Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|21 febbraio 2023| n. 5360.
Contratto preliminare di compravendita ed il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo
In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittimi la dichiarazione di scioglimento del contratto, potendo il termine di adempimento reputarsi essenziale, ai sensi dell’art. 1457 cod. civ., solo quando, alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere che, decorso inutilmente il termine, l’utilità che essi intendevano conseguire dal contratto sia ormai perduta
Ordinanza|21 febbraio 2023| n. 5360
Data udienza 3 febbraio 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Inadempimento del contratto preliminare di compravendita di un immobile – Risoluzione – Termine per la stipulazione del contratto definitivo – Natura essenziale ex art. 1457 cc – Desunzione dalle espressioni adoperate dai contraenti, dalla natura e dell’oggetto del contratto
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere
Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
Dott. POLETTI Dianora – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso proposto da:
(OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura alle liti a margine del ricorso dagli Avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso lo studio del primo in (OMISSIS).
Ricorrenti
contro
(OMISSIS), rappresentato e difeso per procura alle liti allegata al controricorso dall’Avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliato presso il suo studio in (OMISSIS).
Controricorrente
avverso la sentenza n. 434-2018 della Corte di appello di Catania, depositata il 26. 2. 2018.
Udita la relazione della causa svolta dal consigliere Mario Bertuzzi alla camera di consiglio del 3. 2. 2023.
fatto
Con sentenza n. 434 del 26 2. 2018 la Corte di appello di Catania, in riforma della sentenza impugnata, rigetto’ la domanda proposta da (OMISSIS) e (OMISSIS) di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita di un immobile concluso con (OMISSIS) in data (OMISSIS). In particolare, la Corte ritenne che le inadempienze ascritte dagli attori, promissari acquirenti, alla controparte, consistenti nel fatto che alla data fissata per la conclusione del contratto definitivo fossero ancora mancanti il certificato di abitabilita’ dell’immobile e l’autorizzazione allo scarico e risultasse iscritta sull’immobile una ipoteca, non fossero di tale gravita’ da legittimare la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, tenuto conto che il termine di adempimento, fissato al (OMISSIS), non poteva considerarsi essenziale e che, a meno di due mesi dalla sua scadenza, lo (OMISSIS) aveva ottenuto la documentazione amministrativa mancante e cancellato l’iscrizione ipotecaria, aggiungendo che l’azione giudiziaria promossa dagli attori solo dopo 13 giorni dalla scadenza del predetto termine, senza che vi fossero ragioni obiettive per far ritenere il venir meno del loro interesse al contratto, non appariva improntata a correttezza.
Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 6. 9. 2018, hanno proposto ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), sulla base di tre motivi. (OMISSIS) ha notificato controricorso.
La causa e’ stata avviata in decisione in adunanza camerale non partecipata. Le parti ricorrenti hanno depositato memoria.
Tl primo motivo di ricorso denunzia nullita’ della sentenza per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione delle parti, per avere la Corte di appello omesso di valutare, pur menzionandola nella decisione, ai fini della valutazione del complessivo comportamento delle parti, la lettera raccomandata inviata dallo (OMISSIS) agli odierni ricorrenti il (OMISSIS), prima quindi della scadenza del termine fissato per la stipula del definitivo, in cui egli comunicava di avere gia’ consegnato al notaio incaricato della vendita la documentazione necessaria alla stipula. Assumono i ricorrenti che tale fatto e’ decisivo per il giudizio, in quanto con la suddetta missiva lo (OMISSIS) aveva colpevolmente rafforzato l’affidamento del promissario acquirente in ordine al puntuale rispetto del termine fissato per la stipula, con l’effetto che del tutto ragionevolmente questi, appreso che l’incompletezza della documentazione non consentiva la stipulazione del rogito, aveva perso fiducia nel corretto ed esatto adempimento del contratto e proposto la domanda di risoluzione.
Il secondo motivo di ricorso, che denuncia violazione o falsa applicazione dell’articolo 1363 c.c., censura l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui il termine fissato dalle parti in sede di preliminare per la stipula dell’atto definitivo non era essenziale. Tale conclusione, si sostiene, e’ errata, perche’ non ha tenuto conto della clausola del contratto preliminare che, nello stabilire la data del rogito al (OMISSIS), concedeva al solo promissario acquirente di differirla al (OMISSIS), previo peraltro versamento di un ulteriore consistente acconto sul prezzo. Proprio tale clausola avrebbe dovuto portare a qualificare il predetto termine come essenziale, con conseguente affermazione della responsabilita’ contrattuale dello (OMISSIS), cui era addebitabile la sua mancata osservanza.
La mancata considerazione della clausola suddetta forma oggetto del terzo motivo di ricorso, che, riguardo ad essa, denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione delle parti.
I motivi, che si trattano congiuntamente in ragione della connessione logica e giuridica ravvisabile tra i profili della decisione censurati, sono inammissibili ed in parte infondati.
Quanto alla questione, investita dal secondo e terzo motivo, circa la essenzialita’ o meno del termine per la stipula del contratto definito fissato in sede di preliminare, si osserva, innanzitutto, che la Corte distrettuale ha affermato che il preliminare stipulato dalle parti non conteneva un termine essenziale e che ” sul punto non v’e’ controversia “.
Ne consegue l’inammissibilita’ delle censure sollevate dai ricorrenti, che avrebbero dovuto contrastare in modo specifico tale ultimo rilievo, deducendo che invece il tema era stato dibattuto dalle parti e formava oggetto di contestazione. In particolare, il ricorso avrebbe dovuto indicare, cosa che non ha fatto, in quale atto del giudizio di merito e adducendo quali ragioni gli attori avevano dedotto l’essenzialita’ del termine fissato per il rogito, che invece la Corte di appello ha pacificamente escluso, reputando la questione ormai definita e non piu’ devoluta alla sua valutazione.
Merita comunque osservare che, con orientamento consolidato, questa Corte ha affermato che, in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittimi la dichiarazione di scioglimento del contratto, potendo il termine di adempimento reputarsi essenziale, ai sensi dell’articolo 1457 c.c., solo quando, alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volonta’ delle parti di ritenere che, decorso inutilmente il termine, l’utilita’ che essi intendevano conseguire dal contratto sia ormai perduta (Cass. n. 32238 del 2019; Cass. n. 14426 del 2016; Cass. n. 3645 del 2007; Cass. n. 5797 del 2005). Alla luce di tali principi, ai fini della prova della essenzialita’ del termine, non e’ sufficiente l’allegazione di una clausola contrattuale che consenta ad una sola delle parti di differire il termine per la conclusione del definitivo, ma occorre l’allegazione e prova che il contraente, nella specie il promissario acquirente, una volta scaduto il termine, non aveva piu’ interesse all’acquisto dell’immobile compromesso.
Quanto al primo motivo, la censura di omesso esame della lettera raccomandata del (OMISSIS), con cui lo (OMISSIS), promittente venditore, comunicava alla controparte di avere gia’ consegnato al notaio incaricato della vendita la documentazione necessaria per la stipula, appare inammissibile, trattandosi di circostanza non decisiva.
Dal tenore della citata missiva non e’ dato infatti dedurre, in modo univoco, la conseguenza dedotta dai ricorrenti, in ordine alla mala fede del promittente venditore, che avrebbe consapevolmente dichiarato un fatto non corrispondente al vero, suscitando in tal modo in capo alla controparte la convinzione della sua intenzione, attesa la incompletezza della documentazione, di non voler concludere il contratto definitivo, dando luogo ad un inadempimento definitivo. Il controllo della completezza della documentazione richiesta dalla legge per la stipulazione del contratto di compravendita immobiliare resta infatti affidato al notaio incaricato del rogito, quale professionista cui la legge assegna la responsabilita’ di garantire la legittimita’ dell’atto pubblico. Di per se’ la circostanza che la parte venditrice presenti al notaio una documentazione incompleta non integra pertanto un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del preliminare, in difetto di prova di una specifica richiesta del notaio di acquisire quel determinato documento e che il persistente rifiuto della parte di ottemperarvi costituisce un impedimento insuperabile alla conclusione del definitivo.
Il ricorso va pertanto respinto.
Le spese del giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
Si da’ atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.
P.Q.M.
rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in Euro 5.800,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.
Da’ atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.
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