Nel caso in cui la demolizione in via amministrativa di un’opera edilizia, realizzata su un terreno gravato da vincolo archeologico non rilevato dal notaio rogante la compravendita, dipenda anche dalla mancanza di talune autorizzazioni amministrative e da difformità urbanistiche, la responsabilità professionale del notaio non viene meno ma tali fattori possono essere presi in considerazione per la liquidazione del danno.
Sentenza 24 ottobre 2017, n. 25113
Data udienza 13 giugno 2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Presidente
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Maria – rel. Consigliere
Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 7754-2015 proposto da:
(OMISSIS) SRL IN FALLIMENTO, in persona del Curatore fallimentare e legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR 19, presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS);
– intimato –
Nonche’ da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;
– ricorrente incidentale –
contro
(OMISSIS) SRL IN FALLIMENTO, in persona del Curatore fallimentare e legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR 19, presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;
– controricorrente all’incidentale –
avverso la sentenza n. 2014/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/03/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/06/2017 dal Consigliere Dott. COSIMO D’ARRIGO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE ALESSANDRO che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La curatela del fallimento (OMISSIS) s.r.l. convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, il notaio (OMISSIS), chiedendo che si accertasse la sua colpa professionale, consistita nell’aver stipulato, in data 17 novembre 1989, un contratto di permuta di alcuni terreni ricadenti nel Comune di Ardea senza avvertire l’acquirente dell’esistenza di un vincolo archeologico; vincolo in ragione del quale il Comune, con provvedimento del 1 agosto 1997, dapprima revoco’ in autotutela la concessione edilizia precedentemente rilasciata per la realizzazione di un complesso residenziale di circa 250 appartamenti, e poi, con ordinanza del 29 agosto 1997, ordino’ la demolizione delle opere realizzate, cosi’ determinando l’insolvenza e quindi il fallimento della societa’. La Curatela, stante la difficolta’ di quantificare il danno subito, chiese espressamente di riservare ad ulteriore e separato giudizio la liquidazione del danno.
Costituitosi il contraddittorio, il Tribunale, con sentenza del 10 maggio 2007, accolse le domande della curatela, fatta eccezione per quella relativa alla liquidazione di una provvisionale.
La Corte d’appello di Roma, con sentenza depositata il 27 marzo 2014, in accoglimento dell’impugnazione proposta dal (OMISSIS), rigetto’ invece tutte le domande della curatela.
Quest’ultima ricorre per la cassazione della sentenza d’appello allegando sei motivi. Il (OMISSIS) resiste con controricorso e propone ricorso incidentale condizionato articolato in tre motivi, cui resiste, a sua volta, la curatela con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie ex articolo 378 c.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1 Il ricorso principale e’ articolato in sei motivi largamente sovrapponibili.
Le questioni effettivamente dedotte con i primi tre motivi riguardano il nesso di causalita’ e possono essere trattate congiuntamente.
1.2 La Corte d’appello ha escluso che l’omessa informazione circa l’esistenza del vincolo archeologico abbia avuto efficacia causale nella revoca della concessione edilizia e quindi, in ultima istanza, nella determinazione dello stato di insolvenza della (OMISSIS) s.r.l. Cio’ in quanto la concessione venne revocata anche per il simultaneo concorso di altre due cause, ciascuna autonomamente idonea a giustificare l’iniziativa del Comune: la mancata acquisizione del parere di cui alla L. n. 1497 del 1939, articolo 7 e le difformita’ che l’edificio presentava rispetto al progetto approvato, comportanti un eccesso di cubatura. In sostanza, secondo il giudice d’appello, la concessione sarebbe stata revocata in ogni caso e quindi l’eventuale negligenza del notaio non avrebbe avuto alcuna efficienza causale nella perdita dell’opera costruita.
Tale ragionamento e’ censurato dalla ricorrente sostenendo, in sintesi, che se il notaio avesse segnalato l’esistenza del vincolo, la societa’ non avrebbe permutato il terreno e quindi non si sarebbe neppure posto il problema della revoca della concessione edilizia.
La corte d’appello avrebbe dovuto compiere un giudizio “controfattuale” dal quale sarebbe risultato che l’omissione del notaio costituiva la condicio sine qua non della verificazione dell’evento dannoso. La conoscenza dell’esistenza del vincolo avrebbe avuto una portata obiettivamente decisiva nell’orientare le scelte della societa’, privando gli altri fatti di ogni efficacia causativa del danno. In tale contesto, sarebbe irrilevante il fatto che la societa’ non si sia attivata per conseguire la sanatoria delle irregolarita’ edilizie, dato che, se fosse stata nota l’esistenza del vincolo archeologico, l’opera non sarebbe stata mai realizzata.
1.3 I motivi in esame sono fondati.
[…segue pagina successiva]
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