Consiglio di Stato, sezione IV, sentenza 23 maggio 2016, n. 2116

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale
Sezione Quarta
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso n. 6312/2007 RG, proposto da Ma. Lu. De Lu., rappresentata e difesa dall’avv. Pa. Gi., con domicilio eletto in Roma, p.le (…),
contro
il Comune di (omissis), in persona del Sindaco pro tempore, non costituito in giudizio;
nei confronti di
An. De. Mo., controinteressato, non costituito in giudizio,
per la riforma
della sentenza del TAR Lazio – Roma – Sezione II -bis, n. 4365 del 7 giugno 2006.
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visti gli atti tutti della causa;
Relatore all’udienza pubblica del 28 aprile 2016 il Cons. Silvestro Maria Russo, nessuno presente per le parti;
Ritenuto in fatto e considerato in diritto quanto segue:

FATTO e DIRITTO

1. – La sig. Ma. Lu. De Lu. è proprietaria quasi per intero dell’edificio sito in (omissis) alla via (omissis); al p.t. di esso, al civico n. (omissis), è ubicato pure un locale cantina di proprietà del sig. An. De. Mo..
1.1. Quest’ultimo ha realizzato in detto locale, alzandone ed allargandone la porte d’ingresso, un garage di pertinenza della viciniore sua abitazione, in forza dell’autorizzazione n. 5 del 23 febbraio 2002.
1.2. Avverso tale provvedimento la sig. De Lu. è insorta innanzi al TAR Lazio, con il ricorso n. 12460/2002 RG, deducendo che:
1) – detto garage fu realizzato, in violazione dell’art. 9 della l. 24 marzo 1989 n. 122, in un edificio diverso da quello di cui esso costituì pertinenza;
2) – il garage fu collocato in un fabbricato ricadente in zona CR/2 di PRG, ponendosi così in contrasto con le prescrizioni di zona;
3) – tal intervento, coinvolgendo strutture condominiali, avrebbe dovuto ottenere l’assenso dei comproprietari.
2. – L’adito TAR, con sentenza n. 4365 del 7 giugno 2006, ha respinto integralmente la pretesa così azionata.
3. Ha proposto appello la sig. De Lu., con il ricorso in epigrafe, deducendo l’erroneità della sentenza qui gravata per aver statuito in assenza della documentazione, richiesta ma non ottenuta dal Comune di (omissis), perché l’unità immobiliare di cui il garage divenne pertinenza era collocato in un edificio diverso, per aver affermato la supremazia della l. 122/1989 sulle prescrizioni di zona e per aver misconosciuto la rilevanza del mancato assenso condominiale su un’opera così impattante. 4. Né il Comune, né il sig. De. Mo. si sono costituiti nel presente giudizio.
5. Alla pubblica udienza del 28 aprile 2016, nessuno presente per l’appellante, il ricorso in epigrafe è stato assunto in decisione dal Collegio.
6. L’appello è manifestamente infondato e va respinto.
6.1. Com’è noto, l’art. 9, c. 1, della l. 122/1989 stabilisce che «… i proprietari di immobili possono realizzare… nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti…».
Ebbene, condizione essenziale per l’applicazione della normativa ex art. 9, c. 1, è che si tratti di parcheggi «pertinenziali», nel senso che devono essere al servizio di «singole unità immobiliari». In tal caso, si deve trattare di parcheggi fruibili solo da chi si trova in un determinato rapporto con tali unità immobiliari. Quest’ultimo si può inverare nella «residenza» (cfr., p.es., Cons. St., VI, 17 febbraio 2003 n. 844) e può pure presupporre una relazione di pertinenzialità materiale tale, cioè, da evocare un rapporto d’immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l’area asservita (che sia sottostante, interna o esterna).
L’art. 9 cit., definisce una nozione giuridica di pertinenzialità tra ciascun singolo posto auto ed una specifica unità immobiliare, nel senso di creare tra loro un nesso d’inscindibilità in forza del quale di essi non possa più disporsi separatamente (arg. ex Cons. St., V, 13 marzo 2014 n. 1272).
In tali termini s’orientò il TAR, quando nella sostanza ha precisato che:
a) il corpo di fabbrica unico, sito in (omissis) alla via S. Lorenzo n. 11, di proprietà dei privati antagonisti, è immediatamente sovrastante il sottosuolo cui accede, come pertinenza, il contestato garage;
b) alla luce della giurisprudenza dominante è irrilevante che il garage, purché completamente interrato, sia fisicamente sottostante ad una porzione del fabbricato di proprietà di altro soggetto;
c) affinché l’opera fruisca dei benefici ex art. 9, c. 1, sarebbe potuto bastare, come in effetti basta, che il garage fosse destinato al servizio di un’unità immobiliare compresa nel medesimo compendio.
In conclusione, è materialmente vero che la proprietà del controinteressato è censita al NCEU alla part. 366 ed il garage, derivante dalla trasformazione d’una preesistente cantina, è individuato dalla part. 358 e ha un ingresso distinto. Ma ciò non elide affatto il nesso d’inscindibilità, fisico e giuridico, tra tali due elementi materiali, per l’evidente ragione, dal TAR considerata ma non espressamente confutata dall’appellante, che l’unità immobiliare dello stesso controinteressato è sita, come evincesi dalle fotografie in atti, in un unico complesso di cui facevano e fanno parte sia il contestato vano garage che l’abitazione della ricorrente.
È appena da osservare l’inutilità che il Comune richiedesse al controinteressato la costituzione, pure ex post, del vincolo pertinenziale, poiché questo si ha, al di là della destinazione impressa così in base al citato art. 9 (sulla caratteristica dell’oggettività arg. ex Cass., II, 10 giugno 2011 n. 12855), per il sol fatto della compresenza di un elemento oggettivo (consistente nella materiale destinazione del bene accessorio a una relazione di complementarità con quello principale) e di uno soggettivo (consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati cui destinare il bene accessorio al servizio o all’ornamento del bene principale; arg. ex Cass., II, 21 settembre 2011 n. 19206; id., 20 gennaio 2015 n. 869).
S’è così materializzato il presupposto della deroga, ossia il garage quale pertinenza di tal unità immobiliare ai sensi dell’art. 9, che esso all’uopo prevede, con norma di stretta interpretazione (cfr. Cons. St., IV, 13 luglio 2011 n. 4234), nei confronti degli «… strumenti urbanistici e… regolamenti edilizi vigenti…». Dal che l’evidente infondatezza della censura mossa dall’appellante al TAR, in quanto il garage, che a quanto pare non s’uniformò alle regole d’ornato vigenti per la zona, non vi sarebbe dovuto soggiacere.
6.2. Dice poi l’appellante che il TAR fraintese la sua doglianza sul rialzo del vano porta di detto garage, per il quale in progetto era stata indicata un’altezza di m 2,10. Il TAR non disse nulla più di quanto quest’ultimo aveva previsto, ossia l’allargamento a m 2,50 del vano stesso, affermando al contempo la non perspicuità della censura. E ciò, ad avviso del Collegio, permane ancora attuale, poiché nel ricorso in epigrafe l’appellante non ha dedotto in modo preciso alcunché né sull’altezza effettiva post operam, né sullo scostamento dal progetto. Dal canto suo il controinteressato al riguardo ha chiesto sì l’autorizzazione all’Ufficio del Genio civile, ma non già per tal rialzo del vano porta, bensì per il «… miglioramento della struttura muraria con realizzazione del vano in muratura di vano-rimessa…».
6.3. Da rigettare è infine la questione sulla sufficienza, ai fini della legittimità dell’intervento, della clausola di salvezza dei diritti dei terzi recata dall’autorizzazione n. 5/2002, a detta dell’appellante non essendo implicate questioni civilistiche, ma solo il titolo di disponibilità dell’immobile oggetto dell’intervento stesso.
A parte che (cfr. pag. 2 del ricorso in epigrafe) la proprietà di tal immobile è affermata dalla stessa appellante in capo al controinteressato, la pronuncia del TAR è in sintonia con la giurisprudenza di questo Consiglio (ma anche della Corte suprema di cassazione), secondo cui, in sede d’esame dell’istanza per il rilascio d’un titolo edilizio, il Comune non ha l’obbligo di verificare l’esistenza di pattuizioni limitative della proprietà che il richiedente o il suo dante causa abbiano concluso con terzi. Invero, la P.A. non deve verificare ogni aspetto civilistico che potrebbe venir in rilievo, ma deve vagliare esclusivamente quelli urbanistici (cfr., da ultimo Cass., II, 25 settembre 2013 n. 21947; ma anche Cons. St., IV, 12 marzo 2007 n. 1206).
Si tratta di un trend ermeneutico che confina sul solo versante pubblicistico gli effetti dei titoli edilizi, i quali non interferiscono sui rapporti di natura privata in varia guisa connessi o implicati nelle vicende immobiliari intercettate dalla funzione urbanistico – edilizia e ciò è sancito in modo chiaro, per quanto riguarda il permesso a costruire, dall’art. 11, c. 3 del DPR 6 giugno 2011 n. 380. Non sfugge al Collegio che, in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio, il Comune non può esimersi dal verificare il rispetto, da parte dell’istante, dei limiti privatistici sull’intervento proposto. Tanto, però, solo purché questi ultimi siano realmente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte del Comune si traduca in una mera presa d’atto, senza necessità di procedere a un’accurata e approfondita disamina dei rapporti tra privati (cfr., p. es., Cons. St., IV, 30 dicembre 2006 n. 8262; id., 4 maggio 2010 n. 2546; id., VI, 20 dicembre 2011 n. 6731; id., 26 gennaio 2015 n. 316). Poiché nulla di ciò è accaduto nella specie, e la proprietà dell’ex-cantina trasformata in garage è sicuramente del sig. De. Mo., l’appello è del tutto infondato anche in parte qua.
7. – In definitiva, l’appello deve essere respinto, ma nulla si dispone sulle spese di giudizio, perché le parti intimate non si sono costituite.
8. La presente decisione rileva, infine, anche agli effetti di cui all’art. 2, co. 2-quinquies, lett. a) e d), l. n. 89 del 2001, in quanto il gravame si rileva manifestamente infondato (cfr. ex plurimis Cons. Stato, Sez. V, n. 5869 del 2015).

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (sez. IV), definitivamente pronunciando sull’appello (ricorso n. 76312/2007 RG in epigrafe), lo respinge.
Nulla per le spese.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio del 28 aprile 2016, con l’intervento dei sigg. Magistrati:
Vito Poli – Presidente
Raffaele Greco – Consigliere
Silvestro Maria Russo – Consigliere, Estensore
Oberdan Forlenza – Consigliere
Giuseppe Castiglia – Consigliere
Depositata in Segreteria il 23 maggio 2016.