REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. MOCCI Mauro – rel. Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. PAPA Patrizia – Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4220/2019 R.G. proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), ( (OMISSIS)), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS), ( (OMISSIS));

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) SRL, IN LIQUIDAZIONE CONCORDATO PREVENTIVO;

– intimati –

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO PERUGIA n. 484/2018 depositata il 26/06/2018;

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 24/03/2023 dal Consigliere Dott. MAURO MOCCI.

In tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Perugia respinse la domanda di (OMISSIS) e (OMISSIS), volta ad ottenere la declaratoria di natura simulata di una serie di contratti (di permuta, di compravendita, di mutuo) fra loro legati e proposta nei confronti della s.r.l. (OMISSIS) in liquidazione, nonche’ (OMISSIS) s.p.a. e (OMISSIS) (che aveva aderito alle domande attrici).

A seguito di rituale impugnazione di (OMISSIS) e della (OMISSIS), al quale si affiancava con impugnazione incidentale adesiva (OMISSIS), e nella resistenza della s.r.l. (OMISSIS) in liquidazione ed in concordato preventivo, la Corte d’appello di Perugia rigetto’ il gravame principale e quello incidentale.

Il giudice di secondo grado ritenne che, da un lato, gli stessi appellanti intendessero alienare i terreni di loro proprieta’ per acquistare immobili da destinare ad abitazione, sicche’ l’esigenza manifestata attraverso il preliminare di permuta del 14.2.2008 sarebbe stata soddisfatta attraverso l’atto di vendita del terreno e la stipula dei due preliminari di acquisto di beni futuri. Da cio’ l’irrilevanza della problematica afferente la nullita’ o no del preliminare, ai sensi del Decreto Legislativo n. 102 del 2005, anche a prescindere dalla presenza o meno dei relativi presupposti.

Contro la predetta sentenza (n. 484/2018) ricorrono per cassazione (OMISSIS) e (OMISSIS), sulla scorta di due motivi, illustrati da successiva memoria ex articolo 378 c.p.c..

Sono rimasti intimati la s.r.l. (OMISSIS) in liquidazione ed in concordato preventivo nonche’ (OMISSIS).

In tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire

RAGIONI DI DIRITTO

1) Attraverso la prima censura, i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli articoli 1325, 1351, 1362, 1418, 1470, 1472, 1552, 1555 e 2932 c.c., nonche’ degli articoli 115 e 116 c.p.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3.

La Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che, rispetto al contratto di permuta del 14 febbraio 2008 – suscettibile di esecuzione in forma specifica – i successivi contratti preliminari di vendita di immobili da costruire costituissero l’attuazione degli obblighi assunti con il primo preliminare, laddove invece tali atti avrebbero configurato l’ingiustificata duplicazione di obblighi volti a raggiungere gli effetti finali dell’operazione economica programmata con il preliminare di vendita.

1.1) Con il secondo mezzo, il (OMISSIS) e la (OMISSIS) si dolgono della violazione e falsa applicazione dell’articolo 101 c.p.c., comma 2, articoli 1363, 1366, 1418 e 1421 c.c., Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articoli 2, 3 e 6, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3. I giudici di secondo grado avrebbero omesso di rilevare, una volta esclusane la nullita’ per simulazione, gli insuperabili profili di invalidita’ derivanti dalla mancanza della fideiussione che, ai sensi del Decreto Legislativo n. 122 del 2005, la (OMISSIS) s.r.l. avrebbe comunque dovuto procurarsi a pena di nullita’ dei contratti immobiliari.

2) Il primo motivo e’ inammissibile.

2.1) Per un verso, la parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non puo’ limitarsi a richiamare le regole di cui agli articoli 1362 c.c. e segg., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiche’ quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicche’, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o piu’ interpretazioni, non e’ consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimita’ del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Sez. 1, n. 16987 del 27 giugno 2018; Sez. 3, n. 28319 del 28 novembre 2017).

2.2) Per altro verso, la censura pretende di ridiscutere, sul piano fattuale, il processo logico attraverso il quale la Corte d’appello ha raggiunto la propria decisione, laddove l’esame dei documenti esibiti e la valutazione degli stessi, come anche il giudizio sull’attendibilita’ dei testi e sulla credibilita’ di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute piu’ idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016).

2.3) E’ dunque inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realta’, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Sez. U., n. 34476 del 27 dicembre 2019; Sez. 1, n. 5987 del 4 marzo 2021).

In tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire

3) Il secondo motivo e’ fondato.

3.1) Una volta ritenuta la piena validita’ del preliminare del 14 febbraio 2008 e dunque avendo affermato la validita’ anche dei successivi preliminari del 2009, che di esso erano attuativi, la Corte d’appello – senza ricorrere alla pilatesca formula dell'”irrilevanza della problematica afferente la nullita’ o meno del preliminare 14.2.2008 ex Decreto Legislativo n. 102 del 2005, anche a prescindere dalla presenza o meno dei relativi presupposti” – avrebbe dovuto porsi il problema che la necessita’ della fideiussione non era affatto superata. Infatti, o a volerla reputare necessaria per il contratto del 2008 o a volerla reputare necessaria per quelli del 2009, come affermato da questa Corte, in tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, l’obbligo di rilascio della polizza assicurativa prevista dal Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 4, comma 1, sussiste, ai sensi del successivo articolo 5, in relazione a tutti i contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento su immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) successivamente alla data (coincidente con il 21 luglio 2005) di entrata in vigore del suddetto decreto n. 122 (Sez. 2, n. 28859 del 19 ottobre 2021).

Pertanto, la sentenza va cassata e rinviata alla Corte d’appello di Perugia, in diversa composizione, affinche’ riesamini la vicenda oggetto di causa alla luce dei principi sopra esposti.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia alla Corte d’appello di Perugia, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’.