Bologna, con sentenza del 12/11/2009, riformava la sentenza di primo grado e rigettava la domanda attorea senza, peraltro provvedere, in dispositivo, alla restituzione di quanto già corrisposto in esecuzione della sentenza dall’appellante, pur avendo affermato, in motivazione, il diritto alla restituzione.
La Corte di Appello rilevava:
– che la società La Perla il 30/5/1997 presentava al Comune un progetto per la riqualificazione di un capannone industriale di sua proprietà;
– che il 5/3/1998 il progetto era modificato su richiesta del Comune con assunzione, da parte della società, dell’impegno a reperire una superficie di 7.000 mq.;
– che il 6/4/1998 il Comune accettava la proposta della società. La Perla che aveva assunto l’impegno di reperire l’area;
– che il 17/7/1998 la società stipulava il preliminare di compravendita del terreno di proprietà dei F.;
– che il 24/11/1998 il Comune rilasciava alla soc. La Perla il certificato di destinazione urbanistica del terreno, dal quale risultava che l’area era classificata come zona per verde pubblico attrezzato e parcheggi;
– che alla data del rogito notarile di compravendita (14/1/1999) il terreno era ancora classificato come zona destinata a verde e parcheggi;
– che l’area era resa edificabile solo a distanza di oltre due anni dal rogito, quando il Comune approvava la variante al PRG, mentre in precedenza tra il privato e il Comune, secondo quanto accertato dal CTU, era intercorso un semplice accordo di programma che non implicava un immediato cambio di destinazione di uso; il cambio di destinazione di uso, sempre secondo il CTU avrebbe potuto essere richiesto anche dai venditori se avessero reperito analoghe potenzialità edificatorie che consentissero di trasferire il costruito da un’area già costruita all’area non ancora costruita;
– che pertanto la concessione ad edificare sull’area che al momento dell’acquisto era destinata a verde e parcheggi era il frutto dell’attività posta in essere dall’acquirente, nell’ambito di un suo progetto imprenditoriale;
– che nessun inganno o raggiro era ravvisabile per l’omessa informativa, da parte dell’acquirente, del suo progetto imprenditoriale e il valore oggettivo del bene prescindeva dall’uso che l’acquirente si proponeva di farne;
– che l’accrescimento di valore era conseguenza del buon esito dell’operazione di riqualificazione urbana.
F.G. e F.V. propongono ricorso affidato ad un unico motivo e depositano memoria.

Resiste con controricorso La Perla s.p.a. ora Nute Partecipazioni S.p.A. in conseguenza di cambio di denominazione e propone ricorso incidentale affidato ad un unico motivo di omessa pronuncia e deposita memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo del ricorso principale, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1375 e 1440 c.c., degli artt. 2, 41 e 42 Cost., i ricorrenti censurano (in realtà con argomenti attinenti alla motivazione sulla insussistenza del dolo incidente) la sentenza impugnata per non avere ravvisato, nei fatti provati in causa e riconosciuti nella stessa sentenza di appello, la violazione, da parte della società acquirente, del dovere di buona fede oggettiva, espressione del generale principio di solidarietà sociale riconosciuto dalla Costituzione; l’acquirente, secondo i ricorrenti, avrebbe violato l’obbligo di buona fede e di comportamento leale tacendo maliziosamente, durante le trattative, la circostanza che sul terreno (poi venduto come terreno destinato a verde e a parcheggi) sarebbe stata portata una potenzialità edificatoria di 1.200 m.q. in quanto rientrava in un progetto di riqualificazione urbana;

aggiungono che il giorno della stipula del preliminare (17/7/1998) il Comune di Bologna già aveva accettato che la proposta di riqualificazione urbana dell’area della soc. La Perla fosse indirizzata sul terreno di proprietà F.; il certificato di destinazione urbanistica che l’acquirente si era procurato per il rogito di acquisto non corrispondeva più alla realtà di fatto e se i venditori avessero conosciuto la nuova situazione di fatto avrebbero chiesto un prezzo maggiore.

I ricorrenti, al riguardo, richiamano precedenti di questa Corte che, tuttavia, nulla hanno a che vedere con il caso di specie: in Cass. 18/9/2009 n. 20106 si è affrontato un caso di abuso del diritto nell’esercizio del diritto di recesso ad nutum ravvisandosi a alterata la funzione obiettiva dell’atto rispetto al potere che lo prevede e, quindi, si è risolto un problema di correlazione tra i poteri conferiti e lo scopo per i quali essi sono conferiti; in Cass. 5.3.2009 n. 5348 si è applicato il principio di buona fede nell’interpretazione di una clausola negoziale del contratto di mediazione e in Cass. 11.6.2008 n. 15476 si è ravvisato un abuso nel frazionamento della domanda di adempimento di un’unica pretesa creditoria; nella controversia qui in esame, invece, non si discute di interpretazione di clausole contrattuali o di abusi nell’esercizio di poteri negoziali o processuali, ma del rilievo da attribuire, sotto il profilo risarcitorio, all’omessa informazione (relativa alla futura destinazione che l’acquirente avrebbe dato al terreno e alle sue iniziative per destinarla all’edificazione) da parte del venditore, pur in mancanza di una norma che imponga lo specifico obbligo informativo.

2. Il motivo è infondato.

Occorre premettere che nella fattispecie non viene in discussione il principio secondo il quale un suolo non edificabile, ma per il quale sia prevista, da strumenti urbanistici non ancora approvati, l’edificabilità costituisce un bene non omogeneo rispetto ad altri terreni non edificabili e che l’ignoranza su tale qualità possa integrare errore su una qualità essenziale (cfr. Cass. Cass. S.U. 1/7/1997 n. 5900, Cass. 11/9/2000 n. 11927).

Anzi, non essendo stata proposta domanda di annullamento, ma solo domanda risarcitoria per dolo incidente ed essendo stato richiesto il risarcimento di un danno che deriva da un contratto valido ed efficace ma ‘sconveniente’, neppure è necessario indagare se l’inganno abbia riguardato una qualità essenziale del bene o se sia stato determinante per il consenso, in quanto l’attività ingannatrice, in questo caso, ha una incidenza minore influendo solo su modalità del negozio che la parte non avrebbe accettato se non fosse stata fuorviata dal raggiro. Questa figura di dolo attiene dunque alla formazione del contratto e la sua eventuale esistenza non incide sulla possibilità di far valere i diritti sorti dal medesimo, ma comporta soltanto che il contraente in mala fede (ossia che ha violato l’obbligo di buona fede di cui all’art. 1337 c.c.) è responsabile dei danni provocati dal suo comportamento illecito ed i danni vanno commisurati al ‘minor vantaggio’, ovvero al ‘maggior aggravio economico’ prodotto dal comportamento tenuto in violazione dell’obbligo di buona fede (Cass. 29/9/2005 n. 19024;

Cass. 8/9/1999 n. 9523).

Non è neppure posto in discussione il principio per il quale quando debba giudicarsi del requisito di volontà, cioè di libertà nella formazione di un negozio giuridico (o della buona fede di un comportamento) rileva anche l’errore di diritto perchè, dovendosi valutare un atto di un soggetto responsabile, si ha riguardo al fatto in sè dell’ignoranza o della deviata conoscenza, indipendentemente dalla ragione dell’errore.

Occorre infine precisare che l’affermazione (del tutto apodittica e indimostrata) dei ricorrenti secondo la quale la destinazione urbanistica del terreno al momento del rogito notarile (14/1/1999) non era più quella (a verde e parcheggi) indicata nel certificato di destinazione urbanistica presentato dalla società acquirente trova smentita nella sentenza impugnata laddove si rileva che alla data del 14 Gennaio 1999 il terreno risultava sempre classificato come zona destinata a verde e parcheggi e che l’area divenne edificabile solo due anni dopo il rogito, a seguito di variante al P.R.G., come accertato dal CTU e non contestato dalle parti (v. pag. 12 della sentenza). La Corte di Appello, come già riferito nella parte in fatto, ha ritenuto insussistente il dolo incidente perchè:

– nessun inganno o raggiro era ravvisabile nella condotta della società acquirente;

– secondo quanto riferito dal CTU, i cambiamenti della destinazione di uso del terreno avrebbero potuto essere richiesti anche dai venditori, se avessero reperito per proprio conto analoghe potenzialità edificatorie;

– il valore oggettivo del bene prescindeva dall’uso che l’acquirente si proponeva di farne e l’accrescimento di valore per effetto del (successivo) cambio di destinazione di uso dipendeva dal buon esito dell’operazione di riqualificazione urbana (di un terreno già di proprietà della società e sul quale era collocato un opificio industriale da riqualificare in abitazioni);

– la concessione ad edificare era il frutto dell’attività posta in essere dall’acquirente. Secondo la prospettazione dei ricorrenti la mala fede (da ravvisarsi nella condotta contraria a buona fede) dell’acquirente sarebbe ravvisabile nel non avere dato, volutamente, una informazione che secondo buona fede il compratore era tenuto a dare nella fase di conclusione del contratto (sotto questo profilo, più precisamente avrebbe dovuto richiamarsi l’obbligo di buona fede sancito dall’art. 1337 c.c).

In questo senso, la violazione di una regola di comportamento (che nella specie si dovrebbe ravvisare nell’obbligo di dare un particolare informazione), in quanto consapevolmente commessa per ottenere migliori condizioni di prezzo, potrebbe astrattamente configurarsi come dolo omissivo.

Tuttavia, nel caso concreto, alla luce degli elementi di fatto ricavabili dal ricorso e dalla sentenza impugnata (meno esplicitamente nella parte motivazionale e più esplicitamente nello svolgimento del processo, dove si fa esplicito riferimento al trasferimento dell’edificabilità da un sito già in proprietà al sito oggetto dell’acquisto) non v’è stata nè la violazione di un obbligo di informazione, nè la volontà di ottenere migliori condizioni di prezzo. Infatti il programmato utilizzo del bene da parte dell’acquirente era reso possibile solo grazie al fatto che egli era proprietario di altri immobili con una edificabilità suscettibile di essere trasferita su quello oggetto di acquisto; il terreno oggetto di acquisto, pertanto, non aveva una diversa qualificazione giuridica e un diverso valore economico rispetto a quello pattuito perchè la possibilità edificatoria e l’ipotizzato incremento di valore scaturivano non già dal bene oggetto della vendita, ma dalla specifica relazione di quel bene con altri immobili di proprietà dell’acquirente che venivano correlativamente privati della potenzialità edificatoria e, quindi, impoveriti.

In conclusione, avuto riguardo alla sostanza economica del contratto il maggior valere del suolo (reso edificabile) in relazione al quale è proposta domanda risarcitoria è conseguenza del minor valore di altri terreni dell’acquirente che hanno definitivamente perso l’attitudine edificatoria con la conseguenza che non solo il venditore non può dirsi danneggiato, ma addirittura l’accoglimento della sua pretesa si risolverebbe in un suo ingiustificato arricchimento con danno della controparte.

Nè potrebbe invocarsi il principio per il quale l’ambito di rilevanza della regola posta dall’art. 1337 c.c., va oltre l’ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative e assume il valore di una clausola generale che implica il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o anche solo reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o anche solo conoscibile con l’ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto(Cass. 29/9/2005 n. 19024).

E’ pur corretto affermare che il contraente non ha diritto di occultare i fatti. la cui conoscenza è indispensabile alla controparte per una corretta formazione della propria volontà contrattuale (Cass. 5/2/2007 n. 2479), ma l’obbligo informativo non può essere esteso fino al punto di imporre al contraente di manifestare i motivi (nella specie il trasferimento dell’edificabilità) per i quali stipula il contratto, così da consentire all’altra parte di trarre vantaggio non dall’oggetto della trattativa, ma dalle altrui motivazioni e dalle altrui risorse.

3. Il ricorso incidentale è fondato su un unico motivo di omessa pronuncia sulla domanda, formulata nel giudizio di appello all’udienza del 14/11/2006 e riproposta in sede di precisazione delle conclusioni, di restituzione delle somme pagate agli attori per effetto della sentenza di primo grado e costituite dal 70% della somma oggetto del precetto notificato dagli attori dopo la sentenza di primo grado, dalle spese di CTU e dell’imposta di registro e dal costo della fideiussione a garanzia del pagamento del rimanente 30%.

In motivazione la Corte di Appello ha dato atto dell’obbligo degli attori appellati di restituire all’appellante quanto da essi percepito in esecuzione della sentenza di condanna, ma non ha provveduto in tal senso nel dispositivo così che si configura in vizio di omessa pronuncia peraltro non rimediabile con una pronuncia in questa sede di legittimità in quanto nella domanda sulla quale è stata omessa la pronuncia erano comprese voci (il costo della fideiussione)che non sono state considerate neppure nella motivazione (v. il riferimento, in sentenza, al solo ‘percepito’) ed era aggiunta la richiesta di rivalutazione.

Il ricorso incidentale deve quindi essere accolto con la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e con rinvio, anche per la liquidazione delle complessive spese dell’intero giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Bologna.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale, accoglie il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la liquidazione delle complessive spese dell’intero giudizio, ad altra sezione della Corte di Appello di Bologna.