Corte di Cassazione, civile, Sentenza|16 dicembre 2022| n. 36963.
Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive
Il regolamento di condominio (o supercondominio), predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio (o del complesso) e contenente clausole di natura contrattuale che impongono limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, vincola i successivi acquirenti della singole unità immobiliari nelle due ipotesi alternative in cui: (i) indipendentemente dalla trascrizione, nei singoli atti di acquisto venga fatto riferimento al regolamento medesimo, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto; (ii) il regolamento sia fatto oggetto di regolare trascrizione nei registri immobiliari in base agli artt. 2643, n. 4), e 2659, n. 2) cod. civ., in epoca anteriore alla trascrizione dei singoli atti di acquisto, divenendo in tal modo opponibile ai successivi acquirenti, al di là del richiamo del regolamento stesso nei medesimi atti.
Sentenza|16 dicembre 2022| n. 36963. Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive
Data udienza 10 novembre 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Regolamento – Natura contrattuale – Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive – Opponibilità ai successivi acquirenti – Condizioni
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. ROLFI Federico – rel. Consigliere
Dott. OLIVA Stefano – Consigliere
Dott. AMATO Cristina – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
ai sensi del Decreto Legge n. 137 del 2020, articolo 23, comma 8-bis;
sul ricorso iscritto al n. 4923/2017 R.G. proposto da:
(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), domiciliati ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrenti –
e contro
(OMISSIS);
– intimato –
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO MILANO n. 4010/2016 depositata il 27/10/2016;
Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 10 novembre 2022 dal Consigliere Dott. Federico Rolfi;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive
FATTI DI CAUSA
1. (OMISSIS) SRL (successivamente fusa per incorporazione nell’attuale ricorrente (OMISSIS) SRL) cito’, innanzi il Tribunale di Milano, (OMISSIS) e (OMISSIS) chiedendo la condanna dei medesimi alla rimozione di una loggia-balcone realizzata nell’immobile di loro proprieta’ situato nell’ambito del complesso di (OMISSIS).
La societa’ attrice, dopo aver premesso di essere proprietaria di alcuni immobili siti nel medesimo complesso, dedusse che quest’ultimo era regolato da un regolamento di “Condominio Centrale”, il quale imponeva in tutto il comprensorio un vincolo di servitu’ reciproca che precludeva ai singoli proprietari la possibilita’ di apportare qualsiasi tipo di modifica agli immobili siti nel medesimo complesso. Detto vincolo, proseguiva l’attrice, veniva poi richiamato nei regolamenti dei singoli “Condomini Periferici” nonche’ nei singoli atti di acquisto dei condomini, compreso quello dei convenuti, risultando quindi pienamente opponibile.
I convenuti (OMISSIS) e (OMISSIS), nel costituirsi, contestarono: 1) la legittimazione attiva della (OMISSIS) SRL, in quanto non titolare di alcuna unita’ immobiliare nel singolo condominio ove era situata l’unita’ immobiliare di cui erano titolari; 2) l’inopponibilita’ della servitu’ in questione, in quanto non menzionata nell’atto di acquisto da essi concluso con il dante causa (OMISSIS); 3) l’usucapione del diritto di mantenere la loggia, in quanto quest’ultima era stata realizzata dallo stesso (OMISSIS), oltre venti anni prima.
Chiesero, infine, di essere autorizzati alla chiamata in manleva del medesimo (OMISSIS).
Quest’ultimo, tuttavia, autorizzata ed effettuata la chiamata in causa, rimase contumace.
2. La domanda di (OMISSIS) SRL venne disattesa in primo grado dal Tribunale il quale – secondo la sintesi offerta dalla decisione qui impugnata – rilevo’ la mancanza di “un elemento di collegamento certo tra vicissitudini e la regolamentazione di tutte le unita’ immobiliari appartenenti ai litiganti”, e cioe’ di un “regolamento supercondominiale”.
3. Proposto appello dalla (OMISSIS) SRL, la Corte d’appello di Milano – nella regolare costituzione di (OMISSIS) e (OMISSIS), i quali proposero appello incidentale, e nella contumacia di (OMISSIS) – respinse sia l’appello principale sia l’appello incidentale, osservando – quanto ai motivi di gravame – che:
corretta era la valutazione del giudice di prime cure in ordine all’assenza di prova della titolarita’ in capo all’appellante della servitu’ invocata, in quanto l’originaria dante causa dell’immobile della (OMISSIS) SRL era la societa’ (OMISSIS) SPA, laddove l’originario dante causa degli appellati (tramite una serie di alienazioni) era la (OMISSIS) SPA, a nulla rilevando la circostanza che quest’ultima societa’ – dopo la cessione degli immobili al dante causa di (OMISSIS) nel 1972 – fosse stata fusa per incorporazione nella stessa (OMISSIS) SPA, “poiche’ la incorporazione non elide la originaria diversita’ di identita’”, con la conseguenza che andava escluso considerata anche la diversita’ di edifici e strade ove erano collocati gli immobili delle parti in causa – che l’appellante fosse titolare della servitu’;
infondate erano le doglianze dell’appellante in ordine alla mancata rilevazione, da parte del giudice di prime cure, della identita’ del compendio immobiliare nell’ambito del quale erano inserite le unita’ immobiliari di titolarita’ delle parti in causa, in quanto: a) le deduzioni dell’appellante apparivano contraddittorie nel dedurre l’esistenza di un supercondominio collocato nel territorio di ben tre diversi Comuni; 2) l’atto di acquisto di (OMISSIS), in ogni caso, non menzionava alcun regolamento di supercondominio, ma il solo regolamento di condominio;
il terzo motivo di appello, nell’invocare l’esistenza di un collegamento negoziale non valeva a superare il motivo di rigetto della domanda, consistente nell’assenza di legittimazione attiva della (OMISSIS) SRL;
identiche considerazioni valevano a far ritenere superati il quarto ed il quinto motivo di appello – relativi, rispettivamente, all’esistenza e contenuto del “Regolamento di Condominio Centrale” nonche’ alla sua trascrizione – in quanto non idonei a superare il profilo della legittimazione della (OMISSIS) SRL, da cio’ risultando superate anche le questioni sollevate con i successivi motivi di gravame;
le considerazioni alla base dell’appello incidentale di (OMISSIS) e (OMISSIS) – col quale veniva sollecitata una riforma della sentenza di primo grado in senso additivo, stabilendo la insufficienza, ai fini del trasferimento della servitu’, della menzione della medesima nell’atto di acquisto – non erano sufficienti a condurre all’accoglimento del gravame incidentale.
4. Per la cassazione della decisione della Corte d’appello di Milano ricorre ora la (OMISSIS) SRL, quale incorporante la (OMISSIS) SRL.
Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS).
E’ rimasto intimato (OMISSIS).
5. Il ricorso e’ stato trattato in Camera di consiglio, in base alla disciplina dettata dal Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8-bis, come inserito dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176, senza l’intervento del Procuratore Generale e dei difensori delle parti, non avendo nessuno degli interessati fatto richiesta di discussione orale.
6. Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte, concludendo per il rigetto del ricorso.
7. La ricorrente ha depositato memoria.
Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Il ricorso e’ affidato a sei motivi
1.1. Con il primo motivo si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione dell’articolo 2504 c.c., nella versione ratione temporis vigente.
Il ricorso critica la decisione impugnata nella parte in cui la stessa ha ritenuto che la fusione per incorporazione tra (OMISSIS) SPA e (OMISSIS) SPA non valesse ad elidere l’originaria diversita’ di identita’ delle due compagini.
In senso opposto a quanto opinato dalla Corte ambrosiana il ricorso invoca il disposto di cui all’articolo 2504 c.c., nella formulazione vigente all’epoca della fusione (1977), argomentando che la previsione veniva a prospettare la fusione come fenomeno successorio a titolo universale, da cio’ derivando – conclude il ricorso – che la dante causa della ricorrente (OMISSIS) SPA era subentrata nella titolarita’ della totalita’ dei rapporti facenti capo a (OMISSIS) SPA, compresa, quindi, la titolarita’ della servitu’ invocata in giudizio.
Ulteriormente, il ricorso deduce la violazione dell’articolo 1362 c.c., per avere la Corte territoriale non correttamente interpretato i contratti conclusi dalle due societa’, dai quali emergerebbe la volonta’ di vietare qualunque modifica agli edifici siti nel complesso.
1.2. Con il secondo motivo si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione dell’articolo 24 Cost..
Il ricorso lamenta il carattere incomprensibile della motivazione della Corte territoriale nella parte in cui essa ha disatteso il motivo di appello che deduceva l’esistenza di un supercondominio ed illustra gli elementi dai quali invece la Corte ambrosiana avrebbe potuto dedurre non solo l’esistenza del detto supercondominio ma anche l’identita’, al di la’ delle espressioni linguistiche utilizzate, di tale supercondominio con il “complesso urbanistico di (OMISSIS)” ed il “Condominio (OMISSIS)”.
1.3. Con il terzo motivo si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1372 e 1411 c.c. nonche’ dell’articolo 24 Cost..
Il ricorrente lamenta che la Corte territoriale abbia escluso l’esistenza di un collegamento negoziale tra i patti contrattuali che contemplano la servitu’ sia nell’atto di acquisto della ricorrente sia nell’atto di acquisto dei controricorrenti, sebbene nei due titoli venga riprodotta una clausola di identico tenore, argomentando da tale circostanza la propria titolarita’ ad agire per il rispetto del vincolo stabilito dalla servitu’.
Ribadendo il proprio subentro nel coacervo di rapporti facenti originariamente capo alla (OMISSIS) SPA, il ricorso invoca la reciprocita’ della servitu’ contemplata negli atti di acquisto di ricorrente e controricorrenti, anche in virtu’ dell’applicazione dello schema del contratto a favore di terzo di cui all’articolo 1411 c.c..
1.4. Con il quarto motivo si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione dell’articolo 1138 c.c., e la “conseguente errata e falsa interpretazione dell’opponibilita’ ed efficacia del regolamento di supercondominio predisposto dall’originario costruttore e venditore”.
Il ricorso censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte d’appello ha escluso la vincolativita’ del regolamento di supercondominio, evidenziando il carattere contraddittorio di tale affermazione rispetto alla precedente negazione, da parte della medesima Corte territoriale, della stessa esistenza di un supercondominio.
Cosi’ facendo, pero’, osserva la ricorrente, la Corte d’appello avrebbe omesso l’esame di un fatto decisivo per il giudizio, e cioe’ la presenza in entrambi gli atti di acquisto delle parti in causa di clausole che enunciano l’impegno dell’acquirente a rispettare i regolamenti condominiali e contengono un richiamo al regolamento di Supercondominio.
Ne consegue, conclude la societa’ ricorrente, che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte d’appello, il regolamento di condominio -da qualificare come regolamento contrattuale – in quanto richiamato negli atti di acquisto, e’ stato conosciuto ed accettato, indipendentemente dalla sua trascrizione, da cio’ scaturendo, altresi’, la legittimazione della ricorrente ad agire per il rispetto del vincolo di servitu’ indipendentemente dalla collocazione degli immobili delle due parti in causa in porzioni diverse del complesso, in quanto assumerebbero a tal fine rilevanza le previsioni del regolamento di supercondominio.
1.5. Con il quinto motivo si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1363 e 1362 c.c., con riferimento all’articolo 25 del regolamento di supercondominio.
Il ricorso censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte d’appello non ha considerato il carattere unitario delle clausole relative alla servitu’ contenute sia nei singoli atti di acquisto, sia nel regolamento di “condominio periferico”, sia nel regolamento di supercondominio.
La Corte, prosegue il ricorso, avrebbe omesso di considerare che il regolamento di supercondominio richiama, al proprio articolo 25, i divieti contenuti nei regolamenti dei singoli condomini e nei contratti di acquisto, dettando una disciplina unitaria in virtu’ della quale le previsioni contenute nei singoli atti di acquisto e nei singoli regolamenti di condominio periferico debbono essere valutati, non in modo autonomo ed indipendente, bensi’ come organicamente e reciprocamente collegati.
Di qui – conclude il ricorso – la violazione degli articoli 1362 e 1363 c.c. – non avendo la Corte operato una corretta ricostruzione della volonta’ dell’originaria costruttrice e venditrice.
1.6. Con il sesto motivo si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, ancora una volta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1363 e 1362 c.c., con riferimento all’articolo 25 del regolamento di supercondominio.
Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive
Il ricorso si duole di una erronea interpretazione del regolamento di condominio periferico, non avendo la Corte territoriale considerato il collegamento che comunque sussisterebbe tra i regolamenti dei singoli condomini periferici, creando in tal modo la legittimazione ad agire per il rispetto della servitu’ anche in capo ai titolari di unita’ immobiliari site in altri condomini periferici.
2. Preliminarmente deve essere esaminata l’eccezione – contenuta nel controricorso – di inammissibilita’ delle produzioni documentali effettuate dalla ricorrente unitamente al ricorso sub. nn. 1) e 2), consistenti nell’atto di fusione per incorporazione in data 28 novembre 2015 e nella procura notarile in data 2 novembre 2006.
L’eccezione e’ fondata.
I documenti prodotti dalla ricorrente non concernono ne’ la nullita’ della sentenza impugnata ne’ l’ammissibilita’ del ricorso e risultano conseguentemente del tutto estranei all’ambito di ammissibilita’ fissato dall’articolo 372 c.p.c., non senza rilevare, peraltro, che i medesimi sono anche del tutto irrilevanti ai fini della presente decisione.
3. Il primo motivo di ricorso e’ fondato, nei limiti che ci si appresta a specificare.
In relazione alla fattispecie della fusione per incorporazione secondo la disciplina vigente in epoca anteriore all’introduzione -con decorrenza del 1 gennaio 2004 – dell’articolo 2504-bis c.c., questa Corte ha costantemente affermato che l’incorporazione di una societa’ realizza una situazione giuridica corrispondente a quella della successione universale e produce gli effetti, tra loro indipendenti, dell’estinzione della societa’ incorporata e della contestuale sostituzione, nella titolarita’ dei rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo a questa, della nuova persona giuridica (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4740 del 25/02/2011 – Rv. 617701 – 01 e, ulteriormente, Cass. Sez. 3 – Sentenza n. 21482 del 25/10/2016 – Rv. 642959 – 01), venendo quindi ad operare un fenomeno successorio che appare affine a quello della successione mortis causa (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 22998 del 11/11/2015 – Rv. 637749 – 01), anche se da quest’ultima si differenzia perche’ la modificazione dell’organizzazione societaria dipende esclusivamente dalla volonta’ delle societa’ partecipanti (Cass. Sez. U., Sentenza n. 19698 del 17/09/2010 – Rv. 614542 – 01).
Nell’affermare, in relazione ad una vicenda verificatasi in epoca anteriore alla riforma del diritto delle societa’, che “la incorporazione non elide la originaria diversita’ di identita’” di incorporante ed incorporata, la Corte d’appello di Milano ha immotivatamente ed apoditticamente disapplicato tali principi, pervenendo a conclusioni che sarebbero, semmai, compatibili con l’attuale disciplina della fusione dettata dall’articolo 2504-bis c.c., che, tuttavia, ha natura innovativa e non interpretativa, e come tale non puo’ estendere il proprio regime alle fusioni (per unione od incorporazione) anteriori al 1 gennaio 2004, data di entrata in vigore della nuova disciplina (Cass. Sez. U., Sentenza n. 19698 del 17/09/2010 – Rv. 614542 – 01).
Non conforme agli insegnamenti di questa Corte, quindi, e’ la conclusione per cui (OMISSIS) SPA (dante causa della (OMISSIS) SRL, ora incorporata in (OMISSIS) SRL) non potrebbe ritenersi subentrata nei rapporti facenti capo alla (OMISSIS) SPA (dante causa per successivi passaggi degli odierni controricorrenti), dovendosi invece pervenire a conclusioni o esattamente opposte in virtu’ dell’effetto di successione a titolo universale derivante dalla fusione ed essendo semmai di squisita pertinenza del giudice di merito l’accertamento della sussistenza di adeguata prova della fusione medesima.
Le conclusioni sin qui raggiunte, tuttavia, devono essere accompagnate da una precisazione che appare sin d’ora opportuna, in virtu’ dei riflessi che presenta in relazione all’inquadramento della fattispecie ed all’analisi degli altri motivi di ricorso.
La decisione della Corte ambrosiana sembra ragionare in alcuni suoi passaggi in termini di attribuzione diretta ad un soggetto (in questo caso la ricorrente) della “titolarita’ della servitu'”, ed anzi, proprio tale impostazione terminologica ha assunto un evidente rilievo anche ai fini della valutazione della rilevanza della fusione nella vicenda in esame, dalla Corte medesima individuata come profilo dirimente ai fini della individuazione, appunto, del “soggetto titolare della servitu'”.
Orbene, per quanto espressioni sincopate di tal fatta possano riuscire utili per mera sintesi espressiva, va nondimeno rammentato e ribadito che la servitu’, quale diritto reale, viene comunque ad essere sempre costituita a favore di un fondo ed a carico di un altro fondo, e non direttamente a favore o contro soggetti (ipotesi, invece, in cui ricorre una fattispecie a carattere di mera obbligazione), da cio’ derivando che i soggetti medesimi possono dirsi “titolari della servitu'” solo ed unicamente in quanto titolari del fondo dominante a favore del quale la servitu’ medesima e’ costituita.
Chiarito tale profilo, allora, si deve osservare che, una volta affermata – sulla scorta dei principi appena richiamati – l’identita’ soggettiva dell’originario dante causa di tutte le parti in causa dovendosi appunto ritenere che (OMISSIS) SPA fosse succeduta in tutti i rapporti facenti capo alla (OMISSIS) SPA – il vaglio di fondatezza delle ragioni avanzate dall’odierna ricorrente veniva e viene a dipendere dalla verifica di due specifici profili, e cioe’, da un lato, la titolarita’ in capo alla (OMISSIS) SRL di una unita’ immobiliare a favore della quale risulti costituita la servitu’ dedotta in giudizio (servitu’ che peraltro, per le caratteristiche dedotte dalla ricorrente, vedrebbe tutti gli immobili del complesso rivestire contemporaneamente la qualita’ di fondo dominante e fondo servente) e, dall’altro lato, l’opponibilita’ della servitu’ invocata dalla ricorrente ai controricorrenti, in quanto titolari del fondo asseritamente servente.
Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive
Operato tale chiarimento -e rimessa all’esame degli ulteriori motivi di ricorso l’illustrazione della rilevanza dei profili sinora delineati – devono, invece, ritenersi inammissibili appaiono le -invero anodine – deduzioni, formulate dalla ricorrente sempre nel primo motivo di ricorso, in ordine alla sussistenza di una violazione delle regole di interpretazione dei contratti.
Le deduzioni – peraltro riproposte anche in alcuni successivi motivi
del ricorso – non risultano infatti in alcun modo ossequienti al canone per cui il ricorrente per cassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli articoli 1362 c.c. e segg., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e’ tenuto, altresi’, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 9461 del 09/04/2021 – Rv. 661265 – 01; Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017 – Rv. 646063 – 01), e cio’ perche’ l’interpretazione accolta nella decisione impugnata non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicche’, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o piu’ interpretazioni, non e’ consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimita’ del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. Sez. 3 – Sentenza n. 28319 del 28/11/2017 – Rv. 646649 – 01).
4. Il secondo motivo di ricorso e’, parimenti, fondato.
Giova puntualizzare preliminarmente che il motivo, mirato a criticare la decisione assunta dalla Corte territoriale in relazione al secondo motivo di appello, deve ritenersi ammissibile, nonostante lo stesso appaia indirizzato nei confronti di una sola delle due rationes decidendi ravvisabili nella statuizione impugnata.
La seconda ratio, infatti, risulta oggetto di separata doglianza sviluppata nel quarto motivo di ricorso, risultando quindi rispettato il principio che subordina l’ammissibilita’ del ricorso alla formulazione di specifiche doglianze in relazione a tutte le rationes decidendi che sorreggono la decisione impugnata (Cass. Sez. U., Sentenza n. 7931 del 29/03/2013 – Rv. 625631 – 01; Cass. Sez. L, Sentenza n. 4293 del 04/03/2016 – Rv. 639158 – 01; Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 16314 del 18/06/2019 – Rv. 654319 – 01).
Nel merito il motivo – il quale, al di la’ della formale qualificazione, deduce evidentemente un vizio di motivazione ex articolo 360 c.p.c., n. 4), e articolo 132 c.p.c., consistente nel carattere meramente apparente della medesima – e’ fondato.
I due paragrafi (pagg. 10 e 11 della motivazione) nei quali la Corte d’appello esamina, per respingerle, le deduzioni dell’odierna ricorrente in ordine alla coincidenza del “Complesso (OMISSIS)” con il “Supercondominio (OMISSIS)” risultano caratterizzati da una totale opacita’ semantica, tale da rendere sostanzialmente proibitiva l’individuazione delle specifiche ragioni che avrebbero indotto la Corte territoriale a disattendere il motivo di appello.
La Corte ambrosiana, invero, deduce una non meglio precisata contraddittorieta’ delle deduzioni dell’appellante – in realta’ piuttosto chiare nell’affermare che il “Supercondominio (OMISSIS)” viene talvolta indicato con la locuzione atecnica di “Complesso (OMISSIS)”, trattandosi in ogni caso della stessa entita’ – tacciando le medesime deduzioni di un’apoditticita’ che appare per contro ravvisabile proprio nella stessa motivazione della Corte territoriale, dalla quale non riesce a trasparire l’essenza del ragionamento logico che la Corte territoriale afferma di seguire e che appare, in realta’, non motivato.
Apodittica e sostanzialmente priva di concreto supporto logico, poi, e’ l’affermazione secondo cui, in relazione al “Supercondominio (OMISSIS)”, sarebbe “evidentemente, arduo ipotizzare un “supercondominio” di siffatte, enormi, proporzioni”, in quanto collocato in un’area che interessa il territorio di tre distinti comuni.
L’apoditticita’ e insanabile contraddittorieta’ dell’affermazione discende, in questo caso, sia dal fatto che una circostanza non puo’ essere fondatamente esclusa in quanto “ardua” da ipotizzare, sia dal fatto che la motivazione sembra evidentemente confondere e sovrapporre la deduzione dell’esistenza di un complesso immobiliare la cui estensione interessi (in modo anche marginale) il territorio di tre comuni con lo scenario – questo si’ forse inverosimile – di un complesso immobiliare la cui estensione coincida integralmente con il territorio di tre comuni.
Si deve, in conclusione, ritenere che ricorra nella specie una ipotesi di violazione del “minimo costituzionale” della motivazione richiesto dall’articolo 111 Cost., comma 6, e di conseguente violazione dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, individuabile nelle ipotesi -ravvisabili nella specie – di “manifesta ed irriducibile contraddittorieta’” e di “motivazione perplessa od incomprensibile” (Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022 – Rv. 664120 – 01; Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 22598 del 25/09/2018 – Rv. 650880 – 01; Cass. Sez. 3 – Sentenza n. 23940 del 12/10/2017 – Rv. 645828 – 01), da cui scaturisce la nullita’ della sentenza.
5. Le considerazioni sinora svolte inducono, a questo punto ad esaminare, direttamente il quarto motivo di ricorso, sia perche’ quest’ultimo e’ indirizzato a quella che puo’ ritenersi la seconda ratio della decisione della Corte ambrosiana in relazione all’originario secondo motivo di appello, sia perche’ la valutazione di tale profilo assume carattere assorbente rispetto all’esame delle ulteriori doglianze dedotte in ricorso.
Il motivo e’ fondato.
La Corte territoriale (pag. 11 secondo paragrafo) ha ritenuto di escludere l’opponibilita’ agli odierni controricorrenti del vincolo derivante dalla servitu’ sulla scorta della considerazione – ritenuta decisiva – dell’assenza, nell’atto di acquisto di (OMISSIS) (e cioe’ del dante causa dei medesimi controricorrenti), della menzione del regolamento di supercondominio.
La valutazione della Corte territoriale si conforma all’orientamento di questa Corte, a mente del quale il regolamento di condominio, predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, vincola chi abbia acquistato le singole unita’ immobiliari successivamente alla sua predisposizione purche’ richiamato ed approvato nei singoli atti di proprieta’, in modo da far parte per relationem del loro contenuto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19798 del 19/09/2014 – Rv. 633359 – 01 e, in motivazione, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 974 del 2019), ma non ha tenuto conto dell’ulteriore principio, enunciato sempre da questa Corte, per cui il regolamento di un supercondominio, predisposto dall’originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtu’ del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l’uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facolta’ sulle loro proprieta’ esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitu’ reciproca (Cass. Sez. 2 – Sentenza n. 30246 del 20/11/2019 (Rv. 656297 – 01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14898 del 13/06/2013 – Rv. 626818 – 01).
Alla luce di quest’ultimo principio -enunciato gia’ da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3749 del 15/04/1999 in relazione ad una controversia che concerneva sempre l’opponibilita’ dei vincoli che risulterebbero interessare l’intero “Supercondominio (OMISSIS)” – deve ritenersi che il regolamento di condominio (o supercondominio), predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio (o del complesso) e contenente clausole di natura contrattuale che impongono limitazioni ai poteri e alle facolta’ spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprieta’, vincoli i successivi acquirenti della singole unita’ immobiliari nelle due ipotesi alternative in cui:
indipendentemente dalla trascrizione, nei singoli atti di acquisto venga fatto riferimento al regolamento medesimo, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. 3 Sez. 2 – Sentenza n. 4529 del 11/02/2022 – Rv. 664173 – 01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17886 del 31/07/2009 – Rv. 609727-01);
il regolamento sia fatto oggetto di regolare trascrizione nei registri immobiliari in base all’articolo 2643 c.c., n. 4), e articolo 2659 c.c., n. 2), in epoca anteriore alla trascrizione dei singoli atti di acquisto, divenendo in tal modo opponibile ai successivi acquirenti, al di la’ del richiamo del regolamento stesso nei medesimi atti (Cass. Sez. 2 – Sentenza n. 24526 del 09/08/2022 – Rv. 665393 – 02; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21024 del 18/10/2016 – Rv. 641640 – 01).
Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive
A tali principi la Corte ambrosiana non si e’ pienamente conformata, omettendo in particolare, di verificare sia se l’atto di acquisto dei
controricorrenti contenesse il richiamo al suddetto regolamento di supercondominio, ove effettivamente esistente, sia se quest’ultimo fosse stato comunque oggetto di trascrizione sull’unita’ immobiliare successivamente divenuta di titolarita’ dei medesimi (OMISSIS) e (OMISSIS).
Occorre aggiungere che la Corte territoriale – in parte contraddicendo le precedenti affermazioni – ha successivamente affermato (pag. 12, paragrafo 3.4) la irrilevanza dei profili sinora messi in evidenza, ritenendo dirimente il problema della “legittimazione di vi (OMISSIS) SRL ad avvalersi della servitu’ medesima”.
E’ tuttavia evidente che – al di la’ della contraddittorieta’ di tale affermazione con quella dell’inopponibilita’ della servitu’ per assenza della sua menzione nell’atto di acquisto del dante causa dei controricorrenti – le conclusioni cui in tal modo e’ pervenuta la Corte territoriale si sostanziano in un governo inadeguato non solo delle regole ratione temporis vigenti in tema di fusione, ma anche dei principi piu’ volte affermati da questa Corte in tema di opponibilita’ dei regolamenti condominiali contrattuali e dei vincoli sulle porzioni di proprieta’ esclusiva da essi contemplati.
6. L’accoglimento del primo, secondo e quarto motivo di ricorso determina l’assorbimento dei residui motivi.
7. La sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione, la quale, nel conformarsi ai principi ora enunciati, procedera’ alla verifica dei relativi profili in fatto e provvedera’ anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte;
accoglie il primo, secondo e quarto motivo di ricorso, assorbiti gli altri, e per l’effetto cassa la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione, anche per la regolazione e la liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
La diffusione dei provvedimenti giurisdizionali “costituisce fonte preziosa per lo studio e l’accrescimento della cultura giuridica e strumento indispensabile di controllo da parte dei cittadini dell’esercizio del potere giurisdizionale”.
Benchè le linee guida in materia di trattamento di dati personali nella riproduzione di provvedimenti giurisdizionali per finalità di informazione giuridica non richiedano espressamente l’anonimizzazione sistematica di tutti i provvedimenti, e solo quando espressamente le sentenze lo prevedono, si possono segnalare anomalie, richiedere oscuramenti e rimozioni, suggerire nuove funzionalità tramite l’indirizzo e-mail info@studiodisa.it, e, si provvederà immediatamente alla rimozione dei dati sensibili se per mero errore non sono stati automaticamente oscurati.
Il presente blog non è, non vuole essere, né potrà mai essere un’alternativa alle soluzioni professionali presenti sul mercato. Essendo aperta alla contribuzione di tutti, non si può garantire l’esattezza dei dati ottenuti che l’utente è sempre tenuto a verificare.
Leave a Reply