Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 16 ottobre 2017, n. 24301. In ordine alla presunzione di comunione e la possibilita’ di attribuzione in “uso esclusivo”

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L’articolo 1117 cod. civ., nell’indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione valga “se non risulta il contrario dal titolo”. Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unita’ immobiliare da parte dell’originario proprietario in virtu’ di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo di un previo regolamento di condominio, e’ lasciata all’autonomia delle parti la possibilita’ di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni (cfr. altresi’ l’articolo 1118 cod. civ. per quanto attiene alla possibilita’ per il titolo di modificare il criterio di proporzionalita’ dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni). Se cio’ e’ possibile, a fortiori e’ possibile, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l’uso esclusivo” di una parte comune in favore di uno o piu’ determinati condomini; cio’ avviene, ad es., per porzioni di cortile o giardino, il cui “uso esclusivo” e’ attribuito ai condomini proprietari di unita’ immobiliari con possibilita’ di accesso ad esse; o per i lastrici solari o terrazze a livello, attribuiti in “uso esclusivo” ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti o latistanti; e cosi’ via. Nel caso di lastrici solari o terrazze a livello, la possibilita’ di attribuzione in “uso esclusivo” e’ normata (solo quanto alle conseguenze applicative, non gia’ quanto alla fonte dello stesso, sempre da rinvenirsi nel titolo) nell’articolo 1126 cod. civ., che disciplina – in maniera diversa rispetto alle regole generali – il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione; tale criterio di riparto e’ anche quale espressione del concorso di responsabilita’ dell’usuario esclusivo (o anche proprietario esclusivo), quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., e del condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4; cio’ ai fini del risarcimento dei danni a condomini o a terzi (ad es. da infiltrazioni), salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno. Nelle altre ipotesi, qualora non vi provvedano il titolo o le tabelle millesimali, la giurisprudenza fa ricorso, ai fini del riparto delle contribuzioni tra usuario e restante collettivita’ condominiale, ad applicazioni particolari del principio generale dettato dall’articolo 1123 c.c., comma 2, norma che pure fa riferimento a un “uso” “in misura diversa” delle cose comuni.

Sentenza 16 ottobre 2017, n. 24301
Data udienza 17 gennaio 2017

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. SABATO Raffaele – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 23080-2012 proposto da:
CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS), IN PERSONA DELL’AMM.RE, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEEL LEGALE RAPP.TRE P.T., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1710/2012 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 16/05/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/2017 dal Consigliere Dott. RAFFAELE SABATO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) DIFENSORE DEL RICORRENTE CHE HA CHIESTO L’ACCOGLIMENTO DEL RICORSO;
UDITO L’AVV. (OMISSIS) CON DELEGA DEPOSITATA IN UDIENZA DELL’avv. (OMISSIS) DIFENSORE DEL CONTRORICORRENTE CHE SI RIPORTA AGLI ATTI DEPOSITATI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IACOVIELLO FRANCESCO MAURO CHE HA CONCLUSO PER L’INAMMISSIBILITA’ DEL RICORSO.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. – Il condominio in (OMISSIS), e’ stato costituito per effetto della vendita per atto per notar (OMISSIS) del (OMISSIS) con cui la proprietaria dell’intero edificio ha alienato a (OMISSIS) s.r.l. talune unita’ e, tra queste, il subalterno 58, unita’ questa ultima a cui favore e’ stato concesso con l’atto stesso – oltre che nel regolamento allegato al medesimo rogito (articolo 4, lettera c) – l’uso esclusivo su due porzioni del cortile, pur mantenuto quest’ultimo tra le parti comuni. Con rogito del 13 dicembre 2002 la (OMISSIS) s.r.l. ha alienato la porzione avente diritto all’uso esclusivo del cortile comune alla (OMISSIS) s.r.l..
2. – Il tribunale di Milano ha rigettato la domanda proposta dal condominio tesa a far accertare che il diritto di uso (qualificato dalla parte in base alle disposizioni degli articoli 1021 ss. cod. civ. e quindi tale – in tesi – da non menomare le attribuzioni del condominio che 02 avrebbe la proprieta’) non fosse cedibile ai sensi dell’articolo 1024 cod. civ. e fosse stato, in fatto, invece illegittimamente ceduto dalla (OMISSIS) s.r.l. alla (OMISSIS) s.r.l., non essendo stata la cedibilita’ convenuta nell’atto di trasferimento; e che, comunque, l’uso sarebbe stato destinato a cessare nel febbraio 2013, in virtu’ del rinvio dell’articolo 1026 cod. civ. all’articolo 979 cod. civ., non potendo l’uso eccedere i trent’anni. Il tribunale, in particolare, ha escluso essere l’uso riconducibile al diritto reale d’uso codicistico, trattandosi di un diritto reale assimilabile a una servitu’.
3. – Pronunciando sull’appello proposto dal condominio, la corte d’appello di Milano lo ha rigettato, ritenendo anch’essa non applicabili al caso di specie le norme in materia di diritto reale d’uso ex articolo 1021 cod. civ. e ritenendo che la pertinenzialita’ creata dall’unico proprietario originario tra porzione del cortile in uso esclusivo e unita’ immobiliare non fosse pregiudicata dalla lettera c) dei Patti speciali contenuti nel contratto del 18.2.1983, che consentiva al condominio di installare ponteggi in caso di lavori di ristrutturazione.
4. – Avverso tale decisione ricorre per cassazione il condominio proponendo sei motivi, ai quali resiste la (OMISSIS) s.r.l. con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. – Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), deducendo che la corte d’appello, a differenza del tribunale che aveva qualificato come servitu’ il diritto in capo alla (OMISSIS) s.r.l., aveva “chirurgicamente limitato il proprio intervento al piano della mera negazione”, senza “qualificare giuridicamente l’origine dell’asserita amputazione” delle “attribuzioni dominicali”.

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