Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 16 ottobre 2017, n. 24301. In ordine alla presunzione di comunione e la possibilita’ di attribuzione in “uso esclusivo”

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2. – Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione dell’articolo 345 cod. proc. civ., nella parte in cui – a fronte della qualificazione del diritto come uso ad opera della parte attrice e della qualificazione come servitu’ da parte del tribunale – la corte d’appello avrebbe alluso a un diritto di uso perpetuo e trasmissibile, essendo invece inammissibile tale nuova qualificazione.
3. – Con il terzo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 832 e 1021 cod. civ., in quanto l’affermato diritto di uso trasmissibile e perpetuo di parte comune di condominio violerebbe il principio del numerus clausus dei diritti reali.
4. – Con il quarto motivo il ricorrente denuncia violazione dell’articolo 1322 cod. civ., in quanto riconoscere all’autonomia privata, attraverso un regolamento di condominio seppure contrattuale, la possibilita’ di creare un “debordante ed esclusivo diritto di utilizzazione in capo a un solo proprietario” violerebbe il canone di meritevolezza della tutela in relazione agli altri canoni di cui agli articoli 1021, 1024, 1026 e 979 cod. civ..
5. – Con il quinto motivo il ricorrente denuncia insufficiente e contraddittoria motivazione, nonche’ violazione e falsa applicazione di norme di diritto indicate negli articoli 832, 1021, 1362 ss. cod. civ., nella parte in cui l’impugnata sentenza, di fronte a motivo di appello del condominio che aveva criticato, ai fine dell’ermeneutica contrattuale, l’impostazione secondo cui possa essere compatibile l’uso esclusivo con la permanente natura del cortile quale parte comune, aveva offerto una motivazione impostata sulle limitazioni che il regolamento imponeva al proprietario e sul permanere di funzioni di utilita’ collettiva quali accesso, ventilazione e luce.
6. – Con il sesto motivo il ricorrente – in riferimento a passaggio della sentenza ove parrebbe condivisa l’impostazione del tribunale per cui il diritto sarebbe qualificabile come servitu’, e quindi come diritto limitato su cosa altrui – denuncia violazione dell’articolo 1027 cod. civ. in quanto le indicate funzioni della cosa che permarrebbero nel godimento del condominio proprietario (accesso, ventilazione, luce) sarebbero “troppo poco perche’ si possa ancora parlare di proprieta’”, potendo tale diritto “patire… compressioni, ma unicamente se le stesse siano destinate a scomparire…”.
7. – I motivi, i quali da diversi punti di vista contestano la mancata riconduzione da parte della sentenza impugnata al diritto reale di uso ex articolo 1021 cod. civ., sono strettamente connessi e vanno esaminati quindi congiuntamente. Essi sono tutti infondati, in quanto – al di la’ del nomen iuris utilizzato nella sentenza della corte d’appello, anche in relazione a quella del tribunale, per individuare le caratteristiche dell’uso esclusivo spettante alla controricorrente sul cespite immobiliare, nomen che potra’ anche essere precisato in questa sede di legittimita’ (fermo restando che non appartiene alla giurisdizione fornire definizioni giuridiche astratte, ma reperire e applicare la disciplina alle fattispecie concrete) – l’individuazione stessa risulta effettuata, per quanto rileva, in maniera conforme al diritto da parte dei giudici di merito.
7.1. – Invero, deve partirsi dalla considerazione che l’articolo 1117 cod. civ., nell’indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione valga “se non risulta il contrario dal titolo”. Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unita’ immobiliare da parte dell’originario proprietario in virtu’ di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo di un previo regolamento di condominio, e’ lasciata all’autonomia delle parti la possibilita’ di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni (cfr. altresi’ l’articolo 1118 cod. civ. per quanto attiene alla possibilita’ per il titolo di modificare il criterio di proporzionalita’ dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni). Se cio’ e’ possibile, a fortiori e’ possibile, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l’uso esclusivo” di una parte comune in favore di uno o piu’ determinati condomini; cio’ avviene, ad es., per porzioni di cortile o giardino, il cui “uso esclusivo” e’ attribuito ai condomini proprietari di unita’ immobiliari con possibilita’ di accesso ad esse; o per i lastrici solari o terrazze a livello, attribuiti in “uso esclusivo” ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti o latistanti; e cosi’ via. Nel caso di lastrici solari o terrazze a livello, la possibilita’ di attribuzione in “uso esclusivo” e’ normata (solo quanto alle conseguenze applicative, non gia’ quanto alla fonte dello stesso, sempre da rinvenirsi nel titolo) nell’articolo 1126 cod. civ., che disciplina – in maniera diversa rispetto alle regole generali – il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione; tale criterio di riparto e’ stato ritenuto dalla giurisprudenza di questa corte (cfr. Cass., sez. U., n. 9449 del 10/05/2016) anche quale espressione del concorso di responsabilita’ dell’usuario esclusivo (o anche proprietario esclusivo), quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., e del condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4; cio’ ai fini del risarcimento dei danni a condomini o a terzi (ad es. da infiltrazioni), salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno. Nelle altre ipotesi, qualora non vi provvedano il titolo o le tabelle millesimali, la giurisprudenza fa ricorso, ai fini del riparto delle contribuzioni tra usuario e restante collettivita’ condominiale, ad applicazioni particolari del principio generale dettato dall’articolo 1123 c.c., comma 2, norma che pure fa riferimento a un “uso” “in misura diversa” delle cose comuni.

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