Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|27 settembre 2022| n. 28136.
La garanzia per evizione c.d. “quantitativa”
In tema di compravendita, la garanzia per evizione – nella specie, c.d. “quantitativa” – consegue al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dall’eventuale colpa o buona fede del venditore e non è neppure esclusa dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi
Ordinanza|27 settembre 2022| n. 28136. La garanzia per evizione c.d. “quantitativa”
Data udienza 21 aprile 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Contratti – Risoluzione per inadempimento – Evizione parziale del bene oggetto del preliminare – Art. 1484 cc – Gravità dell’inadempimento – Valutazione – Natura
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere
Dott. PAPA Patrizia – rel. Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 21507/2017 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso l’avv. (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avv. (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso con indicazione della pec per le comunicazioni;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso con indicazione della pec per le comunicazioni;
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari, sez. di Sassari, n. 222/2017, notificata in data 15/6/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/4/2022 dal consigliere Dott. PATRIZIA PAPA;
lette le memorie delle parti.
La garanzia per evizione c.d. “quantitativa”
FATTI DI CAUSA
1. Con atto di citazione notificato in data 12/9/2013, (OMISSIS) convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Sassari, (OMISSIS) rappresentando che, con scrittura privata del 21 maggio 2010, la convenuta si era impegnata a vendergli un immobile in agro di (OMISSIS), consistente in un fabbricato e terreno circostante di mq 1.000 (da accatastarsi a cura della venditrice) per il prezzo complessivo di Euro 135.000,00. Rappresento’ l’attore che aveva corrisposto Euro 2.000,00 all’atto della sottoscrizione del preliminare, Euro 15.000 ed Euro 10.000 a mezzo due assegni bancari del 16/5 e del 5/7/2010, che l’immobile – che alla sottoscrizione del preliminare figurava nelle planimetrie mostrategli con la copertura di un lastrico solare – aveva subito successivamente delle modifiche non autorizzate, consistite nella copertura con tetto a falda e nella realizzazione di una mansarda e che (OMISSIS), in data 5/8/2010, aveva presentato all’Ufficio Tecnico del Comune di Sassari domanda di accertamento in conformita’ in sanatoria; da un accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico, egli aveva scoperto che l’immobile aveva gia’ costituito oggetto di un precedente accertamento di conformita’, presentato in data 23/3/1995 dal cognato della convenuta promittente venditrice, (OMISSIS) e che quest’ultimo si era anche dichiarato proprietario del fabbricato in forza di un inesistente atto di acquisto; nella medesima procedura (OMISSIS) aveva vincolato l’area residua all’inedificabilita’ a favore del Comune di Sassari; aggiunse che ancora nel settembre 2010 l’immobile presentava profili d’irregolarita’ urbanistica ed era stato oggetto di un ordine di demolizione di alcuni manufatti non regolarizzati con l’accertamento di conformita’ del 5/8/2010 e che per queste irregolarita’ egli non avrebbe potuto accedere al mutuo bancario per finanziare l’acquisto; per queste ragioni, con comunicazione del 23/9/2010, aveva comunicato a (OMISSIS) la volonta’ di risolvere il contratto per inadempimento, domandando la restituzione della caparra e del deposito cauzionale, senza ottenere risposta.
La garanzia per evizione c.d. “quantitativa”
Per queste circostanze, (OMISSIS) chiese dichiararsi la risoluzione del contratto ex articolo 1489 c.c., con conseguente condanna di (OMISSIS) alla restituzione delle somme ricevute a titolo di caparra e di deposito cauzionale pari a complessivi Euro 27.000,00, oltre al risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa; in via subordinata, chiese dichiararsi in frode alla legge gli atti posti in essere da (OMISSIS) e, in conseguenza, la nullita’ del preliminare ex articoli 1418 e 1325 c.c., con conseguente condanna alla restituzione di quanto percepito e al risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa, con vittoria di spese.
Si costitui’ (OMISSIS), contestando ogni avversa pretesa e spiegando domanda riconvenzionale per far dichiarare l’intervenuta risoluzione del contratto per esclusiva responsabilita’ di (OMISSIS), con conseguente diritto di trattenere per se’ la caparra confirmatoria. A suo dire, (OMISSIS) era a perfetta conoscenza delle irregolarita’ edilizie per aver visionato l’immobile prima del suo acquisto, cosi’ come era a conoscenza dell’impegno da lei assunto alla sanatoria. A sostegno probatorio (OMISSIS) articolo’ prova testimoniale; quindi, con la memoria istruttoria, deposito’ pure un documento sottoscritto da (OMISSIS) in data 21/5/2010 in cui quest’ultimo dichiarava di essere a conoscenza che sull’immobile promesso in vendita esistevano un locale attrezzi e una veranda non regolari e di accettare queste costruzioni nello stato in cui si trovavano, senza nessuna pretesa da far valere nei confronti della parte venditrice o dell’agenzia.
La garanzia per evizione c.d. “quantitativa”
Espletata c.t.u. sullo stato dei luoghi e sulla regolarita’ di ciascuna parte dell’immobile, anche del locale attrezzi di mq. 28,28 realizzato nel retro della casa, con sentenza n. 1026 del 2016, il Tribunale di Sassari accolse la domanda principale di (OMISSIS) e dichiaro’ la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice (OMISSIS), precisando che l’irregolarita’ urbanistica costituiva motivo di inadempimento e non di nullita’ ab origine del preliminare, ben potendo il promittente venditore provvedere nelle more della stipula del definitivo alla regolarizzazione dell’immobile promesso. In via preliminare il tribunale preciso’ inoltre che (OMISSIS) era legittima proprietaria del terreno promesso in vendita per averlo acquistato con atto pubblico del 26/7/1991 e, per accessione, anche del fabbricato e, come tale, era legittimata alla vendita a terzi.
Appello’ (OMISSIS), lamentando la violazione dell’articolo 115 c.p.c., per avere il Tribunale omesso la valutazione delle prove documentali – e cioe’ della dichiarazione resa da (OMISSIS) con conseguente erronea e parziale valutazione degli obblighi effettivamente assunti dalle parti con il preliminare di vendita. Dedusse inoltre l’inesistenza di presupposti per una pronuncia di risoluzione per grave inadempimento ex 1453 c.c., per avere la giurisprudenza escluso l’applicabilita’ della L. 28 febbraio 1985, n. 47, sul controllo dell’attivita’ urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie e del Testo Unico edilizia al contratto preliminare di compravendita dei fabbricati abusivi; chiese, pure, in riforma della impugnata sentenza, l’accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale.
(OMISSIS) sostenne che l’agente immobiliare gli avesse fatto firmare la dichiarazione senza dargliene copia, poi datandola a suo piacimento; contesto’ le argomentazioni svolte da (OMISSIS) e concluse chiedendo che la corte respingesse l’appello. La Corte di Appello di Cagliari, sez. di Sassari, con la sentenza 222/2017, dopo aver ribadito che (OMISSIS) era titolare del diritto di proprieta’, affermo’ che l’inadempimento della venditrice era rilevante ai sensi e agli effetti di cui all’articolo 1455 c.c., anche se il promissario acquirente era a conoscenza delle irregolarita’ edilizie prima degli accertamenti presso l’U.T.C. di Sassari, perche’ comunque era stato convenuto il trasferimento del bene comprensivo di quel locale e, in ogni caso, la demolizione era avvenuta due anni dopo la stipula del preliminare, dopo un tempo, cioe’, di gran lunga superiore a quello pattuito; rilevo’ pure che la sanatoria richiesta da (OMISSIS) non concerneva il locale attrezzi di 28,28 mq; escluse la sanzione della nullita’ sancita dalla L. n. 47 del 1985, articolo 40, perche’ prevista per i soli contratti ad effetti reali, laddove il preliminare ha soltanto effetti obbligatori; ritenne infine irrilevante la prova orale perche’ comunque non idonea ad escludere la responsabilita’ della venditrice per inadempimento. Avverso questa sentenza ha spiegato ricorso per cassazione (OMISSIS), affidato a tre motivi; (OMISSIS) si e’ costituito con controricorso.
La garanzia per evizione c.d. “quantitativa”
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Preliminarmente, ritiene la Corte che debba essere ritenuto ammissibile e tempestivo il controricorso, seppure la sua notifica si e’ perfezionata dopo la scadenza del termine dell’articolo 370 c.p.c..
E’ opportuno premettere che, in ricorso, (OMISSIS) ha indicato di aver eletto domicilio in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), chiedendo esplicitamente l’utilizzo dell’indirizzo pec del difensore “per le comunicazioni”.
Il procuratore dell’intimato (OMISSIS), invero, ha provveduto a notificare tempestivamente alla ricorrente, nel domicilio eletto, il suo controricorso, spedendolo a mezzo posta in data 9/10/2017 – cioe’ nei quaranta giorni dall’ultima notificazione avvenuta in data 13/9/2017 – e poi depositandolo in data 1618/10/2017.
La notifica, tuttavia, non si e’ perfezionata per irreperibilita’ del destinatario e la copia del controricorso – non consegnata – e’ stata restituita in data 26/10/2017, quando gia’ erano decorsi i termini dell’articolo 370 c.p.c..
Il procuratore di (OMISSIS) ha quindi reiterato la notifica a mezzo ufficiale giudiziario in data 2/11/07, ma anche tale tentativo non e’ andato a buon fine perche’ l’indirizzo indicato in ricorso non e’ risultato corretto; soltanto in data 8/11/2017, cioe’ 14 giorni dopo la scadenza dei termini dell’articolo 370 c.p.c., il controricorrente e’ riuscito a completare la notifica all’indirizzo pec del difensore.
Ciononostante, ritiene questa Corte che la costituzione di (OMISSIS) debba essere ritenuta ammissibile e rituale in considerazione del principio della scissione fra il momento di perfezionamento della notificazione per il notificante e per il destinatario come affermatosi a seguito delle decisioni della Corte costituzionale n. 477 del 2002, nn. 28 e 97 del 2004 e 154 del 2005.
La notifica, infatti, e’ stata effettuata una prima volta a mezzo posta, tempestivamente (entro il 24/10/2017, data di scadenza del doppio termine ex articolo 370 c.p.c., decorrente dalla notifica del ricorso del 13/9/2017); non si e’ tuttavia perfezionata perche’ l’indirizzo di domiciliazione e’ risultato sconosciuto; e’ stata quindi tentata invano un’altra volta, a pochi giorni di distanza, a mezzo di ufficiale giudiziario, nello stesso indirizzo del domicilio, per poi essere portata a compimento all’indirizzo pec indicato dal difensore con un complessivo ritardo di 14 giorni.
Sul punto, in diritto, deve considerarsi che la parte puo’ giovarsi del principio della scissione degli effetti della notificazione, con conseguente suo effetto fin dalla data della iniziale attivazione del procedimento, sempreche’ risulti accertata l’assenza di sua colpa in riferimento a un duplice aspetto: “da un lato, e’ necessario che il mancato perfezionamento non derivi da responsabilita’ della parte, dall’altro che quest’ultima non sia rimasta inerte, ma abbia diligentemente agito per assicurare la continuita’ e la speditezza del procedimento” (Sez. U, Sentenza n. 17352 del 24 luglio 2009, Sez. U, Sentenza n. 13394 del 2022).
Ebbene, quanto all’imputabilita’, deve considerarsi che il difensore che svolga le sue funzioni in un altro circondario ed abbia proceduto all’elezione di domicilio ai sensi del Regio Decreto 22 gennaio 1934, n. 37, articolo 82, (come nel caso in esame) ha l’obbligo di comunicare i mutamenti di domicilio, che invece non sussiste quando il procuratore operi nel suo circondario; in conseguenza, nella specie il notificante non aveva l’onere di riscontrare previamente la correttezza dell’indirizzo indicato in ricorso presso il locale albo professionale, perche’ e’ onere della parte che ha eletto domicilio comunicare alla controparte gli eventuali mutamenti (Sez. U, Sentenza n. 3818 del 18/02/2009, Sez. 2 -, Ordinanza n. 32681 del 12/12/2019).
A cio’ deve aggiungersi che neppure puo’ essere esclusa la diligenza per non avere l’intimato effettuato immediatamente la notifica all’indirizzo pec del difensore: questo indirizzo, infatti, e’ stato indicato in ricorso per le sole comunicazioni di cancelleria e, per giurisprudenza consolidata di questa Corte, in tale ipotesi l’indicazione non e’ idonea a far scattare l’obbligo del notificante di utilizzare la notificazione telematica, dovendo al contrario privilegiarsi la notifica presso il domicilio eletto, nel rispetto della scelta legittimamente effettuata dalla parte (cfr. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 10355 del 2020, Sez. 6 – 3, Sentenza n. 25215 del 27/11/2014).
Quanto alla tempestivita’, le stesse S.U. di questa Corte, con la sentenza n. 14594 del 15 luglio 2016, hanno individuato nella meta’ dei termini previsti dall’articolo 325 c.p.c., il parametro in relazione al quale devono essere valutati, fatta salva la ricorrenza di circostanze eccezionali, i requisiti di immediatezza e di tempestivita’ della rinnovazione di un procedimento di notifica di un ricorso per cassazione.
La meta’ del termine assegnato dalla legge per ogni attivita’ notificatoria puo’, dunque, essere ritenuta parametro generale per la valutazione della tempestivita’ della rinnovazione (cfr., in materia di notifica del verbale di contestazione degli addebiti di cui al procedimento sanzionatorio amministrativo per violazioni del codice della strada, Sez. 2, Ordinanza n. 28388 del 2017): nella specie il ritardo e’ stato inferiore alla meta’ del doppio termine concesso dall’articolo 370 c.p.c., e, cioe’, a 20 giorni. Per tali motivi la notifica del controricorso puo’ essere ritenuta tempestiva e rituale la costituzione di (OMISSIS).
2. Cio’ stabilito, con il primo motivo, rubricato “violazione di norme di diritto (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), articolo 112 c.p.c., in relazione alla differenza tra chiesto e pronunciato, nullita’ della sentenza (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4) per violazione dell’articolo 112 c.p.c., nella forma del vizio di ultrapetizione, nonche’ per omissione o apparenza e/o contraddittorieta’ della motivazione, violazione dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4”, la ricorrente ha lamentato, sia pure con questa incerta formulazione, che la Corte territoriale avrebbe pronunciato la risoluzione per grave inadempimento del preliminare per cui e’ giudizio, ex articolo 1453 e 1455 c.c., in assenza di domanda, atteso che (OMISSIS) aveva invece chiesto la risoluzione ex articolo 1489 c.c..
Con il secondo motivo, rubricato “violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), articolo 1489 c.c. anche in relazione ai principi di tutela dell’affidamento e autoresponsabilita’, nullita’ della sentenza per omissione o apparenza e/o contraddittorieta’ della motivazione (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4), violazione dell’articolo dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4”, la ricorrente ha rimarcato l’inapplicabilita’ della norma invocata da (OMISSIS) alla fattispecie, atteso che nel caso concreto, le irregolarita’ edilizie erano apparenti ed erano a lui certamente note come risultava dal documento sottoscritto e come riconosciuto nella sentenza di appello; in conseguenza, la Corte territoriale avrebbe reso una motivazione contraddittoria perche’ da un lato ha affermato la piena conoscenza di (OMISSIS) delle irregolarita’ edilizie e dall’altro ha ritenuto che l’assenza di apposita pattuizione sul punto della demolizione del locale comunque implicasse la risoluzione per grave inadempimento.
Con il terzo motivo, rubricato “violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), articoli 1453 e 1455 c.c., anche in relazione ai principi di buona fede contrattuale, nullita’ della sentenza per omissione o apparenza e/o contraddittorieta’ della motivazione (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, ), violazione dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4”, la ricorrente ha lamentato che la Corte d’appello non avrebbe verificato la “non scarsa importanza” dell’inadempimento, avuto riguardo all’interesse della parte non inadempiente: la valutazione, infatti, avrebbe dovuto essere eseguita innanzitutto secondo un criterio oggettivo, con la verifica dell’incidenza della perdita del locale nell’economia complessiva del rapporto e sull’insorgenza di uno squilibrio significativo (in astratto, per la sua entita’ e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all’altro contraente); quindi, la gravita’ dell’inadempimento avrebbe dovuto essere valutata in funzione della natura e della finalita’ del rapporto e del concreto interesse che (OMISSIS) aveva all’e (OMISSIS) e tempestiva esecuzione di tutte le obbligazioni.
3.1. I primi due motivi possono essere trattati congiuntamente per loro continuita’ argomentativa e sono infondati.
La Corte d’appello di Cagliari, sez. di Sassari, confermando la pronuncia di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare pronunciata dal primo giudice, ha invero modificato la motivazione della sentenza appellata sostenendo l’inapplicabilita’ alla fattispecie dell’articolo 1489 c.c., invocato da (OMISSIS), per essere stata da lui conosciuta sin dalla stipula la situazione di irregolarita’ dell’immobile; ha tuttavia comunque ritenuto sussistenti i presupposti della risoluzione per inadempimento perche’ il locale attrezzi di mq 28,28 non e’ piu’ stato trasferito in quanto non sanato e demolito dalla venditrice (OMISSIS) nel 2012. Come si legge nell’impugnata sentenza, era stato accertato dal c.t.u. nominato in primo grado che la sanatoria richiesta e definita da (OMISSIS) non ricomprendeva il locale attrezzi di mq 28,28 e questo locale era stato poi demolito nel 2012, a seguito di accertamenti compiuti dall’autorita’ competente.
In conseguenza, la Corte territoriale ha ritenuto che la consapevolezza di (OMISSIS) del carattere abusivo di alcune parti dell’immobile comunque non “escludesse” l’inadempimento di (OMISSIS), attesa “l’obiettiva incommerciabilita’ del bene”, non potendosi “apprezzare in senso opposto” l’intervenuta demolizione del locale suddetto perche’ comunque “era stato convenuto tra le parti il trasferimento del bene comprensivo di quel locale e non una parziale demolizione”.
In altri termini la Corte, sulla base dei fatti prospettati sin dal primo grado e acquisiti al giudizio anche a mezzo della c.t.u. espletata, ha confermato la dichiarazione di risoluzione del contratto pronunciata dal primo giudice per la parziale evizione del bene oggetto del preliminare conseguente all’intervenuta demolizione del locale attrezzi.
Cosi’ decidendo, la Corte non e’ incorsa ne’ nella violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, come sancito dall’articolo 112 c.p.c., ne’ in una pronuncia contraddittoria.
Costituisce infatti principio consolidato di questa Corte che la garanzia per evizione cosiddetta “quantitativa” disciplinata dall’articolo 1484 c.c., e quella “limitativa” ex articolo 1489 c.c., (rispettivamente indicate con termini semplificanti, utilizzati in dottrina), hanno certamente un fondamento giuridico unitario nel senso che costituiscono entrambe rimedi apprestati dall’ordinamento giuridico per eliminare nel contratto di vendita lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore e ripristinare la situazione economica dell’acquirente precedente il contratto.
Per questo comune fondamento giuridico, correttamente la Corte d’appello ha deciso la causa in riferimento alla disciplina dell’evizione parziale ex articolo 1484 c.c., perche’ il giudice del merito ha il potere/dovere di applicare la norma giuridica confacente alla fattispecie (articolo 113 c.p.c.), purche’ non ne risulti alterata la causa petendi della domanda nei suoi elementi fattuali costitutivi che devono rimanere immutati all’interno della medesima narrazione (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 6399 del 06/12/1984; Sez. 2, Sentenza n. 24055 del 25/09/2008; Sez. 2, Sentenza n. 23818 del 21/12/2012; Sez. 2, Sentenza n. 14324 del 24/06/2014): nella specie, questi fatti erano il preliminare di compravendita, la perdita di una porzione del bene promesso conseguente alla demolizione per ordine dell’autorita’ (acquisita agli atti sin dal primo grado), la volonta’ di risolvere il contratto come manifestata da (OMISSIS) in citazione. E sulla volonta’ dell’attore di non conservare il contratto e di risolverlo non puo’ esservi dubbio, attesa la formulazione letterale delle sue conclusioni in citazione come riportate nella sentenza impugnata e nello stesso ricorso: (OMISSIS) ha, infatti, testualmente chiesto che fosse “risolto il contratto ex articolo 1489 c.c., per i motivi di cui in citazione, condannando (OMISSIS) alla restituzione delle somme versate come caparra e deposito cauzionale pari a complessivamente Euro 27.000, con le modalita’ di legge, oltre al risarcimento dei danni”.
Per queste considerazioni deve escludersi il prospettato vizio di ultrapetizione e la fondatezza del primo motivo.
Diversamente non puo’ ritenersi neppure considerando il riferimento, contenuto in sentenza, all’articolo 1455 c.c..
La domanda di risoluzione per evizione parziale e’ assicurata dall’articolo 1484 c.c., con il richiamo al rimedio previsto per la vendita di cosa parzialmente altrui all’articolo 1480 c.c., ed e’ ugualmente fondata sull’inadempimento del venditore all’obbligazione impostagli dall’articolo 1476 c.c., n. 3.
Cosi’ costruito, l’articolo 1484 c.c., costituisce percio’ applicazione specifica del piu’ generale rimedio della risoluzione per inadempimento ex articolo 1453 c.c., ma rispetto a quest’ultimo offre tutela rafforzativa e non sostitutiva (cosi’ Sez. 2, Sentenza n. 14431 del 22/06/2006) perche’ fondamento comune ai due istituti e’ la finalita’ di risolvere l’eventuale crisi del sinallagma conseguente all’inadempimento di una delle parti.
Cio’ precisato, deve ancora considerarsi che la garanzia per evizione “quantitativa” consegue al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dall’eventuale colpa o buona fede del venditore e non e’ neppure esclusa dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi (Sez. 2, Sentenza n. 20165 del 18/10/2005; Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 20877 del 10/10/2011; Sez. 2, Sentenza n. 5561 del 2015).
E’ pertanto del tutto irrilevante e non implica decisione contraddittoria l’affermazione, nella sentenza impugnata, della conoscenza da parte del (OMISSIS) delle irregolarita’ urbanistiche dell’immobile compromesso come risultante dalla dichiarazione del 21/5/2010 richiamata, atteso che la domanda e’ stata accolta per intervenuta evizione parziale. In tal senso anche il secondo motivo e’ infondato.
3.2. Fondato nei limiti di seguito precisati e’, invece, il terzo motivo, nella parte in cui non e’ inammissibile.
Innanzitutto deve considerarsi che la Corte d’appello ha ritenuto oggetto della promessa di vendita anche il locale poi demolito perche’ ne ha riscontrato la menzione nella dichiarazione del 21/5/2010 prodotta dalla stessa (OMISSIS) sin dal primo grado (e, invero, cosi’ aveva fatto il Tribunale di Sassari nella sentenza appellata); lo stesso locale e’ stato oggetto di accertamento peritale nel primo giudizio.
Sul punto la ricorrente ha sostenuto che il locale non fosse stato promesso con il preliminare, ma non ha formulato una censura adeguata della decisione, perche’ non ha specificato quale norma di interpretazione del contratto abbia violato la Corte nell’individuarne l’oggetto; il profilo e’ percio’ inammissibile.
Cio’ precisato, tuttavia, effettivamente la Corte territoriale ha ritenuto la sussistenza di un inadempimento della parte venditrice rilevante ex articolo 1455 c.c., nonostante la promittente venditrice abbia ottenuto la sanatoria del tetto e della veranda sin dal 2010; la stessa Corte, inoltre, nel rilevare la parziale evizione consistente nella demolizione del locale di 28,28 mq, non ha esaminato quale incidenza avesse questa porzione dell’immobile nella compravendita, ne’ ha spiegato da quali elementi del contratto in giudizio fosse ricavabile l’integrale perdita dell’utilita’ economica dell’intero bene in conseguenza della parziale demolizione.
In relazione a questo motivo, pertanto, la sentenza deve essere cassata, atteso che l’articolo 1480 c.c., come richiamato dall’articolo 1484 dello stesso codice prevede espressamente che la risoluzione possa essere pronunciata non quale automatica conseguenza della evizione, ma soltanto “quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che (il compratore) non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non e’ divenuto proprietario” (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 2890 del 11/05/1984; Sez. 2, Sentenza n. 5336 del 22/02/2019).
La specificazione dettata per la compravendita costituisce del resto, come detto, applicazione del principio generale sancito dall’articolo 1455 c.c., secondo cui “il contratto non si puo’ risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”: cio’ significa che anche nell’evizione parziale, in cui comunque il sinallagma ha avuto parziale attuazione, la gravita’ dell’inadempimento del venditore deve essere adeguatamente commisurata in riferimento non soltanto all’entita’ economica della porzione di bene non conseguita, ma anche all’intero programma contrattuale e, cioe’, all’interesse e alla finalita’ concretamente perseguiti con il negozio e alla sua funzione economico-sociale (Sez. 3, Sentenza n. 6355 del 28/11/1981).
4. In accoglimento del terzo motivo di ricorso, pertanto, l’impugnata sentenza deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari, sez. di Sassari, in diversa composizione, perche’ verifichi la sussistenza dell’inadempimento rilevante ex articolo 1480 c.c., come richiamato dall’articolo 1484 c.c., con riferimento alla volonta’ manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalita’ del rapporto, nonche’ al concreto interesse dell’altra parte adempiente all’e (OMISSIS) e tempestiva prestazione.
Decidendo in rinvio, la Corte d’appello statuira’ anche sulle spese di legittimita’.
La garanzia per evizione c.d. “quantitativa”
P.Q.M.
La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso e rigetta il primo e il secondo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione all’unico motivo accolto con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari, sez. di Sassari, in diversa composizione, anche per le spese.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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