Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|14 febbraio 2023| n. 4445.
Immobili destinati ad uso non abitativo e la previsione di un canone a scaletta
Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c. d. “canone a scaletta”) purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti — dal testo del contratto medesimo o da elementi extra testuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall’art. 1, comma nono-sexies, della legge n. 118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della medesima legge
Ordinanza|14 febbraio 2023| n. 4445. Immobili destinati ad uso non abitativo e la previsione di un canone a scaletta
Data udienza 27 settembre 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Locazione ad uso non abitativo – Maggiorazione del canone per successivi periodi – Ammissibilità se ancorati ad elementi predeterminati – Esclusione in caso di elusione dell’art. 32 legge n. 392/78
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere
Dott. CONDELLO Pasqualina – Consigliere
Dott. AMBROSI Irene – Consigliere
Dott. ROSSELLO Carmelo – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 23250/2019 R.G. proposto da:
(OMISSIS), domiciliato ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) (CF: (OMISSIS));
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL, (OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) (CF: (OMISSIS)) che le rappresenta e difende;
– controricorrenti –
e contro
(OMISSIS) SRL;
– intimata –
avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO SALERNO n. 752/2019 depositata il 5/6/2019;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/09/2022 dal Consigliere Dr. CARMELO CARLO ROSSELLO.
Immobili destinati ad uso non abitativo e la previsione di un canone a scaletta
RITENUTO IN FATTO
Che:
1. Con citazione in data 3/7/2018 il signor (OMISSIS) (di seguito: “il (OMISSIS)”, odierno ricorrente), quale proprietario locatore, intimo’ sfratto per morosita’ alle societa’ (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) s.r.l. (quest’ultima, in qualita’ di cessionaria del contratto di locazione, entrambe odierne resistenti; di seguito anche: “le societa’ conduttrici”), con riferimento all’immobile da tali societa’ condotto in locazione.
L’intimante evidenzio’ che: (i) il contratto di locazione prevedeva un canone annuo di Euro 24.000,00 per il primo anno; di Euro 30.000,00 per il secondo anno; di Euro 36.000,00 per il terzo anno e cosi’ fino alla fine dello stesso. (ii) Dopo aver pagato regolarmente il canone per il primo anno, le societa’ conduttrici avevano provveduto ad un’autoriduzione dello stesso, pagando anche nel secondo anno l’importo di Euro 24.000,00 previsto per il primo.
Tanto premesso, il locatore (OMISSIS) cito’ le due Societa’ conduttrici davanti al Tribunale di Salerno per la convalida dello sfratto per morosita’, con contestuale istanza di decreto ingiuntivo per l’importo di Euro 6.000,00, quale differenza tra l’importo pagato e quello dovuto per contratto.
Nel resistere all’intimazione, le societa’ conduttrici eccepirono: (i) la nullita’ del contratto di locazione per illiceita’ della causa o impossibilita’ dell’oggetto, attesa la destinazione agricola dell’area, incompatibile con la loro attivita’ produttiva. (ii) La nullita’ dell’articolo 2 del contratto, nella parte in cui esso prevedeva un aumento differenziato crescente del canone, in contrasto con la L. n. 392 del 1978, articoli 32 e 79. (iii) Il grave inadempimento del locatore per il mancato godimento dell’immobile a seguito dell’accertata abusivita’ dei manufatti insistenti sull’area in locazione, nonche’ per la mancata realizzazione di opere di messa in sicurezza del sovrastante costone roccioso.
All’esito di pronuncia di non accoglimento dell’ordinanza di provvisorio rilascio, e disposto il mutamento del rito, il Tribunale di Salerno accolse la domanda, dichiarando risolto il contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice, alla quale ordino’ il rilascio a far data dal 15/2/2019, condannandola al pagamento in favore del (OMISSIS) dell’importo di Euro 6.000,00, per la dedotta causale, oltre al canone a scadere fino all’effettivo soddisfo.
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2. Con citazione in data 27/12/2018 le societa’ conduttrici interposero appello avverso la predetta sentenza, ribadendo le questioni ed eccezioni sollevate in primo grado. Il locatore (OMISSIS) si costitui’ chiedendo il rigetto dell’appello.
3. Con sentenza n. 752/2019, depositata il 5/6/2019, oggetto del ricorso, la Corte di Appello di Salerno ha accolto l’appello e, per l’effetto, in riforma della sentenza gravata, ha rigettato la domanda del (OMISSIS), condannando quest’ultimo al pagamento in favore delle appellanti delle spese del doppio grado di giudizio.
4. Avverso la predetta sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso affidato a tre motivi. Resistono con controricorso le societa’ (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) s.r.l.
5. La trattazione del ricorso e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380-bis 1 c.p.c..
6. Il Pubblico Ministero non ha depositato le proprie conclusioni. Sia parte ricorrente che parte resistente hanno depositato memoria.
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CONSIDERATO IN DIRITTO
Che:
1. Il primo motivo di ricorso denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, “La violazione e la falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 32 e 79, in riferimento alla pretesa nullita’ della clausola di cui all’articolo 2 del contratto di locazione”. Il ricorrente censura la pronuncia della Corte territoriale in quanto essa sarebbe pervenuta alla errata conclusione che, nel caso di specie, il c.d. “canone a scaletta” previsto nel contratto di locazione, fosse illegittimo, e quindi da sanzionare con la nullita’.
A tale riguardo il ricorrente espone che il canone nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione puo’ essere liberamente contrattato, ma la L. n. 392 del 1978, articolo 32 impone che il corrispettivo iniziale possa essere successivamente aggiornato in aumento solo per quanto attiene l’incidenza della perdita del potere di acquisto della moneta. Di conseguenza, il successivo L. n. 392 del 1978, articolo 79 prevede la nullita’ delle clausole finalizzate ad attribuire al locatore un canone piu’ elevato, senza rispettare i limiti posti dalla legge e, nel contempo, conferma l’immodificabilita’ del corrispettivo iniziale della locazione nel corso del rapporto, se non per aggiornarlo all’inflazione (secondo gli indici ISTAT).
Senonche’ – deduce il ricorrente -, proprio perche’ le due norme richiamate non vietano in generale aumenti graduali predeterminati (c.d. “a scaletta”), la giurisprudenza cli legittimita’ si sarebbe sempre espressa a favore della legittimita’ di tali aumenti graduali, se gli stessi trovano causa plausibile in “determinati fatti o vicende, che hanno avuto incidenza sulla funzione economica e sull’equilibrio dell’intero rapporto”(Cass., 21/06/2017, n. 15348).
In definitiva – motiva il ricorrente – secondo la S.C. condizione necessaria per l’ammissibilita’ e la legittimita’ cli una modifica quantitativa del corrispettivo inizialmente pattuito e’ che l’aumento
“a scaletta” sia espressamente riferibile ad elementi oggettivi predeterminati e idonei, come tali, a influire sull’equilibrio economico del rapporto contrattuale. A conferma del richiamato orientamento, il ricorrente riporta il seguente principio: “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto. E cio’, sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante Il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali piu’ brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; sia correlando l’entita’ del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione dei paciscenti, sull’equilibrio economico del sinallagma” (Cass., Sez. III, 10/11/2016, n. 22909).
L’orientamento giurisprudenziale di legittimita’ esposto – deduce il ricorrente – e’ perfettamente logico e condivisibile, avuto riguardo al fatto che non si rinvengono, nelle norme vigenti, limitazioni alla liberta’ delle parti di negoziare la misura del canone in maniera variabile in aumento nei vari anni, anche in considerazione del fatto che il locatore potrebbe altrimenti chiedere sin dall’inizio del rapporto il canone nella misura massima invece che frazionarlo.
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Infine, lo stesso conduttore, proprio in un’ottica di economicita’ aziendale, potrebbe ritenere per se’ piu’ conveniente una graduazione progressiva dell’entita’ del canone. Questa situazione puo’ verificarsi, come e’ avvenuto nel caso in esame, quando il conduttore sia impreparato a far fronte da subito alle richieste economiche avanzate dal locatore, oppure nel caso in cui sia tenuto ad accollarsi le spese di ristrutturazione del bene concesso in locazione.
Nel caso di specie la Corte territoriale avrebbe errato nel dichiarare la nullita’ della pattuizione del canone “a scaletta” con la seguente motivazione: “La tesi dell’appellato poggia su una lettura del contratto orientata a rendere le previsioni qui in commento compatibili col divieto della L. n. 392 del 1978, articolo 79, ma non e’ conforme col richiamato orientamento giurisprudenziale, che a tal fine richiede la chiara manifestazione della volonta’ delle parti di bilanciare l’aumento progressivo del canone con i prevedibili minori introiti nei primi anni della locazione da parte del conduttore, ovvero con i maggiori oneri su di lui riposti per avviare il contratto. L’esegesi del contratto in commento non rapporta l’aumento previsto all’articolo 2 alla dipendenza delle precedenti previsioni, perche’ ne’ il tenore della clausola, ne’ la lettura complessiva del contratto riportano alle precedenti esigenze e consentono di addivenire all’interpretazione della parte locatrice”.
Al riguardo il ricorrente deduce che:
(i) l’articolo 2 del contratto di locazione (prod. n. 3, del locatore in primo grado), prevedeva proprio il canone “a scaletta”: “Il canone annuo di locazione e’ cosi convenuto: Euro 24.000,00 (…) per il primo anno da corrispondere in ratei mensili di Euro 2.000,00 cadauno, Euro 30.000,00 (…) per il secondo anno, da corrispondere in ratei mensili di Euro 2.500,00 cadauno, Euro 36.000,00 (…) per il terzo anno da corrispondere in ratei mensili di Euro 3.000,00 cadauno e cosi fino alla fine del contratto di locazione (…)”.
(ii) Il successivo articolo 4 recita: “Per’ espressa pattuizione, le parti stabiliscono che il canone, a partire dal quarto anno di locazione, sara’ aggiornato annualmente, in maniera automatica senza che, cioe’, sia necessaria la richiesta del Locatore tramite raccomandata A/R, nella misura del 75% delle variazioni ISTAT dell’indice degli operai e impiegati”.
(iii) Pure sarebbe stata omessa dalla Corte la valutazione dell’articolo 5 del contratto: “Il Conduttore versa al Locatore, che con la firma del contratto ne rilascia quietanza, Euro 10.000,00 (…) a titolo di deposito cauzionale, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali”.
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(iv) Nemmeno la Corte avrebbe tenuto conto dell’articolo 7: “Il conduttore dichiara che il bene immobile oggetto della locazione sara’ utilizzato quale piazzale per lo stazionamento degli automezzi di sua proprieta’. Cosicche’, cederanno a carico del conduttore tutte le opere necessarie al corretto utilizzo dello spiazzale e delle relative pertinenze, che il conduttore si impegna a custodire con la diligenza del buon padre di famiglia”.
(v) In definitiva, dalla lettura complessiva delle clausole contrattuali emergerebbe il corretto bilanciamento degli interessi secondo lo schema seguente: (a) per i primi tre anni del contratto la parte locatrice rinunciava agli aumenti ISTAT; (b) la parte conduttrice si era fatta carico di eseguire, a propria cura e spese, tutte le opere necessarie all’utilizzo dell’area; (c) il canone, gia’ all’inizio, era stato determinato in Euro 36.000,00 annui finali (Euro. 3.000,00 mensili), importo congruo e adeguato alla peculiare vastita’ dell’area, posta a ridosso delle entrate dell’autostrada e della tangenziale, ed all’utilita’ economica che la parte conduttrice avrebbe potuto trarne e in effetti ne ha tratto; (d) infatti, il deposito cauzionale, pattuibile al massimo in 3 mensilita’, venne stabilito in Euro 10.000,00, importo chiaramente rapportabile al vero canone pattuito e non a quello di Euro 2.000,00, che addiriti:ura porterebbe illogicamente a pensare a ben 5 mensilita’ di deposito.
(vi) L’accertamento eseguito dai tecnici del Comune di Salerno, trasfuso nella parte motiva dell’ordinanza sindacale n. 84/2017, avrebbe offerto prova certa che le opere edili di cui al contratto furono effettivamente eseguite dai conduttori (seppure in spregio delle normative edilizie), per cui correttamente il loro valore rientra nel sinallagma. Infatti, furono riscontrate, nel terreno oggetto di locazione, le seguenti opere edili, chiaramente funzionali alla migliore fruizione dell’area ed eseguite a cura e spese dei locatori: (a) un muro di contenimento di calcestruzzo cementizio armato di circa 60 ml per un’altezza massima di ml. 2,00; (b) una pavimentazione di calcestruzzo; (c) un ulteriore muro di calcestruzzo cementizio armato di lunghezza complessiva di ml. 80,00 per un’altezza massima di mt. 1,70; (d) una piattaforma seminterrata in calcestruzzo cementizio armato (prod. n. 9, del locatore in primo grado).
Da quanto dedotto, emergerebbe il vizio dedotto di violazione di legge, consistente in “un ragionamento del giudice di merito dal quale emerga una totale obliterazione di elementi” (Cass., S.U., 25/10/2013, n. 24148)”.
2. Il secondo motivo di ricorso denuncia” in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, “La violazione e la falsa applicazione degli articoli 1362 e 1363 c.c. (criteri soggettivi e comune intenzione delle parti), in riferimento alla pretesa nullita’ della clausola di cui all’articolo 2 del contratto di locazione”. Il ricorrente premette che, ai sensi dell’articolo 1362 c.c., nell’interpretare il contratto il giudice deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti, non limitandosi al senso letterale delle parole e, proprio per determinare la comune intenzione delle parti, deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.
Altro postulato evidenziato dal ricorrente e’ che il vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, puo’ essere denunciato per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale di cui agli articoli 1362 c.c. e ss. (Cass., Sez. III, 14/07/2016, n. 14355), la quale ricorre laddove il giudice di merito sia pervenuto a un risultato valutativo oggettivamente incompatibile con la volonta’ espressa delle parti, ed e’ censurabile l’interpretazione assegnata dal giudice di merito laddove essa sia in contrasto con l’unica interpretazione possibile o la migliore in astratto (Cass., Sez. III, 20/11/2009, n. 24539).
Cio’ posto, il ricorrente deduce che, sia alla luce della formulazione letterale della clausola n. 2 del contratto di locazione, sia alla stregua della sua interpretazione sistematica in coordinamento con altre clausole (articoli 4, 5 e “7 del contratto locazione, riportati al punto che precede), la Corte territoriale avrebbe dovuto riconoscere la validita’ della clausola degli “aumenti a scaletta” del canone, invece erroneamente dichiarata nulla.
Il ricorrente denuncia che, con una interpretazione “atomistica”, non connessa al contesto complessivo del contratto, la Corte territoriale avrebbe violato il principio di diritto in base al quale: “Nell’interpretazione dei contratti, gli strumenti dell’interpretazione letterale (articolo 1362 c.c., comma 1) e dell’individuazione del senso che emerge dal complesso dell’atto (articolo 1363 c.c.), sono legati da un rapporto di necessita’ ed interdipendenza, assumendo funzione fondamentale nell’ermeneutica negoziale, onde non e’ consentito isolare frammenti letterali della clausola o del testo, ma e’ necessario considerare l’intero negozio nella sua complessita’, raffrontare e coordinare tra loro parole e frasi, al fine di ricondurle ad un’armonica unita’, in particolare in presenza di un collegamento negoziale o di contenuti non riconducibili ad un’unica causa negoziale, essendo necessario ricostruire la concreta funzione economica dell’intera operazione negoziale” (Cass., 07/09/2017, n. 20888).
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3. Il terzo motivo di ricorso denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, “La violazione e la falsa applicazione degli articoli 91 e 92 c.p.c., per omessa dichiarazione della c. d. soccombenza reciproca, nella regolazione delle spese processuali d’appello”. Con il motivo in esame il ricorrente denuncia la violazione del “principio della soccombenza”, per avere la Corte territoriale condannato il ricorrente al pagamento delle spese processuali del doppio grado di giudizio.
Invece, deduce il ricorrente, la Corte territoriale avrebbe dovuto dichiarare integralmente compensate le spese processuali del doppio grado, atteso che una corretta valutazione giuridica complessiva dell’andamento del giudizio, nonche’ del rigetto di quasi tutte le numerose eccezioni sollevate dalle controparti, avrebbe dovuto fargli ravvisare la sussistenza della “soccombenza reciproca” (ex articolo 92 c.p.c.).
In sostanza, la Corte avrebbe errato: (a) nell’omettere del tutto la dovuta motivazione, individuativa della soccombenza, per legittimare il provvedimento di condanna; (b) nel non valutare l’evidente soccombenza reciproca maturata, atteso che solo l’eccezione di nullita’ degli aumenti “a scaletta” ha trovato ingresso.
Al riguardo il ricorrente riporta i principi in base ai quali “il giudice, nel regolare le spese, deve tener presente l’esito complessivo della lite, poiche’ la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione in questione, in base a un criterio pur sempre unitario e globale (cfr. Cass., 16/05/2017, n. 12005, in tema di pluralita’ di domande contrapposte)” (cosi’ Cass., sez. III, 23/01/2018, n. 1572). E ancora: “nel regime normativo posteriore alle modifiche introdotte all’articolo 91 c.p.c., dalla L. 18 giugno 2009, n. 69, al di fuori dell’ipotesi prevista dal secondo periodo del comma 1 del suddetto articolo, l’attore parzialmente vittorioso sull’unica domanda, e dunque, logicamente, anche quello vittorioso su una delle domande proposte, nonostante l’esistenza di una soccombenza a suo carico per la parte di domanda rigettata o per le altre domande rigettate, e cioe’ nonostante la sussistenza di una soccombenza reciproca, non puo’ essere condannato neppure parzialmente alle spese. Esse, in alternati va all’imposizione totale al convenuto, mera espressione del principio di causalita’, possono essere solo compensate totalmente o parzialmente, con condanna, pero’, in questo secondo caso, a carico del convenuto per la parte non compensata” (Cass., 19/10/2016, n. 21069). “La reciproca soccombenza va ravvisata sia in ipotesi di pluralita’ di domande contrapposte formulate nel medesimo processo fra le stesse parti, sia in ipotesi di accoglimento parziale dell’unica domanda proposta, tanto allorche’ quest’ultima sia stata articolata in piu’ capi, dei quali siano stati accolti solo alcuni, quanto nel caso in cui sia stata articolata in un unico capo e la parzialita’ abbia riguardato la misura meramente quantitativa del suo accoglimento (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Sent. n. 3438 del 22/02/2016; Sez. 2, Ord. n. 21684 del 23/09/2013)” (cosi’ Cass., Sez. VI, 18/09/2017, n. 21569).
4. Sul primo motivo di ricorso. Con il primo motivo di ricorso si propone la questione della nullita’ della gia’ menzionata clausola del contratto di locazione che prevedeva la progressiva maggiorazione del canone di locazione. Come esposto al punto 1 della narrativa che precede, l’articolo 2 del contratto di locazione (riportato a p. 13 del ricorso ai fini dell’autosufficienza) prevedeva un canone annuo di Euro 24.000,00 per il primo anno; di Euro 30.000,00 per il secondo anno; di Euro 36.000,00 per il terzo anno da corrispondere in ratei mensili di Euro 3.000,00 cadauno, e cosi’ fino alla fine del contratto.
Questa Corte ha chiarito che, in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in virtu’ del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto e’ legittima a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 32 circa le modalita’ e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d’acquisto della moneta (Cass., Sez. 6-3, ordinanza n. 10834 del 17/05/2011, Rv. 618213; Cass., Sez. III, sentenza n. 5349 del 05/03/2009, Rv. 606954; Cass., Sez. III, sentenza n. 4210 del 23/02/2007, Rv. 595080).
L’affermazione del riferito principio di diritto costituisce il punto di arrivo di un’elaborazione giurisprudenziale che inizialmente aveva annotato anche opinioni divergenti.
In particolare, si era ritenuto che la clausola contrattuale avente ad oggetto la preordinata maggiorazione annuale del canone in misura fissa o differenziata, anno per anno, a partire dal primo dopo la stipulazione di un contratto di durata legale – si ponesse in contrasto con la disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 32, comma 2, a mente del quale le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo (Cass., Sez. III, sentenza n. 6896 del 11/08/1987, Rv. 455093).
Tale orientamento e’ stato definitivamente superato (si veda gia’ Cass., Sez. III, sentenza 15/04/1993, n. 4474, Rv. 481851) sulla scorta del rilievo che, in materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, poiche’ le parti sono libere di fissare un canone iniziale di qualsivoglia importo, deve ritenersi altresi’ possibile che le stesse prevedano nel contratto la modificazione – anche in aumento del canone medesimo nel corso del rapporto, dato che esse ben potevano prevedere quest’ultimo importo per tutta la durata del rapporto contrattuale, dall’inizio alla fine.
Va rimarcato, sul piano testuale, che l’articolo 32 legge locaz. parla di “aggiornamenti” e non di maggiorazioni o aumenti. La differenza e’ sostanziale e i due concetti vanno tenuti distinti; cio’ in quanto l'”aumento” implica un accrescimento non solo dell’importo nominale ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore, mentre l'”adeguamento” importa soltanto una variazione della quantita’ monetaria del canone in funzione della conservazione nel tempo del suo valore effettivo (sul punto, si veda Cass., Sez. III, sentenza n. 910 del 03/02/1999, Rv. 522888; Cass., Sez. III, sentenza n. 5168 del 12/06/1987, Rv. 453774; Cass., Sez. III, sentenza n. 3372 del 05/06/1984, Rv. 7 435390, tutte in tema di non applicabilita’ della disciplina vincolistica che prevedeva il c.d. “blocco del canone” alle clausole di adeguamento del canone di locazione alle variazioni del potere d’acquisto della moneta).
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Pertanto, la L. n. 392 del 1978, articolo 32 va inteso nel senso che il limite quantitativo ivi previsto concerne unicamente la regolamentazione negoziale dell’aggiornamento del canone di locazione al mutato potere d’acquisto della moneta, non risultando d’ostacolo – invece – alla predeterminazione di aumenti del canone in corso di rapporto mediante una determinazione differenziata legata al decorso del tempo.
Ovviamente, una clausola di tal fatta potrebbe rivelarsi in concreto elusiva del limite posto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 32 quando – ad esempio – per le modalita’ di calcolo dell’aumento periodico, per la frequenza dello stesso per tutta la durata del rapporto e per la sua concreta incidenza sull’importo complessivo del canone, la pattuizione contrattuale nella sostanza assolve alla medesima funzione dell’adeguamento alle variazioni del potere di acquisto della moneta, e si sostituisce al criterio legale che pone lo sbarramento pari alla misura del 75% dell’indice ISTAT.
In particolare, riprendendo la distinzione fra “aggiornamento” e “aumento predeterminato” del canone, va ribadito che la funzione dell’uno e’ di preservare il sinallagma del contratto dagli effetti inflattivi, mentre il secondo determina esso stesso il sinallagma – o la ragione di scambio – contrattuale. Ragione di scambio che, ovviamente, deve essere riferita all’equilibrio complessivo delle prestazioni previste per l’intera durata del rapporto. Talche’ non potra’ dirsi che, in presenza di un canone c.d. “a scaletta”, lo scalettamento determina una progressiva mutazione dell’originario equilibrio contrattuale in sfavore del conduttore.
La ragione di scambio resta invariata, essendo costituita dal rapporto fra il godimento del bene e l’importo complessivo che, in base alla pattuizione originaria, il conduttore dovra’ corrispondere nell’ambito dell’intera durata del rapporto. Cio’ che cambia, in presenza di un canone “a scaletta”, e’ solamente la tempistica del pagamento che, anziche’ avvenire in misura fissa (mese per mese e anno per anno), e’ “spalmata”, nell’arco della durata della locazione, secondo un criterio progressivamente crescente.
Molteplici sono le ragioni per le quali le parti possono trovare piu’ conveniente prevedere, in luogo in un canone medio fisso, un canone progressivamente crescente, tale che in un primo momento venga alleggerito l’onere economico del conduttore, differendo al prosieguo del rapporto la corresponsione di canoni maggiorati, compensativi dello “sconto” iniziale. Si tratta, soprattutto, di venire incontro alle esigenze del conduttore di un immobile a uso non abitativo, che spesso nei primi mesi o anni deve farsi carico di spese di adeguamento o ristrutturazione dell’immobile e, al contempo, puo’ fare affidamento solamente su un minor avviamento commerciale.
Dunque, in sintesi, la predeterminazione di un canone c.d. “a scaletta” non collide con i limiti imperativi posti dalla L. n. 392 del 1978, articolo 32, comma 2, alle pattuizioni in tema di aggiornamento ISTAT, trattandosi di clausole preposte a funzioni assolutamente diverse.
Qualora il conduttore deduca che una clausola del contratto di locazione, formalmente valida, abbia lo scopo di eludere una norma imperativa e quindi si ponga in frode alla legge, incombe su quest’ultimo l’onere di provare tale assunto (v. Cass., Sez. III, sentenza n. 16759 del 21/07/2006, Rv. 591758, in tema di dedotta elusione della normativa in tema di durata della locazione).
Spettera’ quindi al conduttore dimostrare che la previsione di un canone “a scaletta” non e’ finalizzata distribuire, nell’arco della durata del rapporto, l’importo complessivamente dovuto dal conduttore secondo una logica di crescente impegno economico, bensi’ e’ volta ad aggirare la regola posta dalla L. n. 392 del 1978, articolo 32, comma 2,, articolo 32, comma 2, a mente del quale i meccanismi contrattuali di aggiornamento del valore reale del canone alla variazione del potere di acquisto della moneta non possono superare il 75% dell’indice dei prezzi al consumo rilevato dall’ISTAT.
E’ in questa specifica prospettiva che l’espressa indicazione dei motivi giustificativi della scelta della maggiorazione periodica del canone aiuta il contratto a resistere alla denunciata illiceita’ della pattuizione. Senza, pero’, che tale esplicitazione costituisca una condizione di validita’ della pattuizione, la quale – come s’e’ detto deve ritenersi presuntivamente valida in quanto operante su un piano del tutto diverso alla norma imperativa della quale si ipotizza l’elusione e rispondente al principio generale di libera determinazione del canone.
Conclusivamente, e’ possibile dare continuita’ al seguente principio di diritto: “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. “canone a scaletta”)” purche’ il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti – dal testo del contratto medesimo o da elementi extra testuali della cui allegazione e’ onerato chi invoca la 11 nullita’ della clausola – che le parti abbiano in realta’ perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla della L. n. 392 del 1978, articolo 32 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dalla L. n. 118 del 1985, articolo 1, comma 9-sexies), cosi’ incorrendo nella sanzione di nullita’ prevista dal successivo articolo 79, comma 1, della stessa legge” (cosi’ la non massimata Cass., Sez. III, 21/6/2017, n. 15348, punto 2.4 della motivazione).
Facendo applicazione di tale principio nel caso di specie, va osservato che: (a) il contratto prevedeva solamente due maggiorazioni (per il secondo e il terzo anno), applicandosi dal quarto anno in poi il criterio legale di aggiornamento del canone; (b) non risulta che i controricorrenti abbiamo addotto, nel corso del giudizio, qualsiasi elemento idoneo a suffragare l’affermazione secondo cui tale previsione avrebbe, in concreto, comportato l’elusione della norma imperativa piu’ volte citata; (c) la limitazione della previsione di un canone piu’ contenuto per i primi due anni di durata del rapporto locativo risponde a tipiche logiche commerciali, fra le quali quelle di far sostenere al conduttore, nel periodo iniziale di avvio della propria attivita’ commerciale o industriale, minori costi fissi; risultato cui ha interesse anche il locatore, al fine di consolidare il rapporto di locazione.
L’accoglimento del motivo nei termini indicati si fonda, oltre che su Cass., Sez. III, 21/6/2017, n. 15348, menzionata supra, sull’orientamento rinverdito da Cass. n. 22908 del 2016 (confermata successivamente, fra le altre, da Cass., 9/9/2022, n. 26619; Cass., 25/07/2022, n. 23145; Cass., 12/11/2021; n. 33884; Cass., 27/3/2020, n. 7574; Cass., 18/11/2019, n. 29813). La Corte territoriale, pur citando tale precedente, l’ha nella sostanza violato (leggendolo come se avesse conservato il vecchio orientamento, e cioe’ quello che riteneva legittima la previsione originaria di aumenti, perche’ ancorata ad elementi predeterminati; orientamento affermato dalle altre decisioni richiamate nei primi due righi della pagina 8 della sentenza), nonche’ su quelle che ad essa si sono conformate, cioe’, fra le altre: Cass., ord. n. 33884 del 2021; Cass., n. 23986 del 2019.
Il motivo va pertanto accolto.
5. Sul secondo motivo di ricorso, si dovrebbe rilevare – se si procedese al suo scrutinio – che a ragione parte ricorrente ha evidenziato che la Corte territoriale: (a) ha omesso di valutare il contratto nella sua intera formulazione, interpretando complessivamente e in modo coordinato le varie clausole contrattuali, cosi’ fornendone l’interpretazione sistematica prescritta dagli articoli 1362 e 1363 c.c.; (b) ha omesso di valutare il comportamento delle parti, successivo alla stipula (c) cosi’ operando, ha violato i canoni ermeneutici riportati nella rubrica del motivo in esame.
La censura sarebbe, dunque, fondata, tenuto conto che la manifestazione della volonta’ delle partii si esprime nell’insieme delle disposizioni, le quali, con diverse sfaccettature, compongono il negozio, assumendo ogni clausola valore interpretativo in se’ ed anche un valore riflesso, favorendo l’interpretazione delle altre (Cass., Sez. II, 04/05/2022, n. 2537C)).
Il motivo resta, tuttavia, assorbito dall’accoglimento del primo.
Anche il terzo motivo resta assorbito” in quanto la statuizione sulle spese cade ai sensi dell’articolo 336 c.p.c., comma 1, per effetto della disponenda cassazione della sentenza.
6. In conclusione, accolto il primo motivo e assorbiti il secondo ed il terzo, la sentenza impugnata deve essere cassata, e la causa deve essere rinviata, anche per quanto riguarda le spese del presente grado di giudizio, alla Corte di appello di Salerno, in diversa composizione. Il giudice del rinvio si adeguera’ ai principi di diritto sopra ricordati in sede di scrutinio del primo motivo.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo. Dichiara assorbiti il secondo ed il terzo. Cassa la sentenza in relazione e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Salerno, comunque in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.
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