Il promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita, dopo avere inutilmente formulato, nei confronti del promittente venditore, diffida ad adempiere ed aver instaurato il conseguente giudizio per l’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, ben può, ove non abbia contestualmente avanzato richiesta di risarcimento ai sensi dell’art. 1453 c.c., instare per il semplice conseguimento del doppio della caparra versata, secondo la previsione dell’art. 1385 c.c., e sul presupposto della risoluzione di diritto verificatasi ex art. 1454 c.c.
Sentenza 27 ottobre 2017, n. 25623
Data udienza 15 giugno 2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MATERA Lina – Presidente
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. SABATO Raffaele – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 11592/2014 proposto da:
(OMISSIS), ((OMISSIS)), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
Societa’ (OMISSIS) S.r.l., (p.iva (OMISSIS)) in persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 212/2014 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 17/02/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/06/2017 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega dell’Avvocato (OMISSIS) difensore della controricorrente, che ha chiesto il rigetto del ricorso.
RITENUTO IN FATTO
Il geom. (OMISSIS) conveniva in giudizio la (OMISSIS) s.r.l. per sentire, in via principale, dichiarare la risoluzione di diritto ex articolo 1454 c.c. del preliminare sottoscritto in data 21.10.2005 dalle parti e condannare la convenuta, ex articolo 1385 c.c., al pagamento della somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata; in via subordinata, per sentir dichiarare la risoluzione del contratto ex articolo 1453 c.c. per inadempimento della convenuta e condannare quest’ultima al pagamento della somma pari alla caparra confirmatoria, nonche’ al risarcimento del danno nella misura di Euro 15.000,00.
A sostegno della domanda adduceva:
– di aver stipulato con la (OMISSIS) s.r.l. un contratto preliminare di vendita in data 21.10.2005, avente ad oggetto un appartamento sito in (OMISSIS), e porzione di terrazzo esterna per Euro 197.000,00, oltre IVA; che con il predetto contratto in suo favore era stato previsto il conferimento dell’uso esclusivo e perpetuo di una porzione del soprastante terrazzo di superficie pari all’appartamento; che la scelta dell’immobile era stata da lui effettuata, affinche’ vi andasse ad abitare la figlia, proprio in funzione della garanzia di disporre del terrazzo soprastante, al quale sarebbe stato possibile accedere installando una scala nella porzione di terrazzo al piano, e dalla quale si godeva una stupenda vista a 360 sul golfo di Genova; che era stata prevista la stipulazione del rogito notarile entro il 30.11.2005 e, comunque, non prima dell’ultimazione dei lavori da eseguirsi espressamente indicati nel contratto, ultimazione anch’essa prevista per il 30.11.2005; che nelle more dell’esecuzione dei lavori era stato informato dalla (OMISSIS) s.r.l. che il terrazzo di copertura non era nella disponibilita’ della prominente venditrice, come invece risultava dal preliminare, in quanto di proprieta’ della (OMISSIS) s.p.a. che, a propria volta, si era obbligata a trasferirne l’uso alla (OMISSIS) s.r.l.; che detta circostanza era stata ribadita per iscritto nel febbraio 2006, con contestuale proposta della societa’ di immettere l’attore nel possesso dell’immobile e di differire la stipula del rogito entro un termine perentorio, prevedendo altresi’ che, nell’ipotesi in cui entro tale termine la (OMISSIS) s.p.a. non avesse conseguito il diritto di uso del terrazzo soprastante, egli avrebbe avuto diritto ad uno sconto sul prezzo, fatto salvo l’obbligo di versare il prezzo originariamente pattuito ove entro due anni la (OMISSIS) s.p.a. avesse adempiuto al suo obbligo, con esclusione di ogni forma di risarcimento; di non aver accettato tale proposta; che nel marzo 2006 aveva inviato lettera di diffida ad adempiere alla controparte e, quindi, perdurando l’inadempimento di quest’ultima, aveva comunicato il proprio recesso; che prima di essere informato che la proprieta’ del terrazzo soprastante era in capo ad altro soggetto, aveva fatto eseguire lavori nell’immobile ed aveva acquistato mobili su misura.
Si costituiva la convenuta, opponendo di non aver promesso di trasferire l’uso del terrazzo entro la data del rogito, e che, anzi, nel preliminare era previsto che il trasferimento di detto uso sarebbe avvenuto successivamente, all’atto della redazione delle tabelle millesimali da parte della societa’ proprietaria dell’intero edificio; che il contrato definitivo non era stato stipulato solo perche’ il (OMISSIS) non aveva comunicato il nominativo del notaio che avrebbe dovuto rogare l’atto; che l’attore aveva ottenuto le chiavi dell’appartamento nei primi giorni successivi alla stipula del preliminare dalla ditta esecutrice dei lavori, entrando nel possesso dell’immobile senza l’autorizzazione di essa convenuta; che, pertanto, aveva occupato indebitamente l’alloggio dal novembre 2005 al 3 maggio 2006; che l’appartamento era stato modificato su espressa richiesta dell’attore con maggiori esborsi da parte di essa convenuta; che, comunque, l’inadempimento lamentato era di scarsa importanza; che anche dopo l’invio della bozza di transazione l’attore aveva continuato a detenere l’immobile ed a sollecitare l’ultimazione dei lavori; che, dunque, il contratto doveva risolversi per grave inadempimento del (OMISSIS); che, in ogni caso, essa convenuta, in quanto esente da ogni responsabilita’, doveva essere condannata alla restituzione solo della somma di Euro 30.000,00. In via riconvenzionale, instava per la dichiarazione di risoluzione del preliminare per grave inadempimento dell’attore, con dichiarazione del suo diritto di trattenere la caparra ricevuta, e per sentir condannare la controparte al pagamento dell’indennita’ di indebita occupazione; in via subordinata, per sentir condannare l’attore al versamento di Euro 6.620,00, eventualmente da compensare con il credito ex adverso vantato.
All’esito dell’istruttoria, il Tribunale, con sentenza n. 782 del 23.2.2009, dichiarava la risoluzione di diritto del contratto preliminare intercorso tra le parti, rigettava la domanda dell’attore di condanna della (OMISSIS) s.r.l. al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, dichiarava di non esaminare la domanda risarcitoria formulata dall’attore in via subordinata, in quanto proposta per la sola ipotesi, non realizzatasi, di mancato accoglimento di quella principale di risoluzione di diritto, condannava la convenuta alla restituzione, in favore dell’attore, della somma di Euro 30.000,00 e rigettava la domanda riconvenzionale della (OMISSIS) s.r.l..
Avverso questa pronunzia proponeva impugnazione (OMISSIS).
La (OMISSIS) s.r.l. si costituiva, chiedendo il rigetto dell’appello.
La Corte d’appello di Genova, con sentenza del 17.2.2014, ha rigettato l’appello sulla base, per quanto qui ancora rileva, delle seguenti considerazioni:
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