Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|28 dicembre 2021| n. 41744.
Certificato di agibilità del bene locato e validità del contratto.
In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il mancato conseguimento del certificato di agibilità del bene locato non attiene alla validità del contratto e non rientra fra i vizi della cosa ma incide sull’adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di appello che, nonostante le parti avessero stabilito l’essenzialità della pattuizione relativa alla sussistenza dell’agibilità dell’immobile, aveva respinto la domanda di risoluzione del contratto proposta dal conduttore, che aveva denunciato la mancanza della “licenza di abitabilità”).
Ordinanza|28 dicembre 2021| n. 41744. Certificato di agibilità del bene locato e validità del contratto
Data udienza 23 giugno 2021
Integrale
Tag/parola chiave: Immobili – Locazione – Uso diverso – Indennità di avviamento – Contratto – Errore – Risoluzione – Clausola risolutiva espressa – Errore sulla qualità dell’oggetto – Art. 1429 cc – Certificato di agibilità
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere
Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere
Dott. GUIZZI Stefano Giaime – Consigliere
Dott. GORGONI Marilena – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 21904/2018 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL, (OMISSIS) SPA;
– intimate –
avverso la sentenza n. 44/2018 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata in data 11/01/2018;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 23/06/2021 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA.
Certificato di agibilità del bene locato e validità del contratto
FATTI DI CAUSA
(OMISSIS) convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Chieti, sede distaccata di Ortona, la societa’ (OMISSIS) S.r.l. e la (OMISSIS) S.p.a..
L’attrice dedusse di essere conduttrice dal 2011 di un immobile ad uso commerciale sito in (OMISSIS) e di aver in seguito rilevato, sollevando al riguardo contestazioni nei confronti della locatrice (OMISSIS) S.r.l., la mancanza del certificato di agibilita’. Chiese, pertanto, pronunciarsi l’annullamento del contratto di locazione per errore essenziale su una qualita’ dell’immobile locato e, in subordine, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. Chiese, altresi’, che la locatrice venisse condannata al pagamento dell’indennita’ di avviamento e del valore delle migliorie e addizioni apportate all’immobile locato, nonche’ la risoluzione del contratto di fideiussione bancaria stipulato a garanzia delle obbligazioni contrattuali con la (OMISSIS) S.p.A. (di seguito indicata in breve anche come (OMISSIS)).
Si costitui’ in giudizio la (OMISSIS) S.r.l., chiedendo il rigetto delle pretese attoree e, in via riconvenzionale, la condanna della (OMISSIS) al pagamento dei canoni di locazione arretrati e della (OMISSIS) alla corresponsione delle somme previste dalla polizza fideiussoria.
La (OMISSIS) rimase contumace.
La causa venne istruita mediante consulenza tecnica.
Il Tribunale adito, con sentenza n. 206/16, rigetto’ la domanda della (OMISSIS), condannandola, in accoglimento della riconvenzionale, al pagamento dei canoni non pagati in solido con (OMISSIS) per la somma, garantita in polizza, di Euro 10.000,00.
Avverso tale decisione la (OMISSIS) propose appello.
Si costitui’ in giudizio la (OMISSIS)s S.r.l., resistendo al gravame.
Si costitui’ anche la (OMISSIS) S.p.a., che rappresento’ il suo interesse alla salvaguardia del diritto di regresso nei confronti della garantita (OMISSIS) in relazione ai pagamenti effettuati in favore della (OMISSIS)s S.r.l. in esecuzione della sentenza di prime cure e rilevo’ che dall’eventuale accoglimento della domanda di annullamento o di risoluzione del contratto di locazione sarebbe conseguita l’invalidita’ ovvero la risoluzione del contratto di fideiussione da essa prestata.
Certificato di agibilità del bene locato e validità del contratto
La Corte di appello di L’Aquila, con sentenza n. 44/2018, pubblicata in data 11/01/2018, rigetto’ l’impugnazione e regolo’ le spese di lite tra le parti.
Per quanto rileva in questa sede, la Corte territoriale ritenne che l’errore vizio denunziato dalla ricorrente dovesse qualificarsi come errore di diritto non incidente sulle circostanze di fatto, evidenziando che la mancanza del certificato in relazione alla porzione di immobile locata dopo il suo frazionamento non era, infatti, riconducibile a caratteristiche strutturali o materiali dell’immobile medesimo – tanto che il certificato era stato regolarmente rilasciato dal Comune dopo la richiesta avanzata dalla locatrice e la conduttrice, sin dall’inizio del rapporto, aveva potuto conseguire le autorizzazioni necessarie per lo svolgimento della propria attivita’ commerciale – e non incideva, quindi, sulla destinazione d’uso dell’immobile; cio’ premesso, era onere dell’appellante, in concreto non assolto, allegare e dimostrare che tale errore fosse “la ragione unica o principale del contratto”. Quanto alla domanda di risoluzione del contratto, la Corte territoriale ritenne che non vi fosse inadempimento del locatore, poiche’ il bene non aveva caratteristiche intrinseche tali da impedire in radice il rilascio del certificato di agibilita’ (tanto che – come gia’ rilevato – il Comune lo aveva effettivamente rilasciato in pendenza del giudizio), ne’ dall’interpretazione del contratto risultava che il locatore avesse assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi.
Avverso detta sentenza (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione basato su tre motivi.
La (OMISSIS) S.r.l. e la (OMISSIS) S.p.a. non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.
Certificato di agibilità del bene locato e validità del contratto
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo di ricorso, denunziando la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1429 c.c., nn. 2 e 4, la ricorrente contesta che l’errore in forza del quale ha chiesto l’annullamento del contratto di locazione possa qualificarsi quale errore di diritto ex articolo 1429 c.c., n. 4, non incidente sulle circostanze di fatto. L’errore di diritto, infatti, ricorrerebbe ove il consenso di una parte sia determinato in via esclusiva o principale dalla falsa rappresentazione circa l’esistenza, l’applicabilita’ o la portata di una norma giuridica o dispositiva; nel caso di specie, invero, l’errore (da qualificarsi come errore di fatto ex articolo 1429 c.c., n. 2) consisterebbe nell’esistenza di una certificazione tecnica di agibilita’, che si porrebbe quale elemento fattuale relativo a determinate qualita’ dell’immobile.
La ricorrente precisa che tale errore riveste carattere essenziale tanto sul piano oggettivo, ricadendo su una qualita’ determinante del
consenso, ovvero la regolarita’ dell’immobile locato sul piano edilizio ed urbanistico, quanto su quello soggettivo, atteso che, secondo il comune apprezzamento, la conduttrice non avrebbe concluso il contratto se avesse conosciuto il difetto di agibilita’ dell’immobile. La ricorrente espone che l’immobile locato e’ parte di un piu’ ampio locale commerciale suddiviso, prima della locazione in
questione, in tre parti (una delle quali locata all’attuale ricorrente) e che la certificazione di agibilita’ allegata dalla locatrice al momento della stipula della locazione riguardava l’immobile originario, prima della detta suddivisione, sicche’ non era relativa all’immobile locato e, pertanto, la conduttrice si era falsamente rappresentata l’esistenza dell’agibilita’ a causa della espressa dichiarazione della locatrice (v. articolo 14 del contratto di locazione) di aver ottenuto, in relazione all’immobile locato, la “licenza di agibilita’”, cosi’ cadendo in errore su una qualita’ essenziale del bene oggetto del contratto.
2. Il secondo motivo e’ relativo al capo della sentenza che ha rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento, avendo la Corte territoriale ritenuto irrilevante il difetto di agibilita’ dell’immobile locato per non aver tale carenza inciso sul sinallagma contrattuale: a) in quanto le caratteristiche intrinseche del bene locato non avrebbero impedito alla parte locatrice di ottenere il successivo rilascio della certificazione di agibilita’ in corso di causa; b) sulla base del programma negoziale intercorso tra le parti non poteva ritenersi assunto un obbligo specifico, da parte del locatore, di ottenere il rilascio del certificato di agibilita’ dell’immobile.
Il mezzo si articola in due censure.
2.1. Con la prima, la ricorrente denunzia la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1575 c.c., n. 3), e dell’articolo 1453 c.c., con riferimento, in particolare, alla prima delle ragioni indicate dalla Corte di merito e sopra riportate alla lettera a). Ad avviso della (OMISSIS), la Corte di appello avrebbe dovuto rilevare che l’assenza del certificato di agibilita’ avrebbe fatto si’ che l’attivita’ commerciale fosse svolta non lecitamente dalla ricorrente e che la stessa avrebbe, pertanto, potuto essere interdetta in qualunque momento, con conseguente ingiusta ed improvvisa interruzione della medesima attivita’ commerciale.
Sostiene la ricorrente che la circostanza per cui l’immobile avesse sin dall’inizio le caratteristiche materiali intrinseche per ottenere il certificato di agibilita’ e che nel corso del giudizio tale atto sia effettivamente stato rilasciato dal Comune di Francavilla al Mare sarebbe irrilevante rispetto all’inadempimento di cui si sarebbe resa responsabile la societa’ convenuta: infatti, secondo la giurisprudenza l’inadempimento dovrebbe essere valutato con esclusivo riferimento al momento della presentazione della domanda di risoluzione, non potendo tenersi in considerazione, per chiara previsione legislativa (articolo 1453 c.c., comma 2), alcun fatto successivo alla proposta domanda di risoluzione.
2.2. Nella seconda parte, il mezzo attiene alla statuizione della Corte territoriale secondo cui la locatrice non avrebbe assunto alcun obbligo specifico di ottenere il rilascio del certificato di agibilita’ dell’immobile. La ricorrente denunzia violazione o falsa applicazione degli articoli 1322, 1374, 1453 e 1455 c.c., sostenendo che nel contratto era presente la clausola n. 14, con la quale il “locatore dichiara che l’immobile e’ in regola con le norme edilizie ed urbanistiche, avendo ottenuto concessioni di edificazioni e licenza di abilita’” e che l’articolo 23, prevedeva, inoltre, che il contratto dovesse risolversi di diritto per violazione, tra le altre, della clausola di cui all’articolo 14, avente carattere espressamente essenziale. Pertanto, secondo la ricorrente, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di merito, non potrebbe affermarsi che il gia’ richiamato articolo 14, del contratto di locazione non avrebbe posto alcuna obbligazione in capo al locatore di ottenere il certificato di agibilita’ dell’immobile.
La domanda di risoluzione di diritto del contratto a fronte dell’operare di una clausola risolutiva espressa (il citato articolo 23) e’ stata dichiarata tardivamente proposta dal Tribunale e dalla Corte di appello: di cio’ l’odierna ricorrente non si duole (“il giudice del merito ha correttamente ritenuto che la domanda della conduttrice di risoluzione per clausola risolutiva espressa fosse stata proposta tardivamente”, pag. 18 del ricorso), ma, al contempo, denuncia che la Corte di merito non abbia tenuto conto del colposo inadempimento della locatrice rispetto all’obbligazione di garantire l’esistenza dell’agibilita’ dell’immobile medesimo avente carattere essenziale per espressa previsione contrattuale.
3. Con il terzo motivo la ricorrente denunzia violazione o falsa applicazione dell’articolo 1578 c.c., per aver la Corte territoriale ritenuto che il difetto di certificazione di agibilita’ non costituisca vizio della cosa locata tale da influire sull’idoneita’ del bene all’uso pattuito ai sensi dell’articolo 1578 c.c.. Sostiene la (OMISSIS) che la concessione in locazione di un immobile ad uso non abitativo necessariamente comporta che tale immobile debba avere tutte le caratteristiche necessarie a consentirne l’uso pattuito, configurandosi, in mancanza, un godimento illecito dello stesso; la Corte territoriale non avrebbe, pertanto, fatto corretta applicazione dell’articolo 1578 c.c., in quanto non avrebbe considerato che l’illecito godimento del bene avrebbe comportato un vizio tale da rendere il bene inidoneo all’uso pattuito, che giustificherebbe la domanda di risoluzione.
Certificato di agibilità del bene locato e validità del contratto
4. I motivi, essendo strettamente connessi, ben possono essere esaminati congiuntamente.
L’errore di diritto, che viene in rilievo ai sensi dell’articolo 1429 c.c., n. 4, ricorre quando il consenso di una parte sia determinato da falsa rappresentazione circa l’esistenza, l’applicabilita’ o la portata di una norma giuridica, imperativa o dispositiva, e tale vizio sia rilevabile dall’altro contraente con l’uso della normale diligenza (Cass., 29/04/1982, n. 2088; Cass. 1/03/1995, n. 2340; Cass. 19/08/1996, n. 7629), errore che nella specie non ricorre, sicche’, sotto tale profilo le doglianze della ricorrente sono fondate.
Va pero’ osservato che neppure ricorre l’errore sulla qualita’ dell’oggetto di cui all’articolo 1429 c.c., vertendosi, nella specie, in tema non di mancanza in astratto delle qualita’ dell’oggetto del contratto rispetto a quelle rappresentate (v., condivisibilmente sul punto, Cass. ord., 13/06/2018, n. 15378) ed evidenziandosi che il piu’ recente orientamento della giurisprudenza di legittimita’ (v. da ultimo Cass. 21/08/2020, n. 17557), al quale va data continuita’ in questa sede, proprio sul rilievo della diretta inerenza della nozione di “vizio” della cosa locata (ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1578 c.c.) alla struttura materiale del bene, ha escluso dal tema dei vizi della cosa (oltre che da quello sulla validita’ contrattuale) tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini della utilizzazione della stessa cosa, in se’ considerata (ossia, secondo la propria destinazione economica), o in conformita’ all’uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell’adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti (v., da ultimo, Cass. 20/08/2018, n. 20796 e Cass. 26/07/2016, n. 15377) e non gia’ sul piano dei vizi della cosa locata, come pure un non trascurabile orientamento della giurisprudenza di legittimita’ (Cass., ord., 13/06/2018, n. 15378, gia’ richiamata sotto altro profilo, e Cass. 7/06/2011, n. 12286) ha in piu’ occasioni (incondivisibilmente) ritenuto di poter fare.
Riportato, pertanto, sul terreno dei prospettabili inadempimenti delle parti, la questione relativa al difetto del certificato di agibilita’ in parola, va evidenziato che la ricorrente ha lamentato, con le doglianze esplicitate nel secondo motivo ed in particolare nel § 2.1. del ricorso (v. p. 17 e sgg.), proprio la mancata valutazione del “colposo inadempimento dell’obbligazione di garantire l’esistenza dell’agibilita’ dell’immobile medesimo assunta contrattualmente dalla locatrice – avente carattere essenziale per espressa previsione contrattuale – a norma dell’articolo 1453 c.c., in combinato disposto con gli articoli 14 e 23, del contratto di locazione per cui e’ causa”, lamentando, quindi, in sostanza, il difetto di ogni valutazione, alla luce del regolamento contrattuale, dell’essenzialita’ della pattuizione relativa alla sussistenza della “licenza di abitabilita’” in relazione al bene locato in considerazione, in particolare, delle appena richiamate clausole contrattuali.
La censura al riguardo e’ fondata; ne consegue che occorre procedere sul punto valutazioni di merito, che sono rimesse al giudice del fatto.
L’esame di ogni ulteriore questione prospettata dalla ricorrente resta assorbito da quanto sopra evidenziato.
5. In conclusione, il ricorso va accolto per quanto di ragione; la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimita’, alla Corte di appello di l’Aquila, in diversa composizione.
6. Stante l’accoglimento del ricorso, va dato atto della insussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello eventualmente dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimita’, alla Corte di appello di l’Aquila, in diversa composizione.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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