Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 16 ottobre 2017, n. 24301. In ordine alla presunzione di comunione e la possibilita’ di attribuzione in “uso esclusivo”

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Il nuovo testo dell’articolo 1122 cod. civ., introdotto dalla L. n. 220 del 2012, articolo 6 precisando una nozione gia’ desumibile dal sistema, ha poi disposto il divieto, oltre che per il proprietario di parti esclusive, anche per chi sia titolare di “proprieta’ esclusiva o… uso individuale” su “parti normalmente destinate all’uso comune”, di eseguirvi opere che rechino danno alle parti comuni.
7.2. – Cosi’ inquadrato, sulla base di specifici indici normativi, il fenomeno dell'”uso esclusivo” di parti comuni, non e’ chi non veda che – sotto la dizione sintetica di “uso esclusivo” (cfr. di nuovo articolo 1126 cod. civ.) che si oppone a quella di “uso comune” (cfr. articolo 1122 novellato) – si cela la coesistenza, su parti comuni, di facolta’ individuali dell’usuario e facolta’ degli altri partecipanti (mai in effetti realmente del tutto esclusi dalla fruizione di una qualche utilita’ sul bene c.d. in uso “esclusivo” altrui), secondo modalita’ non paritarie determinate dal titolo e, se del caso, dal giudice che debba interpretarlo, in funzione del migliore godimento di porzioni di piano in proprieta’ esclusiva cui detti godimenti individuali accedano. In tal senso, non trattandosi, salvo specificita’ qui non rilevanti, di figure di asservimento o di pertinenza (v., pero’, per l’ammissibilita’ astratta in altre ipotesi, Cass. n. 14528 del 08/11/2000 e n. 27302 del 05/12/2013; e v. altresi’, per la non configurabilita’ di servitu’ o comunque diritti di uso esclusivo, e per una visione meramente ricognitiva dell’uso come possibilita’ esclusiva di godimento di un condomino senza esclusione di facolta’ dominicali degli altri, Cass. n. 6582 del 27.04.2012), deve riconoscersi in generale nella parte comune, anche se sottoposta ad uso esclusivo, il permanere della sua qualita’ – appunto – comune, derogandosi soltanto da parte dell’autonomia privata al disposto dell’articolo 1102 cod. civ., altrimenti applicabile anche al condominio, che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune “secondo il loro diritto” (cfr., per le deroghe pattizie all’articolo 1102 c.c., ad es. Cass. n. 10895 del 05/10/1992): nei casi di specie, i partecipanti diversi dall’usuario esclusivo si vedranno diversamente conformati dal titolo i rispettivi godimenti, con maggiori (ma non realmente “esclusive”) utilita’ per l’usuario stesso e minori utilita’ per gli altri condomini (variando queste ultime, ad es., dalla mera possibilita’ per i proprietari dei piani superiori di prendere aria e luce, nonche’ di esercitare la veduta in appiombo, da una zonetta di cortile attribuita in uso esclusivo, come nel caso in esame, a un proprietario di unita’ del piano terra, ovvero, eventualmente in aggiunta a quanto innanzi, del potere di transitarvi per accedere all’edificio; sino alla possibilita’, per i proprietari dei piani sottostanti, di fruire della funzione di copertura del lastrico e delle terrazze a livello). In tal senso, stante il rilievo delle modalita’ di godimento altrui compatibili con l’uso esclusivo di uno dei partecipanti, erroneamente la parte ricorrente afferma che la facolta’ di trarre aria e luce, ad es., sia troppo poco per potersi parlare ancora di proprieta’ (cosi’ in ricorso cit.); si pensi, correlativamente, ad es., alla limitazione che, di regola, si potra’ intravedere in siffatti usi esclusivi delle aree cortilizie o a giardino, costituita dall’impossibilita’ per l’usuario di realizzare costruzioni significative, in quanto impeditive delle facolta’ altrui.
7.3. – Dalla qualifica della cosa in uso esclusivo nell’ambito del condominio quale parte comune di spettanza di tutti i partecipanti, tutti comproprietari, ma secondo un rapporto di riparto delle facolta’ di godimento diverso, in quanto fissato dal titolo, da quello altrimenti presunto ex articolo 1117 cod. civ. (anche in relazione agli articoli 68 e 69 disp. att.) e articolo 1102 cod. civ., derivano i corollari dell’inerenza di tale rapporto a tutte le unita’ in condominio, con la conseguenza che l’uso esclusivo si trasmette, al pari degli ordinari poteri dominicali sulle parti comuni, anche ai successivi aventi causa sia dell’unita’ cui l’uso stesso accede che delle altre correlativamente fruenti di minori utilita’. Esso – quale connotazione del diritto di proprieta’ ex articolo 832 cod. civ. o dell’altro diritto eventualmente spettante sull’unita’ immobiliare esclusiva cui accede, tendenzialmente perpetuo e trasferibile (nei limiti di trasferibilita’ delle parti comuni del condominio) – non e’ in alcun modo riconducibile, se non per assonanza terminologica, al diritto reale d’uso di cui all’articolo 1021 cod. civ., di cui l’uso esclusivo di parte comune nel condominio non mutua i limiti ne’ di durata, ne’ alla trasferibilita’, e neppure le modalita’ di estinzione.

7.4. – Deriva da quanto innanzi la piena conformita’ all’ordinamento della qualificazione giuridica dell’uso esclusivo offerta dalla corte locale (secondo motivo), non incorrendo tale qualificazione in alcun contrasto ne’ con il numerus clausus dei diritti reali, in quanto si tratta di manifestazione del diritto del condomino sulle parti comuni (terzo motivo), ne’ con altre norme richiamate (quarto motivo), essendo pienamente idoneo l’uso esclusivo a lasciar in essere godimenti pur limitati degli altri partecipanti (quinto e sesto motivo); trattandosi di qualificazioni giuridiche, nessun limite si frapponeva del resto alla riqualificazione da parte della corte locale (rispetto al decisum del tribunale) ne’ a questa corte di legittimita’, fermi i fatti costitutivi (primo motivo e, per altro verso, nuovamente secondo motivo). In tal senso, il ricorso va complessivamente rigettato, integrandosi la motivazione della sentenza impugnata con la presente quanto alla qualificazione giuridica dell’uso esclusivo di parte comune del condominio.
8. – Il carico delle spese – liquidate come in dispositivo – ricade sul ricorrente soccombente.
P.Q.M.
La corte rigetta il ricorso e condanna il condominio ricorrente alla rifusione a favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 200 per esborsi e 5.000 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15% e accessori di legge.