Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|8 aprile 2022| n. 11443.
La provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale.
In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso. (Affermando tale principio, la S.C. ha dato rilievo causale all’intervento del mediatore che aveva posto in relazione i contraenti e fatto visitare l’immobile agli interessati i quali, dopo alcuni mesi dalla visita ed una volta rifiutata un prima offerta di acquisto, avevano collocato dei bigliettini nelle cassette postali di tutti i condomini così da riaprire le trattative e giungere all’acquisto dell’unità immobiliare, sia pure per un prezzo inferiore a quello inizialmente richiesto).
Ordinanza|8 aprile 2022| n. 11443. La provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale
Data udienza 25 gennaio 2022
Integrale
Tag/parola chiave: MEDIAZIONE – PROVVIGIONE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere
Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere
Dott. LA BATTAGLIA Luigi – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 18821/2017 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 92812017 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 8/5/2017;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 25/01/2022 dal Consigliere Dott. ROSSANA GIANNACCARI.
FATTI DI CAUSA
La Corte d’appello di Venezia, con sentenza del 6.2.2016, in riforma della sentenza di primo grado, rigetto’ la domanda della (OMISSIS) s.a.s., con cui aveva chiesto la corresponsione della provvigione nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS).
La societa’ attrice espose di aver ricevuto dalla (OMISSIS) l’incarico per la vendita di un appartamento con scadenza in data 1.8.2003 al prezzo di Euro 148.000,00, ma con mantenimento dell’incarico anche in futuro. Nel (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) vennero accompagnati per visionare detto immobile, ritornarono una seconda volta e formularono una proposta di acquisto per la somma di Euro 140.000.000; la proposta viene rifiutata dal proprietario. Dopo pochi mesi, l’immobile viene venduto direttamente dalla (OMISSIS) al prezzo di Euro 106.000,00.
Secondo la Corte di merito, non esisteva un collegamento tra l’attivita’ posta dal mediatore ed il contratto stipulato tra le parti, non essendo sufficiente la mera visita dell’appartamento per il tramite del mediatore in quanto la proposta di acquisto non era stata accettata e l’affare si era concluso per l’iniziativa autonoma della parte acquirente.
Dopo il primo contatto con l’agenzia, (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano cercato un appartamento nello stesso condominio ed avevano lasciato dei bigliettini con il loro nominativo nella cassetta della posta dei condomini; i testi escussi avevano confermato che la proprietaria aveva chiamato l’agenzia di mediazione per sapere se il cliente era lo stesso che aveva visitato l’appartamento con cui erano iniziate le trattative.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la (OMISSIS) sulla base di due motivi.
Hanno resistito con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS).
In prossimita’ dell’udienza, le parti hanno depositato memorie illustrative.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1754 e 1755 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, oltre all’omesso esame di piu’ fatti decisivi per il giudizio relative alla determinazione del nesso causale tra l’attivita’ svolta dalla (OMISSIS) e la conclusione dell’affare. In primo luogo, la Corte di merito non avrebbe tenuto conto della collocazione temporale dei fatti, ovvero della circostanza che l’agenzia aveva fatto visitare l’immobile nel (OMISSIS) e vi erano state delle trattative, nel corso delle quali sarebbe stato reso noto il nome della societa’ venditrice; solo nel (OMISSIS), vi sarebbe stato il contatto con il (OMISSIS), socio della societa’ venditrice, il quale avrebbe assicurato che il contratto di mediazione era scaduto. Inoltre, dalla sentenza citata sarebbero emersi contatti tra la proponente ed il mediatore per accertare se i soggetti interessati all’acquisto fossero i medesimi con cui erano state avviate le trattative, a nulla rilevando che i contatti fossero stati tenuti dall’Avv. (OMISSIS), socio della (OMISSIS) e che vi fossero stati disguidi nella comunicazione del nominativo dei soggetti che avevano gia’ visitato l’appartamento.
Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1754 e 1755 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per avere la Corte distrettuale errato nel non riconoscere il nesso di causalita’ nell’attivita’ del mediatore, che avrebbe messo in relazione le parti, indipendentemente dal fatto che il contratto fosse stato concluso ad un diverso prezzo di vendita dell’immobile.
I motivi; che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente sono fondati.
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in’ cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attivita’ intermediatrice, pur non richiedendosi che tra l’attivita’ del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo; e’ sufficiente, infatti, che, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto.
La prestazione del mediatore, pertanto, puo’ ben esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioe’, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalita’ adeguata (Cass. n. 3438 del 2002; conf. Cass. n. 9884 del 2008; Cass. n. 23438 del 2004).
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in definitiva, tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attivita’ intermediatrice, pur in assenza di un intervento del mediatore in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volonta’ delle parti complesso ed articolato nel tempo purche’ il mediatore abbia messo in relazione le stesse, cosi’ da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalita’ adeguata (Cass. n. 869 del 2018; conf. Cass. n. 25851 del 2014).
D’altra parte, ai fini della configurabilita’ del rapporto di mediazione, non e’ necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma e’ sufficiente che la parte abbia accettato l’attivita’ del mediatore avvantaggiandosene (Cass. n. 11656 del 2018; Cass. n. 25851 del 2014). Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o piu’ persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma e’ configurabile pure in relazione ad una materiale attivita’ intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicche’, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (Cass. n. 21737 del 2010).
L’accertamento dell’esistenza del rapporto di causalita’ tra la conclusione dell’affare e l’attivita’ svolta dal mediatore si configura come una questione di fatto rimessa all’apprezzamento del giudice di merito (cfr. Cass. n. 15880 del 2010) e, come tale, sindacabile in sede di legittimita’, a norma dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, solo quando la pronuncia impugnata abbia del tutto omesso di esaminare un fatto dedotto in giudizio e decisivo ai fini della soluzione della controversia: come, in effetti, e’ accaduto nel caso in esame.
Nel caso di specie, la corte di merito non si e’ conformata ai principi di diritto affermati da questa Corte perche’ non ha ritenuto sussistente il nesso di causalita’ tra l’attivita’ del mediatore e la conclusione dell’affare, nonostante gli acquirenti avessero visionato l’appartamento per il tramite del mediatore nella vigenza del contratto di mediazione ed avessero fatto una proposta di acquisto dell’immobile, rifiutato, dal proprietario.
Del resto, l’acquisto del bene avvenne dopo soli due’ mesi dalla visita dell’immobile previo rilascio di bigliettini, da parte degli acquirenti, nelle cassette postali dei condomini, come riferito dai (OMISSIS), soci della (OMISSIS), proprietaria dell’immobile.
Ne consegue che l’affare trova il suo antecedente causale nell’attivita’ della societa’ mediatrice e che la ripresa delle trattative costituiva una prosecuzione dell’attivita’ svolta, che si era conclusa con la messa in relazione delle parti e con la formulazione di una proposta di acquisto.
Del resto, l’articolo 1754 c.c., definisce il mediatore come colui che mette in relazione le parti per la conclusione non gia’ di un contratto ma di un affare, sicche’ il diritto alla provvigione sorge quando esso si ponga in rapporto causale con l’opera svolta, indipendentemente dal suo intervento in tutte le fasi delle trattative o dalla diversita’ di prezzo concordata in contratto.
A nulla rileva la circostanza che, nell’ambito dell’organizzazione dell’attivita’ di mediazione, la societa’ mediatrice si fosse avvalsa di collaboratori e che vi fossero stati equivoci nell’accertare che i soggetti interessati fossero gli stessi con cui la societa’ venditrice aveva svolto le trattative; cio’ che rileva e’ che il mediatore abbia fornito alla preponente, e per essa ai soci ed ai collaboratori, il suo apporto nella individuazione del soggetto interessato all’acquisto e che con lo stesso il contratto sia stato successivamente concluso.
L’iniziativa dell’inserimento dei bigliettini da parte degli acquirenti nelle buche delle lettere dei condomini non costituisce iniziativa autonoma in quanto porto’ all’acquisto dello stesso appartamento gia’ visitato per il tramite dell’agenzia, che aveva fornito un’attivita’ rilevante, che si era infatti conclusa con la formulazione della proposta di acquisto, rifiutata dalla societa’ venditrice.
Il diritto del mediatore alla provvigione era quindi in rapporto causale con l’opera dallo stesso svolta, non essendo richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attivita’ del mediatore e la conclusione dell’affare ma la “messa in relazione” ad opera del mediatore, quale attivita’ costituente l’antecedente indispensabile per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare medesimo (Cass. 10606/2001; Cass. 6703/2001; Cass. 2136/2000; Cass. 7048/97; Cass. 9350/90; Cass. 5360/88).
Il ricorso va, pertanto, accolto; la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Venezia in diversa composizione, che si atterra’ al seguente principio di diritto:
” In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attivita’ intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, si’ da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalita’) adeguata. La prestazione del mediatore puo’ esaurirsi ne ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalita’ adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”.
Il giudice di rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese relative al presente giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, alla Corte d’appello di Venezia in diversa composizione.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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