Corte di Cassazione, civile, Sentenza|22 novembre 2021| n. 35794.
Nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell’edificio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale, ma privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell’art. 34 c.p.c. – di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell’art. 1137 c.c. nei confronti dell’amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.
Sentenza|22 novembre 2021| n. 35794. Impugnazione avverso una delibera assembleare
Data udienza 1 luglio 2021
Integrale
Tag/parola chiave: Condominio – Delibere – Ripartizione spese – Officina – Natura condominiale – Presunzione legale di comunione ex art. 1117 c.c. – Requisiti
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 23156/2016 proposto da:
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 449/2016 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 18/03/2016;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 01/07/2021 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;
viste le conclusioni motivate, ai sensi del Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MISTRI Corrado, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso;
lette le memorie presentate dalle parti.
Impugnazione avverso una delibera assembleare
FATTI DI CAUSA
(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in cinque motivi avverso la sentenza n. 449/2016 della Corte d’appello di Torino, pubblicata il 18 marzo 2016.
Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS).
La Corte d’appello, respingendo il gravame avanzato da (OMISSIS) contro la sentenza resa in primo grado in data 19 aprile 2013 dal Tribunale di Aqui Terme, ha confermato il rigetto della impugnazione ex articolo 1137 c.c. proposta dal condomino (OMISSIS) con riguardo alle Delib. assembleari approvate dal Condominio Consolata 6 aprile 2004, Delib. 17 maggio 2004 ed Delib. 17 giugno 2004, nonche’ a “numerose altre delibere” a partire dagli anni âEuroËœ90, perche’ le stesse ripartivano spese a carico dell’immobile dell’attore adibito ad officina, pur essendo tale unita’ immobiliare “estranea al Condominio”. La Corte d’appello ha affermato che: “non si versa in ipotesi di litisconsorzio necessario”, “stante la natura di accertamento della domanda proposta dal (OMISSIS)”; l’analisi dei titoli prodotti (rogiti Notaio (OMISSIS) del 1962 e del 1964, certificato di abitabilita’ del 5 dicembre 1963, regolamento di condominio del 2 luglio 1964, successione di (OMISSIS) al padre del 1974) lascia acclarata l’appartenenza della proprieta’ (OMISSIS) al Condominio (OMISSIS); il costruttore (OMISSIS) non aveva riservato a se’ la proprieta’ dell’area su cui era stata realizzata l’officina; non era rilevante che il regolamento del 1974 individuasse l’officina quale confine del cortile interno condominiale, sia perche’ il medesimo regolamento non rileva ai fini dell’accertamento dominicale, sia perche’ l’officina era, appunto, proprieta’ esclusiva; il (OMISSIS) era decaduto dall’impugnazione ex articolo 1137 c.c., con riguardo alle Delibere dal 1994 al 2003, essendo le stesse annullabili e non nulle, mentre le delibere del 6 aprile 2004 e del 17 giugno 2004 avevano correttamente accollato al (OMISSIS) le spese di sostituzione della caldaia, giacche’ tenuto a contribuire agli oneri di conservazione e manutenzione dell’impianto di riscaldamento.
Il ricorso e’ stato deciso in Camera di consiglio procedendo nelle forme di cui al Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176.
Impugnazione avverso una delibera assembleare
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) denuncia la nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 4 e articolo 118 disp. att. c.p.c., avendo la Corte di Torino motivato per relationem senza dar conto ne’ confutare i motivi di appello.
I.1. Il primo motivo di ricorso denota profili di inammissibilita’ ed e’ comunque infondato.
I.1.1. La censura e’ basata sulle deliberazioni dell’assemblea condominiale e sui titoli di proprieta’ allegati, facendo rinvio ai documenti prodotti e richiamando gli atti difensivi delle pregresse fasi di merito, ma omette di indicare specificamente il contenuto degli stessi ai fini dell’ossequio all’onere di specificita’ imposto dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e si riduce ad una critica generica della sentenza impugnata.
La nullita’ della sentenza impugnata per violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 4 e dell’articolo 118 disp. att. c.p.c., va comunque esclusa, in quanto la motivazione prescelta dalla Corte di Torino contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione.
La sentenza pronunziata in sede di gravame e’, del resto, legittimamente motivata “per relationem” purche’ il giudice d’appello, facendo proprie le argomentazioni del primo giudice, esprima, sia pure in modo sintetico, come avvenuto nella specie, le ragioni della conferma della pronuncia in relazione ai motivi di impugnazione proposti, si’ da consentire, attraverso la parte motiva di entrambe le sentenze, di ricavare un percorso argomentativo adeguato e corretto, ovvero purche’ il rinvio sia operato si’ da rendere possibile ed agevole il controllo, dando conto delle argomentazioni delle parti e della loro identita’ con quelle esaminate nella pronuncia impugnata (Cass. Sez. 1, 19/07/2016, n. 14786; Cass. Sez. U., 16/01/2015, n. 642).
Impugnazione avverso una delibera assembleare
II. Il secondo motivo di ricorso allega la violazione o falsa applicazione degli articoli 1100, 1117 e 1117 bis c.c.. Si assume che l’officina sorge su una porzione di terreno staccata dalla rimanente parte del Condominio (OMISSIS), divisa da un’area cortilizia, coperta da un altro tetto e senza usufruire dei servizi comuni. Si contrappone che il costruttore (OMISSIS) si era riservato una parte di sedime sulla quale venne poi edificata l’officina venduta al (OMISSIS), risultando errata al riguardo l’affermazione contraria della Corte d’appello. Vengono richiamati mediante integrale rinvio alle produzioni documentali compiute nei gradi di merito gli atti notaio (OMISSIS) del 6 settembre 1962 ed il regolamento condominiale del 2 luglio 1964, ribadendo che si tratta di immobili strutturalmente indipendenti.
II.1. Il secondo motivo di ricorso e’ inammissibile.
II.1.1. La censura e’ articolata come violazione e falsa applicazione degli articoli 1100, 1117 e 1117 bis c.c. (norma quest’ultima non applicabile nella specie ratione temporis) ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Questo vizio esige che sia prospettata l’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una determinata previsione normativa, implicante un problema interpretativo della stesse, oppure la sussunzione della fattispecie concreta in una qualificazione giuridica che non le si addice, perche’ la fattispecie astratta prevista dalla norma indicata non e’ idonea a regolarla, oppure l’aver tratto dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che ne contraddicono la pur corretta interpretazione.
II.1.2. In realta’, il secondo motivo di ricorso e’ volto dichiaratamente a sostenere l’erroneita’ dell’accertamento di fatto operato dalla Corte d’appello, secondo il quale il costruttore del complesso condominiale non aveva riservato a se’ la proprieta’ dell’area su cui era stata costruita l’officina, ed aveva, anzi, dapprima eretto e poi alienato la stessa insieme alle altre unita’ immobiliari facenti parte del Condominio (OMISSIS). In tal modo, il ricorrente allega un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa, questione che e’ esterna all’esatta interpretazione dell’articolo 1117 c.c. e inerisce alla tipica valutazione di fatto del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimita’ se non nei limiti dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, il che avrebbe imposto al ricorrente di denunciare, piuttosto, nel rispetto delle previsioni dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, nn. 4 e 6 e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, l’omesso esame di un fatto storico, risultante dal testo della sentenza o dagli atti processuali, oggetto di discussione tra le parti e avente carattere decisivo ai fini di un esito diverso della controversia.
II.1.3. Non puo’ poi mancare di evidenziarsi che, nel giudizio di impugnazione avverso una Delibera assembleare, ex articolo 1137 c.c., quale quello in esame, la questione dell’appartenenza, o meno, di un’unita’ immobiliare di proprieta’ esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarita’ comune o individuale di una porzione dell’edificio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialita’ ex articolo 1117 c.c., puo’ formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validita’ dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell’articolo 1137 c.c., nei confronti dell’amministratore del condominio, senza la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario (arg. da Cass. Sez. 6 – 2, 21/02/2020, n. 4697; Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612). Perche’ la questione della appartenenza, o meno, al Condominio (OMISSIS) possa assumere la forza del giudicato, occorre la “esplicita domanda di una delle parti”, necessaria, ai sensi dell’articolo 34 c.p.c., per la trasformazione della questione pregiudiziale in causa pregiudiziale, ed eventualmente desumibile anche dalla semplice richiesta di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini (arg. da Cass. Sez. 3, 02/08/2000, n. 10130; Cass. Sez. 3, 06/02/1982, n. 696).
Impugnazione avverso una delibera assembleare
II.1.4. Il ricorrente, in ogni caso, nel secondo motivo esprime critiche anche sprovviste di evidente decisivita’ ai fini della cassazione della sentenza impugnata.
La causa verte, per quanto accertato in fatto, su di un’officina adiacente ad un cortile compreso nel Condominio (OMISSIS) ed eretta essa stessa su un’area esterna contigua al fabbricato. La sentenza impugnata ha ritenuto l’officina compresa nel complesso condominiale. Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene inteso, allora, come cortile, ai fini dell’inclusione nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’articolo 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di piu’ edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l’accesso (Cass. Sez. 2, 15/02/2018, n. 3739; Cass. Sez. 2, 02/08/2010, n. 17993; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14559; Cass. Sez. 2, 29/10/2003, n. 16241). La presunzione legale di comunione, stabilita dall’articolo 1117 c.c., si reputa inoltre operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di piu’ edifici limitrofi ed autonomi, tra loro non collegati da unitarieta’ condominiale (cosi’, ad esempio, Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14559; Cass. Sez. 2, 24/05/1972, n. 1619). L’individuazione delle parti comuni di un condominio edificio, come appunto i cortili, risultanti dall’articolo 1117 c.c., non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o piu’ unita’ immobiliari (cfr. Cass. Sez. U., 07/07/1993, n. 7449). Nella specie, avrebbe costituito accertamento preliminare decisivo quello volto, mediante apposito apprezzamento di fatto, a verificare l’obiettiva destinazione primaria del cortile di causa a dare aria, luce ed accesso sia al servizio delle unita’ immobiliari comprese nell’edificio condominiale sia all’officina del (OMISSIS). Tale preliminare verifica occorreva per dire applicabile, o meno, la disciplina del condominio degli edifici, di cui agli articoli 1117 c.c. e segg., con riguardo al rapporto corrente fra l’edificio del Condominio (OMISSIS) e l’officina (OMISSIS) ponendo attenzione al momento della formazione del condominio stesso. Una volta verificata, in ragione della relazione di accessorieta’ tra i beni, l’applicabilita’ dell’articolo 1117 c.c., occorreva individuare, per superare eventualmente la presunzione di condominialita’, quel determinato titolo che aveva dato luogo alla formazione del condominio per effetto del primo frazionamento del complesso in proprieta’ individuali. Non e’ percio’ dirimente il riferimento ai vari titoli di acquisto fatto in ricorso, ne’ quello inerente al Regolamento del 1964, non costituendo il regolamento di condominio un titolo di proprieta’, ove non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto percio’ a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).
III. Il terzo motivo di ricorso di (OMISSIS) denuncia la nullita’ della sentenza per omessa pronuncia sui punti 18 e 19 dell’appello. La censura espone la critica portata al riguardo contro la sentenza di primo grado, che aveva ritenuto che il condomino avrebbe dovuto lamentare dapprima l’erroneita’ o la mancata applicazione delle tabelle.
III.1. Il terzo motivo di ricorso e’ inammissibile, in quanto la Corte d’appello ha pronunciato al riguardo, ribadendo, proprio in relazione alle doglianze di cui ai punti 18 e 19 del gravame, la distinzione fra delibere nulle ed annullabili e la necessita’ di impugnare le tabelle, se ritenute erronee. Il senso ritraibile dalla motivazione espressa dalla Corte d’appello e’ quello che, ove le tabelle millesimali recano un errore, occorre dapprima chiedere la revisione delle stesse, non potendo affermarsi ex post l’invalidita’ di tutte le delibere approvate sulla base delle tabelle precedentemente in vigore, il che provocherebbe correlate pretese restitutorie relative alle ripartizioni delle spese medio tempore operate (arg. da Cass. Sez. 2, 24/02/2017, n. 4844; Cass. Sez. 3, 10/03/2011, n. 5690; Cass. Sez. U., 30/07/2007, n. 16794).
Impugnazione avverso una delibera assembleare
IV. Il quarto motivo di ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1123 c.c. e articolo 1135 c.c., n. 2, sostenendosi la nullita’ (e non l’annullabilita’) delle delibere che avevano attribuito spese di conservazione e di godimento di parti non comuni all’officina del ricorrente. La censura richiama numerosi verbali di assemblea contenenti riparti di spesa, prodotti davanti al Tribunale di Acqui Terme, per inferirne che l’assemblea avesse erroneamente accollato al (OMISSIS) oneri di contribuzione per beni o servizi non riferibili alla sua proprieta’.
IV.1. Il quarto motivo di ricorso e’ infondato, alla luce del principio da ultimo precisato in Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, secondo cui sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’articolo 1135 c.c., nn. 2) e 3), mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicche’ la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’articolo 1137 c.c., comma 2.
V. Il quinto motivo di ricorso di (OMISSIS) deduce la violazione o falsa applicazione degli articoli 1123 e 1135 c.c., avendo le delibere 6 aprile 2004, il 17 maggio 2004 ed il 17 giugno 2004 posto a carico del (OMISSIS) posto a carico le spese di sostituzione della caldaia benche’ l’officina fosse priva dell’impianto di riscaldamento, ed anzi estranea al condominio.
V.1. Il quinto motivo di ricorso e’ infondato.
Impugnazione avverso una delibera assembleare
La censura parte dal presupposto, gia’ disatteso nel decidere sul secondo motivo di ricorso, che la proprieta’ (OMISSIS) fosse estranea al Condominio (OMISSIS), ovvero dalla considerazione fattuale, comunque non accertabile in sede di legittimita’ mediante denuncia di violazione o falsa applicazione di norma di diritto, che la stessa unita’ immobiliare del (OMISSIS) fosse strutturalmente impossibilitata a fruire dell’impianto di riscaldamento condominiale. Non e’, viceversa, decisiva la circostanza che l’officina del (OMISSIS) fosse “sprovvista dell’impianto di riscaldamento”, atteso che il condomino che non voglia collegarsi all’impianto centrale e’ comunque obbligato a pagare le spese di conservazione dello stesso (quali, ad esempio, proprio quelle per la sostituzione della caldaia), atteso che l’impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprieta’ comune, al quale il predetto potra’ comunque, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unita’ immobiliare (Cass. Sez. 2, 31/08/2020, n. 18131; Cass. Sez. 2, 29/03/2007, n. 7708).
VI. Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato e, in ragione della soccombenza, il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione, nell’importo liquidato in dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater – da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 5.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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